28.01.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Februar 2015

ZPO § 485 Geltendmachung von Gewährleistungsrechten

Kapitel
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LG Leipzig, Urteil vom 21.2.2014, 3 O 3455/11

Wenn die Inhaber der Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger in der Eigentümerversammlung nicht anwesend bzw. nicht wirksam vertreten waren, konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft deren Ansprüche nicht an sich ziehen.

Allein der Umstand, dass sich der Unternehmer auch im Rahmen des selbstständigen Beweisverfahrens eingelassen hat, ist nicht mit einer ausdrücklichen und ernsthaften Verweigerung der Mängelbeseitigung gleichzusetzen.

Sachverhalt

Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegenüber den Beklagten im Wege der Teilklage Schadensersatz geltend.

Der - bereits mit Teil-Versäumnisurteil vom 25.7.2012 rechtskräftig verurteilte - Beklagte zu 1. schloss mit den Eigentümern Erwerbsvertrage bezüglich der Wohnungseigentumsanlage xxxStraße 11 in Leipzig (Bauträgerverträge). Gemäß Abschnitt 5, Abs. 1 des Vertrages übernahm der Beklagte zu 1. die Verpflichtung, "entsprechend Bauplan und Baubeschreibung zu renovieren und dabei nur normgerechte Baustoffe zu verwenden und das Bauvorhaben nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik einwandfrei herzustellen". Jedenfalls einige der Erwerbsverträge enthielten unter Abschnitt 13 letzter Absatz folgende Regelung:

"Für den Fall, dass der Käufer vom Verkäufer keine Erfüllung seiner Gewährleistungsansprüche erhält, tritt dieser seine Ansprüche gegen die bauausführenden Unternehmen an den dies annehmenden Käufer ab".

Die Beklagte zu 3. war durch die Beklagte zu 2. als Projektsteuerer eingesetzt worden. …  Die Beklagte zu 4. wurde durch die Beklagte zu 2. als Bevollmächtigte des Beklagten zu 1. mit der Planung und Bauüberwachung an dem Objekt beauftragt.

Unter dem 6.8/16.8.2001 schlossen die Beklagte zu 5. und die durch den Beklagten zu 1. bevollmächtigte Beklagte zu 2. einen Generalunternehmervertrag.

Ausweislich des als Anlage 1 zum Schriftsatz der Beklagten zu 5. vom 12.11.2012 vorgelegten Protokolls vom 31.5.2002 erfolgte die rechtsverbindliche Bauabnahme nach § 640 BGB bzw. § VOB/B der von der Beklagten zu 5. zu erbringenden Leistungen am 31.5.2002. Die Gewährleistungsfrist wurde mit derzeit vom 1.6.2002 bis 31.5.2007 bezeichnet.
Im Hinblick auf von der Klägerseite behaupteten Mängel wurde unter dem Aktenzeichen des Landgerichts Leipzig 3 OH 65/06 ein selbstständiges Beweisverfahren durchgeführt; der mit der Begutachtung beauftragte Sachverständige xxx stellte Mängel fest und ermittelte Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 337.430,36 EUR netto.
Die Klägerin trägt vor, mit Beschluss vom 4.9.2006 habe die Eigentümergemeinschaft wirksam beschlossen, Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend zu machen. Aufgrund dieses Beschlusses sei dann das selbstständige Beweisverfahren, welchem verjährungshemmende Wirkung zukomme, eingeleitet worden.
In der Eigentümerversammlung vom 11.11.2011 - das Protokoll sei unter dem 14.11.2011 gefertigt worden - habe die Eigentümergemeinschaft wiederum wirksam beschlossen, Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend zu machen, Klageerhebung durch den jetzigen Klägervertreter sei beschlossen worden. … Insgesamt habe die Eigentümergemeinschaft die Mängelbeseitigungsansprüche, die im Rahmen der Bauträger- bzw. Erwerbsverträge jeweils an den Erwerber abgetreten worden seien, wirksam an sich gezogen.

Die Beklagte zu 2. trägt vor, sie sei nicht Partner der jeweiligen Bauträgerverträge gewesen und damit keine eigene Verpflichtung eingegangen. Sie habe lediglich als Vertreter des Beklagten zu 1. gehandelt. …   Der Anspruch sei überdies mit Ablauf des 04.06.2004 verjährt; das selbstständige Beweisverfahren habe eine Verjährungsunterbrechung nicht herbeiführen können.
Die Beklagte zu 3. trägt vor, sie sei nicht passivlegitimiert. Die Beklagte zu 3. sei von der Beklagten zu 2. als eigener Projektsteuerer beauftragt worden mit der Folge, dass der Projektsteuerungsvertrag nicht mit dem Beklagten zu 1. zustandsgekommen sei…. Zudem sei ein möglicher Anspruch verjährt.
Die Beklagte zu 4. trägt vor, im Hinblick auf den Haftungsgrund sei die Klage unschlüssig, da nicht ersichtlich sei, welche Pflichtverletzung ihr vorgeworfen werde.
Die Beklagte zu 5. rügt das nicht ordnungsgemäße Zustandekommen der Beschlüsse der Eigentümerversammlungen.

Begründung

II. Der Klägerin steht gegen die Beklagten zu 2. bis 5. der geltend gemachte Anspruch nicht zu.

1. Die Klägerin hat bereits ihre Aktivlegitimation und ihre Prozessführungsbefugnis nicht nachgewiesen.

Zwar kann sich grundsätzlich die Aktivlegitimation einer Wohnungseigentümergemeinschaft bereits aus § 10 Abs. 6 WEG ergeben. ..   Dass die Klägerin mit dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 11.11.2011, die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten an sich gezogen hat, hat die Klägerin nicht nachgewiesen.
Aus dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.11.2011 ergibt sich zwar, dass beschlossen worden sein soll die Klageerhebung durch die WEG, Rechtsanwalt xxx in Köln sollte mit der Klageerhebung beauftragt werden, die Kosten sollten aus dem Sondervermögen aufgebracht werden. Nicht ersichtlich ist allerdings, dass dieser Beschluss wirksam zu Stande gekommen ist. Bei der Beschlussfassung waren folgende Eigentümer zugegen:……
Soweit die Klägerin auf das nachhaltige Bestreiten der Beklagten im Hinblick auf die ordnungsgemäße Vertretung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung vom 11.11.2011 - und damit auf das Bestreiten der Aktivlegitimation Prozessführungsbefugnis - den Verwaltervertrag vom 18.12.2001/04.02.2002, die Verwaltervollmacht, die der Beklagten zu 2. durch den Beklagten zu 1, dieser wiederum vertreten durch Frau xxx erteilte Vollmacht, das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 16.12.2005 bezüglich der Bestellung des Verwalters  und erneut das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 11.11.2011 nebst der Liste der teilnehmenden Eigentümer sowie Vertretungsvollmachten vorlegt, erfolgte die Vorlage jedoch stets lediglich in Kopie.
Soweit darüber hinaus die Beklagten zu 2. und 3. mit Nichtwissen bestritten haben, dass die jeweils in Ablichtung als Anlagen eingereichten Vollmachten der in dem Eigentümerversammlungsprotokoll vom 11.11.2011 genannten Eigentümer im Original von diesen unterzeichnet worden seien und ebenso, dass die Originalvollmachten in der Versammlung im Original vorgelegen haben, hat die Klägerin hierauf - obwohl während des gesamten Verlaufes des Prozesses auch durch das Gericht ergiebig darauf hingewiesen worden ist, dass die Tatsachen, aus denen die Aktivlegitimation und die Prozessführungsbefugnis abgeleitet werden, nachzuweisen seien - weder Stellung genommen noch Beweis angeboten. ..  Doch selbst wenn von der Aktivlegitimation und Prozessführungsbefugnis der Klägerin ausgegangen würde, ergäbe sich ein Anspruch nicht.
2. Ein Anspruch gegen die Beklagte zu 2. besteht nicht, da der Klägerin gegenüber dieser keine Gewährleistungsrechte aus den Bauträgerverträgen, die der Beklagte zu 1. mit den Erwerbern geschlossen hatte, zustehen.
Ein derartiger Anspruch käme allein dann in Betracht, wenn die Beklagte zu 2. der gegenüber den Erwerbern bestehenden Schuld des Beklagten zu 1. beigetreten oder diese übernommen hätte.
Die Klägerin hat einen solchen Schuldbeitritt oder eine Schuldmitübernahme nicht nachgewiesen.
Die Klägerin stützt sich in dem Zusammenhang allein auf die der Beklagten zu 2. durch den Beklagten zu 1. erteilte Vollmacht. Gerade aus dieser ergibt sich jedoch allein die Bevollmächtigung, nicht aber ein Schuldbeitritt oder eine Schuldmitübernahme. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem der notariellen Vollmachtserteilung zu Grunde liegenden vor dem Oberlandesgericht Dresden geschlossenen Vergleich vom 07.03.2001; in diesem werden Rechte und Pflichten der Beklagten zu 2. umrissen, jedoch kein Schuldbeitritt und keine Schuldmitübernahme vereinbart, vielmehr enthält der Vergleich ausdrücklich die Formulierung, dass die Beklagte zu 2. "nur in Vollmacht" handelt. In § 1 letzter Absatz des Vergleichs ist zudem festgehalten: "Die Parteien des Vergleichs stellen klar, dass eine Rechtsnachfolge mit der Vollmachtserteilung nicht verbunden ist".
Auch der Umstand, dass die Beklagte zu 2. tätig wurde, um Ihr eigenes Geld zu retten, bietet keinen Anhaltspunkt für einen Schuldbeitritt oder eine Schuldmitübernahme. Das Gegenteil ist der Fall. Denn die Beklagte zu 2. hatte von der ursprünglich das Bauvorhaben finanzierenden Bank die Forderung gegenüber dem Beklagten zu 1. übernommen. Die Absicht der Beklagte zu 2. war mithin darauf gerichtet, in irgendeiner Form die Rückzahlung des Kredites zu erlangen. Dieses Ziel wäre nicht zu erreichen gewesen, wäre die Beklagte zu 2. als Rechtsnachfolgerin in die Rechte und Pflichten des Beklagten zu 1. eingetreten, da sie dann den Erwerbern - worauf die Klägerin auch abstellt - auf Erfüllung bzw. im Rahmen der Gewährleistung haften wurde, die Verwirklichung der Rückzahlung des Kredites mithin gerade nicht erreicht werden könnte.
Auch der Abschluss von Vergleichen mit den Erwerbern F und P belegt einen Schuldbeitritt bzw. eine Schuldmitübernahme nicht. Aus diesen ergibt sich lediglich, dass die Beklagte zu 2. eine abschließende Regelung mit diesen Erwerbern bezüglich der Restkaufpreiszahlung und der Gewährleistungsansprüche treffen wollte.
3. Ein Anspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten zu 3. besteht ebenso wenig.
Auf das Vorbringen der Beklagte zu 2. und zu 3., die Beklagte zu 3. sei von der Beklagten zu 2. selbst, d.h. nicht in Vertretung des Beklagten zu 1. beauftragt worden, hat die Klägerin nicht ergänzend zu einem Vertretergeschäft vorgetragen und Beweis angeboten. Angesichts dessen bestehen Gewährleistungspflichten der Beklagten zu 3. allein gegenüber der Beklagte zu 2.; Ansprüche der Beklagten zu 2. gegen die Beklagte zu 3. vermag die Klägerin jedoch nicht an sich zu ziehen.
Unbeschadet dessen fehlt nach wie vor jeglicher substantiierte Vortrag zum Inhalt des Projektsteuerervertrages, mithin zu den konkreten Pflichten der Beklagten zu 3. sowie dazu, welche sich aus diesem Vertrag ergebenden Pflichten die Beklagte zu 3. im Einzelnen verletzt haben soll.
4. Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 4. besteht nicht.
Unbeschadet der Frage, inwiefern die in den Erwerbsverträgen enthaltene Abtretung wirksam oder die Bedingung eingetreten ist, ist ein Anspruch aus dieser Abtretung gegen die Beklagte zu 4. ausgeschlossen.
Denn ausdrücklich ist in den Erwerbsverträgen - die Klägerin selbst stellt insofern auf inhaltsgleiche Regelungen ab - vereinbart: "Für den Fall, dass der Käufer vom Verkäufer keine Erfüllung seiner Gewährleistungsanspruch erhält, tritt dieser seine Ansprüche gegen die bauausführenden Unternehmen an den dies annehmenden Käufer ab". Die Beklagte zu 4. als Planer bzw. Bauüberwachung ist jedoch nicht bauausführendes Unternehmen (vgl. BGH, Urteil vom 22.12.1977, VII ZR 45/77).
Die in den Abtretungserklärungen gewählten Formulierungen"... Gewährleistungsansprüche der am Gewerk beteiligten Unternehmen" weisen im Ergebnis keinen anderen Inhalt auf, da in der Folge weiter abgestellt wird auf "... eine entsprechende Aufstellung, welche das Gewerk, die ausführende Firma und die entsprechende Abnahmebescheinigung...", mithin auf bauausführende Unternehmen, denn derartige Aufstellungen sind vom Planer/Bauüberwacher im Hinblick auf seine eigene Leistung nicht einzureichen.
5. Auch ein Anspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten zu 5. besteht nicht.
Unbeschadet der Frage, ob die Klägerin die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen im Hinblick auf die Ausführungen unter II. 1. wirksam an sich gezogen hat, ergibt sich dennoch aufgrund des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 11.11.2011 keine Berechtigung, derartige Ansprüche gegenüber der Beklagten zu 5. durchzusetzen.
Da die Beklagte zu 5. nicht als Bauträger gegenüber den Erwerbern aufgetreten ist, kommt ein Gewährleistungsanspruch, gestützt auf den Bauträgervertrag/die Bauträgerverträge nicht in Betracht.

Auch die in den Erwerbsverträgen/Bauträgerverträgen enthaltene Klausel: "Für den Fall, dass der Käufer vom Verkäufer keine Erfüllung seiner Gewährleistungsansprüche erhält, tritt dieser seine Ansprüche gegen die bauausführenden Unternehmen an den dies annehmenden Käufer ab" begründet den Anspruch nicht.

Auch wenn in Ansehung des Abnahmeprotokolls vom 31.05.2002 das Gericht davon ausgeht, dass die Werkleistung der Beklagte zu 5. abgenommen wurde (was nicht mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber den Bauträger gleichzusetzen ist) und somit einen möglicher Anspruch gegenüber der Beklagten zu 5. nicht mehr auf Erfüllung, sondern auf Gewährleistung gerichtet wäre, stehen der Klägerin derartige Gewährleistungsansprüche gegenüber der Beklagten zu 5. nicht zu.
Die in dem Bauträgervertrag enthaltene Abtretung steht unter der Bedingung, dass der Käufer vom Verkäufer keine "Erfüllung seiner Gewährleistungsansprüche" erhält. Der Bedingungseintritt ist durch die Klägerin weder dargetan noch unter Beweis gestellt worden. Insbesondere ist der Bedingungseintritt auch nicht in der Weise nachgewiesen, dass die Erwerber bzw. die Klägerin vom Verkäufer, mithin dem Beklagten zu 1., bereits schon wegen dessen wirtschaftliche Situation eine Erfüllung von Gewährleistungsansprüchen nicht mehr erreichen können. Allein der Umstand, dass die Klägerin auch den Beklagten zu 1. aus dem Bauträgervertrag / den Bauträgerverträgen in Anspruch genommen und ein insofern der Klage stattgebendes Versäumnisurteil erreicht hat, belegt die Annahme der Klägerin, vom Beklagten zu 1. durchaus noch Erfüllung der Gewährleistungsansprüche erlangen zu können. Eine erfolglose Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil wird von der Klägerin nicht behauptet.
Soweit die Klägerin darauf abstellt, es genüge, wenn jedenfalls einem Eigentümer Gewährleistungsansprüche zustehen, welche die Wohnungseigentümergemeinschaft an sich ziehen könne, mag dies grundsätzlich zutreffen. Im Hinblick auf vorstehende Ausführungen können sich derartige Gewährleistungsansprüche jedoch allenfalls aus den durch die Beklagte zu 2. im Rahmen der Vergleiche mit den Eigentümern xxx  ergeben. Beide Vergleiche enthalten im letzten Absatz deren Ziffer 3. die Regelung: "...Mit Unterzeichnung dieser Vergleichsvereinbarung tritt die Bank-AG als Vertreterin des Bauherren Feiten sämtliche Gewährleistungsansprüche der am Gewerk beteiligten Unternehmen, soweit sie das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum des Erwerbers betreffen, an den Erwerber … ab". Unbeschadet der Frage, ob derartige Abtretungen in Ansehung der bereits in den ursprünglichen Erwerbsverträgen enthalten - bedingten - Abtretungserklärungen überhaupt wirksam erfolgen konnte, ging jedenfalls die Abtretung "sämtlicher Gewährleistungsansprüche ... soweit sie das Gemeinschaftseigentum ... betreffen" an den Eigentümer xxx aufgrund des Vergleichs vom 20./28.03.2003 ins Leere, da eben diese Ansprüche an den Eigentümer F bereits aufgrund des Vergleichs vom 19.03.2003 abgetreten worden sind und diese Abtretung der Abtretung vom 20./28.03.2003 vorgeht. Unbeschadet dessen kann die Klägerin im Rahmen des in der Eigentümerversammlung vom 11.11.2011 gefassten Beschlusses jene Gewährleistungsansprüche nicht an sich gezogen haben. Die Inhaber dieser Gewährleistungsansprüche waren in der Eigentümerversammlung vom 11.11.2011 nicht anwesend bzw. nicht wirksam vertreten. Der (frühere) Miteigentümer xxx war nicht anwesend; soweit dessen Miteigentumsanteil auf die Eheleute xxx übergegangen ist, erfolgte dies ausweislich des beglaubigte Grundbuchauszuges vom 17.06.2013 im Wege eines Zuschlagsbeschlusses vom 19.06.2009; eine Übertragung der Gewährleistungsansprüche auf die Erwerber W ist von der Klägerin weder dargetan noch sonst ersichtlich. Mögliche auf den Erwerber xxx übertragene Gewährleistungsansprüche konnte die Klägerin nicht an sich ziehen, da der Eigentümer xxx bei der Eigentümerversammlung vom 11.11.2011 nicht wirksam vertreten war.
Selbst wenn trotz allem die Klägerin Gewährleistungsansprüche gegenüber der Beklagten zu 5. wirksam an sich gezogen hätte, fehlt es an den Voraussetzungen für deren Geltendmachung….  Allein der Umstand, dass sich die Beklagte zu 5. auch im Rahmen des selbstständigen Beweisverfahrens eingelassen hat, ist nicht mit einer ausdrücklichen und ernsthaften Verweigerung der Mängelbeseitigung gleichzusetzen.
Zudem wäre ein gegen die Beklagte zu 5. gerichteter Anspruch verjährt. Auf den Einwand der Beklagten zu 5., auch im Hinblick auf das selbstständige Beweisverfahren habe es an der Aktivlegitimation und Prozessführungsbefugnis der Klägerin gefehlt, weil eine entsprechende Beschlussfassung vom 7.9.2006 nicht hinreichend dargetan und nachgewiesen sei, hat die Klägerin Ihr diesbezügliches Vorbringen nicht ergänzt. Soweit die Klägerin in dem Zusammenhang Anlagen vorlegt, handelt es sich lediglich um Auszüge von Eigentümerversammlungsprotokollen; wer an diesen Versammlungen teilgenommen hat, ist von der Klägerin nicht vorgetragen. Nicht jeder den Vorschriften der §§ 485 ff ZPO entsprechende Beweissicherungsantrag jedoch hemmt die Verjährung. Alle zur Hemmung der Verjährung kraft Gesetzes geeigneten Handlungen setzen vielmehr voraus, dass der Berechtigte gegen einen bestimmten Verpflichteten einen bestimmten Anspruch erhebt. Es muss der Berechtigte, nicht ein Dritter sein, welcher die Durchsetzung dieses Anspruchs aktiv betreibt (BGH vom 4.3.1993, VII ZR 148/92, NJW 1993, 1916).

Eine Übersicht aller wohnungswirtschaftlichen Urteile aus der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft finden Sie hier.

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