03.11.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht November 2014

BGB § 573 Abs. 1 i.V.m Abs. 2 Nr. 1 Ordentliche Kündigung; nächtliche Ruhestörung

Kapitel
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AG München, Urteil vom 3.2.2014, 417 C 17705/13 (zzt. LG München I, 14 S 4926/14)

Eine ordentliche Kündigung des Mieters ist gerechtfertigt, wenn nach Abmahnung mit Kündigungsandrohung drei- bis viermal in der Woche zu den nächtlichen Ruhezeiten über mehrere Stunden hinweg Lärm aus der Wohnung des Mieters in andere Wohnungen dringt. Dies gilt insbesondere für quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen, u. a. durch die Benutzung einer Schaukel, die jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht hat. Derartige Geräusche in der Nacht entsprechen nicht mehr dem normalen Wohngebrauch und müssen deshalb von anderen Mietern nicht als sozialadäquat hingenommen werden.

Sachverhalt

Die Klagepartei begehrt die Räumung einer Wohnung. Zwischen den Parteien wurde am 1.7.2009 ein Wohnraummietvertrag über das teilmöblierte Appartement im 4. OG des Anwesens S…str. geschlossen. In diesem wurde unter anderem vereinbart, dass die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr nicht gestört werden darf. In der Wohnung hat der Beklagte ein Schaukelgestell mit Ketten aufgestellt. Am 23.1.2013 und am 6.2.2013 wurde der Beklagte wegen Nichteinhaltung der Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr abgemahnt. Ihm wurde die Kündigung angedroht.
Am 22.3.2013 kündigte die Klagepartei dem Beklagten ordentlich zum 30.6.2013. Ein Widerspruch erfolgte nicht. Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses wurde von der Klagepartei vorsorglich widersprochen. Der Beklagte hat die Wohnung bisher nicht geräumt.
Die Klägerin macht geltend, der Beklagte habe seit Dezember 2012 im Zeitraum zwischen 10 Uhr und 3 Uhr häufig starke Lärmbelästigungen verursacht. Er habe mit anderen Männern lärmverursachende sexuelle Praktiken ausgeführt. Andere Mieter hätten sich darüber beschwert.
Insbesondere habe er am 10.2.2013 von 23.30 Uhr bis 2.00 Uhr eine Mischung von sexuellem, sportlichem und quietschendem Lärm verursacht. Am 11.2.2013 von 21.30 Uhr bis Mitternacht seien wieder Lärmstörungen durch sexuelle, sportliche und quietschende Geräusche erfolgt. Überdies habe die Mieterin E..-A… über weitere Belästigungen durch sexuellen, sportlichen und quietschenden Lärm, durch andauerndes Lachen und Sprechen, durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen, durch andauerndes Kommen und Gehen von Menschen, Türklingeln und -klopfen sowie Duschen im Zeitraum 13.2.2013 bis 19.3.2013 berichtet. Der Beklagte bestreitet die Lärmverursachung und trägt vor, Unterhaltungen und Duschen gehöre zum normalen Mietgebrauch. Er achte auf die Einhaltung der nächtlichen Ruhezeiten.

Begründung

Der Klagepartei steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen den Beklagten gem. § 546 Abs. 1 BGB zu. Das Mietverhältnis wurde durch ordentliche Kündigung vom 23.1.2013 zum 30.6.2013 beendet. Die ordentliche Kündigung vom 23.1.2013 war gem. § 573 Abs. 1 i.V.m Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft nicht unerheblich verletzt, indem er trotz zweifacher Abmahnung die nächtlichen Ruhezeiten nicht eingehalten und andere Mieter durch Lärm gestört hat. Aufgrund des Mietvertrages war der Beklagte verpflichtet, die Nachtruhe zwischen 22 Uhr und 7 Uhr einzuhalten.
Aufgrund der Aussage der Zeugin E…-A… ist das Gericht überzeugt davon, dass es seit Dezember 2012 jedoch immer wieder zu nächtlichen Ruhestörungen durch den Beklagten kam. Die Zeugin hat in ihrer Vernehmung angegeben, dass sie drei- bis viermal in der Woche zu den nächtlichen Ruhezeiten über mehrere Stunden hinweg durch Lärm aus der Wohnung des Beklagten gestört wurde. Es habe sich dabei insbesondere um quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen gehandelt. Das Gericht geht davon aus, dass die Benutzung der Schaukel jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht hat, da der Beklagte selbst eingeräumt hat, diese Schaukel auch benutzt zu haben. Die Schaukel war nach eigenen Angaben des Beklagten sehr alt. … Derartige Geräusche in der Nacht entsprechen nicht mehr dem normalen Wohngebrauch und müssen deshalb von anderen Mietern nicht als sozialadäquat hingenommen werden. Deshalb kommt es vorliegend für die Entscheidung nicht mehr darauf an, ob auch die angezeigten Unterhaltungen und das Duschen zu Nachtzeiten Pflichtverletzungen seitens des Beklagten darstellen. Bei diesen Tätigkeiten könnte man einerseits von einem sozialadäquaten Mietgebrauch ausgehen. Andererseits kann in solchen Aktivitäten zur Nachtzeit gegebenenfalls dann eine Pflichtverletzung gesehen werden, wenn sie wie vorliegend besonders häufig vorkommen und sich über einen längeren Zeitraum erstrecken.
Die Pflichtverletzung ist vorliegend auch als erheblich anzusehen, da der Beklagte zwei Mal aufgrund dieser Ruhestörungen durch die Klagepartei abgemahnt wurde. Somit war ihm bekannt, dass es dem Kläger als Vermieter auf die Einhaltung der Ruhezeiten besonders ankam.

Bedeutung für die Praxis

Aufgrund der Aussage der Zeugin ist das Gericht überzeugt davon, dass es seit Dezember 2012 jedoch immer wieder zu nächtlichen Ruhestörungen durch den Beklagten kam. Die Zeugin hat in ihrer Vernehmung angegeben, dass sie drei- bis viermal in der Woche zu den nächtlichen Ruhezeiten über mehrere Stunden hinweg durch Lärm aus der Wohnung des Beklagten gestört wurde. Es habe sich dabei insbesondere um quietschenden Lärm und Lärm durch Fallenlassen und Schieben von Gegenständen gehandelt. Das Gericht geht davon aus, dass die Benutzung der Schaukel jedenfalls einen Teil dieser Geräusche verursacht hat, da der Beklagte selbst eingeräumt hat, diese Schaukel auch benutzt zu haben. Die Schaukel war nach eigenen Angaben des Beklagten sehr alt. Derartige Geräusche in der Nacht entsprechen nicht mehr dem normalen Wohngebrauch und müssen deshalb von anderen Mietern nicht als sozialadäquat hingenommen werden. Deshalb kommt es vorliegend für die Entscheidung nicht mehr darauf an, ob auch die angezeigten Unterhaltungen und das Duschen zu Nachtzeiten Pflichtverletzungen seitens des Beklagten darstellen. Bei diesen Tätigkeiten könnte man einerseits von einem sozialadäquaten Mietgebrauch ausgehen. Andererseits kann in solchen Aktivitäten zur Nachtzeit gegebenenfalls dann eine Pflichtverletzung gesehen werden, wenn sie wie vorliegend besonders häufig vorkommen und sich über einen längeren Zeitraum erstrecken. Die Pflichtverletzung ist vorliegend auch als erheblich anzusehen, da der Beklagte zwei Mal aufgrund dieser Ruhestörungen durch die Klagepartei abgemahnt wurde. Somit war ihm bekannt, dass es dem Kläger als Vermieter auf die Einhaltung der Ruhezeiten besonders ankam.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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