27.04.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Mai 2015

Doppelvermietung; Schadensersatzpflicht des Vermieters; Verjährung

Kapitel
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BGB §§ 536 a Abs. 1, 536 Abs. 3, Doppelvermietung; Schadensersatzpflicht des Vermieters; Verjährung, Kammergericht, Urteil vom 23.2.2015, 8 U 52/14

1. Im Falle der Doppelvermietung und Überlassung der Mietsache an den einen Mieter kann der andere Mieter Schadensersatz verlangen, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann.

2. Der Schadensersatzanspruch wegen Rechtsmangels verjährt in der dreijährigen regelmäßigen Verjährungsfrist. Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs im Sinne von § 199 Abs. 1 BGB ist mit Eintritt der Unmöglichkeit und eines ersten (Teil-)Schadens anzunehmen. Die Unmöglichkeit tritt nicht erst nach einzelnen Zeitabschnitten ein.

Begründung

Es war festzustellen, dass Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Beklagte aus dem Mietvertrag vom 02. November 2006 über die Gewerberäume wegen der Nichtüberlassung verjährt sind, soweit es Ansprüche auf entgangenen Gewinn für die Jahre 2010 und später betrifft.

1. Schadensersatzansprüche der Klägerin sind mit Eintritt der Unmöglichkeit der Überlassungsverpflichtung der beklagten Vermieterin und dem  Eintritt eines ersten (Teil-) Schadens als im Ganzen entstanden anzusehen, so dass gemäß § 252 BGB nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge von einer Optionsausübung durch die Klägerin auszugehen ist. Dies kann im vorliegenden Fall auch deswegen angenommen werden, weil die Klägerin behauptet, dass sie mit dem an diesem Standort beabsichtigten Ladengeschäft einen nennenswerten Gewinn von monatlich 9.249,56 € erzielt hätte.

2.a) Die Beklagte haftet der Klägerin auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß §§ 536 a Abs. 1 BGB i.V.m. § 536 Abs. 3 BGB. Es liegt ein Rechtsmangel in Gestalt sogenannter Doppelvermietung vor (vgl. Bub/Treier/Kraemer/Ehlert, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, III.B. Rdnr. 2827; Schmidt- Futterer/ Eisenschmid, Mietrecht, 11. Auflage, § 536 BGB, Rdnr. 286, 303; Staudinger/ Emmerich, BGB, 2014, § 536 BGB, Rdnr. 48 a; Münchener Kommentar/Häublein, BGB, 6. Auflage, § 536 BGB, Rdnr. 25). Bei Rechtsmängeln als besonderer Fall des Unvermögens nach § 536 Abs. 3 BGB verdrängt § 536 a BGB die allgemeinen Vorschriften (BGH NJW 1996,714 m.w.N.; vgl. Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 536 BGB, Rdnr. 48 a; Lindner- Figura/ Opreé/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Auflage, Kap. 14, Rdnr. 72). Um einen nachträglichen Rechtsmangel handelt es sich, wenn der Vermieter die Mietsache nach Vertragsschluss mit dem Mieter einem anderen Mieter überlässt (vgl. BGH Urteil vom 10.05.2006, XII ZR 124/02, NJW 2006,2323, Tz. 10 m.w.N., vgl. OLG Brandenburg Urteil vom 25.02.2009, 3 U 54/08, ZfIR 2009,484, Tz. 15).

Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Klägerin aufgrund des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages vom 30.10/02.11.2006 über die Räume …  Schadensersatz wegen Nichtüberlassung der Mietsache von der Beklagten verlangen kann.

b) Schadensersatzansprüche der Klägerin sind mit Ablauf des 31.12.2010 verjährt (§§ 195,199 Abs. 1 BGB).  Die Verjährungsfrist begann am 01.01.2008 und lief am 31.12.2010 ab. 

aa) Der Klägerin ist zuzugeben, dass der mietvertragliche Überlassungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB während der Mietzeit nicht verjährt (vgl. auch Schmidt- Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB, Rdnr. 302). Der BGH hat in der – einen Pachtvertrag betreffenden - Entscheidung vom 26.04.1995, XII ZR 105/93, NJW 1995,2548, Tz. 15 ausgeführt, dass der Erfüllungsanspruch auf eine dauernde Leistung gerichtet ist, die der Verpächter so lange schuldet, bis das Pachtverhältnis im Falle eines befristeten Pachtvertrages durch Fristablauf, im Falle eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Pachtvertrages durch Kündigung oder Zweckerreichung endet. Anders als bei Ansprüchen, die auf eine einmalige Leistung gerichtet sind, beginnt die Verjährung des Anspruchs auf dauernde Gewährung des Gebrauchs und Fruchtgenuss nicht schon nach § 198 Satz 1 BGB a. F. in dem Zeitpunkt, in dem der Anspruch des Pächters erstmalig entstanden ist (BGH, a.a.O., Tz. 17). Bei der Hauptleistungspflicht des Mieters auf Gebrauchsgewährung und Gebrauchserhaltung handelt es sich um eine Dauerverpflichtung des Vermieters (BGH Urteil vom 19.06.2006, VIII ZR 284/05, GE 2006,1034, Tz. 11). Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraumes gleichsam beständig neu (BGH Urteil vom 17.02.2010, VIII ZR 104/09, NJW 2010, 1292, Tz. 17 für Mängelbeseitigungsanspruch; vgl. Staudinger/Peters/Jacoby, § 199 BGB, Rdnr. 20 c).

bb) Vorliegend geht es aber nicht um den Erfüllungsanspruch auf Überlassung der Mietsache, sondern um den daraus resultierenden Schadensersatzanspruch gemäß § 536 a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 536 Abs. 3 BGB.

Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Vertragsverletzungen des Vermieters wegen gänzlich unterbliebener oder verspäteter Überlassung der Mietsache verjähren in der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB (Schmidt/Streyl, a.a.O.,§ 548 BGB, Rdnr. 65; Bub/Treier/Gramlich, a.a.O., VI, Rdnr. 123; Linder- Figura/ Opreé/ Stellmann/Fuest, a.a.O., Kap. 17, Rdnr. 80). 

Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Für den Verjährungsbeginn bei vertraglichen Sekundäransprüchen ist maßgeblich darauf abzustellen, ob die Schädigung mehrfach erfolgt oder es eine dauerhafte ist, sodann ist der Zeitpunkt zu bestimmen, in dem der Schaden überhaupt erstmals eintritt, und festzustellen, ob er damit insgesamt eingetreten ist, also von einer sogenannten Schadenseinheit auszugehen ist (vgl. Staudinger/Peters/ Jacoby,  § 199 BGB, Rdnr. 27ff.). Rechtsprechung und Literatur gehen bei Schadensersatzansprüchen vom sogenannten Grundsatz der Schadenseinheit aus (vgl. BGHZ 50,21; Staudinger/Peters/Jacoby, a.a.O., § 199 BGB, Rdnr, 44 m.w.N.). Danach beginnt bei Schädigungen, die mehrere Schadensfolgen zeitigen, die Verjährung des Ersatzanspruchs zwar erst mit dem erstmaligen Eintritt des Schadens , dann aber in diesem Zeitpunkt auch hinsichtlich der späteren Schadensfolgen, mögen sie unter Umständen auch erst in der Zukunft liegen. Der gesamte spätere Schaden gilt – im Verjährungssinne – schon dann eingetreten, wenn er nur vorhersehbar ist (Staudinger/Peters/Jacoby, § 199 BGB, Rdnr. 44, 34).

Im vorliegenden Fall liegt eine einheitliche, fortwirkende Pflichtverletzung der Beklagten vor, die darin besteht, dass die Beklagte der Klägerin die Mietsache aufgrund des Mietvertrages vom 30.10./02.11.2006 nicht überlassen hat, sondern die Mietsache an die Zweitmieterin überlassen hat. Der hieraus resultierende vertragliche Schadensersatz wegen des Rechtsmangels entsteht, wenn feststeht, dass Unmöglichkeit auf Seiten des Vermieters eingetreten ist und ein erster (Teil-)Schaden eingetreten ist.

(1) In Fällen des Rechtsmangels ist der Mietvertrag wirksam, was bei Doppelvermietung für beide Verträge gilt. Die kollidierenden schuldrechtlichen Erfüllungsansprüche der Mieter haben denselben Rang, ohne dass insoweit der Grundsatz der Priorität gilt (vgl. Senatsbeschluss vom 25.09.2008, 8 U 44/08, NZM 2008,889, Tz.1 m.w.N.). Den Erfüllungsanspruch kann jeder Mieter gegen den Vermieter geltend machen, so dass beide Mieter an sich die Einräumung des Besitzes verlangen können. Hat aber der Vermieter – wie hier – einem der Mieter den Besitz an der Mietsache überlassen und ist dieser zuerst (oder noch) im rechtmäßigen Besitz der Mietsache, scheitert der Erfüllungsanspruch des anderen Mieters an § 275 Abs. 1 BGB jedenfalls dann, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache von dem besitzenden Mieter nicht mehr, z.B. durch Kündigung oder Leistung einer Abstandszahlung, zurückerlangen kann (vgl. BGH Urteil vom 12.03.2003, XII ZR 18/00, BGHZ 154,171 = NZM 2003,476, Tz. 41; Senatsbeschluss vom 25.09.2008, 8 U 44/08, a.a.O., Tz. 1 m.w.N; Bub/Treier/Kraemer/Ehlert, a.a.O., III.B., Rdnr. 2807 m.w.N.; Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rdnr. 231; Münchener Kommentar/ Häublein, a.a.O., § 536 BGB, Rdnr. 25). Der Erstmieter kann vom Vermieter weiterhin die Einräumung des Besitzes verlangen, solange nicht auszuschließen ist, dass es dem Vermieter noch möglich ist, das Leistungshindernis durch Vereinbarung mit dem Zweitmieter, der bereits im Besitz der Mietsache ist, zu beheben (vgl. BGH Urteil vom 12.03.2003, XII ZR 18/00, a.a.O.,Tz. 41; vgl. auch Senatsbeschluss vom 25.09.2008, 8 U 44/08, a.a.O., Tz. 1; OLG Düsseldorf NJW-RR 1991,137 m.w.N.).

Die Klägerin hat in der Klageschrift selbst vorgetragen, dass die Übergabe der Mietsache der Beklagten tatsächlich unmöglich geworden sei, nachdem diese den Mietvertrag mit Datum vom 24./30.01.2007 mit der T-AG abgeschlossen hatte und die Räumlichkeiten am 22. Februar 2007 an diese übergeben hatte. Der Beklagten sei die Erfüllung ihrer mietvertraglichen Verpflichtungen daher unmöglich geworden und der Klägerin stünden deshalb Schadensersatzansprüche zu. Die Beklagte hat in der Klageerwiderung ausgeführt, dass es richtig sei, dass es hier um einen Fall der Doppelvermietung gehe und daher der Klägerin dem Grunde nach Schadensersatzansprüche zustehen, weil der Beklagten die Erfüllung des Mietvertrages unmöglich geworden sei.

Nunmehr in der Berufungsinstanz hat die Beklagte in den Berufungsgründen unter Bezugnahme auf den Vortrag im einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Berlin – AZ: 29 O 50/07 – weiteren Vortrag gehalten. Die Beklagte hat vorgetragen, dass mit der Mieterin T-AG eine feste Mietzeit vom 01.03.2007 bis 29.12.2012 mit anschließender Option von zweimal drei Jahren vereinbart war. Weiter hat die Beklagte in diesem Schriftsatz vorgetragen, dass die Räumlichkeiten – nach unstreitiger Übergabe am 22. Februar 2007 - von der Mieterin vollständig eingerichtet worden sind, für deren beabsichtigte Zwecke verkabelt wurden und der Standort speziell nach den Bedürfnisse der T-AG gestaltet wurde und die Mieterin sich auch nicht „herauskaufen“ lasse. Sie hat sich insoweit auf das Bestätigungsschreiben der T-AG vom 22.05.2007 bezogen. …

(2) Ein erster (Teil-)Schaden aufgrund der einheitlichen Pflichtverletzung der Klägerin ist eingetreten, nachdem feststand, dass der Beklagten die Erfüllung des Mietvertrages mit der Klägerin, nämlich die Überlassung der Mietsache, unmöglich geworden war. Dies war noch im Jahre 2007 der Fall. Der eingetretene Schaden besteht in dem Gewinn, der der Klägerin wegen der Nichtüberlassung des Ladengeschäfts ab dem 01.02.2007 entgangen ist. Die Klägerin hatte auch im Jahre 2007 Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schädigers (§ 199 Abs. 1 Ziffer 2 BGB). Spätestens aufgrund des Urteils des Landgerichts im Vorprozess vom 10.10.2007, AZ: 29 O 50/07 war der Klägerin die notwendige Kenntnis vermittelt. Mit dem erstmaligen Schadenseintritt gilt der Schaden auch insgesamt als eingetreten, also auch insoweit als er noch in der Zukunft liegt. Die späteren Schadensfolgen sind ohne weiteres vorhersehbar, erfordern sie doch – ebenso wie bei dem bereits im Jahre 2007 eingetretenen Schaden – die Ermittlung des fiktiven Gewinnentgangs gemäß § 252 BGB.

Der auf Unmöglichkeit beruhende Schadensersatzanspruch ist daher zu diesem Zeitpunkt insgesamt entstanden und tritt nicht erst nach einzelnen Zeitabschnitten (entsprechend der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Dauerverpflichtung auf Erfüllung) ein. Diese Betrachtungsweise erscheint im Interesse der Rechtsklarheit geboten und liegt auch im Interesse der Parteien, die Geltendmachung von Ansprüchen nicht über Jahre hinauszuschieben und in der Schwebe zu halten, sondern ihre Rechtsbeziehungen in angemessener Zeit abschließend zu regeln. Vorliegend erscheint dies auch deswegen sachgerecht, weil ein Erfüllungsinteresse der Klägerin nicht mehr erkennbar ist, sondern sie sich Schadensersatzansprüche bis zum Jahre 2016 rühmt.

Ob die Klägerin (wieder) Überlassung der Mietsache verlangen könnte, wenn die Räume von der T- AG wider Erwarten frei gegeben würden, kann dahin stehen.

Bedeutung für die Praxis

In Fällen des Rechtsmangels ist der Mietvertrag wirksam, was bei Doppelvermietung für beide Verträge gilt. Die kollidierenden schuldrechtlichen Erfüllungsansprüche der Mieter haben denselben Rang, ohne dass insoweit der Grundsatz der Priorität gilt. Den Erfüllungsanspruch kann jeder Mieter gegen den Vermieter geltend machen, so dass beide Mieter an sich die Einräumung des Besitzes verlangen können. Hat aber der Vermieter einem der Mieter den Besitz an der Mietsache überlassen und ist dieser zuerst (oder noch) im rechtmäßigen Besitz der Mietsache, scheitert der Erfüllungsanspruch des anderen Mieters jedenfalls dann, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache von dem besitzenden Mieter nicht mehr zurückerlangen kann. Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Vertragsverletzungen des Vermieters wegen gänzlich unterbliebener oder verspäteter Überlassung der Mietsache verjähren in der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB.

Für den Verjährungsbeginn bei vertraglichen Sekundäransprüchen ist maßgeblich darauf abzustellen, ob die Schädigung mehrfach erfolgt oder es eine dauerhafte ist, sodann ist der Zeitpunkt zu bestimmen, in dem der Schaden überhaupt erstmals eintritt, und festzustellen, ob er damit insgesamt eingetreten ist, also von einer sogenannten Schadenseinheit auszugehen ist. Im vorliegenden Fall liegt eine einheitliche, fortwirkende Pflichtverletzung der Beklagten vor, die darin besteht, dass die Beklagte der Klägerin die Mietsache aufgrund des Mietvertrages vom 30.10./02.11.2006 nicht überlassen hat, sondern die Mietsache an die Zweitmieterin überlassen hat. Der hieraus resultierende vertragliche Schadensersatz wegen des Rechtsmangels entsteht, wenn feststeht, dass Unmöglichkeit auf Seiten des Vermieters eingetreten ist und ein erster (Teil-)Schaden eingetreten ist.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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