17.01.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Januar 2014

WEG §§ 23 Abs. 4, 28 Rückwirkende Fortgeltung eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes

Kapitel
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LG Saarbrücken, Urteil vom 21.6.2013, 5 S 141/12

Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes angeordnet wird, ist jedenfalls nicht nichtig. Die Nichtigkeit folgt auch nicht daraus, dass der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen hat (anderer Ansicht: OLG Schleswig, ZMR 2001, 855 – 856).

Begründung
B. 1. Die noch im Streit stehende Wohngeldvorauszahlungsforderung für den Zeitraum Juni 2009 bis Dezember 2009 in Höhe von 1.477 € ist begründet aufgrund des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2008. Die Gültigkeitsdauer dieses Wirtschaftsplanes ist durch den unangefochtenen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vom 26.10.2010 verlängert worden bis zum 31.12.2010.
2. Dieser Verlängerungsbeschluss ist nicht nichtig.
2.1. Gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Wohnungseigentümerbeschluss nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Außerdem kann sich die Nichtigkeit eines Beschlusses daraus ergeben, dass dieser Beschluss seinem Inhalt nach gegen zwingende Vorschriften oder gegen die guten Sitten verstößt, dass er in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift oder dass den Wohnungseigentümern keine Beschlusskompetenz eingeräumt ist (vgl. dazu BGH, NJW 2009, 2132 – 2135, m.w.N.; Jennißen/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 23 WEG, Rdnr. 100).
Derartige Nichtigkeitsgründe sind vorliegend nicht gegeben.
Insbesondere ist den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz eingeräumt sowohl für die Billigung des Wirtschaftsplanes (vgl. § 28 Abs. 5 WEG) als auch für die Verlängerung seiner ursprünglichen Geltungsdauer (vgl. dazu OLG Hamm, Beschluss vom 22.06.1989 – 15 W 209/89 – ; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2003, 1595 – 1596; KG ZMR 2002, 460, 462; BayObLG, ZMR 2003, 280; KG ZMR 2005, 221 – 223). Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt nur dann, wenn eine generelle Fortgeltung aller künftigen Wirtschaftspläne mehrheitlich beschlossen werden soll (vgl. dazu KG, ZMR 2005, 221 – 223; BayObLG, ZMR 2003, 279; OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 862).
2.2. Die Nichtigkeit des Fortgeltungsbeschlusses vom 26.10.2010 ergibt sich auch nicht daraus, dass der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen hat (anderer Ansicht: OLG Schleswig, ZMR 2001, 855 – 856). Das Ziel des vorliegend rückwirkenden Fortsetzungsbeschlusses besteht darin, der Wohnungseigentümergemeinschaft die erforderliche wirtschaftliche Liquidität zu verschaffen; der Fortsetzungsbeschluss hat somit ähnliche Wirkungen, wie eine Sonderumlage (vgl. dazu AG Saarbrücken, ZMR 2005, 319 – 320). Eine Sonderumlage stellt eine nachgeschobene Ergänzung eines Wirtschaftsplanes dar. Sie dient dazu, in der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgetretene Finanzlücken kurzfristig zu schließen. Die auf die Sonderumlage erbrachten Zahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer müssen – ebenso wie die Wohngeldvorauszahlungen – in der Jahresabrechnung Berücksichtigung finden (vgl. Jennißen, a.a.O., Rdnr. 16, 17).
Es kann offen bleiben, ob ein solcher Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem entweder die rückwirkende Fortgeltung einer Jahresabrechnung angeordnet oder – dem gleichbedeutend – eine entsprechende Sonderumlage festgelegt wird, unter Umständen wegen des Vorrangs der Erstellung einer Jahresabrechnung anfechtbar ist. Wird dieser Beschluss jedoch – wie vorliegend – nicht innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gerichtlich angefochten, so ist gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG grundsätzlich von der Gültigkeit dieses Beschlusses auszugehen.
2.3. Gegen die Annahme der Nichtigkeit dieses Fortgeltungsbeschlusses spricht des Weiteren der Umstand, dass vorliegend nicht davon ausgegangen werden kann, der Fortgeltungsbeschluss beeinträchtige ein rechtlich geschütztes Vertrauen der Beklagten bzw. er stelle für sie eine unzumutbare Härte dar. Insbesondere ist seitens der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nicht dargetan, ihre wirtschaftliche Belastung sei im Falle der Erstellung einer Jahresabrechnung für den Zeitraum 2009 wesentlich geringer gewesen, als dies bei der Fortgeltung des Wirtschaftsplanes 2008 der Fall war.
3. Aus diesem Grund geht auch der von den Beklagten geltend gemachte Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) ins Leere.
Abgesehen davon ist ein Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers gegenüber laufenden Wohngeldbelastungen ausgeschlossen
(vgl. OLG Köln, WE 1997, 427).
4. Der weitere Einwand der Beklagten, der Käufer ihres Wohnungseigentums, der ehemalige Verwalter der klagenden WEG, habe der Erklärung der Beklagten in der notariellen Kaufvertragsurkunde nicht widersprochen, es bestünden keine Wohngeldrückstände der Beklagten, geht ebenfalls ins Leere. Diesem Verhalten des Käufers des Wohnungseigentums der Beklagten kann keineswegs ein Forderungsverzicht zu Lasten der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft beigemessen werden.

Bedeutung für die Praxis
Es sollte möglichst immer eine konkrete Fortgeltung des aktuellen Wirtschaftsplans z. B. für die beiden Folgejahre beschlossen werden, und zwar für den Fall, dass kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen werden wird. Eine generelle Fortgeltung kann in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. Die Entscheidung des LG Saarbrücken erlaubt in Notfällen sogar, die rückwirkende Fortgeltung zu beschließen. Dies ist aber nicht der Königsweg. Noch vertretbar ist dies allein deshalb, weil so schnell Liquidität geschaffen werden kann, was weniger Zeit in Anspruch nimmt als die Erstellung der bereits fälligen Jahresabrechnung.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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