22.01.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG Recht Februar 2014

BGB §§ 241, 280 ff. Abweichung von der Baubeschreibung; Fußbodenheizung

Kapitel
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AG Halle/Saale, Teil-Urteil vom 15.10.2013, 120 C 4307/12

1. Zahlungs- und Herstellungsansprüche gegen zwei Mitwohnungseigentümer einer Einheit mögen zwar eine Gesamtschuld begründen, jedoch keine notwendige Streitgenossenschaft.
2. Wohnungseigentümern steht es frei, durch einen Beschluss die etwaigen Individualrechte auch nach Anspruchsentstehung auf den Verband zu übertragen (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Halbs. 2 WEG.
3. Ansprüche auf (bauliche) Stilllegung der Fußbodenheizung und anschließende Herstellung des verbleibenden Heizkreislaufs sind zu verneinen, wenn der Bauträger die Fußbodenheizung installierte, bevor auch der erste Erwerber den Besitz am Sondereigentum erhielt und damit vor Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft.
4. Der Verband und die Mitwohnungseigenümer sind vom Sondereigentümer auf die Existenz der nicht von Wärmemengenzählern erfassten Fußbodenheizung hinzuweisen und darauf aufmerksam zu machen, dass deren Einbeziehung in die Heizkostenrechnung mangels vorhandener Messgeräte unterblieb.


Sachverhalt
Die Parteien streiten über den Umgang mit einer Fußbodenheizung in der Wohnung der Beklagten.
Die Beklagte zu 1) ist am 14.7.2013 verstorben, nachdem das Verfahren bereits anhängig war. Ein Erbschein ist noch nicht erteilt. Sie war verheiratet mit dem Beklagten zu 2). Beide hatten die Wohneinheit 3 im ersten Obergeschoss des Objektes der Wohnungseigentumsanlage L 33 inne.
Die Teilungserklärung stammt vom 11.4.1996. Unter I. „Objektbeschreibung“ heißt es in Absatz 4:
„Die S GmbH beabsichtigt, die Gebäude im eigenen Namen zu sanieren und zu modernisieren, wie sich dies aus der verlesenen und zur Anlage dieser Urkunde genommenen Baubeschreibung ergibt …“
Die Baubeschreibung ist als Anlage zur notariellen Urkunde beigefügt, in der die Teilungserklärung aufgenommen worden ist. Dort heißt es unter Ziffer 6. „Heizungsinstallation“ im letzten Absatz:
„Die Lieferung und Montage von Heizflächen in der Wohnung richtet sich nach den baulichen Gegebenheiten und der Wärmemengenbedarfsberechnung. Die Heizflächen sind im Farbton weiß, bestehend mit Thermostatköpfen und Rücklaufverschraubung. Die Verteilung des Heizsystems erfolgt durch CU-Rohr im Decken- und im Bodenbereich unter Verlauf der Wände.”
Der Beklagte zu 2) und seine verstorbene Gattin waren seinerzeit die ersten, welche vom Bauträger die Wohnung erwarben. Sie vereinbarten mit dem Bauträger als Sonderwunsch den Einbau einer Fußbodenheizung in drei Räumen des Objektes (Küche, großes Bad, kleines Bad). Die Wohnung ist insgesamt 137,8 m2 groß, auf die drei genannten Räume entfallen davon 24,15 m2.
Die Heizung war komplett eingebaut, als das Wohnungseigentum dem Beklagten zu 2) und seiner Gattin am 13.6.1997 übergeben wurde. Am 20.6.1997 wurden die Wohnungsgrundbücher angelegt. Am 1.6.1999 wurden der Beklagte zu 2) und seine Ehefrau als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Der Beklagtenseite liegt ein Schreiben des R Energieservice vom 25.9.1997 vor. Es ist an den seinerzeitigen WEG-Verwalter gerichtet. Darin heißt es: „Eine eindeutige Abrechnung kann es in Ihrem Objekt nicht geben, da die Fußbodenheizung nicht durch Wärmezähler gemessen wird“.
Am 17.10.1997 kam es zu einer Zusammenkunft der seinerzeitigen Wohnungseigentümer. Dazu gibt es eine Protokollniederschrift des damaligen Verwalters. Unter Ziffer 3. „Heizkostenverteiler“ heißt es:
„Herr G (der Beklagte zu 2.) hat die vorliegenden Angebote geprüft und dazu Stellung bezogen. Die Gemeinschaft hat bestimmt, dass die Firma I den Auftrag erhält. Die Verträge sind durch den Verwalter in Zusammenarbeit mit Herrn G abzuschließen“.
Unter dem 23.10.1997 erteilte der Beklagte zu 2) einen Auftrag für drei Wärmemengenzähler bezüglich der Fußbodenheizung an den R Energieservice. Zu einem Einbau dieser Wärmemengenzähler kam es nicht.
Alle Heizkostenabrechnungen legten 30 % der Heizkosten nach der Wohnfläche um, 70 % nach Verbrauch. …
Dabei wurden sämtliche Heizkostenabrechnungen allein auf der Grundlage der Wärmemengenzähler an den vorhandenen Heizkörpern erstellt. In einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 18.2.2010 fasste die Wohnungseigentümerversammlung einen Mehrheitsbeschluss, wonach der Beklagte zu 2) und seine Ehefrau dazu verpflichtet sein sollten, die Heizkosten der Fußbodenheizung durch Wärmemengenzähler zu erfassen. Der Beklagte zu 2) und seine Ehefrau fochten diesen Beschluss an. Im Verfahren 122 C 1057/10 vor dem Amtsgericht Halle (Saale) hatten sie mit der Anfechtung Erfolg. Das Gericht stützte seine Entscheidung nach Einholung eines Sachverständigengutachtens im Wesentlichen darauf, dass eine der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung bei dem im Objekt vorliegenden Mischsystem (Heizkörper und Fußbodenheizung) nicht korrekt möglich sei. Das Urteil ist inzwischen rechtskräftig geworden.
Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft steht auf dem Standpunkt, es obliege den Eigentümern der Wohnungseinheit Nr. 3, die Fußbodenheizungen vom Heizkreislauf abzukoppeln, um diesen anschließend funktionsfähig wiederherzustellen. Sie behaupten, der Wohnungseigentümergemeinschaft sei die abrechnungsfreie Nutzung der Fußbodenheizung erst mit einem Schreibens des Abrechnungsunternehmens vom 14.10.2009 im Oktober 2009 bekannt geworden. Die Klägerin meint, es liege eine bauliche Änderung vor, die zurückzunehmen sei.
Der Beklagte zu 2) ist der Auffassung, seine verstorbene Ehefrau und er seien notwendige Streitgenossen gewesen; deshalb müsse das Verfahren insgesamt unterbrochen werden. Die Klage war nur bezüglich des Zahlungsantrages zum Teil erfolgreich.

Begründung
1.
Das Verfahren konnte gegen den Beklagten zu 2) weitergeführt werden, nachdem das Verfahren gegen seine verstorbene Ehefrau nach §§ 246 Abs. 1, 239 Abs. 1 ZPO ausgesetzt ist. Denn bei dem Beklagten zu 2) und seiner Ehegattin handelte es sich nicht um notwendige Streitgenossen (im Sinne von § 62 Abs. 1 ZPO). Eine notwendige Streitgenossenschaft ist nur gegeben, wenn das streitige Rechtsverhältnis allen Streitgenossen gegenüber nur einheitlich festgestellt werden kann oder die Streitgenossenschaft aus einem sonstigen Grunde eine notwendige ist. Bei einem – wie hier – Passivprozess von Mitberechtigten und als Gesamtschuldner in Anspruch Genommenen muss nicht notwendig gemeinsam auf Leistung geklagt werden. Die Titel können auch nacheinander erstritten werden (Zöller/Vollkommer, ZPO, § 62 Rn. 17 mit weiteren Nachweisen).
2.
3. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft ist aktivlegitimiert. Dabei kann dahinstehen, ob Ansprüche auf bauliche Änderungen und die hier geltend gemachten Zahlungsansprüche schon ursprünglich der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen oder aber den einzelnen Wohnungseigentümern. Denn jedenfalls können diese Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden. Damit stand es den Wohnungseigentümern frei, durch einen Beschluss die etwaigen Individualrechte auf den Verband zu übertragen (§ 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG; BGH vom 8.2.2013 – V ZR 238/11, ZMR 2013, 642). Durch den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.9.2012 (TOP 7 und 8) hat die Wohnungseigentümergemeinschaft von diesem Zugriffsermessen Gebrauch gemacht.
4. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft hat keinen Anspruch gegen den Beklagten zu 2), den Bauzustand bezüglich der Fußbodenheizung zu ändern.
Bauliche Veränderungen, die konkrete Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer ergeben, sind grundsätzlich zustimmungsbedürftig (§ 22 Abs. 1 Satz 1 WEG). Dem entspricht ein Beseitigungsanspruch, wenn solche Veränderungen gleichwohl ohne die erforderliche Zustimmung durchgeführt werden. Indes liegt keine bauliche Veränderung (im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG) vor, wenn bereits der Bauträger in Abweichung von der Teilungserklärung das Wohnungseigentum errichtet. Denn dann mangelt es an der baulichen Veränderung eines zunächst entsprechend der Teilungserklärung errichteten Objektes. Vielmehr wurde das Objekt dann bereits ursprünglich abweichend von der Teilungserklärung hergestellt. Dann aber kann nur ein Anspruch bestehen, das Gebäude – nun erstmals – in einen den ursprünglichen Plänen entsprechenden Zustand zu versetzen (OLG Frankfurt vom 24.7.2007 – 20 W 538/05). Diese erstmalige plangemäße Errichtung obliegt aber nicht etwa nur denjenigen Parteien der Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Sondereigentumsobjekten sich die Planabweichung materialisiert hat, sondern der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Dafür kommt es auch nicht darauf an, wer die Veränderung veranlasst hatte. Denn dies ändert nichts an der alleinigen Zuständigkeit der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft für die erstmalige Errichtung des Objektes (OLG Frankfurt vom 24.7.2007 – 20 W 538/05).
Ausgehend davon sind hier die geltend gemachten Ansprüche auf bauliche Stilllegung der Fußbodenheizung und anschließende Herstellung des verbleibenden Heizkreislaufs nicht gegeben. Denn unstreitig installierte der Bauträger die Fußbodenheizung, bevor auch nur die ersten Erwerber (der Beklagte zu 2) und seine Ehefrau) den Besitz an ihrem Sondereigentum erhielten und als Berechtigte im Grundbuch eingetragen wurden und damit bereits sogar vor Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn diese erfordert zumindest die Besitzerlangung an der Wohnung (BGH vom 11.5.2012 – V ZR 196/11, BGH ZMR 2012, 711).
5. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat einen Zahlungsanspruch in Höhe von 1.716,16 € gegen den Beklagten zu 2) (§§ 280 Abs. 1, Satz 1, 241 Abs. 1 und 2 BGB). Der Beklagte zu 2) hat die ihm obliegenden Pflichten aus dem besonderen Näheverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern schuldhaft verletzt. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ist durch eine besondere Dichte von Rücksichtnahmen geprägt, die insbesondere auch auf eine gerechte Lastentragung ausgerichtet sind (§§ 14, 22 Abs. 1 Satz 1 und insbes. 16 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diese Sonderrechtsverbindung (im Sinne von § 241 Abs. 1 Satz 1 BGB) bringt es mit sich, sein Verhalten speziell auch im Hinblick auf eine den Miteigentumsanteilen entsprechende Kostentragung daran auszurichten, die Rechte und Interessen der anderen Beteiligten an diesem Schuldverhältnis nur insoweit zu beeinträchtigten, als es dem Charakter des zugrundeliegenden Näheverhältnisses entspricht. Damit war es vorliegend Sache des Beklagten zu 2), den Verband zum einen auf die Existenz der nicht von Wärmemengenzählern erfassten Fußbodenheizung hinzuweisen. Zum anderen musste er die anderen Wohnungseigentümer auch darauf aufmerksam machen, dass – selbst wenn diesen grundsätzlich die Existenz der Fußbodenheizung bekannt sein sollte – deren Einbeziehung in die Heizkostenrechnung mangels Ablesegeräten unterblieb. Denn hier tritt zu den besonderen Rücksichtspflichten im Näheverhältnis der Wohnungs­eigentümer untereinander noch der besondere Vorsprung des Beklagten zu 2) hinzu, den dieser bezüglich Erkennbarkeit und Kontrolle für die Durchführung der Heizkostenablesung innehat. Denn es ist allein die Sphäre seines Sondereigentums, in der diese Ablesung stattfinden kann und die dem Zugriff der anderen grundsätzlich entzogen ist.
Diesen seinen Verpflichtungen ist der Beklagte zu 2) nicht nachgekommen. Vor dem Schreiben des Ableseunternehmens vom 14.10.2009 haben die Wohnungseigentümer keine tragfähige Information erhalten, wonach die Fußbodenheizung bei der Abrechnung außen vor bleibt. Sogar wenn das Schreiben des R Energieservice vom 25.9.1997 den damaligen Verwalter erreichte (was nach der durchgeführten Beweisaufnahme nicht erwiesen ist) und man die Kenntnis des Verwalters dem Verband der Wohnungseigentümer zurechnet (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG), so erfolgte doch die erste Heizkostenabrechnung erst mehr als ein Jahr später (nach Ablauf des 31.12.1998). Eine zwischenzeitliche Thematisierung der Fußbodenheizung im Kreise der Wohnungseigentümer war nicht erfolgt. Selbst wenn man den Sachvortrag des Beklagten zu 2) zugrunde legt, wonach er nach der Zusammenkunft der Wohnungseigentümer am 17.10.1997 es unternommen habe, Messgeräte für die Fußbodenheizung zu beschaffen, so schlug doch dieser Versuch ebenfalls nach seinen eigenen Darlegungen fehl. Spätestens das hätte ihm Anlass bieten müssen, den anderen Wohnungseigentümern das sich zu ihrem Nachteil anbahnende Abrechnungsproblem mitzuteilen. Dies hat er nicht getan. Auch sämtliche Abrechnungsperioden hat der Beklagte zu 2) in dem Wissen verstreichen lassen, dass der Wärmeverbrauch der in seiner Wohnung installierten Fußbodenheizung unberücksichtigt blieb. Dieses Verhalten ist schuldhaft, da es zumindest gegen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt verstieß (§ 276 Abs. 2 BGB).
Der Höhe nach ist der Schaden zu berücksichtigen, welcher in den Abrechnungsjahren 1997 bis 2008 entstand.
In Richtung Vergangenheit ergibt sich dabei keine zeitliche Begrenzung. Die Verjährungseinrede des Beklagten zu 2) greift nicht (§ 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Danach verjähren Schadensersatzansprüche, die – wie hier – nicht höchstpersönliche Rechtsgüter betreffen, ohne Rücksicht auf die Kenntnis in 10 Jahren von ihrer Entstehung an. Allerdings beginnt bei Dauerhandlungen die Verjährung nicht, so lange der Eingriff noch andauert (BGH vom 28.9.1973 – I ZR 136/71). Diese Konstellation ist hier gegeben. Durch die bauliche Integration der Fußbodenheizung in das gesamte Heizsystem liegt ein dauerhafter noch nicht beendeter Eingriff seitens des Beklagten zu 2) in die Rechte der anderen vor, der so lange andauert, bis eine Wärmemengenerfassung ermöglicht wird. Der Verjährungslauf hat mithin noch nicht begonnen.
Allerdings steht der Klägerin für die beiden Jahre 2009 und 2010 kein Schadensersatzanspruch (mehr) zu. Insoweit entfalten die am 15.6.2010 und 20.9.2011 in zwischenzeitlicher Kenntnis aller Umstände getroffenen Abrechnungsbeschlüsse eine Ausschlusswirkung. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschieht gemeinschaftlich durch die Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 1 WEG). Konkret geschieht dies durch entsprechende Beschlussfassungen (§ 23 Abs. 1 WEG). Dabei kann der Regelungsgehalt naturgemäß nur diejenigen Umstände erfassen, von denen die Wohnungseigentümer Kenntnis haben oder jedenfalls haben müssten. Während dies für die unterbleibende Berücksichtigung der Fußbodenheizung bei der Heizkostenabrechnung bis zum Schreiben des Abrechnungsunternehmens im Oktober 2009 nicht der Fall war, war die Wohnungseigentümergemeinschaft anschließend über die Sachlage informiert. Gleichwohl fasste sie zunächst am 15.6.2010 einen Beschluss über die Jahresabrechnung für 2009 und am 20.9.2011 einen solchen für das Jahr 2010. Beide Beschlüsse wuchsen in Bestandskraft, sie wurden nicht angefochten.
Für die Berechnung der Höhe des Schadens in den Jahren 1997 bis 2008 macht das Gericht von seiner Befugnis Gebrauch, die Höhe des Schadens zu schätzen (§ 287 Abs. 2 ZPO). ... Die Wohnung des Beklagten zu 2) ist insgesamt 137,8 m2 groß. Die Räume mit Fußbodenheizung erstrecken sich über 24,15 m2. Damit machen sie 17,52 % der Gesamtwohnfläche jener Wohnung aus. Umgekehrt ausgedrückt bilden die tatsächlich erfassten und abgerechneten Heizkosten nur 82,48 % der Wohnfläche ab.
Dieses Manko macht sich für die 30 % der Heizkosten, die ohnehin nach Quadratmetern abgerechnet werden, nicht bemerkbar. Es wirkt sich nur hinsichtlich der 70 % der Heizkosten aus, welche nach Verbrauch abgerechnet werden. Der Beklagte zu 2) hat sämtliche Heizkostenabrechnungen (mit Ausnahme des Jahres 2000) vorgelegt. In allen Heizkostenabrechnungen sind die 70 %, die nach Verbrauch abgerechnet wurden, beziffert. Dieser Betrag deckt nach obigen Ausführungen mithin 82,48 % der Wohnfläche ab. Das Gericht hat die fehlenden 17,52 % errechnet und schätzt diese Beträge als die fehlenden Verbrauchskosten, die nicht zu Lasten des Beklagten zu 2) erfasst wurden. …

Bedeutung für die Praxis
Wenn ein Objekt bereits ursprünglich (hier: aufgrund von Sonderwünschen der Erwerber) abweichend von der Teilungserklärung hergestellt (instruktiv hierzu Abramenko ZMR 1998, 741 ff.) wird und dadurch ein Mischsystem (Heizkörper und Fußbodenheizung) entsteht, kreiert das AG Halle/S. strenge Mitteilungs – und Aufklärungspflichten des Sondereigentümers, verneint aber einen Beseitigungsanspruch (bzgl. der Fußbodenheizung), wenn die Maßnahme schon vor Entstehen einer werdenden Eigentümergemeinschaft abgeschlossen war. Es liegt dann keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs.1 WEG durch den Erwerber vor, die Beseitigungsansprüche aus § 1004 BGB auslösen könnte. Das zwischen den Wohnungseigentümern bestehende Gemeinschaftsverhältnis ist als Sonderverbindung geeignet, subsidiär einklagbare Pflichten und Ansprüche aus § 241 Abs. 2 BGB entstehen zu lassen (vgl. Elzer in Riecke/Schmid, WEG, 3. Aufl. § 10 Rn. 40 ff.).

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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