03.08.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: September 2012 - Mietrecht

BGB §§ 536, 551, 556ff. Betriebskostenabrechnung; Beweislast bei Minderung; Kautionsrückzahlung

Kapitel
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AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 10.7.2012, 409 C 192/11

Eine Betriebskostenabrechnung ist als materiell unrichtig für diesen Teilpunkt zu behandeln, wenn im Jahr vor dieser Abrechnung über insgesamt 432 Abrechnungseinheiten (für Heizung) abgerechnet wurde und im neuen Jahr über 150.000 Abrechnungseinheiten, wenn der geänderte Maßstab von Vermieterseite nicht erklärt wird. Die Darlegungslast für die Erhaltung der Mietwohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand trägt der Vermieter; damit trägt er auch die Darlegungslast für eine Mangelfreiheit. Den Mieter trifft nur eine sekundäre Darlegungslast – Ergänzung zu BGH VIII ZR 115/11. Damit ist der Vermieter auch vorschusspflichtig für ein etwa einzuholendes Gutachten.
Dieser Ansatz ändert sich nicht dadurch, dass Verrechnungen mit einer Kaution erfolgen. Denn eine solche Verrechnung stellt jeweils eine Aufrechnungserklärung des Vermieters dar. Denn bei einer Aufrechnung gem. §§ 387, 388 BGB bleibt die Darlegungslast für die jeweilige Forderung auf der Seite desjenigen, der sie geltend macht. Der Kautionsrückzahlungsanspruch entsteht mit Zahlung der Kaution. Er ist nur noch nicht zur Rückzahlung fällig. (Leitsätze des Einsenders)

Sachverhalt
Die Parteien streiten über einen behaupteten Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung von Betriebskosten bzw. darum, ob die Klägerin zu Recht restliche Mietzinsansprüche mit einer Kaution verrechnen durfte.
Die Parteien verband ein Mietvertrag über eine Wohnung ab 1.1. 2002. Im Mietvertrag war die Miete als Bruttomiete mit EUR 1.121,00 angeben.
Jedenfalls ab Herbst 2008 stritten die Parteien über Mängel, die die Beklagten geltend machten. Zu einem nicht von den Parteien dargelegten Zeitpunkt Ende 2008 begannen die Beklagten, weniger als die ursprünglich vereinbarte Miete zu zahlen.
Die Beklagten hatten bei Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution gezahlt.
Zum 30.4.2011 wurde das Mietverhältnis unter den Parteien beendet.
Die Klägerin verrechnete EUR 1.200,00 wegen – wie sie meint – Mietrückständen mit der Kaution. Zudem verrechnete die Klägerin EUR 500,00 der Kaution auf – wie sie meinte – rückständige Betriebskosten. Einen Restbetrag der Kaution zahlte sie aus.
Unter dem 12.8.2009 rechnete die Klägerin über Betriebskosten für 2008 ab und kam dort unter Einschluss einer Forderung für Heizkosten in Höhe von EUR 2.547,75 zu einem Nachzahlungsbetrag für die Beklagten von EUR 860,20.
Unter dem 28.7.2010 rechnete die Klägerin über die Betriebskosten 2009 ab und kam unteranderem mit einem Anteil für Heizkosten für EUR 1.300,05 zu einem Nachzahlungsbetrag von EUR 776,68.
Diesen beiden Betriebskostenabrechnungen widersprachen die Beklagten mit Schreiben ihres Prozessvertreters vom 7.1.2010 (für 2008) und vom 22.9.2010 (für 2009).
Die Beklagten zahlten auf die Forderungen nach Betriebskostennachzahlungen nichts.
Die Summe aus den beiden Betriebskostenabrechnungen für 2008 und 2009 ergibt einen rechnerischen Nachzahlungsbetrag von EUR 1.638,88. Da die Klägerin bereits EUR 500,00 aus der Kaution darauf verrechnet hatte, begehrt sie den Restbetrag von EUR 1.138,88.
Die Beklagten sind zum einen der Auffassung, die Betriebskostenabrechnungen seien materiell unrichtig, weil unter anderem die Verbrauchszahlen nicht erklärt seien. Zudem hätten die Beklagten noch einen Kautionsrückzahlungsanspruch mindestens in Höhe der Klagforderung, weil die Klägerin zu Unrecht insoweit die Kaution verrechnet hätte. Denn die vereinbarte Miete sei wegen der behaupteten Mängel mindestens so weit herabgesetzt gewesen, dass die Klagforderung erreicht werde und insoweit ein Kautionsrückzahlungsanspruch bestanden hätte.

Begründung
1. Die Klägerin kann zum einen Betriebskostennachzahlungsbeträge für die Jahre 2008 und 2009 deshalb von den Beklagten nicht begehren, weil die Betriebskostenabrechnungen hinsichtlich des jeweiligen Anteils bezüglich der Heizkosten materiell nicht erklärt sind und damit als materiell unrichtig zu behandeln sind.
Nach dem unstreitigen Sachvortrag hat die Klägerin für das Jahr 2007 mit insgesamt auf das Haus entfallenden 432,7 Verbrauchswerten abgerechnet. Für das Jahr 2008 hat demgegenüber die Klägerin mit einem Gesamtwert von 156.470 Verbrauchswerten abgerechnet, für das Jahr 2009 mit 150.134 Verbrauchswerten. Diese Diskrepanz haben die Beklagten mit ihrem vorgerichtlichen Schreiben vom 7.1.2010 und 22.9.2010 gerügt, genau auf diese Diskrepanz hingewiesen und gemeint, mangels Information der Beklagten könne die Klägerin so nicht abrechnen.
Beide Schreiben sind innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB gefertigt worden und der Klägerin auch zugegangen. Denn die Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2008 erfolgte am 12.8.2009, der Widerspruch erfolgte gemäß Schreiben vom 7.1.2010, also nicht einmal 5 Monate später.
Ebenso verhält es sich bezüglich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009. Diese datiert vom 28.7.2010, die Einwendungen der Beklagten vom 22.9.2010.
Die Klägerin hat versucht, die Diskrepanz in den zugrunde gelegten Verbrauchswerten mit 432,7 Verbrauchswerten in 2007, gegenüber 156.470 Verbrauchswerten in 2008 und 150.134 Verbrauchswerten in 2009 damit zu erklären, dass im Übergang der Jahre 2007 zum Jahre 2008 auf elektronische Verbrauchserfassungsgeräte umgestellt worden sei und dies habe zu geänderten Zahlen geführt. ... Es ergibt sich aber keinesfalls, welche Auswirkung das auf die Anzahl der Verbrauchswerte hat. Es wäre Aufgabe der Klägerin, das auf den Einwand der Beklagten hin vollständig zu erklären.

2. Die Beklagten haben zudem einen Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber der Klägerin mindestens in Höhe der Klagforderung. Denn die Klägerin hat zu Unrecht gegen diesen Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten mit behaupteten rückständigen Mietforderungen aufgerechnet. Die Miete war in den Monaten Oktober 2008 bis April 2009 mindestens um 14,5 % kraft Gesetzes (§ 536 BGB) gemindert. Da die Klägerin den Kostenvorschuss für das Sachverständigengutachten nicht eingezahlt hat und daraus folgend das Sachverständigengutachten auch nicht von Amts wegen eingeholt werden konnte, ist die Sachlage so zu behandeln, als hätten die von den Beklagten behaupteten Mängel hinsichtlich fehlender Beheizbarkeit vorgelegen. Das gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die Beklagten eine viel zu hohe Luftfeuchtigkeit, Zug durch mangelbehaftete Fenster und Schimmel behaupteten, die mit einer fehlenden Beheizbarkeit zusammenhängen können.
Die Kläger sind darlegungsbelastet für eine Mangelfreiheit der Wohnung (vgl. auch BGH, ZMR 2012, 536 mit ausführlicher Anm. Schröder).

3. Mit dieser Auffassung geht auch einher, es als unrichtig anzusehen, dass das Geltendmachen eines Mangels und damit eine Minderung eine Einwendung darstellen soll. Nach dem Gesetzeswortlaut kommt das nämlich gar nicht in Betracht. Wenn der Vermieter die Sache als Hauptpflicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat, zudem eine Minderung kraft Gesetzes eintritt, wie es § 536 BGB postuliert, so liegt es eher fern, die Behauptung des Beklagten, es läge ein Mangel vor, als Einwendung zu betrachten. Zivilprozessual stellt ein solcher Vortrag lediglich das (substantiierte) Bestreiten der Behauptung von Klägerseite dar, er hätte seine Hauptpflicht aus § 535 BGB erfüllt, nämlich die Sache erhalten. Nur durch diese Auffassung wird dem Gesetzeswortlaut Genüge getan.
In diesem Sinne mag auch die Entscheidung des BGH vom 29.2.2012 (ZMR 2012, 536) verstanden werden, jedenfalls lässt diese Entscheidung völlig offen, wer (haupt) darlegungsbelastet ist. Mit den Formulierungen des BGH in jenem Urteil lässt sich zwanglos erklären, dass die Hauptdarlegungslast auf Vermieterseite bleibt, eben weil das Gesetz es so postuliert, die Ausführungen des BGH lediglich zur sekundären Darlegungslast des Mieters Anmerkungen enthalten, ohne das Wort „sekundär“ gesondert zu benutzen.

4. Diese Beweislastverteilung bleibt auch in dem vorliegenden Einzelfall erhalten. Denn trotz der besonderen Situation im vorliegenden Rechtsstreit macht im Ergebnis die Vermieterseite eine uneingeschränkte Mietzahlung geltend, während die Beklagtenseite als Mieterseite der Auffassung ist, die Miete sei gemäß § 536 BGB gemindert.
Denn die Klägerin hat - nach diesem Urteil zu Unrecht - einen Teil der Mietkaution mit der – wie sie meinte – offenen Miete verrechnet. Das erfolgte in Höhe von EUR 1.200,00, also in einer Höhe, die die vorliegende Klagforderung übersteigt. Diese Verrechnung von Klägerseite ist jedoch zu Unrecht erfolgt. Denn in Wirklichkeit hat die Klägerseite mit – wie sie meinte – offener Miete eine Aufrechnung erklärt gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten. Nicht ist es etwa so, dass die Beklagten hier im konkreten Prozess eine Aufrechnung erklärt hätten.
Denn der Kautionsrückzahlungsanspruch besteht bereits ab dem Zeitpunkt, ab dem die Kaution gezahlt ist. Er ist nur noch nicht zur Rückzahlung fällig, weil er ja Forderungen der Vermieterseite sichern soll (vgl. zu diesem Problem z. B. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rdnr. 191 im Abschnitt III). Fällig wird der Kautionsrückzahlungsanspruch erst, wenn das Mietverhältnis beendet ist und dem Vermieter mit einem bestimmten zeitlichen Ablauf danach kein Sicherungsinteresse an der Kaution mehr zuzubilligen ist. Mit anderen Worten: Der Vermieter erklärt durch Verrechnung mit der Kaution jeweils eine Aufrechnung mit – gegebenenfalls behaupteten – Ansprüchen gegenüber der Mieterseite z. B. auf – behauptet – rückständige Miete oder – behauptet - Schadensersatzansprüchen. Dementsprechend muss der Vermieter – will er Gegenforderungen mit der Kaution verrechnen bzw. dagegen aufrechnen – auch darlegen und ggf. beweisen, dass er, der Vermieter, solche Ansprüche hat. Die normale Beweislastverteilung bleibt also unverändert und es gilt dementsprechend das oben zu Ziffer 2 Geschriebene.
Bedeutung für die Praxis
Die Vermieter waren nach Auffassung des Amtsgerichts darlegungsbelastet für eine Mangelfreiheit der Wohnung. Mit dieser Auffassung ging einher, es als unrichtig anzusehen, dass das Geltendmachen eines Mangels und damit eine Minderung eine Einwendung darstellt. Nach dem Gesetzeswortlaut komme das nämlich gar nicht in Betracht. Wenn der Vermieter die Sache als Hauptpflicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten habe, zudem eine Minderung kraft Gesetzes eintritt, wie es § 536 BGB postuliert, so liege es eher fern, die Behauptung des Mieters, es läge ein Mangel vor, als Einwendung zu betrachten. Zivilprozessual stelle ein solcher Vortrag lediglich das (substantiierte) Bestreiten der Behauptung von Klägerseite dar, er hätte seine Hauptpflicht aus § 535 BGB erfüllt, nämlich die Sache erhalten. Nur durch diese Auffassung werde dem Gesetzeswortlaut Genüge getan.
Das Amtsgericht vertritt eine Mindermeinung. Nach absolut herrschender Auffassung liegt die Darlegungs- und Beweislast für einen Mangel beim Mieter. Eine andere Beweislastverteilung ist auch der vom Amtsgericht in Bezug genommenen Entscheidung des BGH in ZMR 2012, 536 f. nicht zu entnehmen.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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