19.11.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Dezember 2013

WEG § 22; BGB § 1004 Rückbauanspruch trotz Verjährung des Anspruchs gegen den Handlungsstörer?

Kapitel
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LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 20/12

1. Ist ein Rückbauanspruch gegen den Handlungsstörer verjährt, kann der Rechtsnachfolger zur Duldung des Rückbaus auf Kosten aller Eigentümer verpflichtet sein, da sich durch die Verjährung an der Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme nichts geändert hat.
2. Ein Vertrauensschutz des Erwerbers gegenüber der Gemeinschaft scheitert, wenn kurz nach dem Erwerb bereits ein vorbereitender Grundsatzbeschluss gefasst wurde.
3. Die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung kann nicht auch außerhalb einer förmlichen Beschlussfassung erklärt werden (vgl. bereits LG Hamburg, DW 3/2013, S. 78).

Sachverhalt
I. Die Parteien streiten um die Gültigkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung v. 23.5.2011, nach welchem der Rückbau der von den Voreigentümern der Kläger vorgenommenen Veränderung der Vorderfassade im Erdgeschoss rechts (Schaufenster und Eingang) beschlossen worden ist, insbesondere um eindringendes Oberflächenwasser vom Sockelmauerwerk fernzuhalten. Die Beschlussanfechtung war erfolglos.

Begründung
Der angefochtene Beschluss widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. ... Selbst wenn es sich um eine bauliche Veränderung handeln würde, bedürfte diese nicht der Zustimmung der Kläger, weil sich eine eventuelle Beeinträchtigung der Kläger innerhalb der Grenzen des § 14 Nr. 1 WEG hielte.
Der Zustand des Gemeinschaftseigentums im Bereich der Ladenfront des Teileigentums der Kläger ist durch die von deren Rechtsvorgänger vorgenommene bauliche Veränderung rechtswidrig. Diese Rechtswidrigkeit folgt daraus, dass sie unstreitig nicht durch einen Beschluss der Gemeinschaft genehmigt worden ist. Hierfür hätte es indes eines förmlichen Beschlusses bedurft. Eine bloße Duldung der eigenmächtig vorgenommenen baulichen Änderung seitens der Eigentümer oder deren evtl. konkludent erklärte Zustimmung würde nicht genügen. Hierfür spricht bereits der Wortlaut des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Soweit die Ansicht vertreten wird, eine Zustimmung könne auch außerhalb einer förmlichen Beschlussfassung erklärt werden (vgl. etwa Armbrüster, ZWE 2008, 61, 64 f.), teilt die Kammer diese Ansicht nicht (Urteil v. 16.1.2013, Az.: 318 S 55/12). Ein förmlicher Beschluss gewährleistet nämlich Rechtssicherheit und eine bessere Beweisbarkeit der Billigung einer baulichen Veränderung, welche auch Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG bindet.


Ein Anspruch auf Rückbau der eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderung gegen den Rechtsvorgänger der Kläger als Handlungsstörer ist zwar unstreitig verjährt. Dies ändert aber nicht die Rechtswidrigkeit des vorhandenen Zustandes der Ladenfront des Teileigentums der Kläger. Die Verjährung des Beseitigungsanspruchs aus § 1004 BGB hat lediglich zur Folge, dass der Eigentümer, d. h. die Gemeinschaft, die andauernde Störung nunmehr auf eigene Kosten zu beseitigen hat (BGH, NJW 2011, 1068). Soweit hierfür Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erforderlich sind, haben die Beklagten mit dem von den Klägern angefochtenen Beschluss die hierfür erforderliche Grundlage bewirkt.


Die Kläger haben gegen den Beschluss konkret lediglich vorgebracht, der vorgesehene 57 cm hohe Sockel würde die Fensterscheibe verkleinern und die Attraktivität der Gewerbeeinheit verringern, so dass die Kläger weniger Miete verlangen könnten. Mit diesem Vorbringen haben die Kläger keinen Nachteil i. S. v. § 14 Ziff. 1 WEG dargetan. Bei der Beurteilung, ob eine Baumaßnahme einen Nachteil darstellt, ist auf einen objektiven Maßstab abzustellen (Timme-Dötsch, § 14 WEG, Rz. 10). Eine Erhöhung des Sockels unterhalb der Fensterscheibe ist zwar ein Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums und wirkt sich unmittelbar auch auf das Teileigentum der Kläger aus. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass hiervon negative Einwirkungen ausgehen. Im Gegenteil: Die Maßnahme dient auch dazu, das Eindringen von Wasser in das Gebäude zu verhindern. Bei objektiver Betrachtung ist hiergegen nichts einzuwenden, weil die Bausubstanz dadurch erhalten wird. Wirtschaftliche Nachteile sind nicht dargetan. Pauschal von den Klägern behauptete geringere Mieteinnahmen – zumal innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses – sind nicht substantiiert dargetan. Immerhin gewinnen die Kläger durch das „Vorziehen” der Ladeneingangstür eine größere Ladenfläche. Dies dürfte eher gegen zu befürchtende geringere Mieteinnahmen sprechen. Der Umstand, dass nach der geplanten Maßnahme kein Wasser mehr in den Laden eindringt, spricht ebenfalls eher gegen zu befürchtende geringere Mieteinnahmen. Dass die von der Gemeinschaft geplante Neugestaltung der Fassade unter Beseitigung des gegenwärtigen rechtswidrigen Zustandes der Läden sie im Sinne einer optischen Veränderung benachteilige (hierzu BGH, Urteil vom 14.12.2012, Az.: V ZR 224/11), haben die Kläger nicht innerhalb der Frist des § 46 I Satz 2, 2. Hs. WEG gerügt.
Jedenfalls wäre ein eventueller Nachteil nicht erheblich.


Die Vornahme der von den Klägern beanstandeten Maßnahme verstößt nicht gegen die Gebote von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Ein eventuelles Vertrauen der Kläger in den Bestand des Teileigentums in dem Zustand, in welchem sie dieses erworben haben, wäre nicht der Gemeinschaft, sondern ihrem Rechtsvorgänger entgegenzuhalten. Im Verhältnis zur Gemeinschaft ist ein solcher Vertrauenstatbestand nicht entstanden. Bereits im Jahr nach dem Eintritt der Kläger in die Eigentümergemeinschaft ist in der Versammlung v. 25.6.2008 ein bestandskräftiger Grundsatzbeschluss gefasst worden, nach welchem die Neugestaltung der Hausvorderfassade im Erdgeschossbereich erfolgen sollte. Seitdem war den Klägern bekannt, dass mit der Änderung des rechtswidrigen Zustandes zu rechnen war. Es sind nach Auffassung der Kammer deshalb keine Umstände dafür ersichtlich, dass die nunmehr konkret beschlossene Umsetzung dieser Absicht treuwidrig wäre.

Bedeutung für die Praxis
Umstritten ist noch immer die vom LG Hamburg erneut (vgl. bereits LG Hamburg, DW 3/2013, S. 78) bejahte Frage, ob bauliche Veränderungen seit 1.7.2007 nur noch durch Beschluss genehmigt werden können. Im vorigen Verfahren war die Revision zugelassen worden. Die eingeschränkte Wirkung einer Anspruchsverjährung gegen den Handlungsstörer wird hier vom Gericht herausgestellt und in der Praxis oft übersehen. Aber: Die nicht unter Bestandsschutz stehende störende Baumaßnahme bleibt trotz Verjährung des Anspruchs gegen den Handlungsstörer rechtswidrig und kann deshalb noch beseitigt werden. Allerdings muss die Gemeinschaft die Rückbaumaßnahme dann kostenmäßig zulasten aller Eigentümer umsetzen. Wenn der ursprüngliche Störer noch Mitglied der Gemeinschaft ist, muss er pro rata nach § 10 Abs. 8 WEG auch mitbezahlen.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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