23.04.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht 2013

WEG § 14 Nr. 4 Zutrittsrecht für beauftragte Handwerker; Sanierungsarbeiten

Kapitel
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AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 27.2.2013, 539 C 26/12

1. Ein umfassendes Zutrittsrecht für „beauftragte Handwerker für die Durchführung von Sanierungsarbeiten einschließlich erforderlicher vorbereitender Maßnahmen” besteht nicht, solange von der WEG-Verwaltung noch keine Handwerkeraufträge vergeben worden sind; dann steht noch gar nicht fest, welche Handwerker welche Arbeiten durchführen sollen, zu deren Umsetzung und Vorbereitung ein Betreten des Sondereigentums der Beklagten erforderlich ist. Es kann nicht quasi prophylaktisch schon im Vorwege ein umfassender Duldungstitel erlangt werden.
2. Ein gewillkürter Parteiwechsel liegt vor, wenn statt der ursprünglichen WEG-Verwaltung (Prozessstandschafter) nun der Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft ..-Straße” klagt; dies ist kein Fall der bloßen Rubrumsberichtigung.

Sachverhalt
Ursprünglich machte die aktuelle WEG-Verwaltung (G-GmbH) Duldungsansprüche in Prozessstandschaft für die spätere Klägerin (Verband/Wohnungseigentümergemeinschaft) geltend. In der Teilungserklärung vom 11.9.1997 heißt es unter § 16 Verwaltung u. a.:
„Der Verwalter … handelt für Rechnung der Eigentümer und ist – auch gegenüber Behörden, Gerichten und einzelnen Eigentümern – bevollmächtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft … zu vertreten.”


Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ist in § 6 der Teilungserklärung geregelt. Im selbständigen Beweisverfahren zum Aktenzeichen 539 H 1/10 wurden unter dem 1.4.2011 und 23.7.2011 Gutachten des Sachverständigen V erstellt.


Das Beweisverfahren wurde von der vormaligen WEG-Verwaltung U-oHG betrieben. Mit Beschluss zum Aktenzeichen 539 H 1/10 wurde der dortigen Antragstellerin eine Frist bis 27.7.2012 zur Erhebung der Hauptsacheklage gem. § 494a ZPO gesetzt.


Auf der Eigentümerversammlung vom 13.12.2011 wurde zu TOP 3 über die Sanierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit der Wohnung Nr. 2 (D) Beschluss gefasst. Mit Schreiben vom 21.5.2012 wurden die Beklagten unter Fristsetzung bis 28.5.2012 Aufgefordert, zu erklären, dass sie dem Sachverständigen H. den Zugang zur Wohnung gewähren, und aufgefordert, kurzfristig Termine mitzuteilen.


Mit Schreiben vom 31.5.2012 teilten die Beklagten mit, dass sie zwar grundsätzlich bereit seien, die potenzielle Sanierungsleitung in ihre Wohnung zu lassen, dennoch lassen die Beklagten mitteilen, dass die Vorgehensweise gem. den von B und S initiierten Beschlüssen ihrer Ansicht nach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Einen konkreten Besichtigungstermin nennen sie nicht.
Die Beklagten haben den zugrunde liegenden Beschluss zu TOP 3 vom 13.12.2011 im Verfahren 539 C 1/12 – bisher nicht erfolgreich – angegriffen.


Die Klägerin trägt vor: Auch der WEG-Verwaltung müsse Zutritt zur Wohnung gewährt werden, und zwar im Rahmen ihrer Koordinierungsfunktion.


Die Zutrittsgewährung sei nicht für neue Gutachten erforderlich, sondern basiere auf der Sanierungsplanung. Der Gutachter H. solle den Beschluss zu TOP 3 vom 13.12.2011 vor Ort umsetzen, ein Leistungsverzeichnis erstellen etc.


Letztlich unternähmen die Beklagten hier lediglich den unzulässigen Versuch, die restlichen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft dazu zu zwingen, die Sanierungsmaßnahmen einzig und allein nach ihren Vorstellungen umzusetzen.

Mit Schriftsatz vom 5.2.2013 hat die ursprüngliche Klägerin die Klage umgestellt von der WEG-Verwaltung auf den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Klägerin ist der Auffassung, hierin läge lediglich eine Rubrumsberichtigung.


Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die Durchführung der Sanierungsarbeiten einschließlich der hierfür erforderlichen vorbereitenden Maßnahmen zur Beseitigung der in den Gutachten des Sachverständigen Vogt vom 1.4.2011 und 23.7.2011 festgestellten Mängel zunächst nach Maßgabe des von der Eigentümerversammlung am 13.12.2011 unter TOP 3 gefassten Beschlusses zu dulden und der (Ex-)Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern an Werktagen zwischen 7.00 Uhr und 18.00 Uhr das Betreten des Sondereigentums der Beklagten zu gestatten, so dass der auf der Eigentümerversammlung vom 13.12.2011 zu TOP 3 gefasste Beschluss vollzogen werden kann;

Die Beklagten tragen vor, nachdem der Dipl.-Ing. H. zweimal Zutritt zur Wohnung der Beklagten gehabt habe und es noch nicht zur Vergabe von Aufträgen an Handwerksfirmen gekommen sei, bestehe kein Rechtschutz­interesse auf Klägerseite. Eine Klage auf Duldung der Durchführung von Sanierungsarbeiten erfolge hier, ohne dass bereits eine Planungsvorlage, stattgefunden habe. Die vermeintliche Verweigerungshaltung der Beklagten sei nicht für die fehlende Beauftragung der Handwerker ursächlich. Der Sanierungsplaner H. habe den ersten Besichtigungstermin dazu missbraucht, dass vorgelegte „Gegengutachten” zu verfassen. Letztlich seien es die übrigen Wohnungseigentümer, die bis heute die erforderlichen Beschlüsse nicht vorantrieben.

Begründung
I. Auf Klägerseite ist es zu einem gewillkürten Parteiwechsel von der ursprünglichen WEG-Verwaltung auf den Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft R-Straße” gekommen. Insoweit liegt kein Fall der Rubrumsberichtigung vor.
Es gilt hier nichts anderes, als im Fall der Umstellung einer Anfechtungsklage, die ursprünglich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben wurde und anschließend auf die übrigen Wohnungseigentümer umzustellen war (vgl. BGH v. 5.3.2010, V ZR 62/09, ZMR 2010, 547).


II. Der Klägerin steht derzeit kein Duldungsanspruch gem. § 14 Nr. 4 WEG zwecks Umsetzung des Beschlusses zu TOP 3 vom 13.12.2011 gegenüber den Beklagten zu.

1. Zutrittsrecht der Klägerin:
Der entsprechende Antrag vom 26.7.2012 ist (wohl) dahin auszulegen, dass hier ein Zutrittsrecht nicht der aktuellen Klägerin, sondern der ehemaligen Klägerin (derzeitigen WEG-Verwaltung) von den Beklagten geduldet werden soll.


Für einen derartigen Duldungsanspruch bestand jedenfalls im Zeitpunkt der subjektiven Klagänderung im Februar 2013 kein Bedürfnis.
Der Sanierungsbeauftragte H. hat bereits am 20.8.2012 die gutachterliche Stellungnahme nach Durchführung des Ortstermins vom 20.7.2012 erstellen können und erstellt.
Es liegt auch bereits ein erstes Gebot für die nachträgliche Außenabdichtung durch die Fa. ...Bauausführungen vom 1.9.2012 vor. Hieraus ergibt sich, dass weder der Sanierungsbeauftragte noch die WEG-Verwaltung derzeit ein umfassendes Betretungsrecht im Zusammenhang mit der Schwammsanierung hinsichtlich des Sondereigentums der Beklagten geltend machen können.

2. Ein umfassendes Zutrittsrecht für „beauftragte Handwerker für die Durchführung von Sanierungsarbeiten einschließlich erforderlicher vorbereitender Maßnahmen” besteht derzeit nicht.
Bisher sind von der ursprünglichen Klägerin/WEG-Verwaltung noch keine Handwerkeraufträge vergeben worden. Auch wenn für das Gericht schwerlich nachvollziehbar ist, wieso eine vorgebliche Verweigerungshaltung der Beklagten hierfür ursächlich sein soll, kann diese Frage dennoch dahingestellt bleiben, da unstreitig lediglich ein Angebot vorliegt und bisher noch gar nicht feststeht, welche Handwerker welche Arbeiten durchführen sollen, zu deren Umsetzung und Vorbereitung ein Betreten des Sondereigentums der Beklagten erforderlich ist.
Es soll hier quasi prophylaktisch schon im Vorwege ein umfassender Duldungstitel erlangt werden.


Der Antrag ist auch nicht etwa auf Besichtigungen zwecks Angebotsabgabe beschränkt, sondern soll – auch noch zeitlich unbefristet – an 6 Tagen in der Woche (Samstag ist ein Werktag) von 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr die Beklagten zur Duldung des Zutritts verpflichten.


Hierzu sind die Beklagten weder insgesamt noch zeitlich eingeschränkt derzeit verpflichtet.


Obendrein beansprucht die Klägerin auch noch ein Zutrittsrecht ohne vorherige Ankündigung.


Eine derartige verfrühte und umfassende Duldung schulden die Beklagten nicht. Auf ihrer Seite sind die Grundrechte aus den Art. 13 (Wohnung) und 14 (Eigentum) GG zu berücksichtigen.
Die klägerseits hier geltend gemachte Maßnahme ist nicht nur verfrüht, sondern auch unverhältnismäßig.

Kein Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Betreten seiner Sondereigentumseinheit durch namentlich noch nicht einmal benannte, geschweige denn beauftragte Handwerker zu dulden. Richtigerweise wird der entsprechende Wohnungseigentümer sogar darauf bestehen können, dass sich die einzelnen Handwerker durch Vorlage z.B. des Personalausweises selbst ausweisen (vgl. AG München WuM 1994, 425 für Zutrittsrecht im Rahmen einer Renovierung einer Mietwohnung vor deren Veräußerung, str.).


Gerade im Hinblick darauf, dass durch Handwerksarbeiten Schäden am Sondereigentum entstehen können, ist es für die Beklagten von Bedeutung, zu wissen, wer im Einzelnen ihre Wohnung betritt. Das gilt insbesondere deshalb, weil die Beklagten die Wohnung derzeit nicht selbst nutzen.


Der Grundrechtsschutz für die Sondereigentumseinheit in der R-Straße hängt nicht davon ab, ob insoweit eine Selbst- oder Fremdnutzung erfolgt.
Im Übrigen gibt es „den” Beschluss zu TOP 3 vom 13.12.2011 nicht.


Allein ausweislich der Niederschrift wurden zu TOP 3 mehrere Positiv-Beschlüsse gefasst. Im ersten Beschluss ging es generell um Auftragsvergabe und Finanzierung durch Sonderumlage, im zweiten Beschluss um die Sanierung nach dem Remmers-Verfahren und die Erstellung von Leistungsverzeichnissen.


Soweit nicht die Beauftragung eines Sanierungsplaners H. in Rede steht, handelt es sich insoweit um Grundbeschlüsse, da noch keine konkreten Handwerksunternehmen genannt wurden.
Ein lediglich von der WEG-Verwaltung als Vollzugsorgan umzusetzender Beschluss liegt insoweit nicht vor. Der Sanierungsplaner hat vielmehr erst im Laufe des Verfahrens ein Leistungsverzeichnis erstellt.


Letztlich hat die Gemeinschaft bisher lediglich hinsichtlich der eigentlichen Schwammsanierung über das „Ob” der Sanierungsmaßnahme beschlossen, jedoch nicht über die Umsetzung (vgl. LG Hamburg, ZMR 2012, 290).


Dieses zweistufige Vorgehen (Grundentscheidung über die Sanierung und deren Planung sowie spätere Beschlussfassung über die Vergabe der einzelnen Arbeiten an bestimmte Unternehmen) ist sachgerecht.


Vor Beauftragung der einzelnen Unternehmen bedarf es auch der Einholung verschiedener (mindestens drei) Angebote. Auch dies steht im vorliegenden Fall noch aus.
Vor diesem Hintergrund kann dahingestellt bleiben, ob § 16 Ziff. 2 sowie Ziff. 4a TE eine ausreichende Ermächtigung zur Inanspruchnahme der Beklagten im Klagewege überhaupt darstellen.
Zur Ermächtigung durch Beschluss zur Geltendmachung des Duldungsanspruchs im Wege des Gerichtsverfahrens ist zwar nichts vorgetragen, aber insoweit genügt auch eine Vereinbarung in der Teilungserklärung. Diese ist im vorliegenden Fall – obwohl noch aus der Zeit vor dem 2.6.2005 stammend – so formuliert, dass die Verwaltung für die Gemeinschaft aktiv werden kann (vgl. auch BGH, NZM 2012, 562).


Für das künftige Verfahren weist das Gericht darauf hin, dass auch bei Durchsetzung der Duldungspflicht nach § 14 Nr. 4 WEG zeitlich nach Beschlussfassung über die Beauftragung konkreter Handwerksunternehmen ein Betretungsrecht für diese Handwerker nur in Betracht kommt, „soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums wirklich erforderlich ist” (vgl. OLG Celle, ZMR 2002, 293).

3. Über die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens (539 H 1/10) war vorliegend nicht zu entscheiden, da die vormalige Antragstellerin (U-oHG) nicht Partei des Rechtstreits war oder ist.

Bedeutung für die Praxis
Die Gemeinschaft kann nicht prophylaktisch einen umfassenden Duldungstitel zwecks Betretung einer Sondereigentumseinheit beanspruchen. Der Antrag ist im Vorfeld der Sanierung z. B. auf Besichtigungen zwecks Angebotsabgabe zu beschränken. Der Antrag kann nicht zeitlich unbefristet – an 6 Tagen in der Woche (Samstag ist ein Werktag) – von 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr zur Duldung des Zutritts verpflichten. Das Zutrittsrecht hängt auch von einer vorherigen Ankündigung ab. Eine verfrühte und umfassende Duldung scheidet aus. Es sind die Grundrechte aus den Art. 13 (Wohnung) und 14 (Eigentum) GG zu berücksichtigen. Kein Wohnungseigentümer ist verpflichtet, das Betreten seiner Sondereigentumseinheit durch namentlich noch nicht einmal benannte, geschweige denn beauftragte Handwerker zu dulden. Richtigerweise wird der entsprechende Wohnungseigentümer sogar darauf bestehen können, dass sich die einzelnen Handwerker durch Vorlage z. B. des Personalausweises selbst ausweisen (vgl. AG München WuM 1994, 425). Gerade im Hinblick darauf, dass durch Handwerksarbeiten Schäden am Sondereigentum entstehen können, ist es von Bedeutung, zu wissen, wer im Einzelnen ihre Wohnung betritt. Das gilt insbesondere deshalb, weil die betroffenen Eigentümer derzeit die Wohnung nicht selbst nutzen.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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