24.09.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Oktober 2014

BGB §§ 536, 812 Echte Quadratmetermiete und Flächenabweichung gegenüber dem Vertrag

Kapitel
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OLG Dresden, Beschluss vom 1.7.2014, 5 U 1890/13

Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine sogenannte echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10 % (im Anschluss an KG, Urteil vom 25. Januar 2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17. November 2011, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).

Sachverhalt

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Rückzahlung überzahlter Miete für Gewerberäume im Objekt xxx für den Zeitraum Juli 2008 bis September 2012 in Anspruch. Der Beklagte zu 1) erwarb im Jahre 1994 das Grundstück xxx. 1997 entstand die Idee, das auf dem Grundstück befindliche Gebäude für die Nutzung durch betreutes Wohnen umzubauen. Es kam dann zu einem Kontakt zwischen dem Beklagten zu 1) und Herrn B. Das Planungsbüro S. erstellte erste Pläne zum Umbau des Objektes. Am 10./17.6.1998 wurde ein Mietvertrag über das Objekt zwischen dem Beklagten zu 1) und der sog. "Grundstücksgesellschaft xyx", vertreten durch Herrn B. als Geschäftsführer, geschlossen. Die Vermietung erfolgte danach zum Zweck des Betriebes eines Altenwohnheimes und Altenpflegeheimes. Die Umbaumaßnahmen waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen.
In § 1 (Mietgegenstand) enthielt der Mietvertrag im Absatz 2 folgende Regelung: "Der Vermieter beabsichtigt, auf diesen Grundstücken ein Seniorenwohn- und -pflegeheim zu errichten. Die Nutzfläche wird nach DIN 277 ca. 1.450 m² betragen. Der Mietzins ergibt sich nach Abzug der Flächen für Flure, Aufzugsschächte, Treppenhäuser und Haustechnikräume." In § 4 (Mietzahlung) war geregelt: "Der Mietzins basiert auf folgender Rechnung: ca. 1.450 m² Wohn-/Nutzfläche x DM 23,50 = DM 34.075² sowie 15 A-Stellplätze x DM 25 = DM 375", so dass sich ein monatlicher Mietzins i.H.v. 34.450 DM ergab. Als Mietdauer war ein Zeitraum von 20 Jahren, beginnend mit dem 1.9.1998 vorgesehen. Die Freigabe des Objektes durch die Heimaufsicht erfolgte im Frühjahr 1999. Die im ursprünglichen Mietvertrag genannte Gesellschaft wurde zu keinem Zeitpunkt in das Handelsregister eingetragen. In einer 3-seitigen Vereinbarung vom 26./31.5.2000 wurde aus diesem Grunde das ursprüngliche Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.5.2000 aufgehoben und der Eintritt der B. Verwaltungsgesellschaft für Grundbesitz KG in das Mietverhältnis mit Wirkung ab dem 1.6.2000 geregelt. Ferner erhielt die Vereinbarung vom 26./31.5.2000 Regelungen zur Vereinbarung einer Staffelmiete und zur Verpflichtung des Mieters, bestimmte näher bezeichnete Mängel zu beseitigen. Zwischen dem Beklagten zu 1) und der B. Verwaltungsgesellschaft für Grundbesitz KG kam es zu einem Rechtsstreit vor dem Landgericht xxx zu dem Az. xxx, in welchem der Beklagte zu 1) rückständige Miete geltend machte, während die KG das Bestehen von Mietmängeln einwandte. Zur Beendigung dieses Rechtsstreites schlossen die streitenden Parteien eine Vereinbarung vom 27.7./2.12.2001. Mit dieser Regelung wurde der ursprüngliche Mietvertrag vom 10./17.6.1998 in der Fassung der Vereinbarung vom 26./31.5.2000 im Wege eines Nachtrages modifiziert. Über das Vermögen der B. Verwaltungsgesellschaft für Grundbesitz KG wurde mit Beschluss des Amtsgerichts xxx am 18.5.2004 das Insolvenzverfahren eröffnet.

Die Klägerin trat im Jahr 2001 auf Mieterseite in das Mietverhältnis ein. In den Jahren 2002 bis 2008 erhöhte der Beklagte zu 1) viermal auf der Basis von § 6 des Mietvertrages die Miete. Die angepasste Miete wurde von der Klägerin vorbehaltslos bis zum Ende des Jahres 2007 gezahlt. Mit Wirkung vom 1.1.2008 trat die Beklagte zu 2) auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Der Beklagte zu 1) ist Gesellschafter der Beklagten zu 2). Mit Schreiben vom 18.1.2008 machte er gegenüber der Klägerin eine Mieterhöhung von monatlich 18.949,49 € um 370,08 € auf 19.319,57 €, gestützt auf § 6 des Mietvertrages, geltend. Die Klägerin hat diese Mieterhöhung nicht anerkannt und ab dem Monat Januar 2008 die Miete nur unter Vorbehalt gezahlt. Sie hat sich auf eine Berechnung der Wohnfläche i.S.v. § 1 Abs. 2 S. 3 des Mietvertrages berufen, welche sie anlässlich der Mieterhöhungserklärung vom 18.1.2008 durch einen Architekten hat durchführen lassen. Danach beträgt die Wohnfläche insgesamt nur 943,71 m².

Zwischen den Parteien ist unstrittig, dass von einer Nutzfläche i.H.v. 1.334,45 m² auszugehen ist. Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, dass sich die daraus ergebende Minderfläche von 115,55 m² gegenüber der Flächenangabe im Mietvertrag nicht auswirke, so dass die Klägerin die geschuldete Miete nicht überzahlt habe. Nach der Rechtsprechung des BGH könne die Minderfläche nur dann zu einer Minderung der Miete führen, wenn sie mehr als 10 % der Gesamtfläche betrage. Weiterhin haben sich die Beklagten auf die Einrede der Verjährung berufen und Aufrechnung erklärt mit Ansprüchen gegen die Klägerin aus einem Bauvorhaben i.H.v. 58.135,29 €.

Begründung

Das Landgericht hat die Beklagten zu 1) und 2) zutreffend zur Zahlung von 76.463,28 € nebst Zinsen verurteilt, denn der Klägerin steht ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch in dieser Höhe aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB zu, weil sie im Zeitraum von Juli 2008 bis September 2012 die vertraglich geschuldete Miete um monatlich 1.499,28 € überzahlt hat. Die Auslegung des Mietvertrages ergibt, dass die Parteien eine echte Quadratmetermiete vereinbart haben, bei welcher die tatsächliche Mietflächenberechnung Grundlage für den Betrag der Miete ist (dazu 1.). Ist aber echte Quadratmetermiete vereinbart worden, so hat die Berechnung der Miete auf der Grundlage der tatsächlichen Mietfläche zu erfolgen. Im vorliegenden Falle liegt diese unstrittig bei 1.334,45 m², so dass die monatliche Überzahlung von 1.499,28 € eingetreten ist. Auch wenn man davon ausginge, dass im vorliegenden Falle die im Mietvertrag vorgesehene Fläche von ca. 1.450 m² lediglich Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache sein sollte, führte dies nicht zu einem anderen Ergebnis. Auch unter Berücksichtigung der BGH-Rechtsprechung wäre im vorliegenden konkret zu beurteilenden Fall von einer Minderung der Miete im Verhältnis der reduzierten Fläche auszugehen (dazu 2.).
1a) Aus der Regelung in § 4 des Ausgangsmietvertrages vom 10./17.6.1998 ergibt sich unmissverständlich, dass die Miete in der Weise berechnet wird, dass die Nutzfläche mit einem konkreten Geldbetrag multipliziert wird, welche die pro Quadratmeter zu zahlende Miete ist. Dieser Rechenweg ist explizit in der genannten Regelung des Mietvertrages enthalten. So errechnet sich die von den Vertragsparteien vereinbarte Miete. Die Beklagten haben keinen Sachvortrag dahin gehalten, dass die Parteien des Mietvertrages eine davon abweichende Regelung gewollt hätten.
So spricht der Umstand, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vom 10./17.6.1998 das Objekt noch nicht fertiggestellt war, keineswegs gegen die Annahme einer echten Quadratmetermiete. Durch die Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete bringen die Parteien des Mietvertrages zum Ausdruck, in welcher Relation die Größe der vermieteten Räume zur Höhe der Miete stehen soll. Die Vereinbarung setzt deshalb keine bestimmte Größe des Mietobjektes voraus, sondern knüpft an einen Mietpreis an, der pro m2 der überlassenen Räume geschuldet werden soll. In diesem Zusammenhang ergibt es durchaus einen Sinn, diejenige Größe des Mietobjektes anzugeben, von der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, in welchem die Räume noch nicht fertiggestellt worden sind, ausgegangen wird. Kommt es später zu Verschiebungen, weil die tatsächliche Größe des Mietobjektes abweicht, bleibt es aufgrund der echten Quadratmetermiete dennoch bei der Relation zwischen der Größe der Räume und der Höhe der Miete, welche die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben.
An der dargestellten Überlegung ändert sich nichts durch den Umstand, dass der Text des Mietvertrages von einem Makler verfasst wurde. Auch der von den Beklagten vorgetragene Gesichtspunkt, dass für den Beklagten zu 1) die Investition in das Objekt eine reine Rentabilitätsüberlegung war, spricht nicht gegen die Richtigkeit der dargelegten Überlegung. Auch im Zusammenhang mit Investitionsentscheidungen ist es durchaus üblich, die Investitionskosten in der Weise zu kalkulieren, dass ein bestimmter Betrag angesetzt ist, der pro qm zu errichtendem Raum aufgewandt werden muss. Wenn dann im konkreten Fall für eine größere Fläche höhere Investitionskosten aufgewandt werden müssen, schlägt sich dies auch in einer höheren Miete nieder, weil bei einer höheren Quadratmeterzahl die echte Quadratmetermiete auch zu einer höheren Miete führt. Entsprechend ist es im umgedrehten Fall einer geringeren Fläche, die regelmäßig auch mit geringeren Baukosten einhergehen wird.

Auch die Vereinbarung einer Staffelmiete für das Jahr 2000 in der dreiseitigen Vereinbarung vom 26./31.5.2000 spricht nicht gegen die Annahme einer Quadratmetermiete in § 4 des Mietvertrages vom 10./17.6.1998. In Ziffer 2 der dreiseitigen Vereinbarung vom 26./31.5.2000 wird in Abänderung von § 1 des Mietvertrages vom 10./17.6.1998 allein für das Jahr 2000 eine Staffelmiete vereinbart, die letztlich zur Folge hat, dass die Miete für die damalige Mieterin vom 1.1. bis zum 30.9.2000 reduziert war, während gleichzeitig Regelungen zu einem anhängigen Rechtsstreit getroffen wurden und sich die Mieterin verpflichtete, bestehende Mängel im Mietobjekt auf ihre Kosten beseitigen zu lassen. Aus diesem Umständen ergibt sich, dass die Staffelmiete für das Jahr 2000 in der Vereinbarung vom 26./31.5.2000 der Sache nach eine Mietreduzierung nur für das Jahr 2000 war. Ab dem 1.10.2000 war wieder die monatliche Miete von 34.450,00 DM vorgesehen, die sich aus der Berechnung in § 4 des Mietvertrages vom 10./17.6.1998 auf der Basis der Annahme ergab, dass die Nutzfläche 1.450 m2 betrug. Die Vereinbarung der Quadratmetermiete in § 4 des Mietvertrages vom 10./17.6.1998 wurde demzufolge durch die Vereinbarung vom 26./31.5.2000 in keiner Weise modifiziert. Eine Abänderung von § 4 des Mietvertrages vom 10./17.06.1998 enthält die Vereinbarung vom 26./31.5.2000 nicht.

Es spricht nicht gegen die Annahme einer Quadratmetermiete, wenn es der Klägerin nicht auf die genaue Größe des Mietobjektes ankam. Der Senat weist erneut darauf hin, dass mit der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete nicht die absolute Größe des Mietobjektes festgeschrieben wird, sondern eine bestimmte Relation zwischen der Größe des Mietobjektes einerseits und der sich daraus ergebenden Miete andererseits, die aber gerade nicht von der objektiven Größe des Mietobjektes selbst abhängt. Der Senat hält aus den genannten Gründen an seiner Auffassung fest, dass in § 4 des Ausgangsmietvertrages vom 10./17.6.1998 eine echte Quadratmetermiete vereinbart wurde.

b) Ist aber eine solche, echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann (ebenso KG, Urteil vom 25.1.2001, 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.201, 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161; vgl. auch KG, Beschluss vom 15.8.2005, 8 U 81/05, NZM 2005, 865, wo eine anderweitige Vereinbarung ausdrücklich von der echten Quadratmetermiete abgegrenzt wird).

Es ist ein Unterschied, ob für die Berechnung der Miete unmittelbar an die Quadratmeterzahl der Fläche angeknüpft wird oder nicht. Auch wenn keine echte Quadratmetermiete vereinbart wird, ist die vereinbarte Fläche zwar Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit und spielt damit eine wesentliche Rolle für die Frage, ob die vermieteten Räume der geschuldeten Gegenleistung für die Zahlung der Miete vollständig entsprechen. Wenn die Parteien aber vereinbaren, dass sich die Miete unmittelbar aus der Quadratmeterzahl, multipliziert mit einem Betrag der Miete pro qm ergibt, dann schuldet der Mieter genau diejenige Miete, die sich aus der vorgesehenen Berechnung ergibt.
2. Dem Senat ist die Rechtsprechung des BGH zum Mangel des Mietobjektes im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB bei einer für den Mieter nachteiligen Flächenabweichung (vgl. BGH, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 zur Wohnraummiete; Urteil vom 4.5.2005, XII ZR 254/01, NJW 2005, 2152 zur Geschäftsraummiete) bekannt. Auch nach dieser Rechtsprechung tritt aber eine Minderung der Miete nicht ausnahmslos nur dann ein, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe des Mietobjektes zurückbleibt.

Im Ausgangspunkt ist vielmehr festzuhalten, dass eine vertraglich vereinbarte Mietfläche, wie im vorliegenden Fall die Fläche von 1.450 m2, Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit des Mietobjektes ist. Da nicht jede Flächendifferenz zwingend zu einer Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Mietobjektes zum vertragsgemäßen Gebrauch für den Mieter führen muss, wie dies § 536 Abs. 1 BGB voraussetzt, war vor der Entscheidung des BGH vom 24.03.2004 (a.a.O.) umstritten, ob der Mieter zur Begründung eines Mangel zusätzlich darzulegen hatte, dass die konkrete Minderfläche zu einer (erheblichen) Beeinträchtigung der Tauglichkeit geführt hat. Der BGH entschied im Urteil vom 24.3.2004 (a.a.O.) dahin, dass bei einem erheblichen Flächenmangel eine tatsächliche Vermutung für eine (erhebliche) Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit spreche, so dass kein gesonderter Nachweis des Mieters für eine konkrete Beeinträchtigung erforderlich sei. Ein erheblicher Flächenmangel in diesem Sinne liege vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibe. Aus dieser Überlegung ergibt sich aber im Umkehrschluss, dass eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Mietobjektes zum vertragsgemäßen Gebrauch im Einzelfall auch dann vorliegen kann, wenn die Flächendifferenz nicht erheblich ist. Der Mieter muss in diesem Fall nur konkret darlegen, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt ist (ebenso KG, Beschluss vom 15.08.2005, a.a.O.; KG, Urteil vom 5.2.2009, 12 U 122/07, ZMR 2009, 523; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2011, a.a.O.). Im Übrigen können die Parteien des Mietvertrages die Flächengröße unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festlegen oder einen Flächenberechnungsmodus vereinbaren (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2004, a.a.O.; Urteil vom 22.2.2006, VIII ZR 219/04, NZM 2006, 375). Maßgeblich für die Frage, inwieweit sich eine Flächenabweichung – auch im Wege der Minderung – auf die Höhe der Miete auswirkt, ist danach in erster Linie, was die Parteien im konkret zu beurteilenden Vertrag vereinbart haben. Die Vertragsparteien legen nämlich fest, inwieweit eine bestimmte Eigenschaft des Mietobjektes, etwa die Größe von dessen Fläche, für den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von (besonderer) Bedeutung ist. Danach kann eine erhebliche Flächenabweichung auch ein geringeres Gewicht haben, wenn davon Flächen betroffen sind, die nach der vertraglichen Vereinbarung als Nebenfläche anzusehen sind (vgl. BGH, Urteil vom 18.7.2012, XII ZR 97/09, NJW 2012, 3173). Auch die Beklagten räumen ein, dass im Falle einer Tauglichkeitsminderung für den Mieter ausnahmsweise eine Minderfläche von weniger als 10 % der Gesamtfläche durchschlagen kann.

Im vorliegenden Fall existiert eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung, aus der sich die Bedeutung der Flächengröße ergibt. Die Parteien haben nämlich in § 4 des Mietvertrages geregelt, dass sich die Miete aufgrund der tatsächlichen Fläche, multipliziert mit einem Geldbetrag errechnet. Jede Veränderung der tatsächlichen Mietfläche führt danach unmittelbar eine Änderung der Miete herbei. Sieht man diese Regelung nicht als Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete, ergibt sich aus ihr jedenfalls, dass jede Abweichung von der vertraglich vorausgesetzten Mietfläche zu Lasten des Mieters einen zur Minderung berechtigenden erheblichen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB begründet. Die Parteien haben nämlich durch diese Regelung die Gleichwertigkeit von Miete und Gebrauchsüberlassung in der Weise festgelegt, dass ein bestimmter Mietbetrag für jeden m2 der überlassenen Räume gezahlt werden soll. Wird diese Gleichwertigkeit dadurch gestört, dass die Flächengröße zu Lasten des Mieters abweicht, führt die Minderung dazu, dass die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den beiderseitigen Leistungen wiederhergestellt wird (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18.7.2012, a.a.O.). Der bei dieser Sichtweise im Falle einer Flächenabweichung unter 10 % erforderliche Nachweis der erheblichen Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Mietobjektes für den vertraglich vereinbarten Gebrauch des Mieters ist folglich jedenfalls über die Vereinbarung in § 4 des Mietvertrages geführt. Die von der Klägerin geltend gemachte Überzahlung der Miete ist deshalb unabhängig davon eingetreten, ob man die Regelung in § 4 des Mietvertrages als Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete oder als Konkretisierung der Bedeutung der Flächengröße für den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters ansieht.

Bedeutung für die Praxis

Aus der Regelung des Mietvertrages ergibt sich, dass die Miete in der Weise berechnet wird, dass die Nutzfläche mit einem konkreten Geldbetrag multipliziert wird, welche die pro Quadratmeter zu zahlende Miete ist. Es spricht nicht gegen die Annahme einer Quadratmetermiete, wenn es der Klägerin nicht auf die genaue Größe des Mietobjektes ankam. Der Senat weist erneut darauf hin, dass mit der Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete nicht die absolute Größe des Mietobjektes festgeschrieben wird, sondern eine bestimmte Relation zwischen der Größe des Mietobjektes einerseits und der sich daraus ergebenden Miete andererseits, die aber gerade nicht von der objektiven Größe des Mietobjektes selbst abhängt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne Weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann. Maßgeblich für die Frage, inwieweit sich eine Flächenabweichung – auch im Wege der Minderung – auf die Höhe der Miete auswirkt, ist danach in erster Linie, was die Parteien im konkret zu beurteilenden Vertrag vereinbart haben. Die Vertragsparteien legen nämlich fest, inwieweit eine bestimmte Eigenschaft des Mietobjektes für den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von (besonderer) Bedeutung ist. Im vorliegenden Fall existiert eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung, aus der sich die Bedeutung der Flächengröße ergibt. Die Parteien haben nämlich geregelt, dass sich die Miete aufgrund der tatsächlichen Fläche, multipliziert mit einem Geldbetrag errechnet. Jede Veränderung der tatsächlichen Mietfläche führt danach unmittelbar eine Änderung der Miete herbei.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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