24.09.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Oktober 2012 - Mietrecht

BGB §§ 558 Abs.5, 558a Modernisierungserhöhung bei Wohnraummiete; Pflicht zur Angabe der Drittmittel

Kapitel
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(NJW-RR 2004, 947; BGH, Urteil vom 23.6.2004, VIII ZR 283/03). BGH, Urteil vom 13.6.2012, VIII ZR 310/11

Modernisierungserhöhung bei Wohnraummiete; Pflicht zur Angabe der Drittmittel aus öffentlichen Haushalten zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen; Beendigungszeitpunkt für die Anrechnungspflicht von Drittmitteln:
1. Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind.

2. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts.

Sachverhalt
Die Beklagte ist seit dem 1.4.1995 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das Land Berlin und die Klägerin Ende des Jahres 1993 einen vom Land Berlin vorformulierten „Förderungsvertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen”. Die Klägerin verpflichtete sich in diesem Vertrag, dort näher bezeichnete Baumaßnahmen durchzuführen; das Land Berlin verpflichtete sich, diese Maßnahmen durch einen Baukostenzuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendungszuschüsse zu fördern.

In dem Vertrag ist unter anderem Folgendes geregelt:
㤠7 РMieten
(1) Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1. Jahr nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine höhere Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgende zu verlangen (Einstiegsmiete):
- bei Abschluss der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/m2 monatlich; …
Bei Abschluss der Maßnahmen nach dem Jahr 1994 gelten für jedes weitere Kalenderjahr 0,25 DM/m2 monatlich erhöhte Einstiegsmieten.
Betriebskosten (§ 4 MHG) dürfen daneben verlangt werden.
(2) Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Mietspiegels auszugehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG dürfen einschl. Mieterhöhungen aus Abbau von Aufwendungszuschüssen (§ 4 Abs. 2 Nr. 3) zusammen jährlich höchstens bis 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden; ab dem 11. Jahr dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden, soweit der dann im sozialen Wohnungsbau (1. Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM/qm monatlich und derzeit 0,20 DM/qm monatlich beträgt) geändert wird. Höhere Mieterhöhungsbeträge dürfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, soweit Berlin dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zulässt. Freie Mietenvereinbarungen und Staffelmietverträge nach § 10 MHG sowie Erhöhungen nach § 5 MHG sind im Bindungszeitraum ausgeschlossen. …
(3) Bei … neuen Mietverträgen darf im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) der vereinbarte Mietzins nach Absatz (1), dem Erhöhungen nach Absatz (2) hinzugerechnet werden dürfen, nicht überschritten werden. …

§ 10 – Geltungsdauer der Verpflichtungen
Die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 gelten bis zum Ablauf von 20 Jahren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen (§ 1 Abs. 1). …”

Die mängelfreie Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16.3.1995.
Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 26.10.2009 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zum 1.1.2010 um 30,01 € von 189,42 € auf 219,43 € (= 4,17 €/m2 monatlich) zuzustimmen.

Begründung
II. Der Angabe der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel in dem Mieterhöhungsverlangen vom 26.10.2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr anzurechnen waren.
1. Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§  BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen (Senatsurteil vom 19.1.2011 – VIII ZR 87/10, NJW-RR 2011, 446 Rn. 16 m.w.N.).
2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung, die Klägerin habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der mängelfreien Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen in dem an die Beklagte gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 26.10.2009 die vom Land Berlin erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden Kürzungsbeträge angeben müssen.
Das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmittel anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungsverlangen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechtigung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25.2.2004 – VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a).
Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noch aus dem mit dem Land Berlin im Jahr 1993 geschlossenen Förderungsvertrag lässt sich eine noch 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der Baumaßnahmen bestehende Anrechnungspflicht begründen.
a) Der Senat hat über die Frage, wann die gesetzlich in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für Modernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der genannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsurteile vom 25.2.2004 – VIII ZR 116/03, a.a.O. unter II 2 b; vom 23.6.2004 – VIII ZR 283/03, juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25.2.2004 – VIII ZR 116/03, a.a.O.). Daran hält der Senat fest.
Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Gefahr, dass der Zweck der Förderung – die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums – verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25.2.2004 – VIII ZR 116/03, a.a.O. unter II 2 a).
Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG), § 559a Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25.2.2004 – VIII ZR 116/03, a.a.O. unter II 2 b).
Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die Klägerin jedenfalls 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen eine gesetzliche Anrechnungspflicht der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel nicht mehr bestand, so dass sich das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26.10.2009 dazu nicht verhalten musste.
b) Aus dem mit dem Land Berlin geschlossenen Förderungsvertrag aus dem Jahr 1993 lässt sich eine zeitlich über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht nicht herleiten.
aa) Es wurden aufgrund gleichlautender Förderungsverträge zahlreiche Wohnungen in Berlin modernisiert. Bei den in Rede stehenden Regelungen des Förderungsvertrags handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen. ... Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Regelung unter Beachtung der Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu erfolgen (Senatsurteil vom 24.3.2010 – VIII ZR 122/08, NJW-RR 2010, 1436 Rn. 19). Danach sieht der Förderungsvertrag in zeitlicher Hinsicht keine über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor.
bb) Das Berufungsgericht entnimmt § 7 Abs. 2 Satz 6 Förderungsvertrag die Verpflichtung der Klägerin, sich die gewährten Baukostenzuschüsse – unabhängig von deren tatsächlicher Verwendung – als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) anrechnen zu lassen, soweit unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG (jetzt § 559a BGB) zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr im Förderungsvertrag vereinbarten Einstiegsmiete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinbarung seien Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während der in § 10 Förderungsvertrag bestimmten Laufzeit von 20 Jahren bei einer Mieterhöhung anzurechnen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben.
cc) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 10 Förderungsvertrag hinsichtlich der in § 7 Förderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Miethöhe nichts über die zeitliche Dauer der Anrechnungspflicht von Drittmitteln aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass „die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 Förderungsvertrag bis zum Ablauf von 20 Jahren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen” gelten sollen. Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des Förderungsvertrags, an den die Klägerin nach § 10 Förderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verhält sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 6, 7 Förderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche Fördermittel (§ 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher Höhe (§ 7 Abs. 2 Satz 7 i.V.m. der Anlage zu § 2 Nr. 6) für die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen – wie dargestellt – nicht mehr gegeben war.
III. Das Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 26.10.2009 entspricht den formellen Anforderungen des § 558a BGB. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als begründet.

Bedeutung für die Praxis
Das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des BGH hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmittel anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungsverlangen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechtigung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich nach Auffassung des BGH mithin ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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