24.03.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht April 2014

WEG §§ 16 Abs. 2; 28 Fehlende Umsetzung einer vereinbarten Kostenverteilung

Kapitel
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AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 22.8.2013, 72 C 54/13

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über Betriebskosten in der Teilungserklärung, die von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichen und im Grundbuch eingetragen sind, müssen im Wirtschaftsplan und der Jahresendabrechnung umgesetzt werden.

Sachverhalt

Der Kläger und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ... Berlin. Der Gemeinschaft liegt die Teilungserklärung vom 13. Januar 1971 zugrunde, in der in Abschnitt B § 4 Nr. 1 a) unter anderem Folgendes geregelt ist:

„Die Wohnungseigentümer müssen alle Betriebskosten, wie Wassergeld, Grundsteuer, öffentliche Abgaben, Versicherungskosten usw. –, soweit nicht eine gesonderte Veranlagung erfolgt, gemeinsam tragen. (...)“

Der Kläger betreibt in seiner Sondereigentumseinheit eine Kfz-Werkstatt mit Reifenservice in einer Untergeschoss-Garageneinheit in der ... Die übrigen Einheiten sind Mehrfamilienhäuser, zu denen der Kläger keinen Zugang hat. Im Rahmen des vom Kläger betriebenen Gewerbes hat dieser eigene Versorgungsverträge bezüglich der Frischwasserlieferung, Abwasserentsorgung sowie der Gewerbemüllentsorgung abgeschlossen, was er der Verwaltung der Beklagten auch mitteilte. Der Kläger nutzt weder das von der Beklagten im Übrigen bezogene Wasser noch deren Müllentsorgung.

Auf der Versammlung vom 13. Mai 2013 wurde unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 3 folgender Beschlussantrag angenommen:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Annahme der Hausgeldabrechnung 2012 inkl. der Gesamtkostenzusammenstellung, der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und der Einzelhausgeldabrechnungen mit Heizung/Warmwasser in der vorgelegten Fassung. Die Abrechnungssalden sind zum 31.5.2013 fällig.“

Unter dem TOP 6 wurde folgender Beschlussantrag angenommen:

„Der Wirtschaftsplan 2013/2014 wird insbesondere hinsichtlich aller Kostenansätze und der vorgenommenen Verteilung genehmigt.
Die auf der Grundlage des Wirtschaftsplanes 2013/2014 erstellten Einzelwirtschaftspläne werden genehmigt. Diese gelten auch für die nachfolgenden Wirtschaftsjahre, längstens jedoch bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan. (...) “

Begründung

Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3 und 6 der Versammlung vom 13. Mai 2013 sind hinsichtlich der angegriffenen Positionen für ungültig zu erklären. Die innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Var. 2 WEG vorgetragenen und damit allein der Überprüfung des Beschlusses zugrunde zu legenden (vgl. dazu BGH, Urt. v. 16. Januar 2009 – V ZR 74/08, NJW 2009, 999; BGH, Urt. v. 27. März 2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132) Anfechtungsgründe rechtfertigen die Ungültig­erklärung dieser Beschlüsse im angegriffenen Umfang.

Zu Recht hat der Kläger die Klage insoweit beschränkt. Es wurden nämlich lediglich die Positionen Frischwasserlieferung, Abwasserentsorgung, Müllabfuhr und Recycling Papier/Pappe der Jahresabrechnung beanstandet, was regelmäßig die (zunächst beantragte) vollständige Ungültigerklärung ausschließt (vgl. dazu zuletzt nur BGH, Urt. v. 11.5.2012 – V ZR 193/11= BeckRS 2012, 14673) und allenfalls eine beschränkte Ungültigerklärung zulässt. Gleiches gilt hinsichtlich des Wirtschaftsplanes.

Der Kläger rügt mit Recht, dass sowohl in der Abrechnung 2012 als auch im Wirtschaftsplan 2013/2014 die vorbezeichneten Kostenpositionen nach dem falschen Schlüssel umgelegt werden. In Abschnitt B § 4 Nr. 1 a) der Teilungserklärung ist nämlich eine Abweichung der gesetzlichen Kostenverteilung des § 16 WEG enthalten. Diese Regelung ist nicht zu unbestimmt und daher nicht nichtig, und zwar weder hinsichtlich der Begriffe „Veranlagung“ und „Betriebskosten“ noch hinsichtlich der Frage, welche Positionen hierunter fallen oder welche Auswirkungen diese Regelung haben soll etc. Insoweit handelt es sich um eine Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 3 WEG. Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind, sind wie Grundbucheintragungen auszulegen.

Was unter dem Begriff „Betriebskosten“ zu verstehen ist, welche Positionen hierunter fallen, lässt sich unschwer auslegen, und zwar unter Heranziehung der entsprechenden Regelungen in § 556 BGB, § 2 BetrKV bzw. der zuvor geltenden Berechnungsverordnung oder NMV 1970. Die von dem Kläger monierten Kostenpositionen fallen zweifellos hierunter. Dass etwa die Müll- oder Recyclinggebühren in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich benannt werden, ist unschädlich, da ausdrücklich durch die Verwendung des Kürzels „usw.“ keine abschließende Aufzählung der Betriebskosten enthalten sein sollte.

Was unter dem Begriff „Veranlagung“ zu verstehen sein soll, ist ebenfalls unschwer zu ermitteln. Keineswegs sollte ausschließlich der steuerrechtliche Begriff verwendet werden, dies folgt schon aus Sinn und Zweck der Norm, da die Kostenverteilung zunächst keine direkte steuerrechtliche Auswirkung hat. Vielmehr steht der Begriff unter anderem auch für „ansetzen“, „Disposition“, „Anlage“ etc. Insofern ergibt die Auslegung des Begriffs unter Berücksichtigung des Regelungsgehalts, dass die Betriebskosten grundsätzlich von allen zu tragen sind, es sei denn, dass ein oder mehrere Eigentümer diesbezüglich gesondert „veranlagt“ werden bzw. „anzusetzen“ sind, da sie gesonderte „Dispositionen“ getroffen, etwa – wie vorliegend – gesonderte/individuelle Verträge geschlossen haben. Die Regelung stellt daher den Grundsatz auf, dass die Betriebskosten von allen gemeinsam zu tragen sind, soweit nicht (ggf. auch hinsichtlich aller oder nur einzelner Positionen) individuelle Verträge geschlossen wurden.

Da die Teilungserklärung eine anderweitige Kostenverteilung als die letztlich in der Abrechnung und im Wirtschaftsplan gewählte enthält, widersprechen die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG, ohne dass es etwa der Konkretisierung durch einen weiteren Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG bedarf.

Bedeutung für die Praxis

Ist in der Gemeinschaftsordnung (= Teilungserklärung i.w.S.) eine Abweichung von der gesetzlichen Kostenverteilung des § 16 WEG enthalten, so muss diese Regelung, wenn sie weder zu unbestimmt noch aus anderen Gründen nichtig ist, der Jahresabrechnung und auch dem vorher beschlossenen Wirtschaftsplan zugrunde gelegt werden. Abweichende Beschlüsse widersprechen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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