22.01.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG Recht Februar 2014

WEG § 12 Keine Selbstauskunft des Erwerbers – keine Verwalterzustimmung zur Veräußerung

Kapitel
Bild: Haufe Online Redaktion

AG Ansbach, Urteil vom 19.9.2013, 3 C 710/13

Da der Verwalter nach dem Verwaltervertrag verpflichtet ist, vor Erteilung der Zustimmung eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen, muss der veräußerungswillige Wohnungseigentümer dem Verwalter im Rahmen des Zustimmungsverfahrens zur Schaffung einer entsprechenden Entscheidungsgrundlage sämtliche ihm mögliche Informationen über den Erwerber erteilen oder auch auf den Erwerber einwirken, dass dieser eine „Selbstauskunft” erteilt.

Sachverhalt
Die Klägerin begehrt Zustimmung zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums. Der Beklagte ist Wohnungseigentumsverwalter der WEG xxx. Die Teilungserklärung sieht in B.) I § 3 vor, dass es zur Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Mit notariellem Kaufvertrag vom 16.1.13 veräußerte die Klägerin ihre Wohnung Nr. 12 samt zugehörigem Kellerraum zum Kaufpreis von 90.000 € an die Eheleute xxx. Mit Schreiben vom 17.1.13 wurde die entsprechende Zustimmung des Beklagten als Verwalter erbeten. Am 30.1.13 wurde eine Abschrift des Kaufvertrags an den Beklagten übermittelt sowie am 21.2.13 eine Stellungnahme der Sparkasse xxx zur Finanzierung. Der Erwerber xxx erteilte mit Schreiben vom 5.2.13 weitere Auskünfte.
Mit Schreiben vom 12.2.13 und 28.2.13 verweigerte der Beklagte die Zustimmung.
Der Beklagte trägt vor, die Zustimmung sei zu Recht verweigert worden, da weder die Klägerin noch die Erwerber bislang eine umfassende Aufklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Käufer im Sinne einer Selbstauskunft erteilt haben und damit dem Beklagten die entsprechende Prüfung der Käufersolvenz nicht möglich gewesen sei.
Die Klage auf Zustimmung wurde abgewiesen.

Begründung
I. Der Klägerin steht gegen den Beklagten der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung (derzeit) aus keinem Rechtsgrund, insbesondere nicht aufgrund der Regelung unter B.) I. § 3 der Teilungserklärung zu. Nach der oben genannten Regelung i. V. m. § 12 WEG kann die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums grundsätzlich nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wobei der Beklagte als Verwalter die Beweislast für das tatsächliche Vorliegen eines solchen Grundes trägt.
Da der Verwalter nach dem Verwaltervertrag verpflichtet ist, vor Erteilung der Zustimmung eine sorgfältige Prüfung vorzunehmen, muss der veräußerungswillige Wohnungseigentümer dem Verwalter im Rahmen des Zustimmungsverfahrens zur Schaffung einer entsprechenden Entscheidungsgrundlage im Sinne einer sekundären Darlegungslast sämtliche ihm mögliche Informationen über den Erwerber erteilen oder auch auf den Erwerber einwirken, dass dieser eine „Selbstauskunft” erteilt (Bärmann/Pick, WEG ,19. Aufl., § 12, Rdnr. 10; OLG Hamburg, ZMR 2004, 850 ff.; KG ZMR 1990, 68 ff.; OLG Köln NJW-RR 1996,1296 ff.).
Art und Umfang dieser Auskunftspflicht sind weder gesetzlich geregelt noch durch obergerichtliche Rechtsprechung hinreichend bestimmt, so dass diese Frage nach Sinn und Zweck der Vorschrift des § 12 WEG zu beantworten ist. Danach sind im Zustimmungsverfahren einerseits schutzwürdige Belange der Gemeinschaft zu berücksichtigen, insbesondere das Interesse der WEG, dass der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft obliegenden finanziellen Verpflichtungen (Hausgeld, Umlagen etc.) ordnungsgemäß erfüllen kann und wird. Andererseits ist bei der Abwägung die grundsätzlich freie Verfügungsbefugnis der Klägerin als Eigentümerin über ihr Wohnungseigentum zu beachten, die nur ausnahmsweise eingeschränkt werden kann.
Nach Auffassung des Gerichts umfasst die Prüfungspflicht des Verwalters in erster Linie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers, so dass als Grundlage hierfür die konkreten Einkommensverhältnisse sowie die dauernden, monatlichen finanziellen Verpflichtungen im Rahmen der Selbstauskunft (vertraulich) offengelegt und gegebenenfalls durch entsprechende aussagekräftige Belege nachgewiesen werden müssen. Hierzu zählen z. B. neben Gehaltsbescheinigungen auch sämtliche Darlehensverträge, aus denen sich die monatliche finanzielle Belastung ableiten lässt. Eine umfassende Auskunftserteilung im Sinne einer eidesstattlichen Versicherung erachtet das Gericht dagegen als zu weitgehend.
Dieser Verpflichtung ist die Klägerin bislang nicht genügend nachgekommen. Aus der Bestätigung der Sparkasse xxx ergibt sich lediglich ein Darlehensbetrag von 38.000 € sowie die Aussage, dass die Bonität des Erwerbers seitens der kreditgebenden Bank – im Rahmen der Finanzierung – geprüft worden sei.
Auch dem Auskunftsschreiben des Erwerbers xxx vom 5.2.13 sind keine konkreten Zahlenwerte zu den Darlehenszinsen, Nettoeinkommen, Kindergeld etc. zu entnehmen, die dem Verwalter eine ordnungsgemäße Nachprüfung ermöglichen würden.

Bedeutung für die Praxis
Über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Erwerbers muss natürlich keine Vermögensauskunft im Sinne des § 802c ZPO vorgelegt werden, jedoch sind insoweit prüffähige aussagekräftige Unterlagen dem zustimmungsberechtigten Verwalter einzureichen. Das Zustimmungserfordernis soll bewirken, dass nur Erwerber in die Gemeinschaft kommen, die das zu erwartende Hausgeld auch bei vorsichtiger Prognose werden zahlen können. Es kommt nur auf die finanzielle Leistungsfähigkeit des Erwerbers, nicht des Veräußerers an. Der Nachweis der Bonität des Erwerbers kann auch durch Vorlage einer soliden Bankfinanzierung geführt werden.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

Aktuell

Meistgelesen