20.03.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht April 2013

WEG §§ 21 Abs.4, 26 Abs.1, 27 Abs.2 Nr.2. 43, 45

Kapitel
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Vollständige Übertragung der Verwalteraufgaben auf Dritte, LG Karlsruhe, Urteil vom 7.8.2012, 11 S 180/11

Auch der Verwalter selbst muss den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn er nicht willens oder fähig ist, seinen Kernbereichsaufgaben als Verwalter gerecht zu werden. Die mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters verbundene Höchstpersönlichkeit seines Amtes verlangt, dass er für den Kernbereich seiner Tätigkeit verantwortlich bleiben muss und schließt eine vollständige Delegation auf eine andere Person aus. Bei der eigenverantwortlichen Wahrnehmung der Kernbereichsaufgaben des Verwalters handelt es sich um unverzichtbare Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts, die weder durch vertragliche Regelungen noch durch einen bloßen Mehrheitsbeschluss wirksam abbedungen werden können.

Sachverhalt
Beschluss gefasst wurde über die (Wieder-)Bestellung der ... zur Verwalterin. Diese war nicht willens oder fähig, den Kernbereichsaufgaben als Verwalter gerecht zu werden.

Begründung
Die Klage ist begründet und führt zur Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung am 05.06.2010 unter TOP 13 beschlossenen Verwalterbestellung. Die Bestellung der ... widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), denn sie hat in unzulässiger Weise eine Überlassung der gesamten tatsächlichen Verwaltertätigkeit auf eine nicht zum Verwalter gewählte Person zur Folge.


1. Allerdings bleibt die Wirksamkeit der dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten durch die Verwalterin erteilte Prozessvollmacht und damit die ordnungsgemäße Prozessvertretung der Beklagten im Verfahren davon unberührt.


Der BGH hat bereits wiederholt entschieden, dass der Verwalter im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG berechtigt ist, die Wohnungseigentümer in dem Rechtsstreit zu vertreten oder anwaltlich vertreten zu lassen (NJW 2009, 2135, Rn. 11; NJW 2009, 3168, Rn, 16; NJW 2011, 3723, Rn. 5.). Die Vorschrift enthält eine gesetzliche Vermutung, dass die Führung von Passivprozessen nach § 43 Nr. 1, 4 und 5 WEG eine objektiv erforderliche Maßnahme zur Nachteilsabwehr darstellt und damit dem Verwalter eine gesetzliche Vertretungsbefugnis verleiht (Urteil der Kammer vom 11.05.2010 - 11 S 9/08 ZWE 2010, 377; Spielbauer/Then - Spielbauer, WEG, 2. Aufl., § 27, Rn. 24; Jennißen/ Heinemann, WEG, 3. Aufl., § 27, Rn. 74; i. E. ebenso Geiben in juris PK-BGB, 5. Aufl., § 27, Rn. 35; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten - Niedenführ, WEG, 9. Aufl., § 27, Rn. 65; a.A.: Timme/Knop, WEG, 2010, § 27, Rn. 174 und Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 27, Rn. 125 f., nach denen die Vertretungsmacht des Verwalters nur so weit gegeben ist, wie dies in concreto zur Abwendung eines Rechtsnachteils erforderlich ist). Der Verwalter ist als Vollzugsorgan der Mehrheitsbeschlüsse gesetzlich dazu berufen, den Mehrheitswillen gegen eine Anfechtungsklage zu verteidigen. Da die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters in einem Anfechtungsprozess auch die Mandatierung eines Rechtsanwalts umfasst, kommt es für die den Beklagtenvertretern erteilte Vollmacht auf die Wirksamkeit des „Dauerermächtigungsbeschlusses” vom 27.05.2006 nicht an (für eine Beschlusskompetenz LG Düsseldorf ZMR 2009, 712; Geiben a.a.O., § 27, Rn. 36; dagegen Merle a.a.O., § 27 Rn. 156 und Knop a.a.O., § 27, Rn. 209).


An der gesetzlichen Vertretungsbefugnis des Verwalters ändert sich selbst dann nichts, wenn der Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer gemäß § 45 Abs. 1 WEG ausgeschlossen ist, weil aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten. § 45 WEG ist nur insoweit Spezialnorm zu § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, als es um die Zustellung der Klage selbst geht, wogegen es für die Zustellungen nach Rechtshängigkeit bei der Zustellungsvertretung des Verwalters und seiner gesetzlichen Prozessvertretung verbleibt (Urteil der Kammer a.a.O.; Bärmann/Klein, § 45, Rn. 2 und 5; Niedenführ a.a.O., § 45, Rn. 8 f.; Jennißen/Suilmann, § 27, Rn. 73; a.A.: Spielbauer, a. a. O., § 27, Rn. 24). Nachdem im vorliegenden Fall die Zustellung der Klageschrift an den vom Amtsgericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgte, bestehen bereits aus diesem Grund an der Entstehung des Prozessrechtsverhältnisses mit den Beklagten keine Zweifel. Es kommt deshalb nicht darauf an, dass der Umstand, dass die Verwalterbestellung angefochten wird, noch nicht die erforderliche konkrete Gefahr begründet, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer über das anhängige Verfahren nicht sachgerecht unterrichten (BGH ZWE 2012, 257, 258).
Schließlich führt die Ungültigerklärung der Verwalterbestellung auch nicht dazu, dass die übrigen Wohnungseigentümer im Prozess nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen wären. Der Erfolg der Anfechtung lässt die Bestellung zwar rückwirkend entfallen. Dennoch war die Verwalterin bestellt, als solche gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen, die Finanzen der Gemeinschaft zu verwalten und Zustellungen und Willenserklärungen entgegenzunehmen und durfte deshalb auch während des Verfahrens über die Anfechtung ihrer Bestellung ihre Tätigkeit nicht ruhen lassen (BGH, NJW 2007, 2776, Rn. 8). Das Handeln des Verwalters im Rahmen der laufenden Verwaltung wird durch die Aufhebung des Bestellungsbeschlusses auch nicht unberechtigt, sondern bleibt nach dem Rechtsgedanken von § 32 FGG (jetzt § 47 FamFG) wirksam (BGH, a.a.O., Rn. 9; Niedenführ, a. a. O., § 26, Rn. 23; Knop, a.a.O., § 26 Rn. 77).


2. Der Beschluss über die (Wieder-)Bestellung der ... zur Verwalterin widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und war deshalb für ungültig zu erklären, da er in unzulässiger Weise mit einer praktisch vollständigen Aufgabendelegation an den nicht zum Verwalter gewählten ... einhergeht.


a) Auch der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen. Die Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung diesen Grundsätzen entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt (BGH, NJW 2011, 3025, 3026, Rn. 11; BGH, Urteil vom 22.06.2012 - V ZR 190/11 -). Daran fehlt es, wenn er nicht willens oder fähig ist, seinen Kernbereichsaufgaben als Verwalter gerecht zu werden.


Das Amt des Verwalters ist grundsätzlich an die Person gebunden (BayObLG BayObLGZ 1990, 173; NJW-RR 2002, 732; KG ZWE 2002, 364; allg. Meinung). Er darf sich zwar bei der Wahrnehmung seiner Aufgaben der Unterstützung von Hilfspersonen bedienen, seine Befugnisse und Aufgaben aber, wie sich vor allem aus den §§ 675, 613, 664 BGB ergibt, nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer ganz oder teilweise auf einen Dritten übertragen (BayObLG und KG, jeweils a.a.O.). Die mit der besonderen Vertrauensstellung des Verwalters verbundene Höchstpersönlichkeit seines Amtes verlangt, dass er für den Kernbereich seiner Tätigkeit verantwortlich bleiben muss und schließt damit eine vollständige Delegation auf eine andere Person aus. Beschäftigt der Einzelunternehmer Hilfspersonen, ist zwar grundsätzlich von einer vollständigen Aufgabendelegation nicht auszugehen. Eine unzulässige Rechtsübertragung setzt jedoch da an, wo der Verwalter die Verantwortung für die Auftragserledigung einer anderen Person überträgt (KG, a.a.O.). Entscheidend ist, ob der Verwalter die Weisungsbefugnis behält. Bei der eigenverantwortlichen Wahrnehmung der Kernbereichsaufgaben des Verwalters handelt es sich um unverzichtbare Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts, die daher weder durch vertragliche Regelung noch erst recht durch einen bloßen Mehrheitsbeschluss wirksam abbedungen werden können (Spielbauer, a.a.O., § 26, Rn. 6; Jennißen, a.a.O., § 26, Rn. 12).


b) Gemessen an diesen Grundsätzen widerspricht die Bestellung der ..., vertr. d .... ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Kläger haben seit jeher - auch in diesem Verfahren - innerhalb der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG beanstandet, dass es sich insoweit um eine „Scheinverwaltung” handele, deren tatsächliche Erledigung in Händen des „alleinigen Sachbearbeiters” liege. Diesem Vorbringen sind die Beklagten in tatsächlicher Hinsicht nicht entgegengetreten. Vielmehr haben sie bestätigt, dass „... alleiniger Sachbearbeiter nur für die vorliegende, gerichtsbekannt sehr spezielle Verwaltung” sei. Daneben bestehe das Unternehmen noch aus mehreren weiteren Mitarbeitern. In der streitbefangenen Eigentümerversammlung haben die Wohnungseigentümer unter TOP 2 den „Angestellten und alleinigen Sachbearbeiter der ... für das Anwesen ..., Herrn ... zum Versammlungsleiter” bestellt. Mit Vollmacht vom 14.02.2011 hat die Verwalterin u. a. für das vorliegende Verfahren ihren Ehemann und „alleinigen Sachbearbeiter für die WEG ... „ ermächtigt, sie „vollumfänglich zu vertreten”. Dieser hat als Vertreter der Verwalterin in den mündlichen Verhandlungen vor dem Amtsgericht teilgenommen. Die Kläger haben unwidersprochen vorgetragen, die Verwalterin habe seit 2005 nicht eine einzige Versammlung durchgeführt, was durch die bei den Akten befindlichen Protokolle bestätigt wird. In der Eigentümerversammlung am 27.05.2006 übergab die Verwalterin die Versammlungsleitung an ... und Unterzeichnete das Protokoll als Protokollführerin, das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 05.06.2010 unterzeichnete sie als Verwalterin. In der Eigentümerversammlung am 09.07.2011 war die Verwalterin ausweislich des Versammlungsprotokolls nicht anwesend.


Bei diesem Sachverhalt liegt eine Überlassung der gesamten tatsächlichen Verwaltertätigkeit an eine nicht zum Verwalter gewählte natürliche Person vor. Dass die gewählte Verwalterin neben ihrem Ehemann noch weitere Mitarbeiter beschäftigen mag, ist insoweit unerheblich. Entscheidend ist allein, dass nur sie als natürliche Person als Verwalterin der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde und sie sich daher dieser Pflichtenstellung nicht durch eine faktische Vollübertragung auf ihren Ehemann entziehen kann. Dass die Verwalterin in irgendeiner Weise einen Rest an Weisungsbefugnis gegenüber ihrem Ehemann behielt, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Dagegen spricht nicht zuletzt auch die mehrfach, auch während der einschlägigen Versammlung am 05.06.2010 betonte Stellung des ... als „alleinigen Sachbearbeiter dieser Wohnungseigentümergemeinschaft”. Auch dass es sich bei ihm um einen hochspezialisierten Sachbearbeiter handele spricht für eine Vollübertragung der Verwalterpflichten auf den nicht gewählten Verwalter … Bestätigt wird dies auch dadurch, dass die Verwalterin in der Eigentümerversammlung am 09.07.2011 nicht einmal anwesend war. Die Anwesenheit des Verwalters, der sich als Auftragnehmer den Wohnungseigentümern in der Versammlung stellen muss, gehört jedoch ebenso zu seinen Kernaufgaben wie die Vertretung der Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis sowie vor Gericht (Jennißen, a.a.O., § 26, Rn. 11).
Ein Indiz, dass die Verwalterin möglicherweise der Meinung ist, die vollständige Wahrnehmung der Verwalteraufgaben hinsichtlich der vorliegenden Eigentümergemeinschaft in die Hände ihres Ehemannes legen zu können, ergibt sich aus der Formulierung über ihre Bestellung ...., vertr. d. ... . Dies legt nahe, dass sich die Verwalterin als (gesetzliche) Vertreterin einer selbständigen Organisationseinheit, ähnlich einer juristischen Person sieht und nicht als Einzelkauffrau, die unter ihrer Firma auftritt und als solche persönlich Verwalterin ist (vgl. § 17 HGB).
Die Wohnungseigentümer überschreiten aber ihren Beurteilungsspielraum bei der Verwalterauswahl, wenn sie eine natürliche Person bestellen, die - wie hier aufgrund der bisherigen Praxis erkennbar und durch die Erklärungen in der Eigentümerversammlung bestätigt - beabsichtigt, die gesamte tatsächliche Verwaltertätigkeit in die Hände einer anderen natürlichen Person zu legen.

Bedeutung für die Praxis
Das LG Karlsruhe erteilt dem „Phantom”-Verwalter (= Sub-Verwalter) zu Recht eine klare Absage. Der Verwalter ist zur persönlichen Dienstleistung verpflichtet. Er ist kein Werkunternehmer, der mit Subunternehmern arbeiten darf. Selbstverständlich darf er Personal einschalten. Auch muss bei einer Verwalter-GmbH nicht etwa immer der Geschäftsführer die Versammlungen leiten. Aber nur ein Verwalter auf dem Papier reicht eben nicht.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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