24.09.2012 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Oktober 2012 - Mietrecht

BGB §§ 138, 535, 546, 812 Keine Sittenwidrigkeit eines Verzichts gegen Geldleistung

Kapitel
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OLG Düsseldorf, Beschluss vom 6.2.2012, I-24 U 227/11

Verzichtet ein Vermieter gegen Zahlung eines angemessenen Geldbetrages auf seinen Anspruch auf Räumung des Grundstücks, insbesondere auf Beseitigung der Aufbauten, bei Ende des Mietverhältnisses, so ist dies im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit unbedenklich.

Begründung
Die Beklagte ist nicht ungerechtfertigt bereichert (§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Variante BGB), weil die Zahlung der Kläger auf einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung beruhte. Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung vom 25.5.2009 verstößt nicht gegen die guten Sitten
(§ 138 Abs. 1 und 2 BGB), vielmehr ist sie wirksam.
Die Kläger als vormalige Mieter des Stellplatzes waren aufgrund der vorgenannten Vereinbarung verpflichtet, an die Beklagte EUR 6.500,-- zu zahlen. Dieser Betrag stellte die Gegenleistung für den Verzicht der Beklagten dar, nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den Klägern die Räumung des Grundstücks verlangen zu können. Des Weiteren bestand für die Beklagten dann auch keine Möglichkeit mehr, an den nachfolgenden Mieter des Stellplatzes ein neues Mobilheim veräußern zu können. Die Zahlung des genannten Betrages sollte die bei der Beklagten eintretenden bzw. möglichen wirtschaftlichen Nachteile kompensieren, indem sie einen Teilbetrag der sich für die Kläger ergebenden finanziellen Vorteile erhielt.
Die von den Klägern nach dem Mietvertrag über den Stellplatz (vgl. hierzu auch BGH NJW-RR 2010, 1309 f.) geschuldete Räumung des Grundstücks enthielt auch die Verpflichtung, das Mobilheim, zu dessen Errichtung die Kläger nach dem Mietvertrag vom 30.1.2007 berechtigt waren, zu entfernen. Denn grundsätzlich sind bei einer Räumung auch Aufbauten, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, zu beseitigen (vgl. nur BGH, NJW 2006, 2115; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Auflage,
§ 546 Rn. 6, m.w.N.). Soweit die Kläger meinen, es habe sich dabei um ein Holzhaus gehandelt, das aus diesem Grund unzutreffend als Mobilheim bezeichnet worden sei, bedarf dies keiner Aufklärung. Abgesehen davon, dass auch Mobilheime aus Holz gefertigt worden sein können, ist auch das weitere Argument der Kläger, eine Verlagerung mittels Tieflader sei nicht möglich und eine Räumung wäre mit einem wirtschaftlichen Totalschaden verbunden gewesen, ohne Relevanz. Sollte dies der Fall und nicht - wie die Beklagte vorgetragen hat - ein Transport mit einem Tieflader mit einem Kostenaufwand von EUR 5.000,-- möglich gewesen sein, so wären die wirtschaftlichen Vorteile für die Kläger durch die Möglichkeit, das Haus auf dem Stellplatz belassen zu dürfen, noch größer gewesen. Denn nur so konnten sie das Haus für EUR 40.000,-- an P. verkaufen (vgl. Kaufvertrag vom 28.4.2009). Nach ihrem Vorbringen war dies auch nicht dem Umstand der Stellplatznutzung geschuldet, sondern hat vornehmlich auf ihren umfangreichen Investitionen beruht.
Soweit die Kläger meinen, sie seien aufgrund des großen wirtschaftlichen Verlustes, den sie bei einer Räumung des Stellplatzes erlitten hätten, zum Abschluss der Vereinbarung in sittenwidriger Weise quasi „gezwungen“ worden, folgt der Senat dem nicht. Die Situation der Kläger resultierte aus dem Abschluss des Mietvertrages und der damit einhergehenden, aus § 546 BGB folgenden, Räumungsverpflichtung bei dessen Ablauf. Sie basierte somit auf einer gesetzlichen Rechtsfolge, die grundsätzlich hingenommen werden muss. Der Umstand, dass die Beklagte bei ihrem Entgegenkommen und dem Verzicht auf die Ausübung ihres Rechts von den dadurch eintretenden Vorteilen der Kläger partizipieren wollte, führt nicht zur Sittenwidrigkeit der Vereinbarung. Diese verstößt nicht gegen „grundlegende Wertungen der Rechts- oder Sittenordnung“, wobei sich diese Beurteilung immer an einer Gesamtwürdigung des Rechtsgeschäfts auszurichten hat (vgl. Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 138 Rn. 7 f.). Abgesehen davon, dass es den Klägern freigestanden hätte, die Vereinbarung nicht abzuschließen und das Haus zu entfernen, vermochten sie durch die Vereinbarung nicht nur Vermögenseinbußen zu verhindern, sondern konnten zudem zusätzliche Vermögensvorteile erzielen. Denn es ist der Beklagten beizupflichten, dass die isolierte Veräußerung des Hauses (sofern dies nach einem Wechsel des Stellplatzes überhaupt möglich gewesen wäre) keinesfalls den hohen Kaufpreis erbracht hätte, den die Kläger indes erzielen konnten. Nach dem Vorbringen der Kläger wäre aufgrund des „wirtschaftlichen Totalschadens“ ein Verkauf möglicherweise überhaupt nicht mehr möglich gewesen.
Im Hinblick auf die dargelegten Gesamtumstände ist auch kein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung feststellbar. Denn der von der Beklagten eingeräumte Verzicht auf die Räumung ermöglichte den Klägern erst die für sie letztlich vorteilhaften Vermögensdispositionen. Eine Benachteiligung der Kläger ist dadurch nicht eingetreten.
Die Kläger stellen des Weiteren rechtsirrtümlich auf die Kosten für die Stellplatzmiete ab und meinen, ein Vergleich zwischen dieser und ihrer Zahlungsverpflichtung aus der Vereinbarung vom 25.5.2009 stehe „in keinem Verhältnis“. Sie verkennen damit, dass ihre Zahlungsverpflichtung nicht auf der Mietzinsvereinbarung beruht oder mit dieser in Zusammenhang steht, sondern vielmehr auf ihrer Räumungs- und Rückbauverpflichtung nach der Vertragsbeendigung. Die damit für die Kläger verbundenen Belastungen beruhen allein auf ihrer Entscheidung, auf dem Gelände ein Holzhaus bzw. Mobilheim zu errichten und dieses - was gesetzliche Rechtsfolge aus § 546 BGB ist - zum Vertragsende entfernen zu müssen. Ob für die gemietete Fläche, von der Aufbauten zu entfernen sind, ein hoher oder niedriger Mietzins zu zahlen ist bzw. war, ist deshalb ohne Belang.

Bedeutung für die Praxis
Grundsätzlich sind bei einer Räumung auch Aufbauten, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, zu beseitigen. Die Kläger als vormalige Mieter eines Stellplatzes hatten sich verpflichtet, an die Vermieterin EUR 6.500,-- zu zahlen. Dieser Betrag stellte die Gegenleistung für den Verzicht der Vermieterin dar, nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den Klägern die Räumung des Grundstücks (und damit die Beseitigung eines Mobilheims) verlangen zu können.
Soweit die Mieter im Anschluss an die getroffene Vereinbarung meinten, sie seien aufgrund des großen wirtschaftlichen Verlustes, den sie bei einer Räumung des Stellplatzes erlitten hätten, zum Abschluss der Vereinbarung in sittenwidriger Weise quasi „gezwungen“ worden, folgte das Oberlandesgericht dem nicht. Die Situation der Kläger resultiere aus dem Abschluss des Mietvertrages und der damit einhergehenden, aus § 546 BGB folgenden, Räumungsverpflichtung bei dessen Ablauf. Sie basiere somit auf einer gesetzlichen Rechtsfolge, die grundsätzlich hingenommen werden müsse. Der Umstand, dass die Vermieterin bei ihrem Entgegenkommen und dem Verzicht auf die Ausübung ihres Rechts von den dadurch eintretenden Vorteilen der Mieter partizipieren wollte, führe nicht zur Sittenwidrigkeit der Vereinbarung. Diese verstoße auch nicht gegen „grundlegende Wertungen der Rechts- oder Sittenordnung“, wobei sich diese Beurteilung immer an einer Gesamtwürdigung des Rechtsgeschäfts auszurichten hat. Ob für die gemietete Fläche, von der Aufbauten zu entfernen sind, ein hoher oder niedriger Mietzins zu zahlen ist bzw. war, sei deshalb ohne Belang.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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