15.10.2012 | Top-Thema wohnungswirtschaftliche Urteile: November 2012 Mietrecht

BGB §§ 307, 535 Abs. 1 Satz 2 Schönheitsreparaturen und ­flexibler Fristenplan

Kapitel
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BGH, Beschluss vom 20.3.2012, VIII ZR 192/11

Ein (wirksamer) flexibler Fristenplan liegt vor bei Verwendung von Formulierungen wie „für den Regelfall”, „im Allgemeinen” und „regelmäßig nach Ablauf”.

Begründung
1. a) Es müssen vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, um der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzuhalten, so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie und einer unverbindlichen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (Senatsurteil vom 5.4.2006 – VIII ZR 106/05 –, ZMR 2006, 597 [599] = NJW 2006, 2113 Rdn.12–14 m.w.Nachw.). Dabei spricht für das Vorliegen eines in dem vorstehend genannten Sinne flexiblen Fristenplans, wenn die Klausel eine Einschränkung enthält, wonach die vorgesehenen Fristen etwa – wie hier – lediglich für den Regelfall oder für einen „im Allgemeinen” entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen (vgl. Senatsurteile vom 5.4.2006 – VIII ZR 106/05 –, a.a.O. Rdn.13 und – VIII ZR 163/05 –, ZMR 2006, 913 [915] = WuM 2006, 306 Rdn.15; vom 13.7.2005 – VIII ZR 351/04 –, ZMR 2005, 934 [935] = NJW 2005, 3416 unter II 2; vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06 –, ZMR 2007, 28 [31] = NJW 2006, 3778 Rdn.17).
b) Der Senat hat sich in diesem Zusammenhang auch schon mit der formularvertraglichen Verwendung des Begriffs „regelmäßig” bei Fristen für Schönheitsreparaturen befasst (Senatsurteil vom 26.9.2007 – VIII ZR 143/06 –, ZMR 2008, 30 [35] = NJW 2007, 3632). Diesem Senatsurteil lag eine Schönheitsreparaturklausel zugrunde, wonach die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit „regelmäßig nach Ablauf” bestimmter, nach Art der Räume gestaffelter Fristen seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen waren. Der Senat hat diese Klausel für wirksam erachtet und zur Begründung ausgeführt, sie beinhalte keinen starren Fristenplan für die Renovierung, sondern verpflichte den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen „regelmäßig” innerhalb der genannten Fristen auszuführen (Senatsurteil vom 26.9.2007 – VIII ZR 143/06 –, a.a.O., Rdn.12).
Der vorliegende Fall weist keinen darüber hinausgehenden Klärungsbedarf auf. Dass das Berufungsgericht unter Berufung auf ein – diese Rechtsprechung zu eng verstehendes – Urteil des KG vom 22.5.2008 (KG, ZMR 2008, 893 [894] = WuM 2008, 398) zu der unzutreffenden Beurteilung gelangt ist, § 8 Ziffer 2 Satz 3 des Mietvertrags enthalte eine starre Fristenregelung und sei deshalb unwirksam, verleiht der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung.
2. a) Die Revision hält die Schönheitsreparaturklausel in § 8 Ziffer 1 und 2 des Mietvertrags schon wegen innerer Widersprüchlichkeit und daraus folgender Intransparenz für unwirksam (§307 Abs.1 BGB). Der Klausel könne nicht entnommen werden, wann die Schönheitsreparaturen fällig würden. Zu dieser Intransparenz trage bei, dass gemäß § 19 Ziffer 4 des Mietvertrags alle Renovierungen zu Lasten und auf Risiko des Mieters gingen. Diese Rüge greift nicht durch. Die in § 8 Ziffer 2 Satz 3 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach eine Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln regelmäßig nach sechs Jahren erforderlich ist, ist aus der maßgeblichen Sicht des durchschnittlichen, verständigen Mieters auch bei mieterfeindlichster Auslegung so zu verstehen, dass es sich bei ihr um eine im Verhältnis zum Fristenplan speziellere Regelung hinsichtlich bestimmter Gegenstände handelt. Entgegen der Auffassung der Revision führt auch § 19 Ziffer 4 des Mietvertrags nicht zu einer Intransparenz der Schönheitsreparaturklausel. Denn auch als Allgemeine Geschäftsbedingung führt § 19 Ziffer 4 des Mietvertrags schon deshalb nicht zu einer Intransparenz der Schönheitsreparaturklausel, weil dieser Regelung kein über § 8 des Mietvertrags hinausgehender eigener Regelungsgehalt zukommt.
b) aa) Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel (insgesamt) folgt nicht bereits daraus, dass in § 8 Ziffer 1 Satz 2 des Mietvertrags das Streichen der Türen einschränkungslos auch hinsichtlich der Außenseite der Wohnungseingangstür verlangt werde.
Es ist angesichts der Formulierung des § 8 Ziffer 1 des Mietvertrags auch bei mieterfeindlichster Auslegung nicht davon auszugehen, dass von der Klausel auch das Streichen der Türen von außen umfasst sein soll. Vielmehr geht aus der Klausel mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass mit dem Streichen der Türen nur der Innenbereich gemeint ist. Die Formulierung „Streichen der Türen” ist eingebettet in eine Passage, die beginnt mit „Innenanstrich der Fenster” und endet mit „sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume …”. Aus der Sicht eines verständigen Mieters sollen daher von der Formulierung „Türen” hier die Innentüren der Wohnung und die Innenseite der nach außen führenden Türen, nicht aber deren Außenseite umfasst sein.
bb) Bei richtiger Auslegung der vorliegenden Schönheitsreparaturklausel, insbesondere bei zutreffendem Verständnis der Bedeutung des in diesem Zusammenhang verwendeten Begriffs „regelmäßig” kommt es auf die Frage, ob die Schönheitsreparaturklausel teilweise aufrechterhalten werden kann, nicht an. Demgemäß greift auch der weitere Einwand, eine Teilunzulässigkeit der Schönheitsreparaturklausel benachteilige den Mieter wegen einer damit teilweise einhergehenden Verkürzung der Renovierungsfristen von sechs auf drei bzw. fünf Jahre, nicht durch.
c) Zwar trifft es zu, dass § 8 Ziffer 1 Satz 2 des Mietvertrags neben dem Tapezieren der Wände und Decken auch deren Anstreichen oder Kalken als Möglichkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen vorsieht. Wenn das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung der Umstände des vorliegenden Falles zu der Beurteilung gelangt ist, dass es hier für eine fachgerechte Renovierung der Wohnung einer Entfernung von Tapetenresten und einer anschließenden Neutapezierung in dem im Kostenvoranschlag ausgewiesenen Umfang bedarf, so ist dies rechtlich nicht zu beanstanden.

Bedeutung für die Praxis
Damit vorformulierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr.1 BGB standhalten, müssen diese so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie und einer unverbindlichen Orientierungshilfe hat, sodass im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann. Dieses muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein. Für das Vorliegen eines in dem vorstehend genannten Sinne flexiblen Fristenplans spricht, wenn die Klausel eine Einschränkung enthält, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen „im Allgemeinen” entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Bereits in der Vergangenheit hatte sich der BGH in diesem Zusammenhang auch schon mit der formularvertraglichen Verwendung des Begriffs „regelmäßig” bei Fristen für Schönheitsreparaturen befasst und diese Klausel für wirksam erachtet. Zur Begründung hatte er seinerzeit ausgeführt, sie beinhalte keinen starren Fristenplan für die Renovierung, sondern verpflichte den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen „regelmäßig” innerhalb der genannten Fristen auszuführen.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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