27.04.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Mai 2015

Unzulässigkeit einer "Berliner Räumung" bei fehlendem Vermieterpfandrecht

Kapitel
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BGB §§ 562, 858, 861, 866, ZPO § 567, Unzulässigkeit einer "Berliner Räumung" bei fehlendem Vermieterpfandrecht, OLG Schleswig, Urteil vom 28.10.2014, 5 W 42/14

1. Eine Pfändung, der kein wirksamer Titel zugrunde liegt, ist unwirksam. Der mitwohnende Ehepartner hat Mitbesitz an dem Grundstück. Die Räumungsvollstreckung nach § 885 ZPO erfordert deshalb grundsätzlich einen Vollstreckungstitel gegen beide Ehegatten.

2. Die vereinfachte sog. "Berliner Räumung" im Wege einer Auswechslung der Haustürschlösser und Übergabe aller Schlüssel an den Gläubiger ist unzulässig, wenn zugunsten des Gläubigers kein Vermieterpfandrecht besteht. Die Schuldnerschutzvorschrift des § 885 Abs. 4 ZPO darf - sofern der Gläubiger tatsächlich kein vorrangiges Vermieterpfandrecht hat - nicht durch Zulassung einer vereinfachten Herausgabevollstreckung unterlaufen werden.

3. Der Gläubiger verübt verbotene Eigenmacht gegen den Schuldner, wenn er durch falsche Angaben gegenüber dem Gerichtsvollzieher eine unzulässige Zwangsräumung veranlasst hat.

Sachverhalt

I. Die Antragsteller begehren im Wege einer einstweiligen Verfügung die Einräumung des unmittelbaren Besitzes an dem Hausgrundstück L.

Der Antragsteller zu 1. war Eigentümer dieses Grundstücks und hatte das Haus zusammen mit seiner Ehefrau, der Antragstellerin zu 2., seit 1990 bewohnt.

Der Antragsgegner ist durch Zuschlagsbeschluss vom 20. Februar 2014 Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks geworden. Aus dem Zuschlagsbeschluss betrieb er sodann gegen den Antragsteller zu 1. die Zwangsvollstreckung. Mit Schreiben vom 26. August 2014 kündigte der zuständige Obergerichtsvollzieher  gegenüber dem Antragsteller zu 1. die zwangsweise Räumung der Wohnung für den 22. September 2014 an. In dem Ankündigungsschreiben heißt es ferner:

"Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass: - soweit es sich bei den in Ihren Räumen vorgefundenen Sachen um nicht lagerfähige Gegenstände handelt, werden diese der sofortigen Vernichtung zugeführt (Müll, Lebensmittel, Pflanzen etc.) - das Räumungsgut wird bis längstens zum 22.09.14 für Sie zur Abholung bereitgehalten. Sie können über die Sachen gegen Bezahlung der Kosten innerhalb dieser Zeit verfügen. Sollte bis zu diesem Zeitpunkt das Räumungsgut nicht abgefordert worden sein, werden alle nicht verwertbaren Gegenstände der Vernichtung zugeführt! Der verbleibende Rest wird verwertet. Ich weise Sie ausdrücklich darauf hin, dass die hierdurch entstehenden Kosten auch von Ihnen getragen werden müssen."

Am Tag der Zwangsvollstreckung (22. September 2014) ließen sich die Antragsteller aus gesundheitlichen Gründen durch ihren Sohn, den Zeugen H.L., vertreten. Entgegen der schriftlichen Ankündigung vom 26. August 2014 erklärte der zuständige Gerichtsvollzieher dem Zeugen sodann vor Ort, dass er eine sogenannte "Berliner Räumung" vornehmen werde, das heißt, es sollte lediglich eine Herausgabevollstreckung mit Auswechslung der Türschlösser und Schlüsselübergabe an den Gläubiger stattfinden. Auf den Einwand des Zeugen, dass es keinen Vollstreckungstitel gegen die Antragstellerin zu 2. als Mitbesitzerin gäbe, erwiderte der zuständige Gerichtsvollzieher dass "ihm das egal sei". Der Zeuge konnte daraufhin nur noch ein paar persönliche Sachen sowie Schmuckteile der Antragsteller aus der Wohnung mitnehmen. Auf Veranlassung des Gerichtsvollziehers wurden sodann die Türschlösser ausgewechselt und alle Schlüssel dem Antragsgegner übergeben. Entgegen den Angaben im Räumungsprotokoll vom 22. September 2014 bestand zugunsten des Antragsgegners kein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB.

Begründung

II. Der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Bezug auf den Streitgegenstand ist zulässig, wenn zu besorgen ist, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts einer Partei vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte (§ 935 ZPO). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Es besteht sowohl ein Verfügungsanspruch als auch ein Verfügungsgrund.

1) Die Antragsteller waren aus gesundheitlichen Gründen bei der Zwangsvollstreckung am Montag, den 22. September 2014, persönlich nicht zugegen. Sie hatten keine Möglichkeit, sich im Wegen der Selbsthilfe (§ 859 BGB) gegen die unzulässige Besitzentziehung zu wehren. Der Antragsgegner ist ergebnislos vorgerichtlich mit Schreiben vom 9. Oktober 2014 zur Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes aufgefordert worden. Die Antragsteller sind derzeit provisorisch ohne Zugriff auf ihren Besitz anderweitig untergebracht und dringend auf die Rückkehr angewiesen. Der Antragsteller zu 1. hat mit eidesstattlicher Versicherung vom 21. Oktober 2014 angekündigt, dass die Antragsteller bis spätestens zum Jahresende das Grundstück ordnungsgemäß räumen und an den Antragsgegner herausgeben würden.

2) Es besteht auch ein Verfügungsanspruch auf Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes gemäß §§ 861, 858 BGB. Die Antragsteller haben ihren unmittelbaren Besitz (§ 854 BGB) nicht durch das vorübergehende Verlassen des Grundstücks aufgrund ihrer krankheitsbedingten Beeinträchtigungen am 22. September 2014 freiwillig aufgegeben (§ 856 BGB). Die Antragstellerin zu 2. hatte unstreitig Mitbesitz (§ 866 BGB) an dem Grundstück. Die Räumungsvollstreckung nach § 885 ZPO erfordert deshalb grundsätzlich einen Vollstreckungstitel gegen beide Ehegatten (Zöller-Stöber, ZPO, 30. Aufl., § 885 RdNr. 6 m. w. N.). Ein vollstreckbarer Titel gegen die Antragstellerin zu 2. lag nicht vor. Hinsichtlich der Antragstellerin zu 2. bestand deshalb weder für die angekündigte Räumungsvollstreckung noch für die tatsächlich am 22. September 2014 durchgeführte Herausgabevollstreckung eine gesetzliche Grundlage. Den durch den bevollmächtigten Sohn der Antragsteller noch am 22. September 2014 vor Ort erhobenen Widerspruch beachtete der zuständige Gerichtsvollzieher nicht. Eine Pfändung, der kein wirksamer Titel zugrunde liegt, ist unwirksam (Zöller-Stöber, ZPO, 30. Aufl., vor § 704 RdNr. 34 m. w. N.).

Eine vereinfachte Räumung durch bloße Besitzverschaffung nach § 885 a ZPO liegt nicht vor. Insoweit fehlt es bereits an den gesetzlichen Hinweisen nach § 885 a Abs. 6 ZPO. In der Ankündigung vom 26. August 2014 ist vielmehr von einer normalen Zwangsräumung die Rede.

Die von dem Gerichtsvollzieher am 22. September 2014 tatsächlich durchgeführte vereinfachte Räumung (sogenannte "Berliner Räumung") im Wege der Auswechslung der Haustürschlösser und Übergabe aller Schlüssel an den Gläubiger war unzulässig. Der Gläubiger kann zwar die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht hat (vgl. BGH NJW-RR 2009, 1384 RdNr. 8 ff.). Das Vermieterpfandrecht hat Vorrang vor der in § 885 Abs. 2 und Abs. 3 S. 1 ZPO bestimmten Entfernung der beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind. Unstreitig bestand hier aber zugunsten des Antragsgegners kein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB. Dies folgt auch bereits aus dem vorgerichtlichen Schreiben des Antragsgegners vom 23. September 2014, in dem lediglich eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Kaltmiete von 1.200,00 € pro Monat plus Nebenkosten geltend gemacht wird.

Anders als den Fällen des Vermieterpfandrechts kann sich der Gläubiger jedoch bei einer auf § 93 Abs. 1 S. 1 ZVG gestützten Vollstreckung auf kein Recht zur Inbesitznahme hinsichtlich der in der Wohnung befindlichen Sachen berufen. Damit fehlt es an einem vorrangigen Recht des Gläubigers, das der nach § 885 Abs. 2 und 4 ZPO gerade auch im Interesse des Schuldners vorgesehenen Entfernung der Sachen entgegensteht. Gemäß § 885 Abs. 4 ZPO hat der Schuldner nach der Räumung zwei Monate Zeit, die geräumten Sachen beim Gerichtsvollzieher abzufordern. Der Gesetzgeber hielt es auch aus sozialpolitischen Gründen für geboten, dem Schuldner innerhalb der Zwei-Monatsfrist die Möglichkeit zu geben, unpfändbare und nicht verwertbare Sachen ohne weiteres - jederzeit - zurückzuerhalten. Der Schuldner muss sich dabei nicht mit dem Gläubiger auseinandersetzen und steht auch nicht vor der Schwierigkeit, ggf. nachzuweisen, welche Sachen sich zum Zeitpunkt der Räumung in der Wohnung befunden haben. Diese Schuldnerschutzvorschrift darf - sofern der Gläubiger tatsächlich kein vorrangiges Vermieterpfandrecht hat - nicht durch Zulassung einer vereinfachten Herausgabevollstreckung unterlaufen werden (BGH, Beschluss vom 2. Oktober 2012 - I ZB 78/11 - WuM 2013, 309-311).
Durch die vereinfachte Herausgabevollstreckung (Auswechslung der Türschlösser und Übergabe aller Schlüssel an den Gläubiger) wird in die Rechte des Schuldners eingegriffen, weil sie ihm die Möglichkeit nimmt, gemäß § 885 Abs. 4 ZPO noch binnen einer Frist von zwei Monaten nach der Räumung jederzeit seine Sachen bei einer öffentlichen Stelle abzufordern. Die von dem zuständigen Gerichtsvollzieher am 22. September 2014 tatsächlich durchgeführte vereinfachte Herausgabevollstreckung war demnach unzulässig.
Eine fehlerhafte Zwangsvollstreckung ist allerdings nur ausnahmsweise, nämlich bei schwerer und offenkundiger Fehlerhaftigkeit, nichtig (Zöller-Stöber a. a. O.). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch vor. Die von dem Gerichtsvollzieher am 22. September 2014 - entgegen der angekündigten Räumungsvollstreckung - tatsächlich durchgeführte vereinfache Herausgabevollstreckung war unzulässig. Die Fehlerhaftigkeit der Zwangsvollstreckung führt zwar lediglich dazu, dass die Zwangsvollstreckungsmaßnahme auf einen entsprechenden Rechtsbehelf durch die dafür zuständige Stelle wieder aufzuheben ist und nur ausnahmsweise ohne Wirkung ist. Ein vollstreckungsrechtlicher Rechtsbehelf ist hier jedoch nicht möglich. Eine Erinnerung gegen die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung gemäß § 766 ZPO ist nach Beendigung der beanstandeten Zwangsvollstreckungsmaßnahme wegen fehlendem Rechtsschutzbedürfnis unzulässig und für die Feststellung der Rechtswidrigkeit einer bereits beendeten Vollstreckungsmaßnahme fehlt es an dem erforderlichen Fortsetzungsfeststellungsinteresse, weil eine Entscheidung über die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckungsmaßnahme regelmäßig bereits nach Ankündigung der Zwangsvollstreckungsmaßnahme und vor deren Beendigung erlangt werden kann (vgl. BGH, Beschluss vom 21. Dezember 2004, IXa ZB 324/03, WM 2005, 292-293).

Die Besitzentziehung vom 22. September 2014 war nach dem Zwangsvollstreckungsrecht (§ 93 Abs. 1 ZVG, § 885 ZPO) in dieser Form nach alledem nicht gestattet. Sie stellt eine verbotene Eigenmacht (§ 858 ZPO) des Gläubigers dar, weil er die unzulässige Zwangsvollstreckung durch falsche Angaben veranlasst hat. Der Antragsgegner, der als Gläubiger bei der Zwangsvollstreckung am 22. September 2014 - ausweislich des Protokolls - persönlich zugegen war, hat sich zu Unrecht auf ein vorhandenes Vermieterpfandrechts an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen berufen.

Bedeutung für die Praxis

Eine Pfändung, der kein wirksamer Titel zugrunde liegt, ist unwirksam. Die von dem Gerichtsvollzieher tatsächlich durchgeführte vereinfachte Räumung (sogenannte "Berliner Räumung") im Wege der Auswechslung der Haustürschlösser und Übergabe aller Schlüssel an den Gläubiger war unzulässig. Der Gläubiger kann zwar die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht hat. Unstreitig bestand hier aber zugunsten des Antragsgegners kein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB. Anders als den Fällen des Vermieterpfandrechts kann sich der Gläubiger jedoch bei einer auf § 93 Abs. 1 S. 1 ZVG gestützten Vollstreckung auf kein Recht zur Inbesitznahme hinsichtlich der in der Wohnung befindlichen Sachen berufen.

Damit fehlt es an einem vorrangigen Recht des Gläubigers, das der nach § 885 Abs. 2 und 4 ZPO gerade auch im Interesse des Schuldners vorgesehenen Entfernung der Sachen entgegensteht. Gemäß § 885 Abs. 4 ZPO hat der Schuldner
nach der Räumung zwei Monate Zeit, die geräumten Sachen beim Gerichtsvollzieher abzufordern. Der Gesetzgeber hielt es auch aus sozialpolitischen Gründen für geboten, dem Schuldner innerhalb der Zwei-Monatsfrist die Möglichkeit zu geben, unpfändbare und nicht verwertbare Sachen ohne weiteres - jederzeit - zurückzuerhalten. Der Schuldner muss sich dabei nicht mit dem Gläubiger auseinandersetzen und steht auch nicht vor der Schwierigkeit, ggf. nachzuweisen, welche Sachen sich zum Zeitpunkt der Räumung in der Wohnung befunden haben. Diese Schuldnerschutzvorschrift darf - sofern der Gläubiger tatsächlich kein vorrangiges Vermieterpfandrecht hat - nicht durch Zulassung einer vereinfachten Herausgabevollstreckung unterlaufen werden.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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