19.12.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Januar 2015

WEG §§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

Kapitel
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LG Dortmund, Urteil vom 24.6.2014, 1 S 18/13

Der Beschluss der Jahresabrechnung hat daher keine Verdoppelung des Rechtsgrundes zur Folge.
Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung die Differenz zwischen den Sollzahlungen und den tatsächlichen Ausgaben ausweist. Denn das ist die eigentliche sog. Abrechnungsspitze. Jedoch stehen die gem. § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse unter dem Vorbehalt der Korrektur durch die später nach Ablauf des Wirtschaftsjahres genehmigte Jahresabrechnung.

Sachverhalt

Der Verband beansprucht restliches Wohngeld.
Die Jahresabrechnung ergab einen Betrag unterhalb der geschuldeten Soll-Vorschüsse gemäß
Wirtschaftsplan. Die Klage war teilweise erfolgreich

Begründung

II. 1. Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von weiteren 33,45 € aus §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG in Verbindung mit dem Wirtschaftsplan 2011 zu.

a) Ein Zahlungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte ist gem. §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 i. V. m. dem Wirtschaftsplan 2011 in Höhe von 320,00 € entstanden, weil der Wirtschaftsplan bestandskräftig genehmigt worden ist. Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit des Wirtschaftsplans bestehen nicht.

b) Der Anspruch ist teilweise erloschen.
aa) Zunächst infolge der Zahlung der Beklagten in Höhe von 160,11 € gem. § 362 BGB durch Erfüllung; danach verbleibt ein Zahlungsanspruch in Höhe von 159,89 € verbleibt.
bb) Die Beklagte kann in Höhe von 126,44 € der verbliebenen Forderung Klägerin in Höhe von 159,89 € die rechtsvernichtende Einwendung der unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegenhalten. Die Rechtsausübung ist in dieser Höhe unzulässig, weil der Klägerin insoweit ein schutzwürdiges Eigeninteresse fehlt. Sie fordert eine Leistung, die alsbald zurückzugewähren wäre (dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est).

(1) Grundsätzlich bleibt § 28 Abs. 2 WEG nach Abschluss des Wirtschaftsjahres alleinige Anspruchsgrundlage für die Vorschusszahlungen. Der Beschluss der Jahresabrechnung hat daher keine Verdoppelung des Rechtsgrundes zur Folge (BGH, Urt. v. 1.6.2012, Az.: V ZR 171/11 sowie Urt. v. 9.3.2012, Az.: V ZR 147/11; LG Nürnberg-Fürth, Urt. v. 30.11.2009, Az.: 14 S 5724/09). Der spätere Beschluss über die Jahresabrechnung lässt den früheren Beschluss des Einzelwirtschaftsplans unberührt (Bärmann/Becker, WEG, 12. A., § 28, Rn. 64). Dabei entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Jahresabrechnung die Differenz zwischen den Sollzahlungen und den tatsächlichen Ausgaben ausweist. Denn das ist die eigentliche sog. Abrechnungsspitze (BGH a.a.O.).  Ein Beschluss über eine Jahresabrechnung, welche die Differenz zwischen den tatsächlichen Zahlungen und den Ausgaben ausweist, wäre sogar – zumindest wenn die tatsächlichen Zahlungen nicht den Sollzahlungen entsprechen – mangels Beschlusskompetenz nichtig (BGH a.a.O.).

(2) Jedoch stehen die gem. § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse unter dem Vorbehalt der Korrektur durch die später nach Ablauf des Wirtschaftsjahres genehmigte Jahresabrechnung (Bärmann/Becker, WEG, 12. A., § 28, Rn. 65). Bei der Ausweisung der Differenz zwischen Sollzahlungen und tatsächlichen Ausgaben in der Jahresabrechnung und einem Guthabenbetrag – wie hier – folgt dementsprechend eine Deckelung der vom Wohnungseigentümer noch zu zahlenden Wohngeldrückstände daraus, dass der Forderung der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegensteht (ähnl. Bärmann/Becker, WEG, 12. A., § 28, Rn. 65, der auf das Bestehen einer rechtsvernichtenden Einwendung hinweist sowie Spielbauer, WEG, § 28, Rn. 69 a. E.).

Die Deckelung ist begrenzt auf den Guthabenbetrag aus der Abrechnung. Der weitere  Differenzbetrag in Höhe von 33,45 € zwischen dem Guthabenbetrag in Höhe von 126,44 € und dem Wohngeldrückstand in Höhe von 159,89 € ist aus dem Rückstand aus dem Wirtschaftsplan 2011 geschuldet. Anlass für eine weitergehende Deckelung auf den Guthabensbetrag in der Jahresabrechnung ohne Abzug der Wohngeldrückstände, sieht die Kammer nicht. Insbesondere nicht, wenn – wie hier – vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des BGH in der Jahresabrechnung die Sollzahlungen eingestellt werden. Eine solche Deckelung würde vielmehr zu ungerechten Ergebnissen führen, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft Wohngeldrückstände dann zumindest teilweise nicht mehr geltend machen könnte.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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