29.09.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Oktober 2015

Kopplungsverbot bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau

Kapitel
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BGB §§ 536, 134; HmbWoBindG § 10 Abs. 6, 7, Flächenabweichung bei öffentlich gefördertem Wohnraum; Kopplungsverbot zwischen Anmietung einer Wohnung und einem geschlossenen Stellplatz; Staffelmiete, Urteil vom 7.7.2015, 532 C 455/14 (n. rkr.) 

Es ist dem Vermieter verwehrt, im Verhältnis zu den Mietern eine größere Wohnfläche vorzusehen, als sie (von der IFK) als förderfähig erkannt worden ist; denn die Vereinbarungen im Verhältnis zwischen dem Beklagten und der IFK strahlen (bindend) auf das Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien aus.

Zum Kopplungsverbot zwischen Anmietung einer Wohnung und einem geschlossenen Stellplatz: Für die Unterscheidung zwischen „offenen“ und „geschlossenen“ Stellplätzen spielt die Verschließbarkeit eine entscheidende Rolle.

Unabhängig davon, ob eine Sittenwidrigkeit vorliegt, ist jedenfalls die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Mietpreisbindung unwirksam, da die Regelungen des BGB zur Mietpreiserhöhung unterlaufen und der Zweck der Wohnraumförderung vereitelt werden (näher Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 557a BGB, Rn. 16 f.; abweichend: BGH, Urteil vom 3.12.2003, VIII ZR 157/03, ZMR 2004, 175).

Sachverhalt

Die Kläger machen als Mieter gegen den Beklagten als Vermieter verschiedene Feststellungs- und Zahlungsansprüche geltend. Die Parteien schlossen am 30.07.2013 einen Mietvertrag über Wohnraum in der A-Str.12 einschließlich Dachterrasse und einen Mietvertrag über einen Kraftfahrzeugstellplatz in Haus Nr.16. Die Gesamtmiete für die - laut Mietvertrag 98 m² große - Wohnung beträgt 911,40 € (568,40 € netto zzgl. Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 245,- € und 98,- €) und für den Stellplatz 80,- €. Beide Verträge sind aneinander gekoppelt und sehen eine Staffelmiete vor. Das Wohnobjekt befindet sich in einem Mehrfamilienhaus, das der Wohnraumförderung der Freien und Hansestadt Hamburg unterliegt (vgl. Förderrichtlinie). Nach der sog. Stockwerkliste weist die Wohnung der Kläger eine Größe von 91,52 m² auf.

Der Kläger wandte sich mit Schreiben vom 04.08.2014 an die Hamburgische Investitions- und Förderbank (im Folgenden IFB) und bat um Aufklärung zu folgenden Stichworten: Einbeziehung der Balkon- und Terrassenflächen in die Mietfläche; Koppelung der Parkpallette / Außenstellplätze an die Wohnungsanmietung; Anstieg der Miete nach Ablauf des Bindungszeitraums; Nutzung von Fahrradstellplätzen. Nachdem die Kläger zunächst den Stellplatz in der A-Str.16 genutzt hatten, wurde ihnen später ein neuer (offener) Außenstellplatz in Nr. 12c zugewiesen, der dichter an ihrer Wohnung liegt.

Der Beklagte verlangte zunächst von den Klägern eine zusätzliche Miete für die Überlassung eines Kellerraumes im Wohnhaus in Höhe von 40,- €. Diese Praxis musste der Beklagte aufgeben und den Klägern den Kellerraum rückwirkend zum Mietbeginn kostenfrei überlassen. Stattdessen verlangte der Beklagte von den Klägern mit Schreiben vom 13.01.2014 für die bis dahin kostenfreie Nutzung der Fahrradstellplätze im Keller den Abschluss eines Stellplatzmietvertrages mit Wirkung zum Februar 2014 und einem monatlichen Entgelt von 40,- €.

Die Kläger tragen vor, dass ihnen die Dachterrasse zur alleinigen Nutzung zustehe; die Wohnfläche einschließlich Dachterrasse lediglich 91,52 m² groß sei, die Dachterrasse mit einem zu großen Anteil in der Flächenberechnung des Beklagten berücksichtigt sei und der Beklagte im Mietvertrag vorsätzlich die Wohnungsgröße mit 98 m² falsch angegeben habe, um die vom Bundesgerichtshof aufgestellte „10-Prozent-Grenze“ einzuhalten. Eine Abweichung von dem Flächenmaß, das die IFB mit 91,52 m² zugrunde lege, sei nicht zulässig.

Der Beklagte sei für den Zeitraum 10/13 bis 10/14 zur Zahlung von 725,40 € aufgrund der unzutreffenden Flächenangabe im Mietvertrag verpflichtet, die Miete sei für den Zeitraum vom 09.09.2014 bis zum 31.11.2014 sei um 5 % bzw. 120,- € aufgrund der eingeschränkten Nutzbarkeit der Dachterrasse zu mindern, die Miete für den Kfz-Stellplatz in Höhe von 80,- € sei im Vergleich zur üblichen Miethöhe von 30,- bis 40,- € wucherisch überhöht. Darüber hinaus verstoße der Stellplatzmietvertrag gegen das Koppelungsverbot in § 10 Abs. 6 HmbWoBindG.

Begründung

I. Wohnflächenfeststellung
Die von den Klägern begehrte Feststellung zur Wohnfläche (91,52 m²) ist zulässig und begründet.

1. Das notwendige Feststellungsinteresse ist gegeben. Die Bestimmung der korrekten Wohnfläche hat in dem Dauerschuldverhältnis der Parteien Einfluss auf die Höhe der Miete, die Prüfung von Mieterhöhungen und die Berechnung von Nebenkosten.

2. In dem Rechtsverhältnis der Parteien ist - entsprechend der „Stockwerkliste“ - von einer Wohnfläche von 91,52 m² und nicht - wie im Mietvertrag vorgesehen - von 98 m² auszugehen.

Jedenfalls ist es dem Beklagten verwehrt, im Verhältnis zu den Mietern (den Klägern) eine größere Wohnfläche vorzusehen, als sie von der IFK als förderfähig erkannt worden ist; denn die Vereinbarungen im Verhältnis zwischen dem Beklagten und der IFK strahlen (bindend) auf das Verhältnis zwischen den Klägern und dem Beklagten aus. Der Beklagte kann sich nicht darauf stützen, dass zwischen der förderfähigen Wohnfläche (dem Förderangebot) und der Wohnfläche (dem Mietvertrag) zu differenzieren sei. Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der Förderbestimmungen, die dem Schutz der Mieter dienen und von denen der Mietvertrag zu Lasten der Kläger abweicht (vgl. § 17 Abs. 2 Satz 1 HmbWoFG und § 28 Abs. 6 WoBG).

a) Aus der vom Beklagten vorgelegten Förderrichtlinie kann nicht zwingend abgeleitet werden, dass der Beklagte im Verhältnis zur Stadt bzw. IFB von der förderfähigen Wohnfläche mit 91,52 m² und im Verhältnis zu den Klägern von einer Mietfläche von 98,- m² ausgehen kann. Aus Ziff. 6.3 der Förderrichtlinie folgt lediglich, dass die höchstzulässige Nettokaltmiete 5,80 €/m² Wohnfläche monatlich beträgt. Zwar hat der Beklagte sich an die Vorgabe für den Quadratmeterpreis gehalten (98,- m² * 5,80 € entsprechen der vereinbarten Nettokaltmiete von 568,40 €), jedoch hat er abweichend von der Stockwerkliste, die eine Fläche von 91,52 m² vorgibt, die Mietfläche um 6,48 m² auf 98 m² erhöht. Dass der Vermieter einen höheren Mietpreis erzielen kann, in dem er von der förderfähigen Wohnfläche abweicht und mit dem Mieter eine höhere tatsächliche Wohnfläche bei Zugrundelegung der höchstmöglichen Nettokaltmiete für den Quadratmeter vereinbart, ist dem Wortlaut der Förderrichtlinie nicht zu entnehmen. Es ist auch kaum vorstellbar, dass eine solche Handlungsoption für den Vermieter gewollt war; denn für den Mieter kommt es zu einem nicht nachvollziehbaren Auseinanderlaufen von Förder- und Mietfläche. Vielmehr liegt es für einen objektiven Betrachter nahe, dass sich der Mietpreis durch die Multiplikation von Förderfläche und Quadratmeterpreisvorgabe errechnen soll

b) Auf den Schutzzweck der Förderbestimmungen hat das Gericht bereits im Hinblick auf § 28 WoBG mit Verfügung vom 07.04.2015 hingewiesen: „Nach dem Sinn und Zweck der Förderbestimmungen dürfte es dem Vermieter untersagt sein, eine Wohnung gegen eine höhere als die höchstzulässige Miete zum Gebrauch zu überlassen. Dies bedeutet zum einen eine Bindung an den qm-Preis. Zum anderen kann der Mieterschutz nicht dadurch unterlaufen werden, dass eine andere Wohnfläche vereinbart wird, als sie in der Förderzusage vorgesehen ist. Jedenfalls wird sich der Vermieter nicht auf eine andere Wohnfläche im Mietvertrag berufen dürfen, wenn er die Abweichung von der Förderzusage nicht kenntlich macht (vgl. § 28 Abs. 2 und 5 WoFG).“

So war es hier. Zwar hat der Beklagte im Vermietungsangebot die Flächenberechnung nach § 3 WohnflächenVO offengelegt. Nicht kenntlich gemacht ist aber, dass eine Abweichung von der geförderten Wohnfläche vorliegt.

c) Ähnliches folgt aus dem Landesgesetz. In § 17 Abs. 1 Satz 1 HmbWoFG ist vorgesehen, dass der Vermieter Wohnraum nicht gegen eine höhere als in der Förderzusage festgelegte höchstzulässige Miete überlassen darf. Zwar hat der Beklagte sich an die höchstzulässige Quadratmetermiete von 5,80 € gehalten. Jedoch kann die Beurteilung nicht auf die Einhaltung des Quadratmeterpreises beschränkt bleiben, da sich die für den Mieter relevante Gesamtmiete aus dem Produkt von Quadratmetermiete und Wohnfläche bestimmt. Wäre bei der Förderzusage eine Differenzierung zwischen Förder- und Wohnfläche gewollt gewesen, hätte es nahe gelegen, dies ausdrücklich zu regeln. Es handelt sich um einen wesentlichen Punkt. Der gewünschte Mieterschutz kann erheblich geschwächt werden, wenn es dem Vermieter überlassen bleibt, im Verhältnis zu den Mietern von den Förderflächen abzuweichen.

§ 17 Abs. 2 Satz 1 HmbWoFG ordnet fernerhin an, dass die Bestimmungen der Förderzusage im Mietvertrag anzugeben sind. Die Abweichung der Größe der Förderfläche von der vereinbarten Mietfläche wird vorliegend zum Nachteil der Kläger als Mieter nicht genannt….

II. Zahlung 845,40 €
Die Kläger können von dem Beklagten Zahlung von 511,- € (nicht 845,40 €) nebst Zinsen verlangen.

1. Die Kläger können den Beklagten für den Zeitraum Oktober 2013 bis Oktober 2014 auf Rückzahlung von 12 x 37,58 € (= 451,- €) in Anspruch nehmen. Ein weitergehender Rückzahlungsanspruch in Höhe der geltend gemachten 725,40 € besteht dagegen nicht. Die Zahlungsverpflichtung des Beklagten folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Er hat die monatlichen Mietzahlungen der Kläger teilweise ohne Rechtsgrund erhalten. Als monatliche Miete durfte nur ein Betrag von 91,52 m² x 5,80 € verlangt werden (s.o. I.). Dies entspricht einer monatlichen Nettomiete von 530,82 €. Tatsächlich haben die Kläger aber als monatliche Nettomiete 568,40 € gezahlt, so dass sich ein Differenzbetrag von monatlich 37,58 € und jährlich 451,- € ergibt. Ein Abstellen auf das Verhältnis der auf die mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche geleisteten Bruttomiete zur Quadratmetermieter (911,40 € : 98 m² = 9,30 €/m“) zur Bruttomiete, die auf die Förderfläche entfällt (9,30 € * 91,52 m² = 851,14 €), kommt dagegen nicht in Betracht. Die Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten sind vielmehr in den jeweiligen Nebenkostenabrechnungen zu berücksichtigen. 

2. Die Kläger verlangen 5 % der monatlichen Bruttomiete von 911,40 € für die Zeit vom 9.9.14 bis zum 31.11.2014 (rund 120,- €) aufgrund der eingeschränkten Nutzung der Dachterrasse. Dieser Anspruch ist lediglich in Höhe von 60,- € begründet.

a) Grundsätzlich steht den Klägern gegen den Beklagten ein Anspruch auf teilweise Rückzahlung der für September bis November 2011 geleisteten Mieten zu (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Zahlung erfolgte ohne Rechtsgrund, da die Kläger zur Minderung der Miete berechtigt waren (§ 536 Abs. 1 BGB). Der Beklagte als Vermieter hat das vertraglich eingeräumte Alleinnutzungsrecht der Kläger an der Dachterrasse zumindest relativiert, weil er sich weigerte, die Schlüssel herauszugeben und ein Betretungsrecht ohne vorherige Genehmigung durch die Kläger für sich in Anspruch nahm.

b) Der von den Klägern geltend gemachte Minderungsbetrag ist indes zu hoch.
Zwar trifft es zu, dass die Unverletzbarkeit der Wohnung und das Hausrechts schützenswerte Rechtsgüter sind und die Kläger der „latenten Gefahr“ ausgesetzt waren, dass Handwerker ohne Vorankündigung auf der Terrasse erscheinen und z.B. in die Wohnung hineinsehen oder durch die geöffnetem Fenster sogar in die Wohnung gelangen. Hierbei handelt es sich jedoch um unbestimmte Befürchtungen. Gerade im Oktober und November wird der Mietgebrauch nicht so stark einschränkt, dass eine Minderung von 5 % gerechtfertigt ist. Insofern hat das Gericht eine Minderungsquote von 2,5 % angenommen (§ 287 ZPO).

III. Stellplatzanmietung
Der allgemein gehaltene Feststellungsantrag der Kläger ist unzulässig. Es fehlt an dem erforderlichen Feststellungsinteresse.

IV. Feststellung Anfangsmiete Stellplatz
Der begehrte Antrag auf Feststellung, dass die Regelung der Anfangsmiete von 80,- € monatlich unwirksam ist, ist unzulässig. Für den zurückliegenden Vertragszeitraum - insbesondere zum Stellplatz im Haus 16 - können die Kläger etwaige Ansprüche (z.B. auf Teil-/Rückzahlung geleisteter Mieten) konkret mit der vorrangigen Leistungsklage geltend machen.

V. Zahlung von 200,- €
Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 200,- €. Sie sind berechtigt, für den Zeitraum von Oktober 2013 bis Januar 2014 die geleisteten Monatsmieten für den Garagenstellplatz in Höhe von jeweils 50,- € nebst Zinsen zurück zu verlangen.

1. Der Rückzahlungsanspruch folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Kläger haben die Mieten für den Stellplatz im Haus 16 ohne Rechtsgrund an den Beklagten gezahlt. Dabei kann offen bleiben, ob die Kläger sich auf einen Verstoß des Beklagten gegen die Förderzusage berufen können, was zweifelhaft ist. Zwar war ursprünglich im Grundsatz vorgesehen, dass die höchstzulässige Nettomieten für Kfz-Stellplätze in einer Tiefgarage 50,- € und für Stellplätze auf einer Parkpalette 25,- € betragen sollen. Jedoch hat die IFB den Beklagten aus der entsprechenden Verpflichtung der Förderzusage entbunden; ob der irritierende und falsche Hinweis in § 27 Nr. 2 des Mietvertrages: „Der Mietpreis für den PKW-Stellplatz steigt entsprechend den jeweiligen Vorgaben der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt jährlich um 2 %.“ eine bewusste Täuschung des Mieters zum Ziel hat. Jedenfalls enthält der Mietvertrag zum Stellplatz Haus 16 eine unzulässige Koppelung.

a) Der Mietvertrag über die Wohnung und den Stellplatz sind aneinander gekoppelt. § 2 Nr. 2 sieht ausdrücklich vor, dass das Mietverhältnis zum Stellplatz an den Hauptmietvertrag (Wohnung) gebunden ist.

b) Diese Koppelung ist unzulässig. Dementsprechend sieht § 27 Nr. 1 des Mietvertrages Satz 1 vor:

„Der Abschluss von Mietverträgen für geförderte Wohnungen darf nicht von der Mitanmietung von Stellplätzen abhängig gemacht werden (sog. Kopplungsverträge).
Die Einschränkung in Satz 2: „(Dies gilt nicht für Außenstellplätze und Stellplätze auf einer Parkpalette)“ greift nicht durch; denn § 10 Abs. 6 HmbWoBindG bestimmt:

„Eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung Waren zu beziehen oder andere Leistungen in Anspruch zu nehmen oder zu erbringen hat, ist unwirksam. Satz 1 gilt nicht für die Überlassung eines offenen Stellplatzes - auch auf dem Obergeschoss einer Parkpalette oder über einer Tiefgarage - oder eines Hausgartens und für die Übernahme von Sach- oder Arbeitsleistungen, die zu einer Verringerung von Bewirtschaftungskosten führen. ...“
Der streitgegenständliche Stellplatz wird nicht von der „Öffnungsklausel“ in § 10 Abs. 6 Satz 2 HmbWoBindG erfasst. Dies ergibt die Auslegung der Norm unter Berücksichtigung der von den Parteien eingereichten Fotos.

aa) § 10 Abs. 6 HambWoBindG legt es nahe zwischen „offenen“ und „geschlossenen“ Stellplätzen zu differenzieren. Ob etwas „offen“ oder „geschlossen“ ist, ist von der freien oder eingeschränkten Zugänglichkeit bzw. Begehbarkeit durch Personen, auch Diebstahlsschutz, und dem vorhandenem oder nicht vorhandenem Schutz vor äußeren Einflüssen (Witterung) abhängig. Ist der Stellplatz abschließbar bzw. mit Zugangsbeschränkungen versehen, überdacht und von Wänden umgeben, wird der verständige Leser des § 10 Abs. 6 Satz 2 HmbWoBindG von einem „geschlossenen Stellplatz“ ausgehen, dessen Anmietung nicht mit der Überlassung von Wohnraum verknüpft werden darf. Handelt es sich dagegen um eine Abstellfläche für Fahrzeuge, die keine Sicherheitsvorkehrungen aufweist, also für eine Vielzahl von Personen frei erreichbar ist und Witterungseinflüssen ausgesetzt ist, so kann von einem „offenen Stellplatz“ im Sinne der Öffnungsklausel des § 10 Abs. 6 Satz 2 HmbWoBindG ausgegangen werden.
Der streitgegenständliche Stellplatz Nr. 97 weist die Kriterien für einen geschlossenen Stellplatz auf. Der Stellplatz auf der Parkpalette befindet sich in einer baulich geschlossenen Anlage. Die Zufahrt ist durch ein Garagentor (mit Zahlencode) gesichert. Der Nebeneingang zum Treppenhaus lässt sich nur durch einen Transponder öffnen. Durch diese Sicherheitsmaßnahmen wird angestrebt, nur berechtigten Personen (Mietern) die Zufahrt bzw. den Zugang zur Parkpalette zu eröffnen. Hintergrund ist offenbar auch, dass eine Beschädigung oder Diebstahl der Fahrzeuge verhindert bzw. erschwert werden soll. Darüber hinaus bietet die Parkebene Schutz vor Witterungseinflüssen wie Regen, Schnee, Hagel oder Sonneneinstrahlung. Das Gebäude ist auf drei Seiten durch Mauern und auf einer Seite durch eine Verglasung geschlossen.

bb) Das Wortlautverständnis von § 10 Abs. 6 HmbWoBindG stimmt mit anderen Auslegungshilfen überein. So bestimmt § 2 der Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen und offenen Stellplätzen (Garagenverordnung - GarVO) vom 17. Januar 2012 u.a.:
„(3) Offene Garagen sind Garagen, die unmittelbar ins Freie führende unverschließbare Öffnungen in einer Größe von insgesamt mindestens einem Drittel der Gesamtfläche der Umfassungswände haben, ...
(4) Offene Kleingaragen sind Kleingaragen, die unmittelbar ins Freie führende unverschließbare Öffnungen in einer Größe von insgesamt mindestens einem Drittel der Gesamtfläche der Umfassungswände haben.
(5) Geschlossene Garagen sind Garagen, die die Voraussetzungen nach den Absätzen 3 und 4 nicht erfüllen.
(9) Stellplätze sind Flächen, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen außerhalb der öffentlichen Flächen dienen. Ausstellungsräume, Verkaufsräume, Werkräume und Lagerräume für Kraftfahrzeuge sind keine Stellplätze oder Garagen.“
Auch in diesen Regelungen kommt zum Ausdruck, dass für die Unterscheidung zwischen „offenen“ und „geschlossenen“ Stellplätzen die Verschließbarkeit eine entscheidende Rolle spielt. Der streitgegenständliche Parkplatz ist bei ordnungsgemäßem Verhalten nur „berechtigten“ Personen zugänglich. Das Betreten oder Befahren wird aufgrund der Begrenzungen und Zugangsschranken nur bestimmten Personen erlaubt.
c)Die unzulässige Koppelung führt zur Unwirksamkeit des Stellplatzvertrages (§ 134 BGB). Die Leistung ist zurückzuerstatten (§ 10 Abs. 7 WoBindG)….

VI. Fahrradkeller
Der Beklagte ist verpflichtet, den Klägern Stellplätze im Fahrradkeller zuzuweisen und kostenlos zu überlassen.
1. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen vertraglichen Nutzungsanspruch. Zwar trifft es zu, dass § 1 Nr. 1 und 2 des Mietvertrages den Fahrradkeller nicht zum Vertragsgegenstand macht; denn dort heißt es u.a.: „Der Mieter ist berechtigt, soweit vorhanden, Waschküche und Trockenboden sowie folgende Einrichtungen (z.B. Waschmaschine) ./. … mitzubenutzen. …“ Ein Fahrradkeller wird also gerade nicht genannt. Jedoch spricht für eine Pflicht des Beklagten zur Überlassung von Fahrradstellplätzen, dass die Kläger über mehrere Monate (August 2013 bis Januar 2014) den Fahrradraum - vom Beklagten unbeanstandet - (kostenfrei) nutzen konnten. Nach Angaben des Klägers wurde den Klägern auch ein entsprechender Schlüssel ausgehändigt. Gegen eine konkludente Nutzungsvereinbarung lässt sich nicht anführen, dass das mit Transpondern versehene Schließsystem zu Beginn des Mietverhältnisses noch nicht fertig gestellt war. Ein Vorbehalt, dass die Nutzung des Fahrradkellers nur vorübergehend kostenfrei möglich und später ein weiterer Mietvertrag über Fahrradstellplätze zu schließen ist, erfolgte bei Abschluss des Wohnungsraummietvertrages nicht. Ein solcher Hinweis hätte indes nahegelegen, da die gesonderte Berechnung von Stellplatzkosten in einem Fahrradkeller zu einem Mietpreis von 40,- € monatlich so ungewöhnlich ist, dass ein Mieter mit solchen Zusatzkosten nicht rechnen muss. Vielmehr belegt der zeitliche Ablauf, dass der Beklagte erst im Nachhinein eine (neue) Mieteinnahme generieren wollte. Erst nachdem der Beklagte erkannte, dass er für den Kellerraum keine Zusatzmiete in Höhe von 40,- € verlangen konnte, beanspruchte er im Januar 2014 ab Februar 2014 den entsprechenden Mietpreis für die bis dahin kostenfreie Nutzung des Fahrradkellers.

2. Darüber hinaus folgt ein Nutzungsanspruch der Kläger aus dem Verhältnis des Beklagten zur IFB. Die Herstellung für die Mieter kostenfrei nutzbarer Fahrradstellplätze wurde von der IFB mitgefördert. Weder die Förderrichtlinien noch sonstige Regelungen ergeben eine Berechtigung des Beklagten als Eigentümer, Fahrrad-Stellplätze kostenträchtig zu vermieten.

Die Kläger konnten in ihrem Rechtsverhältnis zum Beklagten darauf vertrauen, dass sich der Beklagte an die Vorgaben der IFB hält und nicht zu ihren Lasten gesonderte Einnahmequellen kreiert. Aus § 17 Abs. 1 Satz 1 HmbWoFG folgt, dass der Vermieter Wohnraum nicht gegen eine höhere als in der Förderzusage festgelegte höchstzulässige Miete überlassen darf. Diese Vorschrift würde ausgehebelt, wenn der Beklagte für Nebenflächen gesonderte Mietverträge zu einem nicht reglementierten Mietpreis schließen könnte. Vielmehr entspricht es dem Sinn und Zweck von § 17 HmbWoFG (Schutz der Mieter von gefördertem Wohnraum vor bei Vertragsschluss nicht erkennbaren Kostenbelastungen) von einer abschließenden und eng auszulegenden Regelung zur Mietbindung auszugehen.

VII. Staffelmietvereinbarung
Festzustellen ist, dass die Staffelmietvereinbarung mit der vorgesehenen Mieterhöhung ab dem 1.1.2029 unwirksam ist.
1. Die Feststellungsklage ist zulässig. Zwar mag fraglich sein, ob das erforderliche Feststellungsinteresse gegeben ist, weil eine „vorsorgliche“ Feststellung zu einem Zeitpunkt getroffen werden soll, der weit in der Zukunft, nämlich im Januar 2028, liegt (vgl. Hinweis vom 31.03.2015). Jedoch ist auch dann, wenn eine akute oder wenigstens zeitnah drohende Rechtsgutsverletzung der Kläger nicht zu erwarten ist, zu berücksichtigen, dass der Beklagte möglicherweise eine unwirksame Klausel verwendet und sich dadurch dem Vorwurf einer Vertragsverletzung aussetzt. Insofern muss es den Klägern möglich sein, Rechtssicherheit zu schaffen. Nicht ersichtlich ist, dass die Kläger eine für sie irrelevante Frage zur Prüfung stellen, weil etwa absehbar ist, dass sie nach Ablauf der Mietpreisbindung ohnehin nicht mehr in dem Objekt wohnen werden.

2. Die Feststellungsklage ist begründet. Zwar ist die Vereinbarung einer Staffelmiete als solche wohl nicht zu beanstanden. Jedoch ist die Mietsteigerung zum Ende der Bindungsfrist unwirksam.

a) Es kommt zu einer enormen Mietsteigerung. § 27 Nr. 2 des Mietvertrages sieht u.a. vor:
„Vom 01.01.2028 bis zum 31.12.2028 beträgt die monatliche Nettokaltmiete:
für die Wohnung: 774,20 €
für den Parkplatz: 105,20 €
Vom 01.01.2029 (nach Ablauf des Bindungszeitraums) beträgt die monatliche Nettokaltmiete
für die Wohnung: 1.372,- €
für den Parkplatz: 120,- €“

b) Unabhängig davon, ob eine Sittenwidrigkeit vorliegt, da für die Wohnung einer Mietsteigerung um 598,- € vorgesehen wird oder (Teil-)Anfechtung der Staffelmietvereinbarung in Betracht kommt, ist jedenfalls die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Mietpreisbindung unwirksam, da die Regelungen des BGB zur Mietpreiserhöhung unterlaufen und der Zweck der Wohnraumförderung vereitelt werden (näher Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 557a BGB, Rn. 16 f.; abweichend: BGH, Urteil vom 3.12.2003, VIII ZR 157/03, Rn. 11 ff.). Hier sieht der Beklagte eine Steigerung der Wohnraummiete von rund 80 Prozent vor. Dies erfolgt unabhängig davon, ob der Mietsprung etwa aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt ist oder die neue Miete die Kappungsgrenze wahrt bzw. in den Rahmen des Mietenspiegels fällt. Zwar schafft die Festlegung der Miete nach Ende des Bindungszeitraums sowohl für den Vermieter als auch die Mieter Planungssicherheit. Jedoch ist bei einem Anstieg der Miete um 80 Prozent zu befürchten, dass - entgegen dem Förderungszweck - wirtschaftlich schwächere Mieter zu einem Auszug gezwungen werden. 

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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