23.04.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: WEG-Recht 2013

WEG §§ 7 Abs. 4, 15 Abs. 3; BGB § 1004 Betrieb einer Speisegaststätte

Kapitel
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Betrieb einer Speisegaststätte in einer als „Laden” bezeichneten Teileigentumseinheit, BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11

Die Bezeichnung einer Teileigentumseinheit im Aufteilungsplan als „Laden” steht einer Nutzung des Teileigentums als Speisegaststätte nicht entgegen. Der Aufteilungsplan regelt grundsätzlich nur die räumliche Abgrenzung, nicht aber die Nutzung der Räumlichkeiten. Die Bezeichnungen des planenden Architekten im Aufteilungsplan enthalten grundsätzlich keine Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit.

Sachverhalt
Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklagte ist Eigentümerin der Teileigentumseinheiten Nr. 2 und Nr. 3 im Erdgeschoss links, deren jeweils größter Raum in dem Aufteilungsplan als „Laden 2“ bzw. „Laden 3“ bezeichnet wird. Die Kläger, die Eigentümer der darüber gelegenen Wohnung sind, verlangen von der Beklagten, den Betrieb einer Speisegaststätte in diesen Teileigentumseinheiten zu unterlassen.

Begründung
II. Der von den Klägern geltend gemachte Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB besteht nicht. Die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten als „Laden“ in dem Aufteilungsplan stellt keine Nutzungsbeschränkung dar, die dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegensteht.


1. Ob die Teilungserklärung Nutzungsbeschränkungen enthält, ist durch Auslegung nach objektiven Gesichtspunkten zu ermitteln. Weil die Teilungserklärung und der darin in Bezug genommene Aufteilungsplan Bestandteil der Grundbucheintragung sind, kann das Revisionsgericht die Auslegung in vollem Umfang nachprüfen (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 40/09, NJW-RR 2010, 667 Rn. 6, m.w.N.).
Es enthalten Bezeichnungen des planenden Architekten, die in dem Aufteilungsplan enthalten sind, grundsätzlich keine Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit. Denn Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken . Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise auch die Nutzung verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (Timme/Dötsch, WEG, § 15 Rn. 15).


Aus diesem Grund liegt es neben der Sache, wenn das Berufungsgericht die Nutzungsbeschränkung auf die rechtliche Verbindlichkeit des Aufteilungsplans stützt. Richtig ist, dass der Aufteilungsplan rechtlich verbindlich ist; seiner sachenrechtlichen Abgrenzungsfunktion entsprechend regelt er aber grundsätzlich nur die räumliche Abgrenzung und nicht die Nutzung der Räumlichkeiten. Auch die an dem Senatsurteil vom 15. Januar 2010 (- V ZR 40/09) vereinzelt geäußerte Kritik, die das Vertrauen der Wohnungseigentümer auf die Bezeichnungen im Aufteilungsplan für schutzwürdig hält (Schmid, NZM 2010, 852 f.; Ommeln, ZMR 2010, 541 f.), verkennt diese Zweckrichtung des Aufteilungsplans.


2. Die Teilungserklärung enthält ohne weitere Unterscheidung zwischen den drei Einheiten nur die allgemeine Zweckbestimmung, dass die den Teileigentumseinheiten zugeordneten Räume nicht zu Wohnzwecken dienen. Die Gemeinschaftsordnung regelt unter der Überschrift Nutzung (§ 4) lediglich die Nutzung der Wohnungen und nicht die der Teileigentumseinheiten. Danach dürfen die Einheiten zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden.


Dafür, dass die nur in dem Aufteilungsplan enthaltenen Bezeichnungen als „Laden“ bzw. „Gaststätte“ ausnahmsweise nicht nur reine Nutzungsvorschläge, sondern eine bindende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit enthalten, gibt es keine Anhaltspunkte. Warum das Berufungsgericht meint, es handele sich im Unterschied zu dem von dem Senat bereits entschiedenen Sachverhalt nicht um die unveränderte Übernahme eines Bauplans, erschließt sich nicht; aus dem Aufteilungsplan geht hervor, dass der Plan für den Antrag auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt wurde. Gegen eine Nutzungsbeschränkung spricht auch, dass nur die jeweils vorderen Räume der Teileigentumseinheiten als „Gaststätte“ (Nr. 1) bzw. als „Laden 2“ (Nr. 2) und „Laden 3“ (Nr. 3) bezeichnet sind. Darüber hinaus sind die den Wohnungseigentumseinheiten zugeordneten Räume in vergleichbarer Weise mit „Kind“, „Schlafen“, „Wohnen“ etc. gekennzeichnet. Dass eine diesen Bezeichnungen entsprechende Nutzung der jeweiligen Räume nicht zwingend vorgeschrieben ist, liegt auf der Hand. Auch die Bezeichnungen als „Laden“ bzw. „Gaststätte“ heben nur beispielhaft hervor, dass es sich um gewerblich zu nutzende und nicht Wohnzwecken dienende Einheiten handelt.

Bedeutung für die Praxis
Aufgabe des Aufteilungsplans ist es (vgl. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG) die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen. Der Plan soll nicht die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus erweitern oder beschneiden. Hier durften die Einheiten zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden. Dafür, dass die nur in dem Aufteilungsplan enthaltenen Bezeichnungen als „Laden“ bzw. „Gaststätte“ ausnahmsweise nicht nur reine Nutzungsvorschläge, sondern eine bindende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit enthalten, gab es keine Anhaltspunkte.

Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungseigentumsrecht

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