24.07.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht August 2014

WEG 23 Erneuerung der Heizungsanlage

Kapitel
Bild: Haufe Online Redaktion

LG Hamburg, Urteil vom 9.10.2013, 318 S 20/1

Wenn nach dem Inhalt der Einladung damit zu rechnen gewesen ist, dass bereits eine konkrete Erneuerung der Heizungsanlage beschlossen wird, mussten die eingeladenen Wohnungseigentümer gleichsam erst recht damit rechnen, dass die Beschlussfassung sich nur auf die Vorbereitung einer endgültigen Beschlussfassung erstreckt. Dies gilt erst recht, wenn in der Einladung darauf hingewiesen wird, dass die bereits von der Verwaltung eingeholten Angebote noch versandt werden, und zwar nach der Einladung und rechtzeitig vor der Versammlung.

Sachverhalt
Die Parteien streiten noch über die Gültigkeit eines in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2012 unter TOP 13 einstimmig gefassten Beschlusses. Gegenstand des Beschlusses ist die Beauftragung eines Fachingenieurs, sich die Heizungsanlage anzusehen, einen Zustandsbericht über die Heizungsanlage und den Warmwasserspeicher zu fertigen, eine neue Heizungsanlage mit oder ohne neuem Warmwasserspeicher zu planen und dafür ein Leistungsverzeichnis zu erstellen. Anhand des Leistungsverzeichnisses sollen drei Firmen Angebote abgeben, welche dann Grundlage für die Beschlüsse für oder gegen eine Erneuerung der Heizungsanlage (mit oder ohne Warmwasserspeicher) auf einer außerordentlich einzuberufenden Eigentümerversammlung noch in diesem Jahr sein sollen. In der mit der Einladung zur Eigentümerversammlung v. 18.06.2012 übersandten Tagesordnung war der TOP 13 angekündigt als: "Beschlussfassung über die Erneuerung der Heizung (die Angebote erhalten Sie mit separatem Schreiben rechtzeitig vor der Versammlung)."

Der Kläger trägt vor, aufgrund der Einladung habe er mit der getroffenen Beschlussfassung nicht zu rechnen brauchen. Die dortige Bezeichnung des TOP 13 setze eine Entscheidung über das "ob" einer Heizungserneuerung voraus und lasse nicht erkennen, dass mit der Einholung eines Gutachtens auch dieses "ob" in Frage gestellt werden könnte. Nach der Einladung und der dortigen Ankündigung nachzureichender Angebote sei objektiv nur von einer Entscheidung über das "wie" der Heizungserneuerung auszugehen gewesen. Er ist weiter der Ansicht, es hätten für die Beschlussfassung die ungefähren Kosten des einzuholenden Gutachtens bekannt gewesen sein müssen.

Die Beklagten tragen vor, in der Eigentümerversammlung sei die Frage der Heizungserneuerung erörtert worden. Dabei habe sich herausgestellt, dass die eingeholten Angebote nicht vergleichbar seien. Hieraus habe sich die Notwendigkeit einer noch vorzunehmenden Begutachtung der vorhandenen Heizung und eines Leistungsverzeichnisses für eine neue Heizung ergeben. Die Verwaltung habe auf gute Erfahrungen mit einem ihr bekannten und neutralen Fachingenieur hingewiesen.

Begründung

Der Beschlussgegenstand ist in der Einladung zur Eigentümerversammlung hinreichend genau i. S. v. § 23 Abs. 2 WEG bezeichnet. Zweck dieser Vorschrift ist es, die Wohnungseigentümer in die Lage zu versetzen, sich auf die Versammlung vorzubereiten und zu entscheiden, ob sie überhaupt an dieser teilnehmen wollen. An die Bezeichnung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es genügt in der Regel eine stichwortartige Bezeichnung, wenn ein mit der Wohnanlage vertrauter Eigentümer erkennen kann, was Gegenstand der Eigentümerversammlung sein soll (Niedenführ-Kümmel, 10. Aufl., § 23 WEG, Rz. 65 m.w.N.; Timme-Steinmeyer, § 23 WEG, Rz. 109; Riecke-Drabek, 3. Aufl., § 23 WEG, Rz. 29; Bärmann-Merle, 11. Aufl., § 23 WEG, Rz. 77). Nicht erforderlich ist es, dass aus der Einladung sämtliche Einzelheiten des zu fassenden Beschlusses zu ersehen sind und sich seine Auswirkungen in jeder Beziehung erkennen lassen (OLG Celle, OLGR 1996, 265). Die Einladung zur Eigentümerversammlung und die mit ihr versandte Tagesordnung genügt bezüglich des TOPs über die Beschlussfassung über die Erneuerung der Heizung den vorstehend genannten Anforderungen. Den eingeladenen Wohnungseigentümern war damit deutlich gemacht, worum es insoweit in der Eigentümerversammlung gehen sollte. Dass noch keine konkrete Auftragsvergabe beschlossen wurde und - stattdessen - nach erfolgtem Meinungsaustausch über die Notwendigkeit und die verschiedenen Möglichkeiten der Erneuerung der Heizungsanlage zunächst die Beauftragung eines Fachingenieurs beschlossen wurde, konnte die eingeladenen Wohnungseigentümer nach der Bezeichnung dieses Beratungsgegenstandes in der Einladung "Beschlussfassung über die Erneuerung der Heizung (die Angebote erhalten Sie mit separatem Schreiben rechtzeitig vor der Versammlung)" nicht überraschen. Denn der in der Versammlung tatsächlich gefasste Beschluss bereitet eine sachgerechte Beschlussfassung über die Heizungssanierung weiter vor. Damit ist er von der angekündigten Beschlussfassung über die Erneuerung der Heizungsanlage mit umfasst. Wenn nach dem Inhalt der Einladung damit zu rechnen gewesen ist, dass bereits eine konkrete Erneuerung der Heizungsanlage beschlossen wird, mussten die eingeladenen Wohnungseigentümer gleichsam erst recht damit rechnen, dass die Beschlussfassung sich nur auf die Vorbereitung einer endgültigen Beschlussfassung erstreckt. Dies gilt erst recht, wenn, wie hier, in der Einladung darauf hingewiesen wird, dass die bereits von der Verwaltung eingeholten Angebote noch versandt werden, und zwar nach der Einladung und rechtzeitig vor der Versammlung. Damit lag es für die eingeladenen Wohnungseigentümer nahe, dass sich aus diesen, bei der Einladung noch unbekannten Angeboten Fragen ergeben, die zu einer modifizierten Beschlussfassung über die Heizungserneuerung führen könnten. Fraglich könnte es allenfalls sein, ob die Erneuerung einer Heizungsanlage hätte beschlossen werden dürfen, wenn zu der Versammlung nur eingeladen worden wäre, um über die Einholung eines vorbereitenden Gutachtens für die Heizungserneuerung zu beschließen. Um einen solchen - umgekehrten - Fall handelt es sich hier aber gerade nicht.

Es erfordert das Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung nicht die Einholung von Vergleichsangeboten für den Beschluss über eine vorbereitende gutachterliche Stellungnahme zur Erneuerung der beabsichtigten Heizungsanlage. Zweck solcher Vergleichsangebote ist, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen und dabei andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet und keine überteuerten Aufträge erteilt werden (Niedenführ-Vandenhouten, § 21 WEG, Rz. 72). Gerade diesen Zweck sollte die vom Kläger angefochtene Beschlussfassung erreichen, nämlich die Wahl einer technischen Lösung, die zu einer dauerhaften Verbesserung der Heizung und ggf. Warmwasserversorgung des Hauses zu wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen führen sollte. Dass für die Lösung dieser gutachtlichen Aufgabe wiederum methodisch verschiedene Herangehensweisen existieren, zwischen welchen eine Wahlentscheidung zu treffen wäre, behauptet der Kläger selbst nicht und ist auch sonst nicht ersichtlich. Es ist deshalb nicht geboten gewesen, verschiedene Angebote über alternative Methoden zur Feststellung der Voraussetzungen einer Ermittlung der Voraussetzungen der Heizungserneuerung zur Auswahl zu stellen. Bei der Beschlussfassung haben die Wohnungseigentümer einen Ermessensspielraum. Wenn sich die Einholung des Gutachtens bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls als nützlich erweist, entspricht dies ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies ist der Fall, weil sich die Maßnahme an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten der Gemeinschaft als vertretbar darstellt (Vandenhouten, a. a. O., Rz. 68). Auch die mit der Einholung des Gutachtens verbundenen zusätzlichen Kosten haben nicht zwingend die Einholung von Vergleichsangeboten erfordert. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat seine Behauptung, er gehe von Kosten von 5.000,- € aus, nicht näher substantiiert. Sein diesbezüglicher Vortrag ist vielmehr lediglich auf die Aufforderung des Amtsgerichts erfolgt, nach § 61 GKG Angaben zum Streitwert zu machen. Es kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass eine Begutachtung tatsächlich mit Kosten in Höhe von 5.000,- € verbunden ist. Hierauf kommt es aber nicht entscheidend an. Denn selbst wenn die Kosten einer vorbereitenden Begutachtung in einer solchen Größenordnung entstünden, wären sie als Bestandteil der Kosten der Heizungserneuerung insgesamt von nachrangiger Bedeutung und müssten als deren Bestandteil selbstverständlich und insoweit in einer Auswahl unter verschiedenen Vergleichsangeboten von den Wohnungseigentümern beschlossen werden.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

Aktuell

Meistgelesen