24.03.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht April 2014

WEG § 10 Abs. 2 Satz 3 Anpassung einer Teilungserklärung für ein Ärztezentrum?

Kapitel
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AG Elmshorn, Urteil vom 3.12.2013, 48 C 8/13

Es besteht kein Anspruch auf Anpassung einer Teilungserklärung, die die Nutzung des Sondereigentums als Arztpraxis vorschreibt, weil die bei Gründung der Eigentümergemeinschaft noch bestehende Niederlassungsfreiheit der Kassenärzte inzwischen stark eingeschränkt ist.

Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Auslegung einer Teilungserklärung und über mögliche Ansprüche auf Anpassung dieser Teilungserklärung. Die Parteien sind alleinige Miteigentümer des Grundstücks in U...,. Die Parteien haben im Jahr 1984 gemeinsam mit den damaligen Miteigentümern das Grundstück geteilt. Damalige Miteigentumsanteile anderer Personen wurden inzwischen auf die Parteien übertragen.

Auf dem Grundstück sind zwei Sondereigentumsbereiche eingerichtet, es handelt sich um zwei getrennte, von den Parteien der Teilungserklärung jeweils errichtete Gebäude. Die Parteien bilden hierdurch eine aus zwei Personen bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die beiden Gebäude sollten als ein Komplex zur medizinischen Versorgung bestehend aus Arztpraxen und einer Apotheke genutzt werden. In der Teilungserklärung, auf die Bezug genommen wird, wird das Gebäude des Klägers als Praxengebäude, das Gebäude der Beklagten als Apothekengebäude bezeichnet.

§ 2 Abs. 2 der Teilungserklärung lautet:

Jeder Sondereigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter oder dieser Vertrag entgegenstehen, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses Sondereigentum ganz oder teilweise nutzen oder nutzen lassen, verpachten, verkaufen oder sonst veräußern und andere von Einwirkungen ausschließen; dies gilt auch für die Teile des Grundstücks und der Gebäude, mit denen die Sondernutzungsrechte eines Sondereigentümers verbunden sind (§ 1 Absatz 3). [...]

§ 2 Abs. 9 lautet:

Die Sondereigentümer der Räume in dem Apothekengebäude dürfen ihr Sondereigentum und ihre Sondernutzungsrechte nur mit schriftlicher Einwilligung der anderen Sondereigentümer zu anderen Zwecken als dem Betreiben von Apotheken und Arztpraxen nutzen oder nutzen lassen. Die Praxen eines Allgemeinarztes, eines praktischen Arztes, eines Arztes für Innere Krankheiten und eines Frauenarztes dürfen in dem Apothekengebäude nicht ohne schriftliche Genehmigung der Sondereigentümer der Räume in dem Praxengebäude betrieben werden; dies gilt nicht für eine Fachrichtung, die in dem Praxengebäude länger als ein halbes Jahr nicht betrieben wird. Die Sondereigentümer der Räume in dem Praxengebäude dürfen ihr Sondereigentum und ihre Sondernutzungsrechte nur mit schriftlicher Einwilligung der anderen Sondereigentümer zu anderen Zwecken als dem Betreiben von Arztpraxen nutzen oder nutzen lassen; ein anderer Zweck als das Betreiben einer Arztpraxis im Sinne dieses Vertrages ist auch das Betreiben einer Zahnarztpraxis. Eine eigenständige und unabhängige Krankengymnastikpraxis oder Massagepraxis in Räumen des Praxengebäudes von nicht mehr als 60 m2 bedarf einer Einwilligung der Sondereigentümer der Räume in dem Apothekengebäude nicht; im Übrigen dürfen in dem Praxengebäude Massagen und krankengymnastische Anwendungen nur im Rahmen der Arztpraxen ausgeführt werden. Wenn und sobald ein Sondereigentümer den anderen Sondereigentümern nachgewiesen hat, dass einem Arzt rechtsverbindlich Räume zum Betreiben einer Praxis einer Fachrichtung überlassen worden sind, dürfen die anderen Sondereigentümer einem anderen Arzt Räume zum Betreiben einer Praxis der gleichen Fachrichtung nicht überlassen; dies gilt nicht für eine Fachrichtung, die länger als ein halbes Jahr nicht mehr betrieben wird. [...]

Der Kläger ist Arzt (Facharzt für innere Medizin) und betrieb in seinem Sondereigentum langjährig eine Arztpraxis mit weiteren Ärzten. Im Sondereigentum der Beklagten betrieb diese gemeinsam mit ihrem Ehemann langjährig eine Apotheke.

Die Beklagte verpachtete ihr Sondereigentum an einen Apotheker, der dort eine Apotheke betreibt. Es bestehen und bestanden für weitere Räume Mietverträge mit Ärzten. Der Kläger verpachtete sein Sondereigentum von 2009 bis zum xx.xx.2011 an ein Medizinisches Versorgungszentrum (MVZ). Der Kläger gab seine vertragsärztliche Zulassung auf, um als Angestellter und medizinischer Leiter des MVZ zu arbeiten. Zum xx.xx.2011 schied der Kläger aus dem MVZ aus.

Der Kläger hat für sein Sondereigentum eine kaufinteressierte Tierarztpraxis. Die Beklagte ist aber mit dem Betrieb einer Tierarztpraxis in den Räumen des Klägers nicht einverstanden. Sie beruft sich darauf, dass eine Tierarztpraxis keine Arztpraxis im Sinne der Vereinbarung sei. Denn eine Tierarztpraxis hat ein eigenes Medikamenten-Vertriebssystem. Jegliche Synergieeffekte zwischen Praxis und Apotheke würden bei Betrieb einer Tierarztpraxis entfallen.

Als die Parteien die Gebrauchsregelung trafen, gab es keine Beschränkung der Niederlassung von Ärzten. Mittlerweile müssen sich Kassenärzte an Bedarfsrichtlinien halten, die ihre Niederlassung ortsbezogen beschränken. Eine entsprechende Änderung war bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar.

Der Kläger meint, das Erfordernis einer Einwilligung des anderen Teils beziehe sich lediglich auf das Nutzen oder Nutzenlassen des Sondereigentums, nicht aber auf das Veräußern des Sondereigentums. Der Hintergrund der Gebrauchsregelung sei es gewesen, den jeweiligen beruflichen Standort der Parteien zu verbessern und das berufliche Interesse der Parteien zu fördern. Mögliche Rechtsnachfolger seien durch die Gebrauchsregelung nicht gebunden, denn die vorhandene Inbezugnahme auf die Teilungserklärung im Grundbuch reiche für eine dingliche Wirkung nicht aus.

Der Kläger behauptet, sämtliche Bemühungen, die Immobilie mit Wirkung zum 1.1.2013 an ärztliche Leistungserbringer zu vermieten, seien erfolglos gewesen. Dies liege an der nun geltenden Niederlassungsbeschränkung für Ärzte. Wirtschaftlich sinnvoll sei am Immobilienort nur eine Praxis als Kassenarzt zu betreiben. Diverse Fachärzte dürften sich im Planungsbereich Pinneberg, in dem Uetersen liegt, nicht mehr ansiedeln. Dazu zählten Augenärzte, Chirurgen, Frauenärzte, Hautärzte, HNO-Ärzte, Kinderärzte, Nervenärzte, Orthopäden, Psychotherapeuten, Urologen, Anästhesisten, Internisten und Radiologen. Das Umziehen einer bestehenden Praxis in die Räumlichkeiten des Klägers sei nicht realisierbar, da es der Zustimmung des Zulassungsausschusses bedürfe, dem die verbesserte Versorgung der Patienten am neuen Standort dargelegt werden müsse. Zudem sei die Immobilie aufgrund der Fläche von 400 m2 nicht an einen einzelnen Arzt zu vermieten, sondern es müssten mehrere Ärzte als Mieter gefunden werden.

Eine Anpassung der Gebrauchsregelung sei jetzt notwendig geworden, denn für die Umstände, dass keine Arztpraxis mehr im Sondereigentum des Klägers betrieben werden könne, sei der Kläger nicht verantwortlich. Die Beklagte meint, der Kläger dürfe sein Sondereigentum nur mit Zustimmung der Beklagten an Nichtärzte verkaufen. Die Zustimmungsbedürftigkeit des anderen Sondereigentümers gelte auch für den Fall einer Veräußerung. Sinn und Zweck der Vereinbarung sei es gewesen, zwischen Apotheke und Arztpraxis ein symbiotisches Geflecht entstehen zu lassen, das für die Parteien eine dauerhafte und wechselseitige Erwerbsgrundlage begründen sollte.

Die Beklagte behauptet, der Kläger habe sich nicht ernsthaft bemüht, einen Pächter für sein Sondereigentum zu finden. Die Beklagte meint, die Nutzungsvereinbarung gelte auch für den Rechtsnachfolger, denn durch die Bezugnahme des Grundbuchs auf die Teilungserklärung sei ein dingliches Recht entstanden. Die Beklagte meint weiter, der Kläger habe selbst zu verantworten, dass keine Arztpraxen mehr in seinem Sondereigentum angesiedelt seien, denn er habe seine Zulassung abgegeben, um als angestellter Arzt im MVZ zu arbeiten. Neuzulassungen seien im Kreis Pinneberg weiterhin denkbar.

Begründung

Die Klage ist zulässig, aber nur hinsichtlich des Hauptantrages zu 1) begründet. Das Amtsgericht Elmshorn ist gemäß § 43 Ziffer 1 WEG ausschließlich zuständig. Denn die in Streit stehenden Rechte und Pflichten stehen nach den vorgetragenen Tatsachen evident in einem inneren Zusammenhang mit einer Gemeinschaftsangelegenheit. Die Parteien streiten über die Notwendigkeit einer Zustimmung zum Verkauf des Sondereigentums, über die Geltung eines Teil der WEG-rechtlichen Teilungserklärung für einen Rechtsnachfolger und über Ansprüche auf Anpassung der Teilungserklärung.

Der Hauptantrag zu 1 ist zulässig und begründet.

Der Kläger hat ein Feststellungsinteresse. Die von ihm begehrte Feststellung ist nicht mit einer Klage auf Leistung realisierbar.

Der Einwilligungsvorbehalt in der Gebrauchsregelungsvereinbarung gemäß § 2 Abs. 9 der notariellen Urkunde vom xx.xx 1984 betrifft nur die Nutzung oder Nutzungsüberlassung des Sondereigentums durch den jeweiligen Sondereigentümer. Er betrifft nicht den Verkauf als solchen. Dies ergibt sich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung. In der Teilungserklärung vereinbaren die damaligen Eigentümer die Notwendigkeit einer schriftliche Einwilligung der anderen Sondereigentümer nur für diejenigen Fälle, in denen der jeweilige Sondereigentümer sein Sondereigentum zu anderen Zwecken als dem Betreiben von Apotheken und Arztpraxen nutzt oder nutzen lässt. Die Zusammenwirkung von Arztpraxen und Apotheke und deren Konkurrenzschutz waren derart wichtig für die Parteien, dass sie dies in der Teilungsvereinbarung regelten. An der Einhaltung der Gebrauchsregelung hing also bei Vertragsschluss ein Teil des beruflichen Erfolgs der Parteien. Durch diese Vereinbarung binden sich die jeweiligen Eigentümer an eine bestimmte Nutzungsvorgabe und sichern so das wirtschaftliche Überleben auch des anderen Partners. Wer Eigentümer des jeweiligen Sondereigentums ist, ist dabei jedoch nicht von Belang. Einzig entscheidend ist die Art der Nutzung. Deshalb haben die Parteien als einzige Verfügungsbeschränkung auch ein Vorkaufsrecht der jeweils anderen Partei in der Teilungserklärung vereinbart und kein Zustimmungserfordernis bei Veräußerung.

Dieses Ergebnis entspricht im Übrigen auch § 2 Abs. 2 der Teilungserklärung, nach dem jeder Sondereigentümer mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren, insbesondere es verpachten, verkaufen oder sonst veräußern kann.

Der Hauptantrag zu 2 ist ebenfalls zulässig, aber nicht begründet.

Die Gebrauchsregelung in § 2 Abs. 9 der Teilungserklärung entfaltet gemäß § 10 Abs. 3 WEG Wirkung auch gegen den Rechtsnachfolger des Klägers.

Nach dieser Vorschrift bedürfen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer für ihre Wirksamkeit gegenüber einem Rechtsnachfolger der Eintragung als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch. Eine solche Eintragung liegt mit der Bestimmung „Wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums Bezugnahme auf die Bewilligung vom xx.xx.1984” vor. Hierdurch ist die notarielle Teilungserklärung insgesamt als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Damit ist die gesamte Teilungserklärung verdinglicht und folglich auch für Sonderrechtsnachfolger verbindlich. (Dass eine Bezugnahme im Grundbuch für die Verdinglichung ausreicht, ist einhellige Meinung, vgl. Bärmann-Pick, 19. Aufl., 2010, § 10 Rn. 10 oder OLG Hamm, NJW-RR 1993, 1295).

Der Hilfsantrag ist zulässig. Dem steht nicht entgegen, dass er unter einer Bedingung gestellt worden ist. Es handelt sich um eine innerprozessuale Bedingung, nämlich die Unbegründetheit eines Hauptantrages, die eine Ausnahme zur grundsätzlichen Bedingungsfeindlichkeit von Anträgen ist.
Der Zulässigkeit des Hilfsantrags steht nicht entgegen, dass der Kläger vor Klageerhebung nicht versucht hat, einen Beschluss zur Anpassung der genannten Vereinbarung in der Teilungserklärung zu erwirken. Zum einen begehrt der Kläger hier keinen Beschluss, sondern die Zustimmung zu einer Vereinbarung, nämlich der Änderung der Teilungserklärung. Zum anderen hätte die Durchführung einer Eigentümerversammlung lediglich eine nutzlose Förmelei bedeutet. Denn der Kläger hatte bereits mit Schrei­ben vom 10.1.2013 die Beklagte um Klärung gebeten. Eine Antwort erfolgte am 18.4.2013 durch die Prozessbevollmächtigte der Beklagten. Diese wies die Forderungen des Klägers zurück. Der Kläger musste und durfte also davon ausgehen, dass die Beklagte auf einer Eigentümerversammlung einem entsprechenden Beschluss nicht zustimmen würde, der den Verkauf des Sondereigentums des Klägers ermöglichen würde. Da die Beklagte und der Kläger die einzigen Miteigentümer sind, war eine Entscheidung auf einer Eigentümerversammlung erkennbar aussichtslos.

Der Hilfsantrag ist jedoch nicht begründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Anpassung der Gebrauchsregelung. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Dies ist hier jedoch nicht der Fall.

Beide Parteien sind bei Abschluss der Teilungserklärung erkennbar davon ausgegangen, dass ein Zusammenwirken von Apotheke und Arztpraxis dauerhaft sein soll und so essenziell ist, dass entsprechende Nutzungsbeschränkungen und sogar ein Konkurrenzschutz in der Teilungserklärung vereinbart wurden. Bei Abschluss der Teilungserklärung war für die damaligen Parteien nicht vorhersehbar, dass die Zulassungsvoraussetzungen für Ärzte reglementiert werden würden. Ein Ende der uneingeschränkten Niederlassungsfreiheit war nicht absehbar. Eine Grundlage der damaligen Vereinbarung ist also weggefallen. Gleichwohl ist eine Nutzung entsprechend der Teilungserklärung durch die Beschränkung der Niederlassungsfreiheit nicht unmöglich geworden. Zwar besteht für viele Ärzte keine Möglichkeit einer Niederlassung in U ... mehr, jedoch öffnen sich immer wieder Fenster, in denen vorübergehend wieder Niederlassungsmöglichkeiten bestehen. Zudem besteht für Ärzte, die bereits vor Ort ansässig sind, die Möglichkeit, die Räume des Klägers zu beziehen.
Dem Kläger ist aber nicht vorzuwerfen, er habe selbst den Leerstand der ihm gehörenden Praxisräume verschuldet. Aus welchen Gründen vorher bestehende Mietverhältnisse gescheitert sind, hat bei der Abwägung außer Betracht zu bleiben. Allein maßgeblich ist die gegenwärtige Situation. Hierbei ist eine Abwägung der Interessen der Parteien geboten. Der Kläger hat ein Interesse an der Verwertbarkeit seiner Immobilie. Dies ist schützenswert. Es ist dem Gericht verständlich und nachvollziehbar, dass er das Angebot der Tierarztpraxis realisieren möchte, da ihm dies offenbar wirtschaftlich begrüßenswerte Vermietungskonditionen sichert. Vermietungen an Arztpraxen sind demgegenüber angesichts des derzeitigen Leerstandes vermutlich nur bei deutlichen Zugeständnissen im Mietpreis realisierbar.

Die Vermietung an eine Tierarztpraxis wäre aber für die Beklagte mit extremen wirtschaftlichen Einbußen verbunden. Der Standort wäre für die Apotheke langfristig nicht mehr attraktiv, da die Tierarztpraxis selbst Medikamente vertreiben darf. Der Vorteil, der sich bisher aus der Kombination Arzt/Apotheke ergibt, wäre in einer Tierarzt/Arzt-Konstellation deshalb nicht mehr gegeben. Die Parteien der Teilungserklärung haben ja sogar den Betrieb einer Zahnarztpraxis ausgeschlossen, offenbar weil diese weniger Apothekenkunden generiert als andere Arztpraxen. Zwar ist auch die gegenwärtige Situation mit dem Leerstand der früheren Praxisräume nicht optimal, gleichwohl besteht die Hoffnung, dass sich die Situation, die früher herrschte (reger Betrieb von Arztpraxen, flächendeckende Vermietung der Räume, Bestehen eines Konzentrationspunktes ärztlicher Versorgung in der Stadt), in Zukunft wieder herstellen lässt.

Der Betrieb einer Tierarztpraxis statt der Arztpraxen jedenfalls ließe den Standort für eine Apotheke immer unattraktiver werden und mittelfristig die Verwertungsmöglichkeiten des Sondereigentums der Beklagten erheblich sinken.

Die Abwägung der dargelegten Interessen beider Parteien an der Verwertung ihres Sondereigentums führt zu dem Ergebnis, dass ein Festhalten an der geltenden Teilungserklärung nicht unbillig ist. Die Änderungen im Niederlassungsrecht und die damit einhergehende eingeschränkte Vermietbarkeit seines Sondereigentums unterfallen vielmehr dem eigenen Risikobereich des Klägers. Eine Umverteilung des Risikos dahingehend, dass die Beklagte erhebliche wirtschaftliche Einbußen hinnehmen soll, um dem Kläger eine gewinnbringende Vermietung seines Sondereigentums zu ermöglichen, verbietet sich.

Bedeutung für die Praxis

Sind die Wohnungseigentümer bei Abschluss der Teilungserklärung erkennbar davon ausgegangen, dass ein Zusammenwirken von Apotheke und Arztpraxis dauerhaft sein soll und so essentiell ist, dass entsprechende Nutzungsbeschränkungen und sogar ein Konkurrenzschutz in der Teilungserklärung vereinbart wurden, so wird weder die Geschäftsgrundlage dieser Vereinbarung erschüttert oder ein Änderungsanspruch des Eigentümers der Arztpraxis deshalb begründet, weil bei Abschluss der Teilungserklärung für die damaligen Parteien nicht vorhersehbar war, dass die Zulassungsvoraussetzungen für Ärzte reglementiert werden würden.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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