24.03.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht April 2014

EGZPO § 26 Abs. 8 Nichtzulassungsbeschwerde; Beeinträchtigung durch Geräusche

Kapitel
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BGH, Beschluss vom 26.9.2013, V ZR 262/12

Das Interesse des Grundstückseigentümers an der Beseitigung einer Störung seines Grundstücks ist grundsätzlich nach dem Wertverlust zu bestimmen, den dieses durch die Störung aus dem Nachbargebäude erleidet.

Sachverhalt

I. Die Kläger sind Eigentümer der Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Anwesens. Eigentümer des benachbarten und über eine gemeinsame Wand verbundenen Gebäudes sind die Beklagten. Entlang der gemeinsamen Wand verläuft auf dem Grundstück der Beklagten eine durch das Gebäude führende Hofeinfahrt, die auf der Straßenseite seit dem Jahr 2006 mit einem elektrisch angetriebenen Hoftor verschlossen ist. Das Geräusch des elektrischen Antriebs ist bei dem Öffnen und Schließen des Hoftores in dem daran angrenzenden Raum des Anwesens, in dem der Kläger zu 2 psychotherapeutische Behandlungen durchführt, zu hören.

Die Kläger machen geltend, dass es bei dem Schließen und Öffnen des Tores zu Schallübertragungen komme, die das rechtlich zulässige Maß überschritten und der Nutzung des genannten Raumes für psychotherapeutische Behandlungen entgegenstünden. Sie verlangen von den Beklagten die Unterlassung von Geräuschimmissionen, die durch das Hoftor verursacht werden und die in ihrer an die Giebelwand angrenzenden Wohnung hörbar sind.

Begründung

II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist als unzulässig zu verwerfen, da der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer (§ 26 Nr. 8 EGZPO) den Betrag von 20.000 € nicht übersteigt.

1. Für die Wertgrenze der Nichtzulassungsbeschwerde ist der Wert des Beschwerdegegenstands in dem beabsichtigten Revisionsverfahren maßgebend (BGH, Beschluss vom 30. November 2005 – IV ZR 214/04, NJW 2006, 1142). Das Interesse des Grundstückseigentümers an der Beseitigung einer Störung seines Grundstücks ist grundsätzlich nach dem Wertverlust zu bestimmen, den dieses durch die Störung erleidet (vgl. Senat, Urteil vom 23. Januar 1986 – V ZR 119/85, NJW-RR 1986, 737; Beschluss vom 9. Juni 2011 – V ZR 280/10, GE 2011, 1019). Entsprechend ist für das Interesse an der Unterlassung einer Störung von im Sondereigentum stehenden Räumen auf deren Wertverlust infolge der Beeinträchtigung abzustellen.

2. Dass der so zu bemessende Wert der Beschwer den Betrag von 20.000 € übersteigt, hat der Beschwerdeführer darzulegen (BGH, Beschluss vom 20. April 2005 – XII ZR 92/02, NJW-RR 2005, 1011) und gemäß § 294 ZPO glaubhaft zu machen (vgl. Senat, Beschluss vom
25. Juli 2002 – V ZR 118/02, NJW 2002, 3180). Daran fehlt es.

In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob es den Klägern verwehrt ist, im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren ihre Angaben zum Streitwert in den Vorinstanzen zu korrigieren, um die Wertgrenze des § 26 Nr. 8 EGZPO zu überschreiten (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 16. Mai 2013 – VII ZR 253/12; Beschluss vom 10. Mai 2012 – I ZR 160/11; Beschluss vom 8. März 2012 – I ZR 160/11). Selbst wenn dies zulässig wäre, haben die Kläger die von ihnen nunmehr behauptete Wertminderung ihrer Eigentumswohnung um 45.000 € nicht nachvollziehbar dargelegt. Zum einen fehlt es bereits an der Darlegung, welchen Wert die Wohnung ohne die streitgegenständliche Störung hat. Zum anderen ist die behauptete Wertminderung nicht nachvollziehbar dargelegt. Die Kläger berufen sich darauf, dass auch der von dem störenden Geräusch betroffene Raum nicht ausschließlich vom Kläger zu 2 genutzt, sondern an Dritte auf der Basis von Stundensätzen von 15 € und 20 € vermietet werde. Für die Vermietung sämtlicher Räume würden sie Mieten in Höhe von 3.000 € monatlich erhalten. Diese Einnahmen seien in Zukunft nicht mehr zu erzielen. Vielmehr würden ihnen bezogen auf den betroffenen Raum Mieteinnahmen in Höhe von 1.800 € pro Jahr entgehen. Auf dieser Grundlage ergebe sich nach der Berechnung eines Sachverständigen ein merkantiler Minderwert von 45.000 €. Die Unterlagen, die die Kläger zur Glaubhaftmachung der Vermietung und der hieraus erzielten Einnahmen vorgelegt haben, geben indessen keinen umfassenden Überblick über die in den Jahren 2011 und 2012 erzielten Einnahmen. Sie beziehen sich jeweils nur auf einzelne Quartale. Aus ihnen ist jedoch ersichtlich, dass die Kläger in diesen Jahren, mithin während der Zeit der streitgegenständlichen Beeinträchtigung, die von ihnen angegebenen Stundensätze für die Vermietung erzielen konnten. Eine Minderung der vereinbarten Mieten durch die Mieter im Hinblick auf Störungen durch das Hoftor oder gar der Wegfall der Vermietungsmöglichkeit des betroffenen Raumes ist weder vorgetragen noch aus den vorgelegten Unterlagen ersichtlich. Aus welchen Gründen in der Zukunft die bisher vereinnahmten Mieten nicht mehr erzielt werden können, erschließt sich vor diesem Hintergrund nicht.

Bedeutung für die Praxis

Wenn kein Fall des § 62 Abs. 2 WEG (Ausschlusss der Nichtzulassungsbeschwerde bis Ende 2014) vorliegt, dann kommt es für die Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH darauf an, ob der Wert der Beschwer (Beeinträchtigung) mit mehr als 20.000 € zu bewerten ist. Hierfür reicht oft ein Dauerzustand – wie bei der Minderung im Mietrecht – von monatlich 500 € aus, weil 42 Monatsmietanteile zugrunde gelegt werden. Dass auch in der Zukunft die Beeinträchtigung (hier: durch Geräusche) auftreten wird, muss der Beschwerdeführer darlegen.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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