WEG §§ 12, 26; GBO § 29 Nachweis der Verwalterbestellung

Lassen sich alle an der Beschlussfassung teilnehmenden Wohnungseigentümer durch den Verwalter vertreten, kann der Nachweis der Verwalterbestellung durch Vorlage einer Niederschrift der Eigentümerversammlung geführt werden, die allein von dem Verwalter unterzeichnet ist.

Sachverhalt
I. Der Beteiligte zu 1) hat seine Eigentumswohnung mit notariellem Vertrag vom 8.8.2012 an den Beteiligten zu 2) verkauft und aufgelassen. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes ist eingetragen, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Der Notar hat unter dem 10.10.2012 für den Käufer die Eigentumsumschreibung sowie die Löschung der zu seinen Gunsten bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung Abt. II Nr. 6 beantragt. Hierzu hat er die unterschriftsbeglaubigte Verwalterzustimmung vom 15.2.2012 nebst beglaubigter Kopie des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 8.12.2010 und beglaubigte Kopien der Bevollmächtigungen der früheren Verwalterin durch die Wohnungseigentümer L, denen drei der sechs Wohnungen in der Anlage gehören und deren Stimmen für den neuen Verwalter abgegeben werden sollten, H und L L1 sowie A, denen jeweils eine Wohnung in der Anlage gehört und die sich gegen einen Verwalterwechsel aussprachen, vorgelegt.
Der Rechtspfleger des Grundbuchamts beanstandete mit einer Zwischenverfügung vom 15.10.2012, es fehle der Nachweis der Verwaltereigenschaft in der Form des § 29 GBO. Zu Unrecht.

Begründung
Die namens der Beteiligten vom Urkundsnotar (§ 15 GBO) eingelegte Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig und begründet.
Zutreffend geht das Grundbuchamt davon aus, dass eine Eigentumsumschreibung erst vollzogen werden kann, wenn die nach § 12 Abs. 3 S. 1 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird. Der Nachweis hat sich auf die Verwaltereigenschaft des Zustimmenden zu erstrecken. Dieser Nachweis kann gemäß § 26 Abs. 3 WEG durch die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss erfolgen, bei welcher die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. S. 2 dieser Vorschrift bestimmt hierzu, dass die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung von dem Vorsitzenden – gemäß § 24 Abs. 5 WEG also regelmäßig von dem Verwalter – und einen Wohnungseigentümer sowie – falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist – auch von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter zu unterschreiben ist.
Diese für den Vollzug der Eigentumsumschreibung erforderlichen Voraussetzungen sind hier erfüllt. Nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 8.12.2010 war die damalige Verwalterin in der Versammlung allein zugegen. Ein Eigentümer, Herr S, war auch nicht durch einen Bevollmächtigten vertreten, die Übrigen waren alle von der damaligen Verwalterin vertreten. Diese hat als Vorsitzende der Versammlung unter TOP 2 festgestellt, dass der Antrag, die Verwaltung ab dem 1.1.2011 auf Herrn M zu übertragen, mehrheitlich angenommen worden ist. Das Protokoll ist von ihr als Versammlungsleiterin und in Vertretung für die Eigentümer unterzeichnet.
Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden, weil ein weiterer Wohnungseigentümer in der Versammlung nicht persönlich anwesend war (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 24 Rn. 111). Dies ergibt sich auch aus dem Zweck der Vorschrift: Mit der Unterschrift übernehmen die in § 24 Abs. 6 S. 2 BGB genannten Personen die Verantwortung für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit der Niederschrift; wird die Niederschrift nicht oder nicht von den in § 24 Abs. 6 S. 2 genannten Personen unterzeichnet, so führt dies weder zur Nichtigkeit noch zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse, da die Unterschriften keine Gültigkeitsvoraussetzung der Beschlüsse sind (Staudinger/Bub, WEG [2005] § 24 Rn. 131). Die Verantwortung für die Vollständigkeit und Richtigkeit des Protokolls übernehmen kann nur derjenige Wohnungseigentümer, der in der Versammlung anwesend war. Die gesetzliche Vorschrift des § 26 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 24 Abs. 6 WEG hat demgegenüber nicht den Zweck, die rechtlich unbedenkliche rechtsgeschäftliche Vertretung der Wohnungseigentümer bei der Wahrnehmung ihrer Rechte in der Eigentümerversammlung durch den Wohnungseigentumsverwalter zu beschränken. Darauf liefe indessen die Auffassung des Grundbuchamtes hinaus, wenn mindestens ein Wohnungseigentümer in der Versammlung persönlich erscheinen und das Protokoll unterzeichnen müsste, um so grundbuchverfahrensrechtlich den Nachweis der Verwalterbestellung führen zu können.

Bedeutung für die Praxis
Das Wesensmerkmal des 4-Augen-Prinzips (vgl. dazu BGH, Urteil vom 30.3.2012, V ZR 178/11, ZMR 2012, 644) ist, dass der zu unterzeichnende Text – hier das Protokoll – von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit hin überprüft wird und Fehler so eher auffallen. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei der Unterzeichnung des Protokolls eine Vertretung von mehreren Wohnungseigentümern durch eine einzige natürliche Person möglich wäre. Der mit der Unterzeichnung durch zwei Wohnungseigentümer erwartete Effekt einer intensiveren Prüfung könnte nicht eintreten. Damit ist klar, dass die bloße Unterschrift einer Person allenfalls im Ausnahmefall ausreicht, dass nur diese eine Person (Verwalter mit Vollmachten) allein körperlich in der Versammlung erschien.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg