03.08.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: September 2012 - Mietrecht

BGB § 541 Anbringung eines Katzennetzes; Unterlassungsanspruch bei fehlender Vermieterzustimmung

Kapitel
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AG Neukölln, Urteil vom 12.4.2012, 10 C 456/11

Eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung ist in dem Aufstellen einer Holzkonstruktion zum Halt eines Netzes zu sehen. Eine Anlage, welche zumindest über die Sommermonate aufgebaut wird, ist von Dauer, weil sie wegen des Verbleibs über mehrere Monate hinweg den Charakter einer nur vorübergehenden Veränderung verloren hat.

Begründung
1. Die Klage ist insoweit begründet, als die Klägerin beantragte, die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, auf dem Balkon der Wohnung ... ein Katzennetz an eine Holzkonstruktion anzubringen.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Unterlassen eines mietvertragswidrigen Gebrauchs gemäß § 541 BGB in Verbindung mit der Regelung in § 14 Ziffer 1 Mietvertrag zu. Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter gegenüber dem Mieter bei einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache die Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs verlangen. Gemäß § 14 Ziffer 1 Mietvertrag bedürfen die Mieter bei einer baulichen Veränderung der Zustimmung des Vermieters. Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagte Mieterin der Wohnung. Die Beklagte hat ohne Zustimmung der Klägerin auf ihrem Balkon, welcher Bestandteil der Mietsache ist, eine Holzkonstruktion errichtet und daran ein Netz befestigt, damit ihre Katze den Balkon aufsuchen kann. Eine bauliche Veränderung ist in dem Aufstellen einer Holzkonstruktion zum Halt eines Netzes zu sehen. Eine bauliche Veränderung ist nämlich eine auf Dauer angelegte, nicht ganz unerhebliche gegenständliche Umgestaltung oder Veränderung des Erscheinungsbildes sowohl der Wohnung als auch des Gebäudes. Auf Dauer bedeutet hierbei nicht, dass die bauliche Veränderung auf eine unbestimmt lange Zeit angelegt sein muss, sondern ist Maßstab der Erheblichkeitsschwelle. Das heißt, die bauliche Veränderung darf nicht von nur kurzer Dauer oder vorübergehend angebracht werden. Eine Anlage, welche zumindest über die Sommermonate aufgebaut wird, ist von Dauer, weil sie wegen des Verbleibs über mehrere Monate hinweg den Charakter einer nur vorübergehenden Veränderung verloren hat. Unerheblich für das Vorliegen einer baulichen Veränderung ist, ob ein Substanzeingriff in das Gebäude vorgenommen wurde (AG Oberhausen, Urteil vom 10.5.2011, Az: 34 C 130/10). Genehmigungspflichtig sind dabei insbesondere auch solche Einrichtungen, die nach außen in Erscheinung treten oder durch deren Anbringung die Interessen des Vermieters tangiert werden. Das Anbringen des Netzes im Balkonbereich stellt eine Einrichtung in diesem Sinne dar, weil sie nach außen in Erscheinung tritt. Im Übrigen ist bei der Würdigung auch zu berücksichtigen, dass die Klägerin keinen Präzedenzfall für andere tierhaltende Mieter der Wohnanlage schaffen möchte. Es muss die Klägerin das von der Beklagten angebrachte „Katzennetz“ und die dazugehörige Konstruktion nicht dulden. Unerheblich ist, welchen Zweck die Beklagte mit dem Einbau des Netzes verfolgt. Auch kann nicht davon ausgegangen werden, dass die betriebene Tierhaltung zwangsläufig die Verwendung eines solchen Katzennetzes mit sich bringe. Die Beklagte beabsichtigt den vertragswidrigen Gebrauch wieder zu begehen.
Ein Ordnungsgeld von bis zu 500,00 Euro, ersatzweise bis zu einem Monat Ordnungshaft, scheint ausreichend, um die Beklagte dahingehend zu motivieren, eine Vertragsverletzung, wie die Streitgegenständliche, nicht mehr zu begehen, weil das angedrohte Ordnungsgeld eine monatliche Mietzinszahlung übersteigt.
2. Soweit die Klägerin jedoch beantragte, die Beklagte zu verurteilen, auf dem Balkon zu oben genannter Wohnung angebrachte Katzennetz zu entfernen, ist die Klage unbegründet. ... Maßgeblicher Zeitpunkt für die Frage, ob die Klage hinsichtlich des Antrags auf Beseitigung des Katzennetzes begründet ist, ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (Gregor, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl., vor § 253 Rn. 25 a). Dies war der 15.3.2012. Unstreitig war ein Katzennetz nebst Holzkonstruktion zu diesem Zeitpunkt nicht mehr vorhanden. Der Beseitigungsanspruch gemäß § 541 BGB ist durch Beseitigung des Katzennetzes mit Holzkonstruktion gemäß § 362 Abs. 1 BGB erloschen. Danach erlischt das Schuldverhältnis, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird, so dass die Klägerin keinen Beseitigungsanspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung mehr hatte.

Bedeutung für die Praxis
Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter gegenüber dem Mieter bei einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache die Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs verlangen. Vorliegend hatte die Mieterin ohne Zustimmung der Vermieterin auf ihrem Balkon, welcher Bestandteil der Mietsache ist, eine Holzkonstruktion errichtet und daran ein Netz befestigt, damit ihre Katze den Balkon aufsuchen kann. Hierin erkannte das Amtsgericht eine bauliche Veränderung. Eine Anlage, welche zumindest über die Sommermonate aufgebaut werde, sei auch von Dauer, weil sie wegen des Verbleibs über mehrere Monate hinweg den Charakter einer nur vorübergehenden Veränderung verloren habe. Genehmigungspflichtig seien dabei insbesondere auch solche Einrichtungen, die nach außen in Erscheinung treten oder durch deren Anbringung die Interessen des Vermieters tangiert werden. Im Übrigen sei bei der Würdigung auch zu berücksichtigen, dass die Vermieterin keinen Präzedenzfall für andere tierhaltende Mieter der Wohnanlage schaffen möchte.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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