20.09.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Oktober 2013

BGB §§ 536, 812, 814

Kapitel
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Ungerechtfertigte Bereicherung; Rückforderung der trotz angezeigtem Mangel der Mietsache vorbehaltlos weiter gezahlte Miete, KG, Beschluss vom 2.12.2012, 8 U 286/11

Zeigt der Mieter einen Mangel der Mietsache an, zahlt aber die ungekürzte Miete vorbehaltlos weiter, so ist eine Rückforderung in der Regel gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, da von der Kenntnis des Mieters vom Minderungsrecht auszugehen ist.

Begründung
I. Zahlungsanspruch über 16.708,53 € ./. 518,87 € = 16.189,66 €


1) Anspruch gemäß §§ 812, 536 BGB (8.208,53 € ./. 518,87 € = 7.689,66 €)


a) Die Berufungsbegründung greift die Schätzung des Landgerichts in Bezug auf die Minderungshöhe nicht an. Vielmehr wird diese Schätzung den weiteren Ausführungen (zu § 814 BGB, s. u.) zugrunde gelegt.


b) aa) Das Landgericht hat die Rückforderungsklage für die Monate September und Oktober 2010 zu Recht gemäß § 814 BGB abgewiesen, da die Klägerin – unstreitig – bei Zahlung der Miete einen Rückforderungsvorbehalt (noch) nicht erklärt hatte.
Zutreffend ist zwar, dass § 814 BGB eine Kenntnis des Bereicherungsgläubigers vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit erfordert, und dass Zweifel daran, dass diese Voraussetzung vorliegt, zu Lasten des darlegungs- und beweispflichtigen Leistungsempfängers gehen (BGH, Urt. v. 17.10.2002 – III ZR 58/02, NJW 2002, 3772, 3773). Jedoch bedeutet dies nicht, dass die Berufung auf die Wirkung des § 814 BGB wegen der – zweitinstanzlichen – Behauptung der Klägerin, rechtsirrtümlich von einem Zustimmungserfordernis der Beklagten für die Minderung ausgegangen zu sein, unschlüssig wäre. Die übliche Rechtskenntnis in einschlägigen Kreisen führt zu einem Anscheinsbeweis (vgl. auch Sprau in: Palandt, BGB, 71. Aufl., § 814 Rn. 11). Dass im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-)Kreise von deren Rechtskenntnis einer Minderungsbefugnis auszugehen und damit die Vorschrift des § 814 BGB anzuwenden ist, entspricht der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 16.7.2003 – VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380 = NJW 2003, 2601, 2603).


bb) Zutreffend hat das Landgericht auch die Klage gemäß §§ 812, 536 BGB im Zeitraum Oktober 2009 bis August 2010 wegen eines angeblichen Wasserschadens vom Oktober 2009 abgewiesen.
Die Klägerin hat einen solchen Wasserschaden nicht hinreichend dargetan. Zwar trifft es zu, dass die Anforderungen an die Darlegung eines Mangels der Mietsache nicht überspannt werden dürfen und das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder ein bestimmter Minderungsbetrag nicht vorgetragen werden muss. Dies ändert jedoch nichts daran, dass er eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (Symptome) in dem betreffenden Minderungszeitraum vorzunehmen hat (vgl. BGH, Beschl. v. 25.10.2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382, 383 Tz 16). Daran fehlt es hier.
Hinsichtlich des Zeitraums Oktober 2009 bis zur Klagezustellung am 6.4.2011 kommt eine Minderung bereits deshalb nicht in Betracht, weil die Klägerin nicht darlegt und unter Beweis stellt, dass sie diesen Schadenfall der Beklagten angezeigt hat (§ 536 c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB). Die vorgerichtlichen Schreiben vom 27.10. und 12.12.2010 sprechen nur von einem Rohrbruch im September 2010.
In Bezug auf den Zeitraum 7.4. bis 30.8.2011 ist nicht dargelegt, dass aus dem 2 Jahre zurückliegenden angeblichen Wasserschaden Beeinträchtigungen fortbestehen, die eine mehr als nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge haben und damit gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB eine Minderung rechtfertigen. Abgetrocknete Flecken in den Sanitärräumen sind als nur unerhebliche Beeinträchtigung zu bezeichnen. Im Übrigen spricht es gegen die Erheblichkeit, dass die Klägerin eine Mangelanzeige nicht vornahm.


cc) Auch die Rückforderungsklage für den Zeitraum März bis August 2011 wegen des – unstreitigen – Wasserschadens vom September 2010 ist nicht begründet. Die Klägerin trägt nicht substantiiert zum Fortbestand einer aktuellen Beeinträchtigung vor, nachdem im Februar 2011 unstreitig eine malermäßige Instandsetzung der Räume erfolgt ist. Äußerlich sind Mangelerscheinungen (Flecken, Geruch) offenbar nicht mehr wahrzunehmen, denn die Klägerin setzt sich mit dem unter Vorlage von Fotos substantiiert gehaltenen Vortrag der Beklagten, die Mängel seien beseitigt, nicht auseinander. Erforderlich wäre gewesen, etwa fortbestehende Schadensstellen konkret nach Lage und Größe zu benennen. Soweit die Klägerin meint, dass „keine fachgerechten Trocknungsarbeiten” ausgeführt worden seien und daher nur der Putz trocken sei, während im Mauerwerk Feuchtigkeit fortbestehe, ist ein Mangel i. S. von § 536 BGB nicht schlüssig dargelegt. Fraglich ist bereits, weshalb vorliegend ein Austrocknenlassen nicht hinreichend gewesen sein soll und warum „Trocknungsarbeiten”, also offenbar das Aufstellen von Geräten, erforderlich gewesen sein sollen. Auf welche Weise der Vermieter einen Mangel beseitigt, liegt in seinem Ermessen. Jedenfalls fehlt es an der Angabe fortbestehender Mangelsymptome. Für die behauptete Gefahr von erneuter Schimmelbildung fehlen konkrete Anhaltspunkte, so dass von einem gegenwärtigen, eine Minderung rechtfertigenden Mangel nicht ausgegangen werden kann.


2) Schadensersatz in Höhe von 8.500 €
a) Bereits dem Grunde nach ist ein Anspruch nach § 536 a, Abs. 1, Alt. 2 BGB nicht dargetan. Der Vermieter haftet auf Schadensersatz nur, wenn der Mangel Folge einer von ihm zu vertretenden Pflichtverletzung ist. Der bloße Umstand eines Rohrbruchs genügt insoweit nicht.
b) Ferner ist ein Schaden (3.000 € für verdorbene Lebensmittel und Ladeneinrichtung, 5.500 € entgangener Gewinn) schon dem Grunde nach nicht schlüssig dargetan.
Die Schätzung eines „Mindestschadens” gemäß § 287 ZPO kommt erst in Betracht, wenn jedenfalls in irgendeiner Höhe ein Schaden eingetreten ist, nicht aber, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (BGH, Urt. v. 14.7.2010 – VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434, 3435 Tz. 19). Letzteres ist hier jedoch der Fall, da die Klägerin die angeblich beschädigten Gegenstände nicht ansatzweise bezeichnet und den behaupteten Gewinnentgang nicht annähernd rechnerisch ermittelt und einem bestimmten Zeitraum zugeordnet hat.

Bedeutung für die Praxis
Zutreffend ist zwar, dass § 814 BGB eine Kenntnis des Bereicherungsgläubigers vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit erfordert, und dass Zweifel daran, dass diese Voraussetzung vorliegt, zu Lasten des darlegungs- und beweispflichtigen Leistungsempfängers gehen. Jedoch bedeutet dies nicht, dass die Berufung auf die Wirkung des § 814 BGB wegen der Behauptung der Klägerin, rechtsirrtümlich von einem Zustimmungserfordernis der Beklagten für die Minderung ausgegangen zu sein, unschlüssig wäre. Die übliche Rechtskenntnis in einschlägigen Kreisen führt zu einem Anscheinsbeweis. Dass im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-)Kreise von deren Rechtskenntnis einer Minderungsbefugnis auszugehen und damit die Vorschrift des § 814 BGB anzuwenden ist, entspricht der Rechtsprechung des BGH.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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