20.09.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Oktober 2013

BGB §§ 305 ff., 550: Wirksamkeit einer doppelten Schriftformklausel in AGB

Kapitel
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OLG Frankfurt, Urteil vom 18. März 2013, 2 U 179/12

1. Für einen Ausschluss einer mündlichen Änderung der doppelten Schriftformklausel besteht im Hinblick auf die gesetzliche Regelung des § 550 BGB auf Seiten beider Vertragsparteien ein anerkennenswertes Bedürfnis.
2. Die Schriftformklausel steht nicht in Widerspruch zu einer zugleich vereinbarten Schriftformheilungsklausel, da diese gerade nur in dem Fall einschlägig ist, dass trotz der vereinbarten doppelten Schriftformklausel eine mündlich getroffene Vereinbarung der Parteien wirksam ist.

Sachverhalt
Die Klägerin verlangt von der Beklagten rückständige Zahlungen aus dem Mietvertrag vom 20.3./23.3.2005 nebst Nachtrag vom 29.4./6.5.2008 über Büro- und Lagerräume, anteilige Gemeinschaftsflächen sowie Parkplätze in dem Anwesen. Die Parteien streiten im Wesentlichen darüber, ob der bis zum 31.8.2010 abgeschlossene Vertrag vorzeitig durch die Kündigung seitens der Beklagten mit Schreiben vom 3.3.2009 zum 30.9.2009 geendet hat.
Das Landgericht hat die Beklagte durch Urteil vom 21.6.2012 verurteilt, an die Klägerin 196.686,44 € nebst Zinsen zu zahlen. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen.

Begründung
Die Klage ist zulässig und war dies bereits in der Gestalt ihrer Einreichung, sofern hierin eine so genannte Saldoklage gelegen haben sollte (vgl. hierzu BGH, MDR 2013, 262).
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von Mieten und Nebenkosten für den Zeitraum von Januar 2009 bis einschließlich August 2010 sowie auf Erstattung der Rücklastschriftkosten in Höhe eines Gesamtbetrages von noch 163.406,44 € zu (§ 535 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB).
Der Mietvertrag endete nicht vor dem 31.8.2010. Das Schreiben der Beklagten vom 3.3.2009 führte nicht zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. Dieses war vielmehr in § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages wirksam auf den 31.8.2010 befristet (§ 542 Abs. 2 BGB). Das Mietverhältnis war auch nicht aus dem Grunde ordentlich kündbar, weil die gesetzlich erforderliche Schriftform nicht eingehalten wäre (§ 578 Abs. 2, §§ 550, 126 Abs. 1 BGB). Vielmehr ergaben sich alle wesentlichen vertraglichen Regelungen der Parteien aus dem schriftlichen Mietvertrag vom 23./30.3.2005 in Verbindung mit dem 1. Nachtrag vom 29.4./6.5.2008.


Der Beginn des Mietverhältnisses war mit seiner Abhängigkeit von dem Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts hinreichend bestimmbar, die betreffende Vereinbarung genügte der Schriftform (vgl. BGH, GuT 2008, 38 ff.; NZM 2007, 443 f.; 2006, 54), zumal als spätester Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses der 1.9.2005 genannt ist. Das vorgesehene Ende der Mietzeit ist in § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages eindeutig mit dem 31.8.2010 bestimmt.


Der Wahrung der Schriftform steht auch nicht die durchgeführte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen vom 1.8.2007 an von 2.061,90 € netto auf 3.391,47 € netto entgegen. Zwar handelte es sich hierbei um eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen um 64 % bzw. der Gesamtmiete um 9 % und damit nicht mehr um einen unwesentlichen Vertragsbestandteil. Die Parteien hatten aber insofern keine wirksame Vereinbarung getroffen, da sie diese allenfalls mündlich und nicht schriftlich trafen (§ 126 Abs. 1 BGB). Demzufolge kann es dahinstehen, ob der wiederholten Leistung der geforderten erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen durch die Beklagte der Charakter einer Willenserklärung im Sinne einer Annahme des Angebots der Klägerin zukommt (§§ 133, 157 BGB). Einer Wirksamkeit einer mündlichen Vereinbarung steht die doppelte Schriftformklausel in § 24 Ziff. 2 des Mietvertrages entgegen. Hiernach bedürfen nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrages unabdingbar und insoweit unwiderruflich der Schriftform.


Diese Schriftformklausel ist wirksam. Sie benachteiligt den Vertragspartner nicht entgegen Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1, 2 Ziff. 1 BGB). Die Regelung ist nicht mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, unvereinbar. Diese Vertragsklausel schließt es aus, dass die Mietvertragsparteien im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit die vereinbarte Schriftformklausel einschließlich der Klausel, welche eine mündliche Abänderung der Schriftformklausel ausschließt, mündlich abändern, insbesondere ihrerseits wieder aufheben. Damit schließen sie zugleich aus, dass die Vertragsparteien nachträglich eine mündliche Vereinbarung treffen, welche nach der gesetzlichen Regelung des § 305 b BGB als individuelle Vertragsabrede Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen hätte (anders für eine doppelte Schriftformklausel in einem Formularmietvertrag OLG Rostock, NJW 2009, 3376 f.). Für einen solchen Ausschluss einer mündlichen Änderung der doppelten Schriftformklausel besteht aber auf Seiten beider Vertragsparteien ein anerkennenswertes Bedürfnis. Denn die Einhaltung der Schriftform ist im Hinblick auf die gesetzliche Regelung des § 550 BGB, nach welcher ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen ist und der nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde, für unbestimmte Zeit gilt, für beide Parteien von wesentlicher Bedeutung. Die Sicherheit, dass ein Mietvertrag diese schriftliche Form wahrt, kann für beide Vertragsparteien letztlich nur in der Weise hergestellt werden, dass sie tatsächlich unwiderruflich die Einhaltung der schriftlichen Form für jegliche Neben- und Ergänzungsabreden vorsehen. Diese Wertung gilt nicht allein im Falle einer individualvertraglich vereinbarten doppelten Schriftformklausel (hierzu vgl. BGH, NZM 2006, 59 f.), sondern auch bei Vereinbarung der Unwiderruflichkeit der doppelten Schriftformklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Hierdurch wird nicht gerade eine der Vertragsparteien unangemessen benachteiligt. Die Unwiderruflichkeit der Schriftformabrede wirkt für und gegen beide Vertragspartner. Welchen konkreten Interessen sie entspricht und welchen sie zuwiderläuft, stellt sich mitunter erst während des Laufs des Vertrages im Falle des Interesses einer Partei an dem Fortbestand und der anderen Partei an der vorzeitigen Beendigung des Vertrages heraus. Diese späteren konkreten Umstände können für die Beurteilung der Wirksamkeit der Vereinbarung dieser Vertragsklausel nicht herangezogen werden. Da eine wirksame mündliche Änderungsvereinbarung aufgrund der Vereinbarung der Unwiderruflichkeit der doppelten Schriftformabrede tatsächlich ausgeschlossen ist, erweckt die Schriftformklausel auch bei dem anderen Vertragsteil keinen unzutreffenden Eindruck. Der Vertragspartner wird nicht von der Durchsetzung ihm zustehender Rechte abgehalten (so für den Fall einer doppelten Schriftformklausel OLG Rostock, a.a.O.).


Die Schriftformklausel ist auch nicht deshalb unwirksam, weil sie in Widerspruch zu der weiteren Vertragsklausel in § 24 Ziff. 4 des Mietvertrages stünde. Denn diese Schriftformheilungsklausel steht tatsächlich nicht im Widerspruch zu der vereinbarten Schriftformklausel (vgl. zur Auslegung einer Ersetzungsklausel im Hinblick auf eine zugleich vereinbarte Schriftformklausel BGH, NJW 2007, 3202 ff.). Diese ist gerade nur in dem Fall einschlägig, dass trotz der vereinbarten doppelten Schriftformklausel eine mündlich getroffene Vereinbarung der Parteien wirksam wäre. Da die Klausel explizit auf die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 550, 126 BGB abstellt, welche nur im Falle wirksamer mündlicher Vereinbarungen anwendbar sind, wird deutlich, dass sie die Wahrung der gesetzlichen Schriftform gleichfalls nur für wirksam getroffene mündliche Vereinbarungen sicherstellen will. Ob die Wirksamkeit einer mündlichen Vereinbarung der Vertragsparteien angesichts der doppelten Schriftformklausel überhaupt möglich ist, kann hierbei dahinstehen. Die Klägerin hat mit der Kombination der vorgesehenen und mit der Beklagten vereinbarten Regelungen ersichtlich versucht, weitestgehend die Möglichkeit auszuschließen, dass es zu einer ordentlichen Kündbarkeit des für eine Laufzeit von fünf Jahren abgeschlossenen Mietvertrages kommt, und parallel alle dieses Ziel verfolgenden Vertragsklauseln in den Vertrag aufgenommen.


Die Beklagte hat den Mietvertrag auch nicht wirksam außerordentlich zum 30.9.2009 gekündigt (§ 543 Abs. 1 BGB).
Die Anforderung erhöhter Nebenkostenvorauszahlungen vom 1.8.2007 an begründete ungeachtet ihrer Unwirksamkeit jedenfalls keine Unzumutbarkeit für die Beklagte, am Vertrag festzuhalten, zumal sie dieser Anforderung in der Folgezeit auch vorbehaltlos nachgekommen ist.
Die Klägerin hat auch nicht ihre vorvertraglichen Pflichten der Beklagten gegenüber verletzt, indem sie bei Abschluss des Mietvertrages vom 23./30.3.2005 Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbarte, welche die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten deutlich unterschritten. Der Begriff der „Vorauszahlungen“ bedeutet nach allgemeinem Verständnis lediglich, dass dem Mieter bei der Abrechnung der Nebenkosten die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind. Dieser Begriff legt aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand (vgl. BGH, NJW 2010, 671 ff.; 2004, 1102 f. m.w.N.). Dass die Klägerin vor Vertragsschluss erklärt hätte, die Vorauszahlungen seien kostendeckend, hat die Beklagte nicht behauptet. Dies zu erfragen, wäre ihre Sache gewesen, nicht hätte die Klägerin hierzu unaufgefordert Stellung nehmen müssen. Danach kommt es auch nicht darauf an, ob und in welchem Umfang der Anstieg der Nebenkosten nicht auf dem Nutzungsverhalten der Beklagten beruhte, sondern die Ursachen für die Erhöhung der Nebenkosten im Verantwortungsbereich der Klägerin lagen.


Einer etwaigen Anfechtung des Mietvertrages wegen Irrtums über die Höhe der zu zahlenden Nebenkosten steht schon entgegen, dass die entsprechende Erklärung jedenfalls nicht unverzüglich nach Erkennen der Erhöhung der Nebenkosten abgegeben wurde, so dass es nicht darauf ankommt, ob der Irrtum der Beklagten über die Höhe der künftig zu zahlenden Mietnebenkosten überhaupt zur Anfechtung des Mietvertrages berechtigt hätte (§ 119 Abs. 1, 2, § 121 Abs. 1 BGB).


Der Klägerin stand gegen die Beklagte ein Anspruch in Höhe von 215.863,44 € zu, welcher nach Verrechnung der Bürgschaft in Höhe von 52.457,00 € noch in Höhe von 163.406,44 € besteht.
Für das Jahr 2008 schuldete die Beklagte der Klägerin Zahlung aus der Nebenkostenabrechnung für dieses Jahr in Höhe des errechneten Betrages von 1.116,75 €. Die Klägerin kann diese Forderung auch noch geltend machen, obwohl sie die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist bis zum 31.12.2009 erstellt hatte, sondern sie diese der Beklagten erst mit Schreiben vom 20.9.2010 übersandte, da es sich insoweit nicht um eine Präklusionsfrist handelt. Die entsprechende für Wohnraummietverträge geltende Vorschrift des § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB ist auf einen Gewerberaummietvertrag nicht anwendbar (vgl. BGH, NJW 2011, 445 ff.; 2010, 1065 ff.).
Aus dem Jahre 2009 steht der Klägerin gegen die Beklagte für Miete und Nebenkosten ein Anspruch auf Zahlung von insgesamt noch 83.464,74 € zu.
Die Vertragsklauseln sind wirksam. Die Klägerin als Vermieterin war für zehn Jahre an den Mietvertrag gebunden.


Das Verlangen der Klägerin auf Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen war wirksam unabhängig davon, ob es den Erfordernissen der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB genügte und die Schriftformabrede in § 24 Ziff. 2 des Mietvertrages wahrte. Denn bei dem Änderungsverlangen, welches sich auf § 5 Ziff. 1. des Mietvertrages stützte, handelte es sich noch nicht um eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien und nicht um eine Vertragsänderung oder –ergänzung, sondern um eine einseitige Erklärung der Klägerin als Vermieterin (§ 315 Abs. 2 BGB; vgl. hierzu BGH, NJW 2011, 295 f.). Zu einer Vereinbarung und damit einer Vertragsänderung oder –ergänzung konnte es erst durch die Zustimmung der Beklagten zu dieser Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen kommen, die wie oben dargelegt zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform bedurfte.


Zu den genannten Nettobeträgen kam die Mehrwertsteuer auf die Miete sowie die Nebenkostenvorauszahlungen hinzu, so dass sich der Gesamtbetrag von monatlich 20.443,09 € ergab.
Die Klägerin kann allerdings nunmehr für das Jahr 2009 Vorauszahlungen auf die Nebenkosten nicht mehr verlangen, nachdem sie zwischenzeitlich die Nebenkostenabrechnung erstellt hat. Sie hat vielmehr lediglich noch Anspruch auf Ausgleich des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos (vgl. BGH, NJW 2011, 145 ff., 2350 f.; NJW-RR 2003, 442).
Hinzu kommt der Betrag von 24,00 € wegen der Kosten der Rücklastschrift.

Bedeutung für die Praxis
Die Schriftformklausel ist wirksam. Diese Vertragsklausel schließt es aus, dass die Mietvertragsparteien im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit die vereinbarte Schriftformklausel einschließlich der Klausel, welche eine mündliche Abänderung der Schriftformklausel ausschließt, mündlich abändern, insbesondere ihrerseits wieder aufheben. Damit schließen sie zugleich aus, dass die Vertragsparteien nachträglich eine mündliche Vereinbarung treffen, welche nach der gesetzlichen Regelung des § 305 b BGB als individuelle Vertragsabrede Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen hätte. Für einen solchen Ausschluss einer mündlichen Änderung der doppelten Schriftformklausel besteht aber auf Seiten beider Vertragsparteien ein anerkennenswertes Bedürfnis. Die Sicherheit, dass ein Mietvertrag die schriftliche Form wahrt, kann für beide Vertragsparteien letztlich nur in der Weise hergestellt werden, dass sie tatsächlich unwiderruflich die Einhaltung der schriftlichen Form für jegliche Neben- und Ergänzungsabreden vorsehen. Diese Wertung gilt nicht allein im Falle einer individualvertraglich vereinbarten doppelten Schriftformklausel, sondern auch bei Vereinbarung der Unwiderruflichkeit der doppelten Schriftformklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Die Schriftformklausel ist auch nicht deshalb unwirksam, weil sie in Widerspruch zu der Schriftformheilungsklausel steht. Diese ist gerade nur in dem Fall einschlägig, dass trotz der vereinbarten doppelten Schriftformklausel eine mündlich getroffene Vereinbarung der Parteien wirksam wäre. Ob die Wirksamkeit einer mündlichen Vereinbarung der Vertragsparteien angesichts der doppelten Schriftformklausel überhaupt möglich ist, kann hierbei dahinstehen. Die Vermieterin hat mit der Kombination der vorgesehenen und mit der Mieterin vereinbarten Regelungen ersichtlich versucht, weitestgehend die Möglichkeit auszuschließen, dass es zu einer ordentlichen Kündbarkeit des für eine Laufzeit von fünf Jahren abgeschlossenen Mietvertrages kommt, und parallel alle dieses Ziel verfolgenden Vertragsklauseln in den Vertrag aufgenommen.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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