19.11.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht Dezember 2013

WEG §§ 10, 13 Neuordnung der Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen

Kapitel
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AG Wiesbaden, Urteil vom 6.9.2013, 92 C 2186/13

Der Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung, bestehende Sondernutzungsrechte an Pkw-Abstellflächen neu zu ordnen, greift in den Kernbereich des Sondereigentums ein und ist daher mangels Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung nichtig.

Sachverhalt
Die Kläger und die Beklagten bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft... In der Teilungserklärung vom 15.12.1972 hat sich der Bauträger, die X-GmbH in § 6 Nr. 5 vorbehalten, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, das die Sondernutzungsrechte an den oberirdischen und unterirdischen Pkw-Abstellplätzen bestimmten Wohnungen zugeordnet werden. Von dieser Ermächtigung hat der Bauträger am 15.12.1973 Gebrauch gemacht und mit notarieller Urkunde die Teilungserklärung ergänzt und bestimmte Pkw-Abstellplätze bestimmten Eigentumswohnungen dinglich zugeordnet. Diese Änderung der Teilungserklärung wurde in der Vergangenheit in einer Vielzahl von Fällen bei Wohnungskäufen nicht beachtet, so dass derzeit etwa 1/3 der Wohnungseigentümer Stellplätze nutzen, die nach dem Nachtrag zur Teilungserklärung nicht zu ihrer jeweiligen Eigentumswohnung gehören. Dies fiel im Jahre 2012 erstmals einem Notar auf. Um dieses Problem zu beseitigen, fasste die Eigentümerversammlung am 8.4.2013 unter TOP 6 folgenden Beschluss:
„Die Gemeinschaft beschließt, die Zuteilung der Stellplätze ab sofort entsprechend dem Nachtrag vom 15.12.1973 zu UR.Nr. … vorzunehmen. Diejenigen Eigentümer, die derzeit auf anderen Stellplätzen als im Nachtrag zugewiesen stehen, müssen diese Plätze räumen und die Plätze gemäß Nachtrag nutzen. Eigentümer werden hiergegen im Wege der Anfechtung vorgehen. Die Gemeinschaft erklärt sich bereit, die dadurch entstandenen Kosten zur Herbeiführung der Rechtssicherheit zu übernehmen. Die Neubelastung der Betriebskosten der Tiefgarage wird erst nach Klärung der rechtlichen Fragen erfolgen.“
Diesen Beschluss fechten die Kläger mit der vorliegenden Klage an. Sie sind der Auffassung, durch die Beschlussfassung werde unzulässigerweise in die Rechte der Kläger eingegriffen, die durch den Beschluss verpflichtet würden, einen Pkw-Stellplatz, den sie gutgläubig erworben haben, mit einem anderen Wohnungseigentümer zu tauschen. Dies sei nicht hinnehmbar, da die unterirdischen und die oberirdischen Pkw-Abstellplätze unterschiedliche Kosten verursacht hätten.
Die Beklagten sind der Auffassung, der angefochtene Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie wesen darauf hin, dass die Problematik dringend gelöst werden müsse. Zum einen könne die Verwaltung derzeit keine Zustimmungen zu Verkäufen von Eigentumswohnungen erteilen, zum anderen stehe eine Sanierung der Tiefgarage an, die nicht in Angriff genommen werden könne, solange nicht die Nutzer der Tiefgarage feststünden.

Begründung
1. Die Klage ist zulässig. Die Anfechtungsklage wurde fristgerecht bei Gericht eingereicht und begründet (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) und demnächst zugestellt (§ 167 ZPO).
2. Die Klage ist auch begründet. Der angefochtene Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die Beklagten weisen völlig zurecht darauf hin, das die Frage der Zuordnung der Stellplätze zu den einzelnen Eigentumswohnungen so schnell wie möglich geklärt werden und Rechtsklarheit herbeigeführt werden muss. Die ist jedoch mit dem angefochtenen Beschluss nicht möglich. Zum einen ist der angefochtene Beschluss zu unbestimmt. Um die gewünschte Rechtsklarheit herbeizuführen, hätte man den Beschluss nicht in dieser allgemeinen Form fassen dürfen, sondern hätte konkret beschließen müssen, welcher Pkw-Abstellplatz zu welcher Eigentumswohnung zugeordnet wird.
Letztlich kommt es jedoch hierauf nicht an, da der angefochtene Beschluss bereits deshalb nichtig ist, da den Wohnungseigentümern für diesen Beschluss die erforderliche Beschlusskompetenz fehlt. Die Eigentümerversammlung kann zwar – z.B. durch Aufstellen einer Hausordnung – Nutzungsregelungen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums aufstellen (§ 21 Abs. 3 WEG), sie kann jedoch nicht in das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer eingreifen (s. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten „Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht“ 10. Aufl. Bonn 2013 § 23 Rdnr. 31). Will man Rechtsklarheit herbeiführen, müsste man aber in die dingliche Zuordnung der Pkw-Abstellplätze eingreifen. Dies trifft jedoch den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen, so dass der angefochtene Beschluss nichtig ist (s. Niedenführ/kümmel/Vandenhouten a.a.O. § 23 Rdnr. 32).

Bedeutung für die Praxis
Schon die erste Jahrhundertentscheidung des BGH vom 20.9.2000 zur Beschlusskompetenz (ZMR 2000, 771) betraf Sondernutzungsrechte. Diese können weder durch Beschluss begründet, aufgehoben oder geändert werden. Ein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot ergibt sich – wie hier – oft bereits aus der unpräzisen Formulierung des Beschlusses, der meist auf Vorarbeiten der WEG-Verwaltung beruht. Das OLG Oldenburg (ZMR 2005, 814) verneinte eine hinreichende Bestimmtheit für den Begriff „zuordnungsfähige Kosten”. Die Regelung lasse nicht erkennen lasse, welche Kosten denn als zuordnungsfähig gelten sollten.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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