02.12.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Dezember 2014

Verwirkung der Herausgabe einer Sondernutzungsfläche

Kapitel
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BGB §§ 242, 985, 1004; WEG § 15 Abs. 3, Verwirkung der Herausgabe einer Sondernutzungsfläche, LG Hamburg, Urteil vom 9.7.2014, 318 S 120/13

Ansprüche auf Herausgabe bzw. Räumung einer Teilfläche (hier: "Dreiecksstreifen") der von einem Mitwohnungseigentümer beanspruchten Sondernutzungsfläche können gemäß § 242 BGB verwirkt werden. Gegenstand der Verwirkung können dabei auch einzelne Ansprüche aus einem dinglichen Recht sein, ebenso Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG. Wenn es nicht um die Verwirkung des Herausgabeanspruchs eines Eigentümers geht, durch den der Kernbestand des Eigentums selbst betroffen wird, sondern nur um Fragen der konkreten Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, können Wohnungseigentümer insoweit konkludent oder ausdrücklich einer abweichenden Nutzung zustimmen; sie begeben sich u. U. des Rechts, dies später zu unterbinden.

Sachverhalt

I. Die Parteien streiten um ein Sondernutzungsrecht und die Herausgabe und Räumung einer Sondernutzungsfläche.
Die Parteien sind Miteigentümer der aus 6 Einheiten – 3 Doppelhäusern – bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft N… R… H… Diese ist aus einer Bauherrengemeinschaft, an der auch die Parteien beteiligt waren, hervorgegangen. Bei Abschluss der Erwerberverträge waren die genauen Flächen des Grundstücks, das aufgeteilt werden sollte, noch nicht vermessen; in den gleichlautenden Kaufverträgen der Erwerber wurde daher ein „vorläufiger” Kaufpreis auf Basis angenommener Quadratmeterzahlen zugrunde gelegt, der nach Vorliegen des amtlichen Ergebnisses angepasst werden sollte. Mit Teilungserklärung (TE) vom 9.7.1999 wurde sodann die Wohnungseigentumsgemeinschaft begründet. Unter Bezugnahme auf einen als Anlage beigefügten Lageplan wurden gemäß § 10 der TE Sondernutzungsrechte begründet, für die Sondereigentumseinheit des Klägers (Nr. 4) mit einer Größe von ca. 314 m2, für die Sondereigentums­einheit der Beklagten (Nr. 3) mit einer Größe von ca. 327 m2. Unstreitig wurde die Grenzregelung in der Folgezeit anders gelebt und der Grenzverlauf anders gehandhabt als im o. g. Lageplan ausgewiesen.

Begründung

II. 2. Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch gemäß §§ 1004, 985 BGB, § 15 Abs. 3 WEG auf Herausgabe und Räumung zu. Dieser ist verwirkt (§ 242 BGB).

a) Gemäß §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und damit auch derjenigen Flächen, an denen ihm ein Sondernutzungsrecht zusteht, verlangen, der den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, namentlich der Teilungserklärung entspricht. Dem Kläger als Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit Nr. 4 ist hier in § 10 TE das Recht zur Sondernutzung an einer Teilfläche des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt worden, dem die tatsächliche derzeitige Nutzung der streitbefangenen Sondernutzungsfläche unstreitig nicht entspricht.

b) Der Anspruch des Klägers ist nicht bereits aufgrund einer Vereinbarung der Parteien entfallen. Es fehlt an einer rechtsverbindlichen Einigung, die Abgrenzung der Sondernutzungsflächen der derzeitigen Nutzung entsprechend und damit anders zu handhaben, als es aus dem Plan, der der Teilungserklärung beigefügt wurde, hervorgeht. So ist ausweislich des Protokolls der Bauherrenbesprechung vom 14.9.1999 das Thema der Grundstücksflächen zwar erörtert worden, auch vor dem Hintergrund einer Auseinandersetzung mit dem Verkäufer über Anpassungen der Kaufpreise. Im Verhältnis der Miteigentümer untereinander ist im Ergebnis der Besprechung allerdings offen geblieben, „wie die Aufteilung letztendlich zu erfolgen” habe. Aus dem Protokoll wird nur die Absicht weiterer Abstimmungen ersichtlich, deren Ergebnis sodann dem Vermessungsbüro mitgeteilt werden sollte. Dieses sollte „zum gegebenen Zeitpunkt” eine Vermessung vornehmen, was indessen unterblieb. Die vom Kläger selbst zu einem viel späteren Zeitpunkt veranlasste „Maß- und Flächenbescheinigung” stellt jedenfalls keine solche einvernehmliche Vermessung dar. Insbesondere blieb auch die TE in der Folgezeit unverändert.

Soweit die Beklagten geltend machen, alle seinerzeit im Jahr 1999 beteiligten Miteigentümer seien mit der derzeitigen Handhabung der Grenzverläufe einverstanden gewesen, ändert dies nichts. Eine solche Abrede wäre ihrem Inhalt nach nicht teilbar. Sie könnte nicht auf den Grenzverlauf zwischen den Sondernutzungsrechtsflächen der Parteien beschränkt werden, ohne auch die weiteren „Binnengrenzen” der Gemeinschaft zu regeln. Mangels dinglicher Sicherung wirkt sie damit nicht zu Lasten der späteren Erwerber der Einheit Nr. 2 und ist insgesamt nicht (mehr) verbindlich (vgl. hierzu Niedenführ in: Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl. § 10 Rn. 68).

c) Ansprüche des Klägers auf Herausgabe bzw. Räumung einer Teilfläche („Dreiecksstreifen”) der von den Beklagten beanspruchten Sondernutzungsfläche sind jedoch gemäß § 242 BGB verwirkt. Der Kläger kann somit von den Beklagten keine Herausgabe oder Räumung der derzeit von diesen genutzten Gartenfläche im Bereich des durch Hecke und Granitsteine begrenzten „Dreiecksstreifens” verlangen.

Eine Verwirkung setzt voraus, dass seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, welche die verspätete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (Palandt-Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 242 Rn. 87). Gegenstand der Verwirkung können dabei auch einzelne Ansprüche aus einem dinglichen Recht sein, ebenso Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG (Palandt-Grüneberg, a.a.O., § 242 Rn. 105; OLG Celle, NJW-RR 2007, 840 ff.; BayObLG, NJW-RR 1991, 1041). So geht es vorliegend nicht um die Verwirkung des Herausgabeanspruchs eines Eigentümers, durch den der Kernbestand des Eigentums selbst betroffen wird (hierzu BGH v. 16.3.2007 – V ZR 190/06, NJW 2007, 2183 ff.). Es geht vielmehr um Fragen der konkreten Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Stimmen Wohnungseigentümer insoweit konkludent oder ausdrücklich einer von der TE abweichenden Nutzung zu, begeben sie sich u. U. des Rechts, dies später zu unterbinden. So liegen die Dinge auch hier.

Dem Kläger war die Nutzung der streitbefangenen Fläche in der jetzigen Form von Anfang an bekannt, denn zwischen den Eigentümern wurde seit Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft die Frage erörtert, in welcher Weise dem Umstand Rechnung zu tragen sei, dass die in den jeweiligen Kaufverträgen genannten Flächen sich nicht mit den aus der TE nebst Lageplan ersichtlichen Angaben in Übereinstimmung bringen ließen. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen der Beklagten hat sich der Kläger deshalb auch an den Kosten einer Neuvermessung im Jahr 1999 beteiligt. Der Kläger hat diese ihm stets bekannte Nutzung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Fläche sodann über einen sehr langen Zeitraum hinweg widerspruchslos hingenommen. Soweit er geltend macht, er habe allein aus finanziellen Gründen nicht schon früher gerichtlich vorgehen können, steht dies einer Verwirkung nicht entgegen. Aus welchen Gründen er meinte, sich gegen die Beklagten nicht durchsetzen zu können, ist insoweit unerheblich. Der jetzige Grenzverlauf und die Gartengestaltung einschließlich der Anpflanzung der Hecke bestand jedenfalls seit Beginn der Gemeinschaft. Bäume wurden nach dem unwidersprochenen Vorbringen der Beklagten infolge einer Bauauflage schon zu Beginn gepflanzt, die Granitsteine als Begrenzung wurden bereits im Jahr 2002 gesetzt. Wenn auch die bloße Hinnahme eines von der TE abweichenden Zustandes über einen Zeitraum von vielen Jahren nicht ausreichen mag, das so genannte Umstandsmoment der Verwirkung zu erfüllen, so durften die Beklagten, die ihrerseits durch die Grenzziehung und Anpflanzungen Vermögensdispositionen getroffen hatten, jedenfalls darauf vertrauen, dass auch der Kläger die konkrete Nutzung nicht mehr beanstanden würde.

Soweit der Kläger einwendet, der derzeitige Grenzverlauf sei angesichts zunehmenden Bewuchses nicht mehr geradlinig, so dass die Luftbildaufnahme aus dem Jahr 2012 den gegenwärtigen Zustand nicht mehr zutreffend wiedergebe, kann dahinstehen, ob dies zutrifft.

Die Kammer hatte allein über den streitgegenständlichen Anspruch des Klägers auf Herausgabe und Räumung eines „Dreiecksstreifens” zu entscheiden. Dieser Anspruch ist jedenfalls verwirkt. Ob dem Kläger anderweitige Ansprüche gegen die Beklagten wegen einer weitergehenden Beeinträchtigung seines Sondernutzungsrechts durch zunehmenden Bewuchs zustehen, war nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits.

Bedeutung für die Praxis

Gegenstand der Verwirkung können auch Ansprüche aus § 15 Abs. 3 WEG sein, nicht jedoch das Eigentumsrecht selbst. Die Sondernutzungsfläche ist weiterhin Gemeinschaftseigentum, d. h. gar nicht sondereigentumsfähig. Nur die Verwirkung des Herausgabeanspruchs eines Eigentümers würde unzulässig den Kernbestand des Eigentums selbst betreffen. Geht es nur um Fragen der konkreten teilungserklärungswidrigen Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, dann kommt bei Vorliegen von Zeit- und Umstandsmoment eine Verwirkung in Betracht. Der Berechtigte ist gut beraten, sein Recht regelmäßig geltend zu machen, um auf Seiten des Nutzenden kein Vertrauen aufzubauen. Sonst gibt der Klügere so lange nach, bis er der Dumme ist.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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