21.08.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht September 2013

BGB § 558 Abs. 3 Schönheitsreparaturzuschlag, Abwohnpauschale, Wegfall der Preisbindung

Kapitel
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LG Wiesbaden, Urteil vom 15.3.2013, 3 S 122/12

Nach Ende der Preisbindung gilt die letzte Kostenmiete als Vertragsmiete fort; bei einem sogenannten Schönheitsreparaturzuschlag handelt es sich lediglich um eine Kostenposition, die im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist.

Sachverhalt
Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Abwohnpauschale nicht mehr Teil der Kostenmiete sein könne, da es sich inzwischen um ein privates Mietverhältnis handle. Zudem sei die Klausel hinsichtlich der Abwohnpauschale auch unwirksam, weil sie zum einen dem Mieter eine versteckte Zusatzmiete für die Gebrauchsüberlassung auferlege und sie zum anderen dem Vermieter auch dann einen Zugriff auf die Pauschale ermögliche, wenn die Gründe für die Renovierung aus seiner Sphäre stammen. Zudem sei hier, da die Abwohnpauschale ein Bestandteil der Miete sei, eine unrechtmäßige Erhöhung der Abwohnpauschale erfolgt. Nach Ansicht des BGH sei zudem die Auferlegung eines Schönheitsreparaturanteiles auch deswegen nicht zulässig, weil auf diese Weise bei dem nicht preisgebundenen Wohnraum ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werde. Bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel könne kein Zuschlag zur Miete verlangt werden. Auch wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführe, könne er hierfür bei nicht preisgebundenem Wohnraum keinen Zuschlag zur Miete verlangen.

Begründung
Das Erhöhungsverlangen ist formell und materiell wirksam. Unzutreffend ist der Einwand der Beklagten, dass der Zuschlag in Höhe von 36,78 € deshalb unzulässig sei, da die Beklagte nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Da die Inklusivmiete bereits zu Beginn des Mietvertrages vereinbart worden war, dieses ergibt sich bereits aus § 2 des Mietvertrages vom 27.11.1963, in dem es heißt „Miete einschl. Schönheitsreparaturen“, war demzufolge die Beklagte von Anfang an auch nicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Hier handelt es sich also gerade nicht um einen Fall, in dem in den Allgemeinen Bedingungen des Mietvertrages die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurde, diese Regelung aber – z. B. aufgrund eines starren Fristenplanes – unwirksam war, mit der Folge, dass auch die auf eine sog. Abwohnpauschale gezahlten Beträge vom Mieter zurückverlangt werden könnten. Nach Wegfall der Preisbindung musste sich die Pflicht des Vermieters zur Übernahme der Schönheitsreparaturen auch nicht aus dem Mietvertrag ergeben, da mangels vorheriger Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schon nach den Allgemeinen Regeln stets bei der Vermieterin blieb; im Übrigen heißt es aber im Mietvertrag vom 26.9.1985 unter § 4 „Die ... übernimmt die Durchführung von Schönheitsreparaturen“. Auch ist nicht ersichtlich, dass die neue Miete einschl. des Anteils für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Mittelwert abweicht. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die neue Miete in Höhe von 670,93 € über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Deshalb ist auch der Einwand der Beklagten unerheblich, dass der Vermieter nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nicht berechtigt gewesen sei, die nunmehr als Marktmiete geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erheben.

Dieser Fall ist hier offensichtlich nicht einschlägig, da ausweislich des Mieterhöhungsverlangens die neue Miete inklusive des Anteils für Schönheitsreparaturen der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Die von der Beklagten zitierten Entscheidungen betreffen Fälle, in denen nachträglich ein Zuschuss zur Miete für Schönheitsreparaturen verlangt wird bei Wegfall der Preisbindung. Dieser Fall ist hier nicht einschlägig, da von Anfang an im Wege des Vertragsschlusses ein Zuschlag für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in die Miete einkalkuliert wurde. Insbesondere wird die Argumentation der Beklagten nicht durch das Urteil des BGH vom 09.11.2011 gestützt, denn auch hier geht es um einen Fall, in dem mit dem Erhöhungsverlangen über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgegangen wird. Aus dem Urteil des BGH vom 09.11.2011, Az.: VIII ZR 87/11 folgt vielmehr, dass der Kostenansatz für Schönheitsreparaturen kein im Rahmen des § 558 BGB eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur ist, sondern dass es sich vielmehr um eine Kostenposition handelt, die lediglich im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist. Als Folge hieraus ergibt sich, dass im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen von der Grundmiete inklusive Schönheitsreparaturanteil auszugehen ist und eine Erhöhung der Grundmiete inklusive Schönheitsreparaturanteil vorzunehmen ist. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufgegangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist. Vorliegend wurde somit eine Inklusivmiete vereinbart. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klägerin selbst in ihrem Mieterhöhungsverlangen den Anteil für Schönheitsreparaturen benennt. Hierin kann kein Angebot auf Vertragsänderung gesehen werden kann, denn es handelt sich lediglich um die Offenlegung einer Kalkulation.

Bedeutung für die Praxis
Vorliegend handelt es sich nicht um einen Fall, in dem in den Allgemeinen Bedingungen des Mietvertrages die Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurde, diese Regelung aber – z. B. aufgrund eines starren Fristenplanes – unwirksam war, mit der Folge, dass auch die auf eine sog. Abwohnpauschale gezahlten Beträge vom Mieter zurückverlangt werden könnten. Nach Wegfall der Preisbindung musste sich die Pflicht der Vermieters zur Übernahme der Schönheitsreparaturen auch nicht aus dem Mietvertrag ergeben, da mangels vorheriger Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schon nach den Allgemeinen Regeln stets bei der Vermieterin blieb. Deshalb war auch der Einwand der Mieter unerheblich, dass der Vermieter nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nicht berechtigt gewesen sei, die nunmehr als Marktmiete geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erheben. Als Folge hieraus ergibt sich, dass im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen von der Grundmiete inklusive Schönheitsreparaturanteil auszugehen ist und eine Erhöhung der Grundmiete inklusive Schönheitsreparaturanteil vorzunehmen ist. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufgegangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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