15.10.2012 | Top-Thema wohnungswirtschaftliche Urteile: November 2012 Mietrecht

BGB §§ 536, 543 Mietminderung und Kündigung eines Mietvertrages wegen Beeinträchtigung

Kapitel
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LG Düsseldorf, Urteil vom 13.3.2012, 9 O 193/11

1. Die Zugangsbehinderung zu einem Ladenlokal infolge einer Großbaustelle (hier: U-Bahn-Bau) stellt bei einem gewerblich genutzten Objekt keinen Mangel dar, selbst wenn die Gehwegbreite vor dem Ladenlokal vermindert ist und sich die Bauarbeiten auf die Qualität des Aufenthalts im Bereich des Ladenlokals auswirken (Anschluss OLG Düsseldorf, 18.11.1997, 24 U 261/96, NJW-RR 2008, 1042).

2. Da der Bau einer U-Bahn-Linie ein Ergebnis öffentlich-rechtlicher Beschlussfassung ist, auf welche der Vermieter keinen prägenden Einfluss ausüben kann und deren Ergebnissen er in gleicher Weise wie andere ausgesetzt ist, muss der Vermieter für solche Auswirkungen auf die Mietsache nicht einstehen.

3. Eine Mietminderung kommt allenfalls bei völliger Versperrung des Zugangs zum Ladenlokal in Betracht. Ein solcher Fall könnte der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen sein.

Sachverhalt
Zwischen den Parteien bestand seit dem 1.6.2007 ein Zeitmietverhältnis über ein Ladenlokal im Erdgeschoss A in Düsseldorf, das gem. § 3 des Mietvertrags am 31.5.2011 endet. Die Beklagte mietete dieses Ladenlokal zum Betrieb eines „B”. Gegenstand des Rechtsstreits sind die Mieten für Juli 2010 bis März 2011. Die vereinbarte Miete betrug 3.986,50 €. Die Klägerin akzeptierte wegen im November 2007 begonnener U-Bahn-Bauarbeiten eine Mietminderung von 10 % und legt ihrer Berechnung daher eine Miete von 3.587,85 € zugrunde. Die Beklagte zahlte im Juli 2010 2.975,00 €, in den anderen hier streitigen Monaten 3.272,50 €. Es ergibt sich eine Differenz von 3.135,65 €. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis außerordentlich zum 31.5.2011. Die Klägerin trägt dazu ihre Auffassung vor, dass ein relevanter Mangel nicht vorgelegen habe, weil das Geschäft der Beklagten – was auch unstreitig ist – grundsätzlich stets erreichbar gewesen sei. Im März 2010 habe sich der Schwerpunkt der Baustelle auf die andere Straßenseite verlagert. Ab April 2010 habe völlig uneingeschränkter Zugang vorgelegen. Die Beklagte sei, so behauptet die Klägerin, bereits vor Vertragsabschluss von dem vermittelnden Makler auf bevorstehende U-Bahn-Arbeiten aufmerksam gemacht worden. Die Umsatzrückgänge habe die Beklagte selbst durch Verschärfung der Wettbewerbssituation durch Öffnung mehrerer B-Geschäfte verursacht.
Die Beklagte behauptet: In der Zeit von Januar bis Oktober 2008 habe sie eine Kundenfrequenz von 1.500/Monat gehabt. Diese sei dann immer weiter gefallen. Im Januar 2010 habe sie eine Kundenfrequenz von unter 500 gehabt. Das habe sich dann nicht mehr signifikant verbessert. Im April 2010 sei der Geschäftsbetrieb infolge der Bauarbeiten fast vollständig zum Erliegen gekommen. Ihr sei der Betrieb des B unzumutbar. Die Beklagte behauptet zudem, dass sie von der Klägerin vor Abschluss des Mietvertrags nicht auf den geplanten Bau der W-Linie hingewiesen worden sei. Sie hätte den Mietvertrag in Kenntnis des Bauvorhabens nicht abgeschlossen. Weiterhin beruft sich die Beklagte auf ein Zurückbehaltungsrecht, welches sie damit begründet, dass die Klägerin die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008/9 bis 2010/11 unterlassen habe. Die Beklagte erklärt die Hilfsaufrechnung mit einer angeblichen Forderung über 83.716,50 €.

Begründung
1. Aus der Beeinträchtigung des gemieteten Ladenlokals durch den U-Bahn-Bau auf der Wehrhahnlinie leitet sich ein Mangel nach § 536 BGB nicht ab. Daher ist weder die Miete wegen dieses angeblichen Mangels gemindert noch ergibt sich aus ihm eine Berechtigung der Beklagten zur außerordentlichen Kündigung des auf fünf Jahre geschlossenen Mietvertrags.
Die Rechtsprechung ist in der Beurteilung der Frage, inwieweit eine durch einen U-Bahn-Bau hervorgerufene Zugangsbehinderung bei einem gewerblichen genutzten Objekt einen Mangel darstellt, uneinheitlich. Nach Auffassung des Kammergerichts stellt eine Zugangsbehinderung grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflussbare Bauarbeiten hervorgerufen wird (Kammergericht, NJW-RR 2008, 1042). Allerdings lag jenem Fall eine Mietminderung bei völliger Versperrung des Zugangs zum Ladenlokal zugrunde. Anders lag die Bewertung des Oberlandesgerichts Düsseldorf im Urteil vom 18.11.1997: Hier wird erwogen, dass ein Mangel deshalb zu verneinen sein könnte, weil dem Mieter bekannt ist, dass der Vermieter gegen Umbaumaßnahmen nichts unternehmen kann und daher kaum für eine ungehinderte Zugänglichkeit des Ladenlokals einstehen will (NJW-RR 1998, 1236).
Mit dem Fall des Kammergerichts ist der vorliegende Streitfall nicht vergleichbar. Aus den vorgelegten Lichtbildern und dem Vortrag der Beklagten ergibt sich nicht, dass der Zugang zu dem Ladenlokal völlig versperrt war. Vielmehr war die Gehwegbreite vor dem Ladenlokal vermindert und wirkten sich die Bauarbeiten auf die Qualität des Aufenthalts im Bereich des Ladenlokals aus. Dafür muss die Klägerin nicht einstehen. Die Kammer folgt insoweit der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Düsseldorf. Der Bau der W-Linie ist Ergebnis öffentlich-rechtlicher Beschlussfassung, auf welche die Klägerin keinen prägenden Einfluss ausüben konnte und deren Ergebnissen sie in gleicher Weise wie andere ausgesetzt ist. Sie hat auch keine Möglichkeit, auf den Umfang und die Gestaltung der Bauarbeiten, deren Auftraggeberin sie nicht ist, Einfluss zu nehmen. Es liegt auf der Hand, dass der Vermieter für solche Auswirkungen auf die Mietsache nicht einstehen kann und will. Es ergäbe sich auch kein brauchbarer Abgrenzungsmaßstab, unter welchen Voraussetzungen eine Auswirkung öffentlichen Handelns als Mangel zu werten ist. Anders kann es allerdings liegen – jedoch ist das im Streitfall nicht gegeben -, wenn die Mietsache durch Versperrung des Zugangs unbrauchbar wird. Ein solcher Fall könnte der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen sein. Die Betretbarkeit eines Ladenlokals haftet diesem anders als Vorgänge im Umfeld der Lokalität als physische Eigenschaft an. Liegt kein Mangel vor, so sind die Minderung und die Kündigung ohne Grundlage.
2. Ein Verschulden der Klägerin bei Vertragsschluss, weil sie die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den U-Bahn-Bau hingewiesen hat, ist zu verneinen. Es fehlt an einer entsprechenden Aufklärungspflicht.
Grundsätzlich ist es Sache jeder Vertragspartei, sich über die Chancen und Risiken eines Geschäfts vor Abschluss des Vertrages zu informieren, sich insbesondere also auch über die allgemeinen Marktverhältnisse und den Vertragsgegenstand zu erkundigen. Ausnahmsweise unterliegt aber auch der andere Teil einer Auskunfts- und Informationspflicht, vor allem über solche Umstände, die allein ihm bekannt sind und von denen er weiß oder wissen muss, dass sie für den Verhandlungspartner von besonderer Bedeutung für den Vertragsentschluss sind.
Inhalt und Umfang der Aufklärungspflichten bestimmen sich nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere nach den Gefahren, die dem Vertragspartner aus dem Vertragsabschluss typischerweise oder aber auch nach seiner Lebens- und Geschäftserfahrung drohen. Entscheidend ist, ob eine Aufklärungspflicht nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung im Einzelfall erwartet werden darf. Bestand und Ausmaß der Aufklärungspflichten sind deshalb z. B. bei der Eingehung einer langfristigen Vertragsbeziehung anderer Art als bei Spekulationsgeschäften; auch ist danach zu unterscheiden, ob es sich bei den Vertragspartnern um Laien oder Fachleute handelt oder ob einer von ihnen über ein überlegenes Fachwissen verfügt. Der Informationsbedarf einer Partei ist umso größer, je ausgeprägter das intellektuelle oder wirtschaftliche Übergewicht der anderen Partei und damit deren Zugang zu den Informationsquellen ist (BeckOK/Gehrlein/Sutschet, § 311 BGB, Rn. 71 m.w.N.).
Die Anmietung geschah nicht durch einen Laien, sondern ein kaufmännisches Unternehmen. Im Streitfall ist zudem zu berücksichtigen, dass ein überlegenes Wissen der Klägerin als Vermieterin schon nicht erkennbar ist. Es geht bei dem Bau der W-Linie um ein öffentliches Bauvorhaben, hinsichtlich dessen sich die Beklagte in gleichem Maße wie die Klägerin das erforderliche Wissen verschaffen konnte. Es ging also um kein „Geheimwissen”, welches nur der Klägerin zur Verfügung stand. Zudem ist die Beklagte eine „Generalmietgesellschaft”, welche durch ein Unternehmen des T-Konzerns vertreten wird, mithin handelt es sich nicht um einen Mietinteressenten ohne Fachkenntnisse. Die Anmietung des Geschäftslokals diente dem Betrieb eines B-Ladens; üblicherweise geht der Ansiedlung eines solchen Geschäfts eine Standortanalyse voraus und durfte die Klägerin ohne gegenteilige Anhaltspunkte davon ausgehen, dass sich die Beklagte mit den wirtschaftlichen Chancen und Risiken des Standorts befasst hatte. Der von der Beklagten in Bezug genommenen Entscheidung des BGH vom 11.11.2011 – V ZR 245/10 – BB 2012, 201, ist für den Streitfall nichts anderes zu entnehmen. In jenem Fall konnte aus dem Vorhandensein eines Zauns auf eine bestimmte Grundstücksbeschaffenheit geschlossen werden, welche tatsächlich nicht gegeben war. Dass die Beschaffenheit tatsächlich eine andere war, war nicht allgemein, sondern nur dem Verkäufer bekannt. Mit einem anstehenden U-Bahn-Bau als öffentlicher Baumaßnahme, die die physische Beschaffenheit des gemieteten Gewerberaums nicht betrifft, lässt sich ein solcher Zaun nicht vergleichen.
3. Der Beklagten steht allerdings nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der geschuldeten Miete zu. Die Beklagte hatte Nebenkostenvorauszahlungen von monatlich 350,00 € zu leisten. Über diese ist jährlich abzurechnen, was seit dem Abrechnungszeitraum 2008/2009 unterblieben ist. Fällig ist die Abrechnung mit Ablauf eines Jahres ab Ende des Abrechnungszeitraums, also am 31. Mai des Folgejahres. Die Abrechnung für 2010/2011 ist daher erst am 31.5.2012 fällig und der Umstand unterbliebener Abrechnung für diesen Zeitraum daher nicht Grundlage eines Zurückbehaltungsrechts.
Aus unterbliebener Abrechnung kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich von ihm aus dem Mietverhältnis noch geschuldeter Leistungen herleiten (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.6.2007, 24 U 55/07). Mit diesem Beschluss ist frühere Rechtsprechung, nach welcher ein Zurückbehaltungsrecht wegen ausstehender Nebenkostenabrechnungen verneint worden war, aufgegeben worden. Die Kammer geht davon aus, dass die Abrechnung bislang unterblieben ist.
4. Im Ergebnis ergibt sich daher, dass wie tenoriert die Kündigung unwirksam ist, die Klägerin auch die Zahlung ausstehender Miete verlangen kann, diesem Anspruch jedoch das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten entgegensteht.

Bedeutung für die Praxis
Die Rechtsprechung ist in der Beurteilung der Frage, inwieweit eine durch einen U-Bahn-Bau hervorgerufene Zugangsbehinderung bei einem gewerblich genutzten Objekt einen Mangel darstellt, uneinheitlich. Nach Auffassung des Kammergerichts stellt eine Zugangsbehinderung grundsätzlich einen Mangel dar, auch wenn sie durch nicht vom Vermieter beeinflussbare Bauarbeiten hervorgerufen wird. Allerdings lag jenem Fall eine Mietminderung bei völliger Versperrung des Zugangs zum Ladenlokal zugrunde. Anders lag die Bewertung des Oberlandesgerichts Düsseldorf im Urteil vom 18.11.1997: Hier wird erwogen, dass ein Mangel deshalb zu verneinen sein könnte, weil dem Mieter bekannt ist, dass der Vermieter gegen Umbaumaßnahmen nichts unternehmen kann und daher kaum für eine ungehinderte Zugänglichkeit des Ladenlokals einstehen will. Anders kann es nach Auffassung des erkennenden Landgerichts allerdings liegen – jedoch ist das im Streitfall nicht gegeben -, wenn die Mietsache durch Versperrung des Zugangs unbrauchbar werde. Ein solcher Fall könne der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen sein. Die Betretbarkeit eines Ladenlokals hafte diesem anders als Vorgänge im Umfeld der Lokalität als physische Eigenschaft an.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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