25.04.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Mai 2014

BGB § 551 Zusätzliche „freiwillige” Mietsicherheit

Kapitel
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AG Köpenick, Urteil vom 9.10.2013 – 15 C 64/13 (nicht rechtskräftig)

Die Mietsicherheiten dürfen gemäß § 551 BGB das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Mieten ohne Nebenkosten nicht übersteigen; dies gilt auch bei Stellung mehrerer Sicherheiten. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Bürgschaft unaufgefordert vom Mieter zusätzlich als Sicherheit geboten wird.

Sachverhalt
Die Klägerin fordert Zahlungen aus einer Mietbürgschaft.
Der Beklagte hat sich mit Erklärung vom 7.10.2010 für Forderungen aus dem Wohnraummietverhältnis zwischen seinem Sohn und der Klägerin verbürgt. Die Klägerin hat das Zustandekommen des Mietvertrages davon abhängig gemacht, dass der Beklagte die Bürgschaft erklärt, da der Sohn des Beklagten nur über ein geringes Einkommen verfügte. In dem Mietvertrag vom 26.10.2010 wurde zudem vereinbart, dass der Sohn des Beklagten eine Barkaution in Höhe von 856,08 € (drei Monatsnettokaltmieten) zahlt. Diese Zahlung ist erfolgt.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos am 8.10.2012. Die Wohnung wurde am 5.4.2013 zwangsgeräumt. Nach Verrechnung der Kaution zuzüglich Zinsen in Höhe von 881,64 € und einem Versteigerungserlös in Höhe von 410 € für das zurückgelassene Inventar fordert die Klägerin Mietrückstände bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe von 2.419,15 € sowie sonstige Kosten in Höhe von 1.198,45 €, mithin insgesamt 3.617,60 €.
Der Beklagte ist der Ansicht, die Bürgschaft sei unwirksam, da sie gegen § 551 Abs. 4 BGB verstoße. Denn die Klägerin sei bereits durch die Zahlung der Kaution in Höhe von drei Monatsnettomieten ausreichend gesichert gewesen.

Begründung
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch aus § 765 Abs. 1 BGB, da die Bürgschaftserklärung wegen Verstoßes gegen § 551 Abs. 4 BGB unwirksam ist.
Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Nebenkosten betragen. Bei mehreren Sicherheiten sind diese der Höhe nach durch diesen Betrag begrenzt. Diese Vorschrift ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB unabdingbar. § 551 Abs. 1 BGB gilt auch bei einer Mischung aus Kaution und Bürgschaft.
Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Bürge von sich aus unaufgefordert der Vermieterin eine Bürgschaft anbietet. In dem von dem BGH entschiedenen Fall war der Abschluss eines Mietvertrages zunächst gescheitert. Daraufhin hatte der Vater des Mietinteressenten dem Vermieter von sich aus eine Bürgschaft angeboten, um den Vertragsschluss doch noch zu ermöglichen.
Dieser Fall liegt nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht vor. Denn sie hat erklärt, dass eine Vermietung an Personen mit geringem Einkommen grundsätzlich nicht erfolgt, wenn keine Bürgschaft vorgelegt wird.
Der Vermieter darf den Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum jedoch nicht davon abhängig machen, dass der Mieter neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt.

Anmerkung
Nur wenn der Bürge wirklich unaufgefordert (vgl. Kinne/Schach/Bieber, § 551 Rn. 7) die Bürgschaft unter der Bedingung leistet, dass ein Mietvertrag zustande kommt und der Mieter hierdurch nicht erkennbar belastet wird (BGH, ZMR 2004, 666 und BGHZ 111, 361; a.A. AG Kerpen ZMR 2012, 363; str.), oder wenn die Bürgschaft in Höhe eines Mietrückstandes eingegangen wird, um die Rücknahme der Kündigung durch den Vermieter zu erreichen (BGH ZMR 2013, 621 = NJW 2013, 1876; LG Kiel, NJW-RR 1991, 1291, 1292; dagegen Derleder, WuM 2002, 239/241 zu Fn. 31) darf ausnahmsweise (vgl. auch Staudinger/Emmerich, § 551 Rn. 6 m.w.N., a.A. mit guten Gründen HdM/Emmert, § 16 Rn. 84) die Höchstgrenze überschritten werden.

Bedeutung für die Praxis
Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne Nebenkosten betragen. Bei mehreren Sicherheiten sind diese der Höhe nach durch diesen Betrag begrenzt. Diese Vorschrift ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB unabdingbar. § 551 Abs. 1 BGB gilt auch bei einer Mischung aus Kaution und Bürgschaft. Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Bürge von sich aus unaufgefordert der Vermieterin eine Bürgschaft anbietet. In einem vom BGH entschiedenen Fall war der Abschluss eines Mietvertrages zunächst gescheitert. Daraufhin hatte der Vater des Mietinteressenten dem Vermieter von sich aus eine Bürgschaft angeboten, um den Vertragsschluss doch noch zu ermöglichen. Dieser Fall lag nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht vor. Denn sie hat erklärt, dass eine Vermietung an Personen mit geringem Einkommen grundsätzlich nicht erfolgt, wenn keine Bürgschaft vorgelegt wird. Der Vermieter darf den Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum jedoch nicht davon abhängig machen, dass der Mieter neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt.

RA Heiko Ormanschick/Dr. Olaf Riecke, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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