24.07.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht August 2014

Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung

Kapitel
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GBO §§ 19, § 29, WEG §§ 10 Abs. 2 S 2, § 12 Abs. 1, § 12 Abs. 4 S 1, Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung, OLG München, Beschluss vom 4. 4. 2014, 34 Wx 62/14

Für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung fehlt der Versammlung der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz. § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip nicht für den "actus contrarius". Hierzu bedarf es vielmehr einer Vereinbarung.

Sachverhalt

Die Beteiligte ist Wohnungseigentümerin in einer Wohnanlage. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vom 29.11.1984 (Abschn. III. § 3) legte - mit gewissen Ausnahmen - die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum fest. Die Versammlung der Wohnungseigentümer beschloss am 12.4.2013 den Wegfall der vorgesehenen Verwalterzustimmung bei Veräußerung des Eigentums und ermächtigte den Verwalter, für die Wohnungs- und Teileigentümer alle zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung in den Grundbüchern ggf. noch erforderlich werdenden Erklärungen abzugeben und entsprechende Anträge zu stellen. Auf notariell beglaubigten Antrag des Verwalters und unter Vorlage des Versammlungsprotokolls trug das Grundbuchamt die Änderung des Inhalts des Sondereigentums - Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung - am 13.5.2013 in den Grundbüchern ein.

Die Eigentümergemeinschaft beschloss am 15.11.2013, den Beschluss über die Abschaffung der Verwalterzustimmung bei einer Eigentumsumschreibung aus der Versammlung vom 12.4.2013 aufzuheben. Die Beteiligte hat über ihren Verfahrensbevollmächtigten die Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 15.11.2013 beim Grundbuchamt vorgelegt und betreibt die Wiedereintragung der Veräußerungsbeschränkung.


Begründung

II. 1. Unzulässig ist das Rechtsmittel, soweit mit ihm gegen die Eintragung vom 13.5.2013 ausdrücklich Löschungsantrag gestellt wird. Dies ergibt sich aus § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO. Denn an die Löschung der vorbehaltenen Veräußerungszustimmung im Grundbuch kann sich ein gutgläubiger Erwerb (vgl. § 892 BGB) anschließen (siehe Bärmann/Klein WEG 12. Aufl. § 12 Rn. 54; Timme/Hogenschurz WEG § 12 Rn. 70; Wilsch NotBZ 2007, 305/309). Im Wege der Beschwerde kann allenfalls verlangt werden, das Grundbuchamt zur Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs anzuweisen (§ 71 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO). Eine - weitergehende - Löschung von Amts wegen nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO kommt ersichtlich nicht in Betracht, weil die Eintragung ihrem Inhalt nach nicht unzulässig ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Eintragung der Aufhebung in Sp. 3 des Bestandsverzeichnisses vorgenommen wurde, die herrschende Meinung demgegenüber wohl die Eintragung in Sp. 5 und 6 (Veränderungen, siehe § 3 Abs. 2 Halbsatz 2, Abs. 5 WGV) für zutreffend hält (Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2906; Wilsch NotBZ 2007, 305/308).

2. Gleichmaßen nur beschränkt zulässig erweist sich die Beschwerde, soweit sie sich auf die anfängliche Unrichtigkeit der Eintragung stützt (vgl. Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 164), weil der angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümer ex tunc seine Wirkung verlöre und - nach Meinung der Beteiligten - der ursprüngliche Grundbuchinhalt wieder herzustellen sei. Denn andernfalls würde die Beschränkung in § 71 Abs. 2 GBO umgangen (Hügel/Kramer § 71 Rn. 163).

3. Antrags- und damit einhergehend beschwerdeberechtigt ist für den Fall der Aufhebung einer eingetragenen Veräußerungsbeschränkung - neben dem im Beschluss bevollmächtigten Verwalter - nur der jeweilige Eigentümer; für fremde Wohnungen fehlt dem einzelnen Eigentümer die Antragsberechtigung nach § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO (Senat vom 9.8.2011, FGPrax 2011, 278; Timme/Hogenschurz § 12 Rn. 69; Schneider in Riecke/Schmid WEG 3. Aufl. § 12 Rn. 68h; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 10. Aufl. § 12 Rn. 9). Indessen kann dasselbe nicht gelten für den hier gestellten Antrag, der gerade darauf abzielt, die Veräußerungsbeschränkung wiederherzustellen bzw. neu einzutragen. Insoweit gelten vielmehr die allgemeinen Grundsätze über Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 12 Rn. 2), an deren Eintragung jeder Wohnungseigentümer ein rechtliches - nicht nur tatsächliches - Interesse hat (§ 13 Abs. 1 Satz 2 GBO), weil sie den Rechtsinhalt jedes Wohnungseigentums in der Anlage betreffen (siehe Palandt/Bassenge BGB 73. Aufl. § 10 WEG Rn. 3 m. w. N.).

III. 1. Soweit die (Neu-) Eintragung aufgrund Eigentümerbeschlusses vom 15.11.2013 begehrt wird, fehlt es bereits an der Bewilligung der (sämtlicher) Wohnungs- und Teileigentümer, weil deren Recht zur grundsätzlich freien Veräußerung ihres Eigentums (siehe Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 12 Rn. 1) durch die Eintragung betroffen wäre (§ 19 GBO). Derartige Bewilligungen fehlen und sind ersichtlich auch nicht in absehbarer Zeit zu beschaffen. Ergänzend weist das Grundbuchamt auch zutreffend auf die Notwendigkeit der Zustimmung dinglich Berechtigter hin, soweit diese nicht partiell nach § 5 Abs. 4 Sätze 2 und 3 WEG entfällt.

Vom Grundsatz des § 19 GBO ist nicht wegen § 12 Abs. 4 WEG abzuweichen. Denn die mit Wirkung vom 1.7.2007 eingefügte Bestimmung (Art. 1 des Gesetzes vom 26.3.2007, BGBl I S. 370) regelt eine Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip, indem sie eine Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungsbeschränkung schafft. Den Schwierigkeiten, die mit einer Aufhebung der - oftmals wenig praktikablen - Veräußerungsbeschränkung verbunden sind, wenn sich einzelne Wohnungseigentümer aus nicht stets sachgerechten Motiven dagegen sperren, sollte durch die Einführung des - einfachen - Mehrheitsprinzips begegnet werden (im Einzelnen BT-Drucks. 16/887, S. 21 f.; Häublein ZMR 2007, 409/413 f.). Was als Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip für die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung gesetzlich geschaffen wurde, lässt sich nicht auf die - erneute - Einführung übertragen. Insoweit schließt sich der Senat der ganz herrschenden Meinung an, dass eine durch Beschluss aufgehobene Veräußerungsbeschränkung nicht durch Zweitbeschluss wiederbegründet werden kann (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 12 Rn. 10; Palandt/Bassenge § 12 WEG Rn. 15; Schneider in Riecke/Schmid § 12 Rn. 68j; Bärmann/Klein § 12 Rn. 47; Häublein ZMR 2007, 409/ 414; Wilsch NotBZ 2007, 305/310), weil es der Versammlung der Wohnungseigentümer insoweit an der Beschlusskompetenz fehlt (siehe § 23 Abs. 1 WEG; grundlegend BGHZ 145, 158). Vielmehr erfordert die Wiedereinführung erneut eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG; das folgt auch unmittelbar aus § 12 Abs. 1 WEG.

2. Eine Grundbuchunrichtigkeit im Sinne von § 22 GBO, die die Bewilligung davon Betroffener entbehrlich macht, ist nicht nachgewiesen.

a) Der Unrichtigkeitsnachweis obliegt ohne Rücksicht auf Beweislastfragen dem Antragsteller (Demharter GBO 29. Aufl. § 22 Rn. 36). An ihn sind strenge Anforderungen zu stellen (Demharter § 22 Rn. 37), weil sonst am Eintragungsverfahren Unbeteiligte geschädigt werden könnten (Hügel/Holzer § 22 Rn. 59 m. w. N.). Zudem ist der Nachweis in der Form des § 29 GBO zu erbringen (Demharter § 22 Rn. 42; Hügel/Holzer § 22 Rn. 65). Schon daran fehlt es hier. Dass der mit Verkündung wirksame (BGHZ 148, 335; Schneider in Riecke/Schmid § 12 Rn. 68d) Beschluss vom 12.4.2013 auf gerichtliche Anfechtung eines Wohnungseigentümers aufgehoben wurde, ist nicht in grundbuchmäßiger Form belegt.

b) Der Unrichtigkeitsnachweis kann auch nicht durch Vorlage des Aufhebungsbeschlusses vom 8.11.2013 erbracht werden. Formell gelten für diesen schon nicht die - in diesem Fall ohnehin nicht eingehaltenen - Ausnahmeregeln des § 12 Abs. 4 Sätze 4 und 5 WEG (siehe zu 1.). Zudem müsste auch bei formgerechtem Nachweis dessen Nichtigkeit beachtet werden, weil es - siehe zu 1. - an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung fehlt (vgl. BGHZ 145, 158 - Leitsatz zu d -).

3. Für die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) fehlen die Voraussetzungen. Abgesehen davon, dass eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei der Eintragung nicht ersichtlich ist - die nach § 12 Abs. 4 Sätze 4 und 5 i. V. m. § 26 Abs. 3 und § 24 Abs. 6 WEG erforderlichen Nachweise lagen vor, die Bestandskraft des Eigentümerbeschlusses ist nicht Voraussetzung für die Löschung (vgl. Schneider in Riecke/Schmid § 12 Rn. 68d und 68f) -, ist das Grundbuch durch die vorgenommene Eintragung auch nicht unrichtig. Dass der Eigentümerbeschluss erfolgreich angefochten ist, ist nicht ersichtlich. Soweit sich für die Beteiligte das Bedürfnis stellt, gutgläubigen Erwerb in der Anlage zu verhindern, muss sie einen Widerspruch nach § 899 BGB erwirken und im Grundbuch eintragen lassen (Schneider in Riecke/Schmid § 12 Rn. 68f.; Bärmann/Klein § 12 Rn. 54; Wilsch NotBZ 2007, 305/309).

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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