28.01.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Februar 2015

WEG §§ 23 ff, 43 Nr. 4 Ausnahmen von der Kausalitätsvermutung

Kapitel
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AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 5.2.2014, 539 C 18/13

Formelle Mängel – hier: Verstoß gegen die Soll-Vorschrift zur Ladungsfrist - und ein weiter Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum der Eigentümerversammlung rechtfertigen eine Ausnahme von der Kausalitätsvermutung dann, wenn feststeht, dass der angegriffene Beschluss auch ohne den Einberufungsmangel (Verkürzung der Ladungsfrist oder ein 3. oder 4. Alternativangebot) ebenso bzw. ergebnisgleich gefasst worden wäre (vgl. auch AG Hamburg-Altona, Urteil vom 6.12.2013, 303a C 3/13). Hierbei kommt es auf die konkrete Situation auf der Eigentümerversammlung an.

Sachverhalt

Der Kläger und die Beklagten bilden eine große Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bisheriger Verwalter war die Grundstücksverwaltung W. Dieses Unternehmen war auch Erstverwalter. In § 17 Ziff. 3 der Teilungserklärung (TE) ist geregelt, dass Eigentümerversammlungen unabhängig von der Anzahl der erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümer stets beschlussfähig sind. Die letzte Verwalterzeit endete mit dem Ablauf des 30.6.2013.

Mit Schreiben vom Freitag, d. 28.6.2013 lud die Vorverwaltung zur ordentlichen Eigentümerversammlung auf Montag, den 8.7.2013.

Auf der Tagesordnung stand u.a. zu Top 3:
"Diskussion und Beschlussfassung über die Verwalterbestellung ab 1.7.2013,
a) W.......   b) V ......"

Mit Schreiben vom 3.7.2013 bewarb sich die V über die Beiräte für die Verwaltung der 197 Einheiten.

Auf der Eigentümerversammlung wurde nach Wahl eines neuen Versammlungsleiters und Feststellung der Beschlussfähigkeit zu Top 3 im Protokoll folgendes festgehalten:
"Für die Neubestellung zum Verwalter haben sich im Verlauf der Sitzung die Firmen W. und V beworben.
Die M erklärt, dass die Fa. H nicht an der Präsentation teilnehmen wollte.

Zur Vorstellung der beiden Kandidaten verwies der Kläger darauf, dass aus seiner Sicht bei nur 2 Bewerbern kein neuer Verwalter gewählt werden könne. Er bezog sich insoweit auf das Urteil des BGH vom 1.4.2011, Az. V ZR 96/10 (ZMR 2011, 735).

Die 1. Abstimmung über die mögliche Wiederwahl der W ergab ein Ergebnis von 23 Stimmen dafür, 109 dagegen bei null Enthaltungen.

Die 2. Abstimmung über die mögliche Wahl der V ergab 109 Stimmen dafür, 14 dagegen, Enthaltungen 9.

Der Versammlungsleiter verkündete daraufhin, dass die V bis 31.12.2014 zum neuen Verwalter gewählt sei. Die V hat die Wahl angenommen.

Zur Abstimmung über einen Verwaltervertrag ist es nicht gekommen. Es wurde vielmehr ohne Beschlussfassung festgelegt, dass der mit der V abzuschließende Verwaltervertrag vom Beirat und Herrn H als Berater bis zur nächsten Eigentümerversammlung ausgearbeitet werden solle.

Die neue Eigentümerversammlung fand am 19.11.2013 statt.

Auf dieser Versammlung wurde die V mit 125 Ja-Stimmen, 5 Nein-Stimmen und 10 Enthaltungen zum Verwalter gewählt. Dieser Beschluss ist nicht bestandskräftig.

Die Vertragsofferten der Ex-Verwaltung sowie der V wurden dem Kläger vor der Versammlung nicht zur Kenntnis gebracht. Die ehemalige Verwaltung hatte zu den bisherigen Konditionen angeboten. Das Angebot der V lag lediglich den Beiratsmitgliedern von.

Der Kläger ist der Auffassung, dass weiterhin gelte, was das Landgericht Hamburg im Teilbeschluss vom 19.12.2007 (Az. 318 T 48/07) festgestellt habe:
"Es muss befürchtet werden, dass die V einseitig und ohne Rücksicht auf sachgerechte Lösungen profitorientiert im Sinne der Mietpool-Mitglieder sich einsetzen werde."

Die Beklagten tragen vor, die Verkürzung der Ladungsfrist sei gerechtfertigt gewesen, da anderenfalls Banküberweisungen nicht mehr hätten getätigt werden dürfen, Zustimmungen nach § 12 WEG nicht mehr erteilt werden konnten etc.

Als 3. Bewerber wäre die Fa. H vorhanden gewesen, die sich lediglich von der Präsentation zurückgezogen habe.

Begründung

1. Zugunsten des Klägers kann davon ausgegangen werden, dass die von der Ex-Verwaltung vorgenommene Verkürzung der Ladungsfrist auf weniger als zwei Wochen hier nicht berechtigt war.
Nach Gewährung rechtlichen Gehörs wäre es insoweit sogar möglich - wenn auch nicht zwingend - gewesen, der Ex-Verwaltung die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen (LG Berlin, Grundeigentum 2010, 991).
Ebenso kann zugunsten des Klägers davon ausgegangen werden, dass ein Angebot der Fa. H zwar vorlag, aber nicht zur Abstimmung gelangte.
Selbst wenn man zugunsten des Klägers davon ausgeht, dass die Ankündigung in der Tagesordnung überhaupt nur die Alternative zwischen der Ex-Verwaltung und der V beließ, ändert sich am Ergebnis nichts.
2. Die Kausalitätsvermutung greift hier bei bloßer Verkürzung der Ladungsfrist, d.h. einem Verstoß gegen eine reine Soll-Vorschrift, nicht ohne Abstriche ein.
Dasselbe gilt für die üblicherweise geforderte Einholung von mindestens 2 weiteren Alternativangeboten (vgl. LG Hamburg 318 S 12/12 = AG Hamburg-Blankenese 539 C 17/11).
Diese formellen Mängel verstoßen zum einen nur gegen eine Soll-Vorschrift (Ladungsfrist) und zum anderen werden sie durch einen Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum der Eigentümerversammlung eingeschränkt. Das bedeutet, dass eine Ausnahme von der Kausalitätsvermutung dann gilt, wenn feststeht, dass der hier angegriffene Beschluss auch ohne den Einberufungsmangel (Verkürzung der Ladungsfrist oder ein 3. oder 4. Alternativangebot) ebenso bzw. ergebnisgleich gefasst worden wäre (vgl. auch AG Hamburg-Altona, Urteil vom 6.12.2013, 303a C 3/13).
Hierbei kommt es auf die konkrete Situation auf der Eigentümerversammlung vom 8.7.2013 an.
Die bloße Unterschreitung der zweiwöchigen Einberufungsfrist kann für sich allein die Ungültigerklärung des angegriffenen Beschlusses gem. § 43 Nr. 4 WEG nicht rechtfertigen (BGH ZMR 2002, 440, 445, OLG Hamm, ZMR 2007, 984, OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 958, 960).
Bei § 24 Abs. 4 S. 2 WEG handelt es sich lediglich um eine Soll-Vorschrift. Deshalb kann die Missachtung dieser Frist allein noch nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses führen. Vielmehr ist dieser formelle Mangel nur dann beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht.
Im vorliegenden Fall scheitert eine Ungültigerklärung schon daran, dass hier aufgrund des klaren Abstimmungsergebnisses feststeht, dass auch bei ordnungsmäßiger Einberufung ebenso ein Mehrheitsbeschluss zugunsten der V - ggf. mit schlechterem Abstimmungsergebnis - zustande gekommen wäre.
Zu berücksichtigen ist auch, dass der Kläger hier bei der Beschlussfassung selbst anwesend war und mit abgestimmt hat (vgl. auch AG Hamburg-Altona, Urteil vom 6.12.2013, 303a C 3/13).
Der Kläger hatte auch die Möglichkeit, sich hier in der Versammlung zu äußern. Lt. Protokoll hat der Kläger auf das Urteil vom BGH v. 1.4.2011 (ZMR 2011, 735) hingewiesen, ohne jedoch seine Mitwohnungseigentümer davon zu überzeugen, weitere Alternativangebote einzuholen und die Abstimmung bis zur nächsten Eigentümerversammlung - damals geplant für September - zurückzustellen.
Den abstimmenden Wohnungseigentümern war jedenfalls in der Eigentümerversammlung das Konzept der V vorgestellt worden.
Dass tatsächlich etwa die H als neue Verwaltung in Betracht gekommen wäre, ist aufgrund der Vorgeschichte auszuschließen.
3. Bewertung der Kandidaten
Bereits auf der Versammlung vom 27.5.2010 schied die H mit 38 Für-Stimmen im 1. Wahlgang aus. Bereits damals konkurrierten lediglich die V und die W.
Das Landgericht Hamburg hat bereits im Beschluss vom 10.12.2007 (ZMR 2011, 822) angeregt und es als vernünftig und wirtschaftlich sinnvoll erachtet, dass die Gemeinschaft sich im Wege einer Ausschreibung um eine unbeteiligte Verwaltung bemühen sollte. Damals wurde vom Landgericht ausdrücklich eine Polarisierung zwischen der Ex-Verwaltung W und der V festgestellt dahingehend, dass eine effektive Verwaltung in der Zukunft nahezu ausgeschlossen war, wenn einer der beiden gewählt würde.
Diese Situation hat sich inzwischen - über 6 Jahre später - entscheidend geändert. Noch im Jahr 2010 lagen die Ex-Verwaltung und die V etwa gleich auf, was die Stimmen angeht. Inzwischen hat die V eine deutliche Mehrheit innerhalb der Gemeinschaft.
In Übereinstimmung mit dem Kläger kann auch davon ausgegangen werden, dass lediglich bei einer Wiederbestellung des bisherigen Verwalters auf eine Einholung von Konkurrenzangeboten gänzlich verzichtet werden kann (BGH ZMR 2011, 735 ff).
Das LG Hamburg (ZMR 2011, 822) hat eine Beschränkung der Wahl auf zwei Unternehmen nur in einer "besonderen Konstellation" als ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend eingestuft.
Wie viele Alternativangebote im Einzelfall bei der Verwalterneuwahl erforderlich sind, können die Wohnungseigentümer jedoch im Rahmen ihres Verwaltungsermessens bzw. Beurteilungsspielraums selbst festlegen. Dieses Ermessen ist nur dann überschritten, wenn der Zweck solcher Alternativangebote verfehlt wird, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote der entsprechenden Verwalter aufzuzeigen.
Wenn - wie hier - vom Verwaltungsbeirat eine Vorauswahl getroffen wurde auf die beiden Hauptprotagonisten (Ex-Verwaltung W und V) sowie zusätzlich die H, so ist der Einholung von Alternativangeboten Genüge getan.
4. Keine Kausalität fehlender weiterer Kandidaten für die "Wahl" der V.
Der Kläger hat im vorliegenden Fall kein plausibles Alternativszenario aufgezeigt, für den Fall, dass noch ein weiteres Verwalterangebot eingeholt oder/und die Einberufungszeit um mindestens eine Woche verlängert worden wäre.
Der Kläger bat hier auch nicht vor der Versammlung um Übersendung der Angebotsofferten zu den beiden in der Einladung genannten Verwalterkandidaten gebeten. Lediglich wenn die Ex-Verwaltung hierauf geschwiegen hätte, durfte der Kläger davon ausgehen, dass überhaupt keine Vergleichsangebote vorlagen.
Auch wenn das LG Karlsruhe (ZWE 2013, 417 ff) für die Vergabe größerer Sanierungsaufträge die Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten verlangt, lässt sich dies auf den vorliegenden Fall einer zeitlich begrenzten Verwalterneuwahl bis Ende 2014 nicht 1:1 übertragen.
Letztlich hat der Kläger den Wahlbeschluss zugunsten der V nicht sachlich mit Argumenten angegriffen, sondern lediglich den formellen Fehler einer ausreichenden Zahl von Alternativangeboten gerügt. Dies genügt nicht. Der in der Rechtsprechung weitgehend verbreitete Grundsatz, wonach drei Vergleichsangebote einzuholen seien, führt bei seiner Verletzung nicht über eine entsprechende Vermutung oder eine Art Kausalitätsautomatik zur Ungültigerklärung des entsprechenden Beschlusses.
Der Kläger hätte hier einen Alternativsachverhalt darlegen müssen, der es zumindest für möglich erscheinen lässt, dass ein Mehrheitsbeschluss zugunsten der V in einer von ihm zu beschreibenden Konstellation nicht zustande gekommen wäre.
Insoweit kann der Kläger sich jedenfalls nicht auf eine mögliche Bewerbung der H berufen, da diese zum einen ein Angebot abgegeben, jedoch auf die Präsentation verzichtet hatte und zum anderen bereits einmal bei der Bewerbung durchgefallen war.
Das Gericht kann auch nicht ähnlich einem Vormund die von der deutlichen Mehrheit der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffene Entscheidung, hier keine weiteren Alternativangebote einzuholen, durch seine eigene Meinung ersetzen.
Wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer sich innerhalb ihres Verwaltungsermessens ggf. sogar unglücklich machen will, hat das Gericht  dies hinzunehmen, solange keine Ermessensüberschreitung oder ein Fehlgebrauch vorliegt.
Soweit der Kläger sogar selbst vorträgt, dass die Vollmachten von der Ex-Verwaltung - die im Ergebnis unterlegen war - geprüft bzw. durchgewunken wurden, kann dies jedenfalls nicht der gewählten neuen Verwaltung angelastet werden.
Auch darauf, dass nicht bereits mit der Einladung die Alternativangebote der Verwalterkandidaten übersandt wurden (vgl. LG Köln, ZMR 2013, 379), kann der Kläger sich hier nicht erfolgreich berufen, da auch insoweit die Kausalitätsvermutung durch das eindeutige Abstimmungsergebnis widerlegt wird.
Das LG Köln (ZMR 2013, 379) konzediert, dass es keine feste Größe hinsichtlich der Anzahl der einzuholenden Angebote gibt.
Es mag zwar im Einzelfall sinnvoll sein, ist aber in der Regel nicht erforderlich (OLG München, ZMR 2009, 64 für den Verwaltervertrag) mit der Einladung bereits die entsprechenden Unterlagen zu versenden. Eine Übersendung ist lediglich erforderlich, wenn eine Beschlussfassung eine vorherige intensive Auseinandersetzung mit den Unterlagen als notwendig erscheinen lässt. Dies ist bei der Verwalterneuwahl im vorliegenden Fall zu verneinen. Anderes mag gelten für komplizierte Baumaßnahmen, bei denen Baubeschreibungen und Leistungsverzeichnisse und Angebote geprüft werden müssen.

5. Auch die Zurückstellung der Beschlussfassung über den Verwaltervertrag steht der Verwalterwahl der V hier nicht entgegen.

Auch ohne Verwaltervertrag gelten die gesetzlichen Regelungen des Geschäftsbesorgungsvertrages gemäß § 675 BGB für den bestellten Verwalter.

Im vorliegenden Fall war es für die Gemeinschaft wichtig, zeitnah einen neuen Verwalter zu wählen, da die Gemeinschaft ab 1.7.2013 verwalterlos war. Außerdem wurde die Wahl auf 18 Monate beschränkt, d.h. einen überschaubaren Zeitraum, der weit unter der gesetzlichen Höchstgrenze von 5 Jahren liegt.

Das Gericht war auch nicht gezwungen - obgleich es möglich war - die Entscheidung über den hier angegriffenen Beschluss bis zur rechtskräftigen Entscheidung über den Zweitbeschluss vom 19.11.2013 auszusetzen (vgl. Drabek, ZMR 2014, 20 sowie LG Hamburg, ZMR 2012, 723; unzutreffend LG Stuttgart, ZMR 2013, 564).

Eine Übersicht aller wohnungswirtschaftlichen Urteile aus der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft finden Sie hier.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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