19.12.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Januar 2015

WEG §§ 21, 28 Zu gering bemessener Wirtschaftsplan

Kapitel
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AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.3.2014, 539 C 25/13 (rkr. nach Berufungsrücknahme; LG Hamburg, 318 S 48/14)

1. Die Ungültigerklärung eines zu gering bemessenen Wirtschaftsplanes (hier: für 2013) würde  dazu führen, dass für dieses Wirtschaftsjahr gar kein Wirtschaftsplan existiert und damit rückwirkend die Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeldern entfällt.
Die Wohnungseigentümer wären dann, ohne dass die Abrechnung ein Guthaben ausweist, sofort berechtigt, über § 812 BGB ihre Zahlungen vom Verband zurück zu fordern.

2. Die Teilanfechtung der Jahresabrechnung lediglich hinsichtlich der Positionen "Reparaturen und Instandhaltungsrücklage" ist zulässig.

3. Wenn die Verwaltung "in Rücksprache mit dem Beirat" entscheiden soll, ist offen, ob dem Beirat ein Vetorecht zustehen soll oder ob er lediglich angehört werden soll und ob alle Beiratsmitglieder oder nur die Mehrheit der Beiratsmitglieder eine entsprechende Zustimmungserklärung abgeben sollen. Ein derartiger Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot führt zumindest zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung.

Sachverhalt

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft F.
Mit Schreiben vom 12.8.2013 lud die Beigeladene als WEG-Verwalter zur Eigentümerversammlung vom 27.8.2013 ein.
Auf der Eigentümerversammlung wurden folgende Beschlüsse gefasst,
zu Top 3:
Die Jahresabrechnung wird in der vorgelegten Form verabschiedet und die Verwaltung wird für das Abrechnungsjahr 2012 entlastet.
zu Top 7:
- Wirtschaftsplanerhöhung, Rücklage nur für Fenster um Euro 2.000,-- ab 2014,
- Erstattung der Kosten nach Kassenlage wenn Eigentümer die Fenster vorerst selber bezahlen wollen,
- nur der Standard zum Zeitpunkt der Maßnahme wird von der Gemeinschaft übernommen,
- die Verwaltung entscheidet, welche Firma die Arbeiten durchführt, in Rücksprache mit dem Beirat
zu Top 8:
"Der jetzige Platz (Müllplatz) soll komplett mit Platten ausgelegt werden. Um die Platten soll ein Doppel-Stahlmattenzaun von 2 Seiten installiert werden, der mit z.B. Efeu bepflanzt werden soll. Grundlage ist das Angebot von Herrn Kilic in Höhe von 2.920,-- Euro. Das Gegenangebot in Höhe von 7.000,-- Euro wird von der Gemeinschaft abgelehnt. Die Verwaltung wird ein entsprechendes Angebot mit der Installation von Doppel-Stahlmattenzaun von Herrn K anfordern.
Die Maßnahme soll durch Herrn K erfolgen"
Außerdem wurde zu Top 5 der Wirtschaftsplan 2013 genehmigt (einstimmig).
Auf der Versammlung waren 7.608 von 10.000 MEA vertreten. Die Kläger waren nicht anwesend.
In der Abrechnung heißt es unter "Kostenart" Nebenausgaben für Müllabfuhr bis Sonstige Ausgaben, Reparaturen Euro 1.701,22, verteilt nach Quadratmeter, Ihr Anteil Euro 281,87.
Instandhaltungsrücklage Euro 7.000,--, verteilt nach Quadratmetern, Ihr Anteil Euro 1.159,82.
Anschließend folgt die Zeile "Ausgaben gesamt".
In der Vermögensübersicht wird von einer Instandhaltungsausgabe in Höhe von 8.084,96 Euro geschrieben.
Im Wirtschaftsplan sind für Reparaturen 1.800,-- Euro angesetzt und eine Instandhaltungsrücklage von 7.000,-- Euro. Hier sollen die Reparaturen nach Quadratmeter und die Instandhaltungsrücklage nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.
Auf die Kläger entfällt nunmehr ein monatliches Wohngeld von 404,-- Euro bei Gesamtwohngeldern von 2.439,-- Euro monatlich = 29.262,-- Euro jährlich.
Hinsichtlich der Beschlussfassung zu Top 8 (Neugestaltung des Müllplatzes) lagen lediglich ein Teilangebot des Herrn Kilic über 2.920,-- Euro und ein Gegenangebot über 7.000,-- Euro vor. Beide waren den Klägern nicht bekannt.
Die Beigeladene hat eine neue Abrechnung für 2012 erstellt.
Die Kläger tragen u.a. vor:
Die von der Verwaltung in die Abrechnung 2012 eingestellten Reparaturkosten seien nicht zutreffend. Dies ergäbe sich schon aus der Abrechnung selbst (vgl. Vermögensübersicht). Dort ist "Instandhaltungsausgabe" für 2012 ein Betrag von 8.084,96 Euro angegeben.
Darüber hinaus sei als Zahlungsausgang ein Betrag von 7.000,-- Euro als Zuführung zur Instandhaltungsrücklage erwähnt.
Der Wirtschaftsplan 2013 sei zu gering bemessen. Die Kläger sind der Auffassung, dass auch ohne wirksam beschlossenen (zu niedrigen) Wirtschaftsplan für 2013 keine Liquiditätsengpässe entstehen werden, da die Mitwohnungseigentümer die monatlichen Wohngeldvorauszahlungen schon geleistet haben werden.
Die Erneuerung der Fenster sei im Beschluss zu Top 7 nicht ordnungsgemäß geregelt, wenn letztlich die Verwaltung (wenn auch in Rücksprache mit dem Beirat) darüber entscheiden dürfe, welches Unternehmen tatsächlich die Arbeiten durchführt.

Begründung

Die zulässige Anfechtungsklage (§§ 43 Nr. 4, 46 WEG) ist begründet, lediglich hinsichtlich des Beschlusses zu Top 5 über die Genehmigung des Wirtschaftsplanes unbegründet.
Im Einzelnen:
Beschluss zu Top 3:
Die Teilanfechtung der Jahresabrechnung lediglich hinsichtlich der Positionen "Reparaturen und Instandhaltungsrücklage" ist zulässig.
Die Jahresabrechnung erfordert eine separate Darstellung der Instandhaltungsrücklage. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage kann seit 2010 nicht mehr als Ausgabe in der Jahresabrechnung aufgeführt werden.
Bereits dieser elementare Fehler in der Wohngeldabrechnung 2012 rechtfertigt die Teilaufhebung hinsichtlich der Position "Instandhaltungsrücklage 7.000,-- Euro".
Auch die Position "Reparaturen" mit 1.701,22 Euro ist nicht stimmig. Die Addition des vermeintlichen Ausgabenbetrages zur Instandhaltungsrücklage und die Reparaturkosten ergeben nicht die Instandhaltungsausgaben, die im Vermögensstatus mit 8.084,96 Euro angegeben sind.
Insoweit ist die Abrechnung - und zwar schon die Gesamtabrechnung - nicht in sich schlüssig. Dieser Fehler schlägt auch auf die Einzelabrechnungen durch.
Für die Jahresabrechnung muss auch auf die alte Fassung abgestellt werden. Nachbesserungsversuche der Beigeladenen sind prozessual unbeachtlich, da es bei der Beschlussanfechtung allein auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung ankommt.
Beschluss zu Top 3, Entlastung des Verwalters:
Die Entlastung des Verwalters entspricht schon dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung auch nur teilweise für ungültig erklärt wird. Dies ist hier hinsichtlich der Positionen "Reparaturen" und "Instandhaltungsrücklage" der Fall. Insoweit war der Entlastungsbeschluss - auf den ein Verwalter auch gar keinen Anspruch hat - für ungültig zu erklären.
Beschluss zu Top 5:
Der Beschluss über den Wirtschaftsplan 2013 war nicht für ungültig zu erklären.
Zum einen hat die Beigeladene plausibel dargelegt, dass aufgrund von teuren Balkonsanierungen in der Vergangenheit höhere Kosten für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen angefallen seien, als für 2013 prognostiziert wurden.
Die Eigentümergemeinschaft hat bei der Beschlussfassung über die Höhe der einzelnen Positionen eines Wirtschaftsplanes weites Ermessen.
Im Übrigen würde die Ungültigerklärung eines zu gering bemessenen Wirtschaftsplanes 2013 dazu führen, dass für dieses Wirtschaftsjahr gar kein Wirtschaftsplan existiert und damit rückwirkend die Verpflichtung zur Zahlung von Wohngeldern entfällt.
Die Kläger können auch nicht erfolgreich damit gehört werden, dass vermutlich aufgrund des Wirtschaftsplanbeschlusses sämtliche Wohnungseigentümer ihr Wohngeld entrichtet haben werden.
Die Wohnungseigentümer wären bei Ungültigerklärung des Wirtschaftsplanbeschlusses, ohne dass die Abrechnung ein Guthaben ausweist berechtigt, über § 812 BGB ihre Zahlungen zurück zu fordern vom Verband.
Soweit die herrschende Meinung davon ausgeht, dass selbständige durchsetzbare Bereicherungsansprüche gar nicht entstehen können (vgl. Kammergericht Grundeigentum 2009, 59, OLG Köln ZMR 2007, 642, OLG Hamm, ZMR 2005, 398) ist ihr nicht zu folgen.
Die Wohnungseigentümer müssen nicht bis zur beschlossenen Abrechnung warten, wenn sie ohne Rechtsgrundlage Zahlungen an den Verband über den Verwalter geleistet haben.
Vor diesem Hintergrund bedarf es des Wirtschaftsplanes 2013, weil diese Rückzahlungsansprüche dem Verband sonst drohten und erhebliche Liquiditätsengpässe zu befürchten sind.
Beschluss zu Top 7:
Soweit die Erneuerung der Fenster hier geregelt wurde, ist zumindest die gewollte "Prioritätenliste" nicht zum Beschlussinhalt geworden.
Die Beschlussfassung ist derart unbestimmt, dass ein künftiger Erwerber, der diesen Beschluss liest - eine objektive Auslegung nach Grundbuchgrundsätzen ist bei Beschlüssen immer geboten - gar nicht weiß, worum es eigentlich hier geht. Exemplarisch sei auf die Formulierung "Erstattung nach Kassenlage" verwiesen.
Ebenso unklar ist, wie die Verwaltung entscheiden soll, "in Rücksprache mit dem Beirat". Hier ist offen, ob dem Beirat ein Vetorecht zustehen soll, ob er lediglich angehört werden soll und ob alle Beiratsmitglieder oder nur die Mehrheit der Beiratsmitglieder eine entsprechende Zustimmungserklärung abgeben sollen.
Ein derartiger Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot führt zumindest zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung (vgl. exemplarisch LG Hamburg, ZMR 2001, 480, OLG Hamburg ZMR 2001, 725).
Das gewollte Erstellen einer ordnungsmäßigen Prioritätenliste ist der Gemeinschaft/der Beigeladenen hier nicht ansatzweise gelungen.
Generell ist es der Eigentümergemeinschaft unbenommen, bei Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum im Hinblick auf das Verwaltungsermessen/den Beurteilungsspielraum der Eigentümer im Rahmen eines Gesamt-Sanierungskonzepts mehrere Instandsetzungsmaßnahmen in eine Prioritätenliste aufzunehmen (zu Einzelheiten vgl. OLG Hamburg, ZMR 2010, 129).
Dieses hier Gewollte hat keinen Eingang in den Beschluss zu Top 7 gefunden. Außerdem ist hinsichtlich des zu beauftragenden Unternehmens der Verwaltung qua Blankett-Beschluss eigene Entscheidungsmacht (ggf. mit dem Beirat) über das zu beauftragende Unternehmen eingeräumt worden, ohne dass die Gemeinschaft vorher wenigstens Alternativangebote hätte prüfen können. Zur Unzulässigkeit eines Blankett-Beschlusses wird verwiesen auf AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2004, 783.
Beschluss zu Top 8:
Der Beschluss über die Neugestaltung des Müllplatzes ist ebenfalls nicht ordnungsmäßig, da auch hier lediglich ein unvollständiges und ein komplettes Angebot vorlagen. Die Beigeladene geht offenbar davon aus, dass jemand, der ein günstiges Teilangebot abgibt, auch künftig günstige Angebote abgeben wird. Dies kann durchaus ein Trugschluss sein. Jedenfalls muss die Eigentümergemeinschaft hier entsprechende Kontrollmöglichkeiten behalten.
Gerade bei Bauverträgen kommt es häufig dazu, dass das Ausgangsangebot günstig gestaltet war und jeder Nachtragsauftrag möglichst teuer abgerechnet werden soll. Im vorliegenden Fall ist die Beschlussfassung zu Top 8 - auch wenn der Beschluss längst umgesetzt ist - nicht ausreichend vorbereitet worden. Die Gemeinschaft hatte keine hinreichende Entscheidungsgrundlage.

Letztlich - folgt man der Beigeladenen - sollte die Fa. K den  Auftrag erhalten, und zwar ohne Limit, ohne Leistungsverzeichnis und ohne Preise vorher überprüfbar festzulegen.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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