20.03.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht April 2013

BGB §§ 195, 199, 214, 1004; WEG §§ 14, 22 Wohnnutzung des als „Boden” bezeichneten Raums

Kapitel
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LG Hamburg, Urteil vom 6.2.2013, 318 S 57/12

Eine Nutzung zu Wohnzwecken des Raumes „Boden“ ist dann zulässig, wenn diese dem diesem Raum nach den Vereinbarungen zugewiesenen Nutzungszweck nicht entgegen steht. Maßgebend ist insoweit, ob diesem Raum die – auch dinglich wirkende – Zweckbestimmung „Boden“ zugeteilt worden ist, oder ob es sich dabei um einen Bestandteil der „Wohnung“ handelt. Nur bei einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung besteht ein Unterlassungsanspruch.

Sachverhalt
I: Die Parteien sind Mitglieder der WEG M. und streiten noch um den Rückbau zweier Dachfenster und einer Mauer im ehemaligen Bereich einer Tür sowie die Unterlassung der Nutzung zweier Räume zu Wohnzwecken (Klage), zudem um die Duldung eines Ausbaus einer Einheit zu Wohnzwecken (Widerklage). Die Kläger sind Sondereigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung in der aus insgesamt fünf Einheiten bestehenden Anlage, der Beklagte – ursprünglich aufteilender Eigentümer – ist Sondereigentümer der dort mit Nr. 5 bezeichneten Räumlichkeiten im Dachgeschoss; letztere sind seit Anfang 2009 an die Zeugen J. C. und R. A. G. vermietet. Nach § 3 Ziff. 5 der Teilungserklärung vom 23. Mai 1991 (im Folgenden: „TE 1991“) wurde ein Miteigentumsanteil von 889/10.000stel u.a. mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichneten Wohnung im Dachgeschoss und dem dortigen, ebenfalls mit Nr. 5 bezeichneten Abstellraum verbunden. Nach Ziff. V.1 der Änderung der Teilungserklärung vom 16. November 2001 (im Folgenden: „TE 2001“) wurden die mit den Nummern 1, 2, 3 und 4 bezeichneten Abstellräume im Dachgeschoss, die jeweils zum Sondereigentum der Wohnungen Nr. 1, 2 und 3 und 4 gehörten, bei diesen Eigentumseinheiten abgetrennt und als Sondereigentum der Eigentumseinheit Plan Nr. 5 zugeordnet. In Ziff. V.2 heißt es weiter: „Die bisher im Gemeinschaftseigentum stehenden, im Dachgeschoß befindlichen, Flure I und II, der Trockenboden sowie die Hälfte des Treppenpodestes sind nach dem jetzt vorliegenden Aufteilungsplan zu Wohnungseigentum geworden und mit der Nummer 5 versehen. Das bestehende Gemeinschaftseigentum an den vorstehenden Räumen wird hiermit aufgehoben und gleichzeitig Sondereigentum an diesen Räumen in der Weise begründet, dass die mit Nr. 5 bezeichneten Räume der Wohnung Plan Nr. 5 als Sondereigentum zugeordnet werden.“ Ferner wurden die Miteigentumsanteile neu geordnet (vgl. Ziff. V.3.). In den für die fünf Sondereigentumseinheiten der WEG M. gebildeten Wohnungsgrundbüchern ist lediglich eine Ausfertigung der TE 2001 enthalten. Durch „Ergänzungserklärung“ vom 4. Februar 2002 wurde Ziff. VI.1 TE 2001 geändert.
Die Kläger kauften ihre Einheit mit notariellem Kaufvertrag vom 22. März 2002 vom Beklagten.
Auf der Nordseite des Gebäudes M … befinden sich im Dach – im Bereich des zur Einheit Nr. 5 gehörenden und als „Boden“ bezeichneten Raumes – zwei Dachflächenfenster, und zwar ein Fenster in östlicher Richtung mit einer Größe von etwa 100 cm x 60 cm und ein kleineres Fenster in westlicher Richtung mit einer Größe etwa 60 cm x 60 cm. Letzteres ließ der Beklagte im Jahr 2009 in die Dachhaut einbauen. Ferner ließ der Beklagte eine ursprünglich vom Treppenpodest im Dachgeschoss zu dem als „Boden“ bezeichneten Raum führende Tür entfernen und statt dessen eine Mauer errichten.


Mit ihrer Klage haben die Kläger vom Beklagten u. a. begehrt, (1) die beiden Fenster zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, (2) die Mauer zu entfernen und die Tür wieder herzustellen und es zu unterlassen, die als „Boden“ (3) und „Wohnzimmer II“ (4) im Plan zur TE 2001 bezeichneten Räume als Wohnraum zu nutzen und diesen Mietern als Wohnraum zu überlassen. ... Der Rückbau der Mauer nebst Wiedererrichtung der Tür sei erforderlich, weil sich im Bereich des Spitzbodens des Dachgeschosses – unstreitig – die Satellitenanlage befinde, die nur von dort aus über eine Leiter erreichbar sei. Außerdem sei dem Beklagten dieser Spitzbodenbereich nicht als Sondereigentum zugewiesen. Eine Beschlussfassung der WEG zu den Ausbaumaßnahmen gebe es, was unstreitig ist, nicht.
Mit seiner am 17. August 2011 bei Gericht eingegangenen Widerklage hat der Beklagte angekündigt zu beantragen, die Kläger zu verurteilen, den Ausbau der in seinem Eigentum stehenden Dachgeschosswohnung Nr. 5 nach Maßgabe im Einzelnen vorgelegter Urkunden zu dulden, hilfsweise, dem Dachbodenausbau zuzustimmen.

Begründung
A. Berufung der Kläger
2. Die Klage ist, soweit sie auf den Rückbau des östlich gesetzten, etwa 100 cm x 60 cm großen Fensters gerichtet ist, nicht begründet, weil der Beklagte sich insoweit auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen kann (a). Die begehrte Unterlassung der Nutzung des „Boden“-Raums zu Wohnzwecken nach genehmigtem Ausbau können die Kläger nicht verlangen (b).


a) Rückbau „großes“ Dachfenster
Ob die Kläger vom Beklagten dem Grunde nach den Rückbau des auf der Nordseite des Gebäudes M.... östlich in die Dachfläche gesetzten, etwa 100 cm x 60 cm großen Fensters verlangen können, kann hier dahinstehen, weil der Beklagte sich mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung berufen hat, die Leistung also dauerhaft verweigern kann, § 214 BGB. Der Anspruch eines Wohnungseigentümers aus § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB auf Beseitigung einer baulichen Veränderung unterliegt der Verjährung, und zwar der regelmäßigen nach §§ 195, 199 BGB (vgl. Kammer, ZMR 2011, 583, 584). Dass der Beklagte diese Einrede erst in der Berufungsinstanz erhoben hat, schadet im Hinblick auf die Regelung in § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht, weil die ihr zugrunde liegenden Tatsachen unstreitig sind (BGH GSZ, NJW 2008, 3434).
Die dreijährige Verjährungsfrist begann vorliegend mit Ende des Jahres 2002 zu laufen. Die Kläger hätten jedenfalls spätestens Ende 2002 – dem Jahr, in dem ihnen vom Beklagten ihre Wohnung Nr. 1 übergeben worden ist – Kenntnis von den ihren Rückbauanspruch begründenden Tatsachen erlangen können. Der Beklagte hat dazu in erster Instanz substantiiert vorgetragen, dass das größere – insoweit streitbehaftete – Dachfenster im Jahr 2001 durch eine Fachfirma erneuert worden sei. Dass dieses Fenster erst nach Einzug der Mieter G. in die Wohnung Nr. 5 des Beklagten gesetzt bzw. vergrößert worden ist hat die Beweisaufnahme nicht ergeben. ...


b) Unterlassung Wohnnutzung „Boden“ (nach Genehmigung)
Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch darauf, dass der als „Boden“ bezeichnete Raum im Dachgeschoss bzw. in seiner Einheit Nr. 5 weder zu eigenen noch zu fremden Zwecken als Wohnung genutzt wird, sofern der Ausbau baurechtlich genehmigt wird.
Eine Nutzung zu Wohnzwecken des Raumes „Boden“ ist dann zulässig, wenn diese dem diesem Raum nach den Vereinbarungen zugewiesenen Nutzungszweck nicht entgegen steht. Maßgebend ist insoweit, ob diesem Raum derzeit die – auch dinglich wirkende – Zweckbestimmung „Boden“ zugeteilt worden ist, oder ob es sich dabei um einen Bestandteil der „Wohnung“ Nr. 5 handelt. Nur bei einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung wären die Kläger berechtigt, eine entsprechende Unterlassung zu verlangen. Das ist hier allerdings nicht der Fall.
Maßgebend für die vorgenannte Frage ist, welche Zweckbestimmung dem Raum „Boden“ nach der zwischen den Parteien geltenden Teilungserklärung beigemessen worden ist. Handelt es sich dabei insbesondere um Sondereigentum im Sinne von § 1 Abs. 2 WEG, ist damit – in Abgrenzung zum Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG) – eine Nutzung zu Wohnzwecken verbunden.


(1) Bei der Auslegung einer dinglichen Vereinbarung ist – wie bei der Auslegung von Grundbucheintragungen allgemein – auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. ... Bereits aus dem Wortlaut von Ziff. V TE 1 und 2 ergibt sich, dass die mit Nr. 1 bis 4 bezeichneten Abstellräume im Dachgeschoss sowie die bisher im Gemeinschaftseigentum stehenden „Flure I und II“, der „Trockenboden“ sowie die „Hälfte des Treppenpodestes“ nach dem „jetzt vorliegenden Aufteilungsplan“ dem Sondereigentum Nr. 5 zugeordnet worden sind. Demgemäß weist der der Urkunde anliegende Plan für das Dachgeschoss auch nur noch Räume auf, die jeweils mit der Ziffer „5“ versehen sind, u. a. auch einen – streitbehafteten – „Boden“ nebst Zusatz „17,06 m2”.
Ferner enthält die Grundakte ein Exemplar der am 7. Januar 1999 erteilten und durch die TE 2001 in Bezug genommenen (vgl. Ziff. II.) Abgeschlossenheitsgenehmigung vom 7. Januar 1999, der betreffend das „Dachgeschoss“ ein Plan des „Ingenieurbüros für Bauwesen I. u. L.“ vom 7. Juni 1989 zugrunde gelegt, in dem einem Raum „Boden“ mit der Angabe „17,06 m2“ die Ziff. 5 zugeschrieben worden ist. ....
Maßgebend ist ferner, dass es in Ziff. VI.1 TE 2001 heißt, dass „Dem jeweiligen Eigentümer der im Dachgeschoß belegenen Wohnungseigentumseinheit und mit Nr. 5 bezeichneten Wohnung (...) das Recht eingeräumt [...], die zum Sondereigentum gehörenden, bisher nicht zu Wohnzwecken ausgebauten Räume, wie (...) Bodenraum (...), die im beigefügten Lageplan rot eingezeichnet sind, zu Wohnzwecken auszubauen, sofern dies baurechtlich genehmigt wird.“ Daraus wird für die Kammer ebenfalls deutlich, dass der hier streitbehaftete „Bodenraum“ jedenfalls mit der Änderung durch die TE 2001 in das Sondereigentum der Einheit Nr. 5 überführt worden ist.
Vorgenannte Auslegung der Vereinbarung wird letztlich noch durch den Umstand gestützt, dass in dem mittlerweile geschlossenen Grundbuch ... zwar auch einen mit „Boden“ bezeichneten und der Einheit Nr. 5 zugehörigen Raum ausweist, indes mit einer Flächenangabe von 24,14 m2 und genau an der Stelle, wo es im Lageplan gemäß TE 2001 „WohnZi I.“ heißt. Daraus wird deutlich, dass der nunmehr als „Boden“ bezeichnete Raum im Rahmen der Beurkundung der TE 2001 aus dem bis dahin im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum „Flur I” und den beiden, den Einheiten Nr. 2 und 3 zugewiesenen Abstellräumen gebildet worden ist.


(2) Sofern danach der als „Boden“ bezeichnete Raum im Sondereigentum des Beklagten steht, handelt es sich – als Zweckbestimmung im weiteren Sinne – um zur Wohnnutzung bestimmtes Eigentum, § 1 Abs. 2 WEG. Etwas Abweichendes, also eine Zweckbestimmung im engeren Sinne, ergibt sich nicht daraus, dass der Begriff des „Bodens” auch noch in dem Lageplan zur TE 2001 verwendet worden ist. Dabei handelt es sich lediglich um einen im wohnungseigentumsrechtlichen Zusammenhang unverbindlichen Vorschlag zur Nutzung dieses Raumes. In Ziff. VI.1 TE 2001 und auch sonst findet sich hinsichtlich der konkreten Nutzung dieses Raumes keine besondere Zuweisung mit Ausnahme des Umstandes, dass dieser – nach baurechtlicher Genehmigung – zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf. Das spricht aber wiederum dafür, dass auch der „Boden“ – nach seinem Ausbau – zu Wohnzwecken genutzt werden darf, weil das eingeräumte Ausbaurecht gerade darauf gerichtet ist, d. h. eine entsprechende Nutzungsbefugnis des Eigentümers mitumfasst (BayObLG, NZM 1998, 524; NZM 2000, 1232).

B. Berufung des Beklagten
2.a) (1) Rückbau „kleines“ Dachfenster
Der Beklagte ist zu Recht zum Rückbau des kleineren Dachfensters (60 cm x 60 cm) verpflichtet worden, weil den Klägern insoweit nach den §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG ein Beseitigungsanspruch zusteht.
Dieser Anspruch richtet sich – auch – gegen den Beklagten. Der Beklagte ist als sog. Zustandsstörer anzusehen. In Betracht kommt in solchen Fällen eine Inanspruchnahme, wenn der Schuldner nicht nur tatsächlich und rechtlich in der Lage ist, die Störung zu beseitigen, sondern zudem, dass die Störung bei der gebotenen wertenden Betrachtung durch seinen maßgebenden Willen zumindest aufrechterhalten wird (vgl. BGH, NZM 2007, 130; 2010, 365, 366). Das ist hier der Fall. Der Beklagte hat zum Einbau des „kleinen“ Dachfensters in diesem Rechtsstreit vortragen lassen, dass er dieses „schon vor längerer Zeit (...) erstellen lassen“ habe, also den Einbau selbst kannte und wollte.
Ferner ist mit dem Einbau des Fensters auch ein Nachteil im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG verbunden. Eine Beschädigung oder erhöhte Reparaturanfälligkeit des Gemeinschaftseigentums kann in diesem Zusammenhang nicht ausgeschlossen werden, weil ein fachgerechter Einbau des Fensters zur Überzeugung der Kammer nicht nachgewiesen worden ist. Vielmehr hat die Beweisaufnahme ergeben, dass das Fenster nicht fachgerecht eingebaut worden ist. ...
Der Beseitigungsanspruch der Kläger umfasst im Übrigen auch die Wiederherstellung der durch den Einbau des Fensters beeinträchtigten Gestaltung des Daches (BGH, NJW-RR 2003, 953, 954); würde dies lediglich entfernt werden, verbliebe nachfolgend eine offene Dachfläche. Demgemäß ist hier auch nicht unklar, welchen Zustand der Beklagte wiederherzustellen hat.
Dem Einwand des Beklagten, dass den Klägern die Geltendmachung ihres Anspruchs unter dem Gesichtspunkt treuwidrigen bzw. schikanösen Verhaltens unmöglich sei, da der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken unmittelbar bevorstehe und nur noch vom Ausgang dieses Rechtsstreits abhängig sei, folgt die Kammer nicht, weil der Beklagte derzeit die Voraussetzungen seines Ausbaurechts noch nicht dargetan hat.


(2) Rückbau Tür und Mauer
Der Beklagte hat auch die zwischen dem Treppenpodest im Dachgeschoss und dem mit „Boden” bezeichneten Raum gesetzte Mauer zu entfernen und die dort ursprünglich vorhandene Tür wiederherzustellen. Auch insoweit steht den Klägern hier ein Anspruch aus § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG zu.
Zutreffend ist zwar, dass der mit „Boden“ bezeichnete Raum im Sondereigentum des Beklagten steht (s. o.). Allerdings ist bzw. war dem Beklagten die Entfernung der Tür unter gleichzeitiger Errichtung der Mauer nicht gestattet, insbesondere nicht durch Ziff. VI.1 TE 2001. Ob der Verschluss dieser Zugangsmöglichkeit zur Einheit Nr. 5 überhaupt von dem danach vereinbarten Ausbaurecht umfasst gewesen ist, kann hier dahinstehen, weil die Voraussetzungen dieses Rechts noch nicht vorliegen (s. u.). Sowohl die Tür als Abschluss zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum (das hälftige Treppenpodest steht auf der Seite von Tür bzw. Mauer weiterhin im Gemeinschaftseigentum), gleichsam wie eine Wohnungseingangstür, als auch die vom Beklagten errichtete Mauer stehen bzw. standen – wiederum als „Grenzeinrichtung“ – im gemeinschaftlichen Eigentum; dies wird auch bestätigt durch die entsprechenden Einzeichnungen in dem der TE 2001 anliegenden Lageplan, in welchem die farbliche Umrandung des Raums „Boden” innerhalb der Räumlichkeiten verläuft, aber weder die zum Treppenhaus belegene Wand noch die darin ursprünglich vorhandene Tür erfasst. Der Beklagte war durch nichts berechtigt, in dieses einzugreifen. Die Voraussetzungen seines Ausbaurechts liegen (noch) nicht vor (s. u.). Im Übrigen darf ein Miteigentümer den anderen Miteigentümern – nach § 14 Ziff. 1 WEG – ohne deren Zustimmung (neues) Gemeinschaftseigentum nicht aufdrängen (vgl. OLG München, DNotZ 2007, 946, 947).
Darauf, dass der Zutritt zum Spitzbodenbereich gewährleistet sein muss, weil sich dort die gemeinschaftliche Antennenanlage befindet, kommt es danach aus Rechtsgründen nicht an.


(3) Unterlassung Wohnnutzung „Boden“ (vor Genehmigung) und „Wohnzimmer II”
Die Kläger haben gegen den Beklagten jedoch keinen Anspruch nach § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG, die Wohnnutzung der als „Boden“ und „Wohnzimmer II“ bezeichneten Räume im Dachgeschoss zu untersagen, auch wenn die baurechtliche Genehmigung zum Ausbau noch nicht erteilt ist.
Wie bereits dargestellt, ist die Einheit Nr. 5 mit der Zweckbestimmung im weiteren Sinne versehen, jene zur Wohnzwecken zu nutzen. Durch die im Aufteilungsplan bzw. in der Abgeschlossenheitsgenehmigung enthaltenen Bezeichnungen „Boden“ und „Wohnzimmer II“ werden keine verbindlichen, durch die TE 2001 aufgenommenen Nutzungszwecke vorgegeben. Es kommt für die Nutzung zu Wohnzwecken auch nicht darauf an, ob der Ausbau des Dachgeschosses bereits baurechtlich genehmigt worden ist oder nicht. Insoweit ist der Nutzungszweck der Räume zu trennen von der Befugnis des Beklagten bzw. des jeweiligen Eigentümers der Einheit Nr. 5, im Rahmen des „Ausbaus zu Wohnzwecken“ bauliche Veränderungen vorzunehmen, die keiner Zustimmung der benachteiligten Eigentümer (§ 14 Ziff. 1 WEG) bedürfen. Eine zweckwidrige Nutzung der Sondereigentumseinheit Nr. 5 ist hier nicht gegeben.
Ein Unterlassungsanspruch der Kläger folgt auch nicht aus dem Umstand, dass der Beklagte bzw. seine Mieter, die Zeugen G., von dem Sondereigentum Nr. 5 an sich nur in solcher Weise Gebrauch machen dürfen, dass dadurch keinem anderen Eigentümer ein Nachteil im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG entsteht, diese Gebrauchsbefugnis aber hier überschritten haben. Ob im Rahmen der Nutzung der Räume „Boden“ und „Wohnzimmer II“ Nachteile dadurch entstehen, dass diese – noch – nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sind, kann dahinstehen. Soweit die Kläger dazu geltend gemacht haben, dass die Mieter des Beklagten die Hausordnung nicht einhalten würden, aus der Einheit Nr. 5 insbesondere ruhestörender Lärm und Belästigungen durch Musik dringen würden, hat der Beklagte seine Einstandspflicht bereits anerkannt. Dass darüber hinausgehende – konkrete – Störungen durch die Wohnnutzung hervorgetreten sind (etwa intensivere Nutzung des Gemeinschaftseigentums), haben die Kläger nicht dargetan, sondern nur erneute Verstöße gegen die Hausordnung (Lärm) und die bisher mangelnde Umsetzung des Unterlassungsgebots durch den Beklagten gerügt.


b) Die Widerklage ist derzeit unbegründet, weil der Beklagte von den Klägern die Duldung des Dachgeschossausbaus erst verlangen kann, wenn der Ausbau „baurechtlich genehmigt wird“, woran es bislang nach dem eigenen Vortrag des Beklagten aber noch fehlt (2).


(1) Dem Beklagten fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis für seine Widerklage. Die Kammer ist der Auffassung, dass der Beklagte im rechtlich zulässigen Rahmen den Ausbau seiner Sondereigentumseinheit Nr. 5 zu Wohnzwecken vornehmen darf, ohne dass es dazu der vorherigen Beschlussfassung der Eigentümerversammlung bedarf. Es ist zwar anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer diese Versammlung in gewissen Fällen mit seinem Anliegen vorbefassen muss, bevor er gerichtliche Hilfe in Anspruch nimmt (vgl. dazu Elzer, in: Timme, BeckOK-WEG, Ed. 14 [10/2012], § 43, Rn. 65). Vorliegend geht es auch um die Zustimmung der übrigen Eigentümer zu der Vornahme einer baulichen Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, die nach Auffassung der Kammer (vgl. Urteil in der Sache 318 S 55/12 vom 16.01.2013) im Rahmen einer förmlichen Beschlussfassung erfolgen muss. Wenn aber – wie hier – die Zustimmungsbedürftigkeit bereits durch eine Vereinbarung abbedungen worden ist, bedarf es einer (weiteren) Beschlussfassung darüber nicht mehr.
Durch Ziff. VI TE 2001 ist dem jeweiligen Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 5, also derzeit dem Beklagten, das (Sondernutzungs-)Recht eingeräumt worden, „die zum Sondereigentum gehörenden, bisher nicht zu Wohnzwecken ausgebauten Räume (...) zu Wohnzwecken auszubauen, sofern dies baurechtlich genehmigt wird“. Diese Regelung gibt nach ihrem Wesensgehalt, der nach den für solche dinglichen Vereinbarungen geltenden objektiv-normativen Auslegungsgrundsätzen (BGH, NZM 2006, 465, 466, Tz. 18) zu ermitteln ist, die Befugnis des Eigentümers her, den Ausbau der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zustimmungsfrei, also unter Abbedingung des in § 22 Abs. 1 WEG enthaltenen Zustimmungserfordernisses, vorzunehmen (vgl. dazu auch Bärmann, in: Merle, WEG, 11. Aufl. 2011, § 22, Rn. 44, 321 ff.). Wie weit diese Befugnis reicht, ist allerdings keine Frage des Verfahrensrechts, sondern des materiellen Rechts, etwa dahingehend, ob die Maßnahmen dem „Ausbau zu Wohnzwecken“ dienen oder der Ausbau „baurechtlich genehmigt wird”, was jeweils durch Auslegung zu ermitteln ist.


(2) Die Widerklage ist aber derzeit unbegründet, weil der Beklagte zur Zeit keinen fälligen Anspruch gegen die Kläger auf Duldung des Ausbaus des Dachgeschosses, sei es auch nur beschränkt auf die Einhaltung eines höheren Trittschallniveaus, wie dieses durch die DIN 4109 vorgegeben wird. Maßgebend ist, dass der Ausbau bislang baurechtlich noch nicht genehmigt ist.
Unter Beachtung der o. g. Auslegungsgrundsätze ist die Kammer der Auffassung, dass das in Ziff. VI TE 2001 geregelte Ausbaurecht voraussetzt, dass der beabsichtigte Ausbau „baurechtlich genehmigt wird“, also zum Zeitpunkt des Beginns der auf den Ausbau gerichteten Arbeiten eine baurechtliche Genehmigung bereits vorliegt, die sämtliche öffentlich-rechtlichen Belange des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts erfasst. Das ist hier bislang nur teilweise der Fall. Der Beklagte hat zwar die seinen Mietern, den Zeugen G., unter dem 29. Juni 2011 nach § 72 HBauO erteilte Baugenehmigung vorgelegt, die – soweit ersichtlich – auch bestandskräftig geworden ist. Allerdings hieß es bereits in dem Anschreiben des Fachamtes vom selben Tag: „für das Bauvorhaben benötigen Sie eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 142 ... (BauGB).“ Dies ist auch zutreffend, weil sich das hiesige Objekt M. ... im „Sanierungsgebiet W-viertel“ befindet, welches gemäß Verordnung des Senats der Freien und Hansestadt Hamburg vom 12. Juli 2005 (HmbGVBl. 2005, Nr. 24, S. 308) aufgrund von § 142 Abs. 3 S. 1 BauGB und § 4 Bauleitplanfeststellungsgesetz förmlich festgelegt worden ist. Ob jedoch die Voraussetzungen für die Erteilung einer nach § 144 BauGB erforderlichen Genehmigung vorliegen, hat die Kammer – die grundsätzlich im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander über § 15 Abs. 3 WEG auch die Normen des öffentlichen (Bau-)Rechts zu prüfen hat (BVerfG, NJW-RR 2006, 726, 727) – nicht näher zu würdigen. Sie ist nicht der im Schriftsatz des Beklagten vom 18. Januar 2013 geäußerten Auffassung, dass die hiesige Regelung in der Teilungserklärung die bloße Genehmigungsfähigkeit des Ausbaus genügen lässt. Die Regelung in Ziff. VI. TE 2001 knüpft das Ausbaurecht nicht daran, ob der Ausbau „baurechtlich zu genehmigen ist“, sondern „genehmigt wird”, was das Vorliegen von allen relevanten öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen entsprechenden, bestandskräftigen Genehmigungen einer bzw. der zuständigen Verwaltungsbehörde(n) bedingt. Deswegen hätte es der Vorlage dieser Genehmigung durch den Beklagten bedurft; dieser hat aber selbst noch erklären lassen, dass er über diese Genehmigung – bislang – nicht verfüge. ...

Bedeutung für die Praxis
In der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und/oder im Aufteilungsplan finden sich oft Bestimmungen wie z. B. „Boden“, „Abstellraum” o ä. Wenn ein solcher Raum im Sondereigentum in Form des Wohnungseigentums steht, handelt es sich – als Zweckbestimmung im weiteren Sinne – um zur Wohnnutzung bestimmtes Eigentum, § 1 Abs. 2 WEG. Etwas Abweichendes, eine Zweckbestimmung im engeren Sinne, kann sich aus dem Aufteilungsplan oder Lageplan ergeben. Dieser ist jedoch idR nicht vorrangig gegenüber der verbalen Beschreibung. Bei Angaben im Lageplan handelt es sich meist nur um einen im wohnungseigentumsrechtlichen Zusammenhang unverbindlichen Vorschlag zur Nutzung dieses Raumes. Wenn der Raum – nach baurechtlicher Genehmigung – zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf, spricht dies für zulässige Wohnnutzung generell. Erst Recht nach dem vorgesehenen Ausbau kann der „Boden“ zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Ausbaurecht ist gerade darauf gerichtet, d. h. es umfasst eine entsprechende Nutzungsbefugnis des Wohnungseigentümers (BayObLG, NZM 1998, 524; NZM 2000, 1232).

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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