03.08.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: September 2012 - Mietrecht

ZPO § 750 Abs. 1 Satz 1 Fremdes Namensschild; keine Einstellung der Zwangsräumung

Kapitel
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LG Berlin, Beschluss vom 19.1.2012, 51 T 733/11

Allein ein vom Vollstreckungstitel abweichender Name an der Wohnungstür und/oder am Briefkasten rechtfertigt noch keine Einstellung der Zwangsvollstreckung.

Sachverhalt
Der Gerichtsvollzieher hat eine im Auftrag der Gläubigerin vorgenommene Räumung aufgrund des Titels vom 28.7.2011 am 27.10.2011 eingestellt, nachdem er zu Beginn seiner Vollstreckungshandlung festgestellt hatte, dass die Wohnungstür und der zur Wohnung gehörende Briefkasten jeweils mit dem Namen „…” beschriftet war und er eine zur Wohnung gehörende Person nicht angetroffen hatte. Hiergegen wendet sich die Gläubigerin mit ihrer Erinnerung vom 9.11.2011, die das Vollstreckungsgericht, das Amtsgericht Neukölln, ausweislich seines Beschlusses vom 24.11.2011 zurückgewiesen hat.
Gegen diesen ihr am 29.11.2011 zugestellten Beschluss richtet sich die sofortige Beschwerde der Gläubigerin vom 13.12.2011, bei Gericht am selben Tage eingegangen. Das Vollstreckungsgericht hat dem Rechtsmittel ausweislich seines Beschlusses vom 15.12.2011 nicht abgeholfen.

Begründung
Das zulässige Rechtsmittel ist in der Sache begründet. Nach § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO darf die Zwangsvollstreckung nur beginnen, wenn die Personen, gegen die sie stattfinden soll, in dem Urteil oder in der ihm beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet sind. Geht der Titel auf die Räumung einer unbeweglichen Sache, hat der Gerichtsvollzieher nach § 885 Abs. 1 ZPO den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Deshalb kann das Organ der Zwangsvollstreckung regelmäßig gegen weitere Personen nur dann räumenderweise vorgehen, wenn auch gegen sie ein Titel vorliegt. Hierauf hat das Vollstreckungsgericht zutreffend hingewiesen.
Hierzu ist weiterhin beachtlich, dass die maßgeblichen Feststellungen hinsichtlich der Besitzverhältnisse an dem zu räumenden Objekt im Räumungstermin in der betreffenden Wohnung zu treffen sind.
Hier lag keine Situation vor, die mit der gebotenen Sicherheit die Schlussfolgerung rechtfertigte, dass eine dritte Person, die nicht Titelschuldner ist, Besitz oder Mitbesitz an den Räumen hatte, zu deren Räumung der Schuldner verurteilt worden ist; Besitz bedeutet tatsächliche Sachherrschaft, getragen von einem Besitzwillen. Hier konnte aber anhand des Türschildes und/oder der Beschriftung des Briefkastens mit „…” nicht mit der erforderlichen Sicherheit darauf geschlossen werden, dass eine Person dieses Namens oder eine andere Person Besitz bzw. Mitbesitz an der Wohnung hat. Eine solche Feststellung konnte, da auch keine Person aufgetreten ist, die sich eines solchen Besitzes berühmt hat, nur in der Wohnung getroffen werden. Eine solche Feststellung wird erst bei Fortsetzung der Zwangsräumung getroffen werden können. Sollte sich dabei herausstellen, dass (auch) eine andere Person als die Schuldnerin beachtlichen Besitz an einigen oder allen der herauszugebenden Räume hat, wird sich die Frage stellen, ob die Besitzverhältnisse in Ansehung der tatsächlichen Gegebenheiten eine isolierte Zwangsräumung des Schuldners zulassen. Sollte sich herausstellen, dass eine dritte Person beachtlichen Besitz an allen herauszugebenden Räumen hat, wäre die Zwangsräumung einzustellen, bis die Gläubigerin auch über einen Räumungstitel gegen die dritte Person verfügt.

Bedeutung für die Praxis
Zwar darf der Gerichtsvollzieher nur gegen andere Personen als die Vollstreckungsschuldner (Mieter) vorgehen, wenn auch gegen diese ein Titel vorliegt. Jedoch sind die maßgeblichen Feststellungen hinsichtlich der Besitzverhältnisse an dem zu räumenden Objekt im Räumungstermin in der betreffenden Wohnung zu treffen. Die Feststellungen des Gerichtsvollziehers in diesem Fall reichen dafür nicht aus. Hier lag keine Situation vor, die mit der gebotenen Sicherheit die Schlussfolgerung rechtfertigte, dass eine dritte Person, die nicht Titelschuldner ist, Besitz oder Mitbesitz an den Räumen hatte, zu deren Räumung der Schuldner verurteilt worden ist; Besitz bedeutet tatsächliche Sachherrschaft, getragen von einem Besitzwillen. Hier konnte aber anhand des Türschildes und/oder der Beschriftung des Briefkastens mit einem Namen nicht mit der erforderlichen Sicherheit darauf geschlossen werden, dass eine Person dieses Namens oder eine andere Person Besitz bzw. Mitbesitz an der Wohnung hat. Eine solche Feststellung konnte, da auch keine Person aufgetreten ist, die sich eines solchen Besitzes berühmt hat, nur in der Wohnung getroffen werden. Eine solche Feststellung wird erst bei Fortsetzung der Zwangsräumung getroffen werden können. Diese Feststellung war hier jedoch nicht erfolgt.
Durch diese Entscheidung wird klargestellt, dass Versuche von Mietern, die Zwangsräumung einer Wohnung durch Vorschieben anderer Nutzer zu verhindern, unterbunden werden können. Nur wenn tatsächlich andere Personen die Wohnung nutzen, sind diese dadurch geschützt, dass gegen sie ein Vollstreckungstitel vorliegen oder erwirkt werden muss.

Rechtsanwalt Rainer Maaß, VNW in Hamburg

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