WEG § 26; BGB § 242 Abberufung des Verwalters

Hat der Verwalter in der Vergangenheit umstrittene Verkehrssicherungsmaßnahmen ohne vorhergehenden Eigentümerbeschluss und ohne Dringlichkeit veranlasst und zudem im Rahmes daraus resultierender Meinungsverschiedenheiten ein Verwaltungsbeiratsmitglied zum Rücktritt aufgefordert und damit zum Ausdruck gebracht, dass eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit mit ihm nicht mehr möglich erscheine, so hat er einen wichtigen Grund für eine Kündigung zurechenbar geschaffen.

Sachverhalt
Der Kläger zu 1. ist Wohnungseigentümer in der beklagten WEG; der Kläger zu 2. war Verwalter der WEG. Beide fechten mit ihren Klagen die Abbestellung des Klägers zu 2. als Verwalter der WEG aus wichtigem Grund durch WEG-Beschluss vom 12.3.2011 an. Der Kläger zu 1. ficht auch den Beschluss über die Bestellung des neuen Verwalters an. Darüber hinaus wendet sich der Kläger zu 2. gegen die ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung des Verwaltervertrages und macht Zahlungsansprüche aus dem Verwaltervertrag geltend.

Begründung
1. Die Anfechtungsklage des Klägers zu 1. ist fristgerecht unter Einhaltung der in § 46 Abs. 1 S. 2 WEG genannten Monatsfrist erhoben worden …

2. Auch dem Verwalter steht grundsätzlich das Recht zu, gegen seine eigene Abberufung im Wege der Anfechtungsklage vorzugehen, § 43 Nr. 4 WEG analog. Gleichzeitig kann er Feststellungsklage erheben mit dem Ziel, die Unwirksamkeit der Kündigung des Verwaltervertrages festzustellen (BGH NJW 2002, 3240).

3. Die Frage, ob die Organstellung als Verwalter auch ohne wichtigen Grund entzogen werden könnte (ohne Präjudiz im Hinblick auf den Verwaltervertrag), muss hier im Ergebnis nicht entschieden werden. Denn im Rahmen der Prüfung, ob die Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist auch zu berücksichtigen, ob der Verwaltervertrag überhaupt kündbar wäre. Denn wenn der Verwaltervertrag mangels eines durchgreifenden Grundes nicht kündbar wäre, müsste die WEG weiterhin ihre Zahlungspflichten aus dem Verwaltervertrag erfüllen, was deshalb inzident auch bei der Prüfung der Abberufung zu berücksichtigen ist.

4. Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht einen wichtigen Grund für eine Abberufung bzw. Kündigung bejaht.
Ob ein wichtiger Grund für eine Abberufung bzw. Kündigung gegeben ist, bemisst sich unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls. Insbesondere liegt ein wichtiger Grund vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände, nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Es genügt bereits, dass eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verwalter und dem Verwaltungsbeirat nicht mehr möglich ist, etwa wenn der Verwalter dessen Mitglieder angreift (Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 26 Rn. 186, m.w.N.).

a) Im vorliegenden Fall ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Kläger zu 2. nicht berechtigt war, die Firma xxx im September 2010 – jedenfalls in dem vom Verwalter gewählten Umfang – zur Durchführung von Sicherungsmaßnahmen zu beauftragen. Ein WEG-Beschluss für die Sicherungsmaßnahmen lag unstreitig nicht vor. Soweit die Eigentümer in der Versammlung am 11.9.2010 Sicherungsmaßnahmen für erforderlich hielt, sind diese Maßnahmen durch Frau xxx erledigt worden.

Es waren die Voraussetzungen für Eilmaßnahmen im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG nicht gegeben. Als dringend im Sinne der Norm sind solche Fälle einzustufen, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulassen (BayObLG NZM 2004, 390; Bärmann/Merle, a.a.O. § 27 Rn. 61, m.w.N.). Wegen der Primärzuständigkeit der Eigentümerversammlung muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, ggf auch unter Verkürzung der Ladungsfrist (BayObLG NZM 2004, 390). Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde (BayObLG WuM 1997, 398). Gegen den erklärten Willen der Wohnungseigentümer darf der Verwalter entsprechende Maßnahmen nicht ergreifen (BayObLG ZMR 2001, 822). Die Befugnis des Verwalters erstreckt sich nur auf erforderliche Maßnahmen, d. h. in der Regel solche Notmaßnahmen, die zur Beseitigung einer Gefahrenlage oder zur Verhinderung von Folgeschäden notwendig erscheinen (BGH NJW 2003, 2162).

Soweit hier die etwaige Verletzung von Verkehrssicherungspflichten durch die WEG bzw. ihre Mitglieder im Raum steht, besteht eine solche Pflicht grundsätzlich für denjenigen, der in seinem Verantwortungsbereich eine Gefahrenlage, gleich welcher Art, für Dritte schafft oder andauern lässt, z. B. durch Eröffnung eines Verkehrs oder die Errichtung einer Anlage, die mit Gefahren für Rechtsgüter Dritter verbunden ist. Es besteht dann die allgemeine Rechtspflicht, diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die erforderlich und zumutbar sind, um die Schädigung Dritter möglichst zu verhindern. Nach den in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen muss aber nicht jeder abstrakten Gefahr durch vorbeugende Maßnahmen begegnet werden; eine absolute Sicherheit kann und muss nicht gewährleistet werden. Haftungsbegründend wird eine Gefahr erst dann, wenn sich die naheliegende Möglichkeit ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können. Es bedarf immer nur solcher Sicherungsmaßnahmen, die ein verständiger und umsichtiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch aus „ex-ante”-Sicht für ausreichend halten darf, um andere Personen vor Schäden zu bewahren, und die ihm den Umständen nach zumutbar sind. Zugunsten von Kindern ist wegen der Unerfahrenheit, Unbesonnenheit und Spiellust ein strengerer Sicherheitsmaßstab anzulegen (vgl zum Ganzen Palandt/Sprau, BGB, 71. Aufl., § 823 Rn. 45 f., m.w.N.).

aa) Soweit die Kläger die Notwendigkeit der Maßnahmen im Einzelnen dargelegt haben, erscheint eine naheliegende Gefährdung, die – auch unter dem für Kinder geltenden strengeren Maßstab – sofortige Sicherungsmaßnahmen erforderlich machen können, nur für die fehlenden Handläufe in den Kellerabgängen sowie hinsichtlich der schadhaften Pflasterfläche als gegeben.
Handläufe in den Kellerabgängen dienen der Sturzvermeidung. Angesichts der erheblichen Körperschäden, die ein Treppensturz verursachen kann, erscheint die Anbringung von Handläufen – wie auch sonst üblich – geboten. Jedoch hat der Kläger zu 2. selbst vorgetragen, dass die Anbringung eines Handlaufs bereits in der WEG-Versammlung am 4.7.2009 unter TOP Z1 beschlossen worden war. Die Sache sei jedoch „wegen eines Büroversehens“ nicht weiterverfolgt worden. Wenn es bereits einen entsprechenden WEG-Beschluss für die Anbringung der Handläufe gibt, dann bedarf es eigener Sicherungsmaßnahmen an den Treppenabgängen jedoch nicht mehr, weil die Gefährdung durch die Anbringung der Handläufe unmittelbar beseitigt werden kann. Die verzögerte Anbringung der Handläufe liegt im Verantwortungsbereich des Verwalters, weil dieser gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die WEG-Beschlüsse durchzuführen hat. Es ist nicht ersichtlich, welcher konkrete Grund der sofortigen Anbringung der Handläufe entgegen gestanden haben könnte und weshalb hier zunächst Absperrungen errichtet worden sind. Selbst wenn die Handläufe nicht sofort hätten angebracht werden können, so dass eine Absperrung möglicherweise gerechtfertigt wäre, muss sich der Verwalter an dieser Stelle zumindest sein früheres Versäumnis entgegenhalten lassen.

Auch als vertretbar sieht es die Kammer an, Sicherungsmaßnahmen an der schadhaften Pflasterfläche vorzunehmen. Denn die Fläche dient ersichtlich dem Fußgängerverkehr und birgt wegen der hochstehenden Pflastersteine die Gefahr der Verursachung eines Sturzes. Allerdings ist davon auszugehen, dass die Schäden nicht erst seit der letzten WEG-Versammlung entstanden sind, sondern vielmehr schon zuvor vorhanden gewesen sein müssen. Auch insoweit muss von einem Versäumnis des Verwalters ausgegangen werden, wenn dieser entsprechende Instandhaltungsmaßnahmen bzw. Sicherungsmaßnahmen nicht schon zuvor zum Gegenstand einer Erörterung in der WEG-Versammlung gemacht hatte.

bb) Eine Umzäunung des Gartenteichs auf dem Grundstück der WEG war angesichts der geringen Größe und der geringen Tiefe nicht zwingend geboten. Die Entscheidung des BGH vom 12.1.1996 (VI ZR 270/95) betrifft die Errichtung eines Löschwasserteichs, für den die DIN 14210 eine Umfriedung von mindestens 1,25 m Höhe vorsieht. In dem dort gegenständlichen Fall befand sich ein 5 m hoher Lärmschutzwall direkt neben dem Teich; das auf dem Lärmschutzwall spielende Kind rutschte von diesem aufgrund seines starken Gefälles direkt in den Löschwasserteich und verletzte sich schwer. Den vom OLG Oldenburg (6 U 155/93) bzw. vom OLG Karlsruhe (4 U 188/88) entschiedenen Fällen lag ein Sachverhalt zugrunde, wonach dem Verkehrsicherungspflichtigen aufgrund früherer Vorkommnisse die Gefährdung ganz konkreter Kinder bekannt war und sich daher Sicherungsmaßnahmen aufdrängen mussten. In anderen Fällen, in denen die nur die bloße Möglichkeit einer Schädigung bestand, ist eine Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers verneint worden (OLG Hamm, NJW-RR 2002, 233).
cc) Die übrigen vom Verwalter ergriffenen Maßnahmen erscheinen hinsichtlich ihrer Eilbedürftigkeit angesichts der vom Kläger zu 2. vorgelegten Fotos eher fernliegend. Die von den Klägern erwähnten „steilen Böschungen“ zeichnen sich durch eine Höhe von deutlich unter einem Meter aus. Auch beim „nachdrückenden Erdreich“ sind größere Massen nicht ersichtlich. Ansonsten sind die von den Klägern als gefährlich eingestuften Bereiche des Grundstücks wegen Pflanzenbewuchs und Grundstücksgestaltung schon äußerlich erkennbar nicht zum Begehen gedacht, so dass sich hier jedenfalls keine naheliegende Gefährdung ergibt, die Verkehrssicherungspflichten auslösen könnte.

b) Selbst wenn Sicherungsmaßnahmen an sich für erforderlich gehalten werden, ist nicht ersichtlich, weshalb diese nicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt Gegenstand der Beschlussfassung der WEG gewesen sind bzw. es dem Verwalter nicht möglich gewesen wäre, eine frühere Beschlussfassung herbeizuführen, um der Primärkompetenz der Eigentümerversammlung gerecht zu werden.
Die Eigentümerversammlung hatte bereits am 17.9.2010 den Umfang der nach ihrer Auffassung erforderlichen Maßnahmen festgelegt. Für den 16.10.2010 war bereits die nächste Eigentümerversammlung anberaumt. Es sind keine Umstände ersichtlich, wonach sich die maßgeblichen Faktoren nach der Versammlung am 17.9.2010 geändert hätten, die ein sofortiges Handeln erforderlich gemacht hätten. Sofern der Kläger zu 2. meint, der Verwaltungsbeirat habe sich den erforderlichen Maßnahmen verschlossen, verkennt er, dass es ihm als Verwalter nicht zusteht, seine eigene Auffassung an die Stelle derjenigen des Verwaltungsbeirates bzw. der Eigentümerversammlung zu setzen.

c) Der Kläger zu 2. kann sich insoweit auch nicht auf die Forderung des Klägers zu 1. aus dem Schreiben vom 17.9.2010 berufen, mit dem dieser den pauschalen Nachweis der Verkehrssicherheit der Wohnanlage forderte. Der Kläger zu 1. hat schon keinen Anspruch auf Erteilung des von ihm verlangten Verkehrssicherungstestates. Wenn der Kläger zu 1. bestimmte Sicherungsmaßnahmen für erforderlich hält, hat er diese konkret zu benennen und kann von der Eigentümerversammlung eine entsprechende Beschlussfassung verlangen und eine solche ggf. rechtlich erzwingen. Eine Grundlage für die Durchführung von Eilmaßnahmen bildet das Verlangen des Klägers zu 1. jedenfalls nicht.

d) Man mag dem Verwalter bei der Beurteilung der Erforderlichkeit von Sicherungsmaßnahmen und ihrer Eilbedürftigkeit einen gewissen Spielraum einräumen, dessen Überschreitung allein noch keinen Grund für eine Kündigung aus wichtigem Grund darstellt.
Spätestens jedoch mit dem Schreiben vom 28.2.2011 hat der Kläger zu 2. einen solchen wichtigen Grund für eine Kündigung zurechenbar geschaffen, indem er das Verwaltungsbeiratsmitglied xxx zum Rücktritt aufforderte und damit zum Ausdruck brachte, dass eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit mit ihm nicht mehr möglich erscheint. Es ist unerheblich, ob der Kläger zu 2. von anderen Eigentümern zu diesem Schreiben aufgefordert worden war. Denn es wird in dem Schreiben vom 28.2.2011 deutlich, dass der Kläger zu 2. sich mit dieser Auffassung jedenfalls identifiziert. Dem Schreiben lassen sich weder indirekte Rede noch Zitate entnehmen. Das Schreiben übersandte der Kläger zu 2. an Herrn xxx per Email „mit der Bitte um Erledigung“, wobei nach dem Inhalt des Schreibens allein der nahegelegte Rücktritt zu erledigen gewesen wäre. Der Interpretation der Kläger, das Schreiben sei nur eine Wiedergabe der Auffassung anderer Wohnungseigentümer, welches das Ziel einer gemeinsamen Problemlösung verfolgt habe, vermag sich die Kammer jedenfalls nicht anzuschließen. Auch die deutlich reservierte Antwort-Email des Verwaltungsbeiratsmitglieds xxx vom 28.2.2011 (Bl. 293a d.A.) lässt für die von den Klägern behauptete Auslegung keinen Raum.

Der Verwalter ist in einem solchen, von ihm selbst ausgelösten Konflikt verpflichtet, diesen nicht noch durch eine Parteinahme für eine Seite der Eigentümerschaft zu vertiefen. Gerade in solchen Situationen hat sich der Verwalter neutral zu verhalten und jeden Anschein einer parteilichen Amtsführung zu vermeiden. Selbst wenn sich der Verwalter in früheren Fällen ähnlich verhalten haben sollte, ändert dies an seiner Pflicht zur Zurückhaltung nichts.
Einer Abmahnung bedurfte es nicht, weil diese an der Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses nichts zu ändern vermag.

e) Schließlich dringt auch der Kläger zu 1. nicht mit seiner Auffassung durch, wonach mindestens drei Alternativangebote vor der Bestellung eines neuen Verwalters hätten eingeholt werden müssen. Zwar ist es zutreffend, dass Alternativangebote grundsätzlich eingeholt werden müssen (BGH NZM 2011, 515). Dies ist für den betreffenden WEG-Beschluss vom 12.3.2011 ausweislich des Protokolls allerdings auch für zwei in Frage kommende Verwalter erfolgt. Der Rechtsprechung des BGH lässt sich entgegen der Auffassung des Klägers zu 1. eine Mindestanzahl von Vergleichsangeboten nicht entnehmen.

Bedeutung für die Praxis
Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft in erster Linie Vollzugsorgan mit einem Ausführungsermessen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung (LG Itzehoe MR 2012, 724). Hieraus ergibt sich für alle Maßnahmen, die über laufende, Eil- oder Notmaßnahmen hinausgehen, eine Beschlussnotwendigkeit. So umfasst die Kompetenz des Verwalters zu dringenden Instandsetzungsmaßnahmen nach § 27 Abs. 1 Nr.3 WEG z. B. in der Regel nicht die Vergabe eines Auftrags zu einer umfassenden Sanierung der Fassade (OLG Celle ZMR 2001, 642). Nur der Verwalter, der in Vollzug eines Eigentümerbeschlusses eine Maßnahme durchführen lässt, kann grundsätzlich nicht auf Beseitigung der von ihr ausgehenden Beeinträchtigungen in Anspruch genommen werden. Es gehört auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung nicht zu den Aufgaben des Verwalters, ohne Beschlussfassung der Eigentümer z. B. den Anschluss eines Teileigentums auf Kosten der Gemeinschaft an das in die Wohnanlage verlegte Kabel zu veranlassen (BayObLG ZMR 2001, 822).

Dr. Olaf Riecke, Hamburg