01.07.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Juli 2015

Genehmigung der Jahresabrechnung als konkludente Entlastung des Verwalters?

Kapitel
Bild: DW Online Redaktion

WEG § 28; BGB § 397, Genehmigung der Jahresabrechnung als konkludente Entlastung des Verwalters, LG München I, Beschluss vom 11.9.2014, 1 T 15087/14

1. Die Genehmigung der Jahresabrechnung beinhaltet nicht stets auch eine konkludente Billigung des Verwalterhandels im betreffenden Wirtschaftsjahr. Dies ergibt sich schon daraus, dass tatsächliche Ausgaben auch dann in die Jahresabrechnung einzustellen sind, wenn sie vom Verwalter zu Unrecht getätigt wurden.

2. Bei der Verwalterentlastung handelt es sich um eine Entscheidung mit ggfs. erheblicher Bedeutung für die Wohnungseigentümer, da ihr die Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses zukommen. Deshalb ist die Annahme einer konkludenten Verwalterentlastung nur dann geboten, wenn sich hierfür im Rahmen der Beschlussauslegung entsprechende Anhaltspunkte finden.

Sachverhalt

I. Mit Schriftsatz vom 30.05.2014 erhob die Klägerin Anfechtungsklage betreffend des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 05.05.2014 zu TOP 4 (Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung 2013).

Der Beschluss hatte hierbei folgenden Wortlaut: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Einzel- und Gesamtjahresabrechnung 2013 mit Datum vom 09.04.2014, abschließend mit einem Gesamtguthaben in Höhe von € 2.538,79 zu genehmigen. Die Verrechnung der Einzelergebnisse erfolgt zum 10.06.2014."

Zur Begründung führte die Klägerin über ihren Prozessbevollmächtigten aus, dass in diesem Beschluss eine konkludente Beschlussfassung über die Entlastung des Verwalters zu sehen sei.

Diese Entlastung des Verwalters entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter im Raum stünden.

Diese würden sich daraus ergeben, dass der Verwalter im Rahmen der Vergabe und der entsprechenden Vertragsabschlüsse mit den Reinigungsfirmen pflichtwidrig nicht für die Einhaltung der mit Beschluss vom 25.03.2013 beschlossenen Kostenobergrenze für die Treppenhausreinigung gesorgt habe. Hieraus werde ein jährlicher Schaden für die WEG von voraussichtlich 7.000,- Euro entstehen.

Das Verfahren wurde im Wege des Vergleichs gem. § 278 Abs. 6 ZPO beendet. Hierbei wurde die Kostenentscheidung in das Ermessen des Gerichts gestellt unter Ausschluss der Vermutung einer Kostenaufhebung und bei Entscheidung nach dem voraussichtlichen Ausgang des Rechtsstreits.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 29.07.2014 über die Verfahrenskosten entschieden und diese der Klägerin auferlegt.

Begründung

II. Auf Grund des zwischen den Parteien geschlossenen Vergleichs, welcher die Kostenentscheidung in das Ermessen des Gerichts stellt unter Ausschluss der Vermutung einer Kostenaufhebung im Sinne von § 98 ZPO, hatte das Amtsgericht nach billigem Ermessen und nach den Grundsätzen des § 91a ZPO über die Kostentragung zu entscheiden.

Die vom Amtsgericht getroffene Kostenentscheidung ist vorliegend nicht zu beanstanden.

1. Die Entscheidung ist dabei an den Grundgedanken des Kostenrechts, wie sie sich insbesondere aus §§ 91-97 ZPO ergeben, auszurichten (OLG Stuttgart NJW-RR 1999, 147;  Thomas/Putzo, § 91a Rz. 48; Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., § 91a Rz. 24). Entscheidend ist in erster Linie, welche Partei im streitigen Verfahren ohne das erledigende Ereignis voraussichtlich unterlegen wäre. Dementsprechend hat sie dann gemäß dem Rechtsgedanken der §§ 91, 92 ZPO grundsätzlich die Kosten zu tragen. Auch der Rechtsgedanken des § 93 ZPO ist gegebenenfalls zu berücksichtigen (Zöller/Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., § 91a Rz. 24). Maßgeblich ist der bisherige Sach- und Streitstand. Das Gericht hat sich also auf eine summarische Prüfung zu beschränken (Thomas/Putzo, § 91a Rz. 46a), eine Beweisaufnahme ist grundsätzlich nicht mehr zulässig (Thomas/Putzo, § 91a Rz. 46a).

Nach diesen Grundsätzen hat das Amtsgericht zu Recht die Kosten des Verfahrens der Klagepartei auferlegt, da sie im Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen gewesen wäre.

Im Einzelnen ist Folgendes auszuführen:

a) Zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Frage, ob eine Genehmigung der Jahresabrechnung zugleich auch konkludent eine Entlastung des Verwalters bedeutet, eine Frage des Auslegung des jeweiligen Beschlusses ist.

Bei der Entlastung des Verwalters und der Genehmigung der Jahresabrechnung handelt es sich keineswegs um zwingend miteinander verbundene Beschlussgegenstände, sondern vielmehr um grundsätzlich getrennte Entscheidungen, welche unterschiedliche Gegenstände betreffen.

Die Entlastung besteht in der Billigung der Geschäftsführung und im Verzicht auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen und damit konkurrierenden Ansprüchen, soweit die Voraussetzungen für solche für alle Wohnungseigentümer bekannt oder bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt erkennbar sind.

In Jahresabrechnung sind sämtliche Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft in einem Wirtschaftsjahr darzustellen. Die Jahresabrechnung dient dabei sowohl der Information der Wohnungseigentümer als auch der Kontrolle, wie der Verwalter die gemeinschaftlichen Gelder verwaltet hat (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Auf., § 28 Rn. 31).

Hieraus lässt sich jedoch nicht der Schluss ziehen, dass die Genehmigung der Jahresabrechnung stets auch eine Billigung des Verwalterhandels im betreffenden Wirtschaftsjahr beinhaltet. Dies ergibt sich schon daraus, dass tatsächliche Ausgaben auch dann in die Jahresabrechnung einzustellen sind, wenn sie vom Verwalter zu Unrecht getätigt wurden (vgl. etwa BGH NJW 2011, 1346). Nur so ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft erfassen, die Jahresabrechnung auf ihre Plausibilität und gegebenenfalls auch daraufhin überprüfen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, und ob Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter oder sonstige Personen in Betracht kommen. Die Genehmigung der Jahresabrechnungen durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält mithin keine konkludente Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben (vgl. BGH NJW 2011, 1346; BayObLG, NZM 2004, 385).

Darüber hinaus muss berücksichtigt werden, dass der Verwalter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung der Entlastung hat, soweit nicht etwas anderes vertraglich vereinbart ist. Die Entlastung ist auch im WEG nicht ausdrücklich vorgesehen. Schließlich handelt es sich bei der Verwalterentlastung um eine Entscheidung mit ggfs. erheblicher Bedeutung für die Wohnungseigentümer, da ihr die Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses zukommen. Diese Überlegungen gebieten die Annahme einer konkludenten Verwalterentlastung nur dann, wenn sich hierfür im Rahmen der Beschlussauslegung entsprechende Anhaltspunkte finden (so auch Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 26 Rn. 46; so im Ergebnis auch Jennißen in Jennißen WEG, § 28 Rn. 186).

b) Ob eine konkrete Beschlussfassung im Einzelfall ungeachtet der vorgenannten Erwägungen dennoch eine konkludente Entlastung des Verwalters im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses gem. § 397 Abs. 2 WEG beinhaltet, ist daher durch Auslegung des jeweiligen Beschlusses zu ermitteln.

Da Beschlüsse gem. § 10 Abs. 4 WEG auch Sonderrechtsnachfolger binden, sind sie nach den für Grundbucheintragungen geltenden Regeln objektiv-normativ auszulegen (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn. 26, Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 51). Maßgebend sind dabei der sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ergebende Wortlaut des Beschlusses und der Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Wortlauts ergibt (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn. 26).Der Inhalt des Beschlusses muss dabei dem Beschluss selbst zu entnehmen sein (Merle in Bärmann, WEG, § 23 Rn. 51). Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt (Merle in Bärmann, WEG, § 23 Rn. 53).

Anhaltspunkte dafür, dass die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung vorliegend auch eine Verwalterentlastung beinhalten sollte, finden sich weder im Beschlusswortlaut selbst noch im übrigen Inhalt des Protokolls oder der Ladung zur Eigentümerversammlung.

Hierbei liegt der vorliegende Fall insbesondere anders als derjenige, welcher Gegenstand der Entscheidung OLG München, NJW-RR 2007, 1095 war. Zutreffend ist, dass das OLG München im dortigen Einzelfall in der Beschlussfassung über die Verwalterentlastung eine konkludente Genehmigung der Jahresabrechnung gesehen hat. Hier ergaben sich aber bereits aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung, insbesondere der Bezeichnung des Tagesordnungspunkts "TOP 2: Hausgeldabrechnung nebst Einzelabrechnungen 2004, Entlastung der Vorverwaltung und der Beiräte" Anhaltspunkte für eine derartige Auslegung des Beschlusses. Vorliegend war weder in der Einladung noch im Protokoll der Eigentümerversammlung von einer Entlastung des Verwalters die Rede.

Es kann auch nicht aus der Tatsache, dass eine Entlastung des Verwaltungsbeirats positiv beschlossen wurde, der Schluss gezogen werden, dass in dem Beschluss über die Jahresabrechnung jedenfalls eine Entlastung der Verwaltung zu sehen ist. Zwar hat sich die von der Klägerin angeführte Rechtsprechung jeweils nicht mit der Frage einer konkludenten Beiratsentlastung beschäftigt. Hieraus kann jedoch nicht der Schluss gezogen werden, dass eine Beiratsentlastung nicht unter den selben Voraussetzungen wie eine Verwalterentlastung konkludent beschlossen werden könne. Für eine derartige Differenzierung gibt es keinen sachlichen Grund, zumal die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats ganz wesentlich in der Prüfung der Jahresabrechnung einschließlich der entsprechenden Belege liegt. Daher ist auch das Beschwerdegericht der Auffassung, dass der Umstand, dass ausdrücklich ein Entlastungsbeschluss betreffend des Verwaltungsbeirats gefasst wurde, gegen die Annahme einer konkludenten Verwalterentlastung spricht.

Auch aus den anderen von der Klagepartei zitierten Rechtsprechung folgt nichts anderes. Hieraus ergibt sich allein, das die Billigung der Jahresabrechnung die Entlastung des Verwalters umfassen kann; maßgebend ist jedoch die Auslegung des Eigentümerbeschlusses (vgl. etwa BayObLGZ, 1987, 86; BayObLGZ 1983, 314).

Anhaltspunkte für eine derartige Auslegung hat die Kammer jedoch -wie bereits ausgeführt- im vorliegenden Fall gerade nicht.

d) Schließlich würde sich die Verwalterentlastung - wenn man vorliegend zu einer konkludenten Verwalterentlastung käme-, nicht auf die von der Klagepartei vorgetragenen Ansprüche beziehen Leitet man die Billigung des Verwalterhandelns allein aus der Genehmigung der Abrechnung her, so kann sich die Reichweite dieses Beschlusses auch nur auf Ansprüche beziehen, welche in irgendeiner Form Einfluss auf die Jahresabrechnung genommen haben oder zumindest hätten haben können. Die Entlastung bezieht sich daher in diesem Falle nur auf die in der Abrechnung dargestellten Zahlungsvorgänge einschließlich des zu Grunde liegenden Verwalterhandelns (vgl. Engelhardt in MüKo, WEG, § 28 Rn. 59 m.w.N.). Zahlungsvorgänge betreffend der Hausreinigung gemäß den als Anlage K 5 vorgelegten Dienstverträgen sind jedoch in der Jahresabrechnung 2013 nicht enthalten. Die Vertragslaufzeit beginnt jeweils auch erst ab 01.01.2014.

Die Klage wäre demgemäß auch aus diesem Grunde ohne Erfolg gewesen.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

Aktuell

Meistgelesen