ZPO § 253; BGB § 535 Mieteforderung und Saldoklage

Zur Zulässigkeit einer "Saldoklage", mit der Mietrückstände aus einem mehrere Jahre umfassenden Zeitraum geltend gemacht werden.

Sachverhalt
Zwischen den Parteien bestand ab dem Jahr 1999 bis Ende 2003 ein befristeter Mietvertrag über eine Wohnung der Kläger in F. Die Beklagten bewohnten die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Rückgabe am 31. März 2010 weiter. Bis November 2009 zahlten sie als Grundmiete weiterhin den ursprünglich vereinbarten Betrag von 1.431 € monatlich, ferner im Dezember 2009 Beträge in Höhe von 2.170,46 € und 2.306,56 € sowie im März 2010 in Höhe von 2.306,56 €.
Die Kläger begehren für den Zeitraum Januar 2007 bis März 2010 Nutzungsentschädigung in Höhe von 17.948,48 € nebst Zinsen. Sie machen unter Berufung auf ein von ihnen vorgelegtes Privatgutachten geltend, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung seit Beendigung des Mietverhältnisses 1.918 € monatlich betrage und die Beklagten nach § 546a Abs. 2 BGB zum Schadensersatz verpflichtet seien, soweit die von ihnen gezahlte Miete dahinter zurückbleibe. Die Beklagten verlangen widerklagend Auszahlung der Guthaben aus den von den Klägern erteilten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009, insgesamt 7.060,09 € nebst Zinsen. Gegen diese Forderung haben die Kläger mit der von ihnen für die Jahre 2005 und 2006 beanspruchten (restlichen) Nutzungsentschädigung aufgerechnet.

Begründung
Die auf Zahlung restlicher Nutzungsentschädigung gerichtete Klage ist zulässig. Auch die von den Klägern gegenüber der Widerklageforderung erklärte Aufrechnung ist nicht wegen Unbestimmtheit der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen unwirksam.

1. Eine im Hinblick auf § 253 Abs. 2 ZPO vorgenommene nähere Aufgliederung der Klageforderung ist kein neues Angriffs- und Verteidigungsmittel, sondern gehört zum Angriff selbst (BGH, Urteile vom 14. Januar 1993 - VII ZR 118/91, NJW 1993, 1393 unter II 1; sowie vom 21. November 1996 - VII ZR 187/95, NJW 1997, 870 unter II 1, 2, jeweils zu § 528 ZPO aF) und bedarf daher nicht der Zulassung nach § 531 ZPO.

2. Es kann nicht angenommen werden, die Klage genüge mangels Aufschlüsselung des für jeden einzelnen Monat geltend gemachten Rückstands nicht den Bestimmtheitsanforderungen des § 253 Abs. 2 ZPO und sei deshalb unzulässig.

a) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur die Auffassung vertreten, dass eine Klage, mit der für einen bestimmten Zeitraum (restliche) Mietrückstände eingeklagt werden, nur zulässig sei, wenn der für jeden einzelnen Monat begehrte Rückstand beziffert werde; eine sogenannte Saldoklage werde dem Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 ZPO nicht gerecht und sei deshalb unzulässig (OLG Brandenburg GE 2006, 1169 und GE 2007, 444; LG Berlin, GE 2009, 717; AG Köln, WuM 2008, 676, 677; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. XIV 49; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., II Rn. 122; vgl. auch Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rn. 25; aA wohl OLG Düsseldorf, ZMR 2005, 943, das nur die Schlüssigkeit einer "Saldoklage" erörtert). Diese Auffassung teilt der Senat nicht.

b) Gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klageschrift die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs enthalten. Damit wird der Streitgegenstand abgegrenzt und zugleich die Grundlage für eine etwa erforderlich werdende Zwangsvollstreckung geschaffen. Daran gemessen ist ein Klageantrag grundsätzlich hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der materiellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter I 2 a mwN).
Werden in einer Klage mehrere Ansprüche erhoben, sind deshalb grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzugeben; insbesondere ist bei einer Teilleistungsklage, mit der mehrere selbständige Ansprüche geltend gemacht werden, genau anzugeben, wie sich der eingeklagte Betrag auf die einzelnen Ansprüche verteilen soll und in welcher Reihenfolge diese Ansprüche zur Entscheidung des Gerichts gestellt werden sollen (BGH, Urteile vom 22. Mai 1984 - VI ZR 228/82, NJW 1984, 2346 unter II 1 a aa; vom 27. November 1996 - VIII ZR 311/95, NJW-RR 1997, 441 unter II 1 a; vom 17. Juli 2008 - IX ZR 96/06, NJW 2008, 3142 Rn. 7).

c) Den so beschriebenen Anforderungen sind die Kläger indes gerecht geworden. Denn sie haben ihre Forderung damit begründet, dass ihnen für den gesamten streitigen Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe der von ihnen auf 1.918 € bezifferten ortsüblichen Vergleichsmiete zugestanden habe und die Beklagten von dem sich daraus ergebenden Gesamtbetrag einen Betrag in Höhe der Klageforderung (17.948,28 €) schuldig geblieben seien. Sie haben damit keine Teilforderung geltend gemacht, sondern die gesamte von ihnen noch beanspruchte Nutzungsentschädigung für den streitigen Zeitraum eingeklagt. Dieser einheitliche (Gesamt-)Anspruch ist hinreichend bestimmt. Diese Angaben sind nicht deshalb ungenügend, weil die Kläger nicht für jeden einzelnen Monat aufgeschlüsselt haben, welcher Betrag unter Berücksichtigung der von den Beklagten geleisteten Zahlungen jeweils noch als restliche Nutzungsentschädigung begehrt wird. Diese Angaben sind nicht erforderlich, weil sie weder für den Entscheidungsumfang des Gerichts (§ 308 ZPO) noch zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtlichen Entscheidung oder eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung sind.
Denn für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es allein darauf an, ob den Klägern, wie von ihnen geltend gemacht, für den streitigen Zeitraum als Nutzungsentschädigung ein Betrag in Höhe von 1.918 € monatlich zusteht und inwieweit die von den Beklagten erbrachten Zahlungen dahinter zurückbleiben. Das Interesse der Beklagten, nicht durch vermeidbare Ungenauigkeiten mit dem Risiko des Unterliegens belastet zu werden, ist schon deshalb nicht betroffen, weil es für den Ausgang des vorliegenden Rechtsstreits ohne Bedeutung ist, wie die erbrachten Zahlungen auf einzelne Zeitabschnitte innerhalb des streitigen Zeitraums zu verteilen sind.

d) Es ist für die Zulässigkeit der Klage ohne Bedeutung, ob sich bei Zugrundelegung der von den Klägern beanspruchten ortsüblichen Vergleichsmiete von monatlich 1.918 € nach Abzug der - unstreitigen - Zahlungen der Beklagten ein geringerer als der von den Klägern geforderte Gesamtbetrag ergibt, denn dies ist eine Frage der Begründetheit der Klage. Das Gleiche gilt für die unterschiedlichen Angaben der Parteien zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete als Grundlage der Berechnung der von den Klägern begehrten Nutzungsentschädigung.

3. Auch die Annahme, dass die von den Klägern gegenüber der Widerklageforderung erklärte Aufrechnung mangels Aufschlüsselung der begehrten restlichen Nutzungsentschädigung für die Jahre 2004 und 2005 auf die einzelnen Monate unwirksam sei, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Denn die Kläger haben vorgetragen, dass die Beklagten für diesen Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.918 € schuldeten und hierauf im Jahr 2004 und 2005 jeweils Beträge in Höhe von 5.836,80 € schuldig geblieben seien. Der so ermittelte Saldo genügt zur Individualisierung der zur Aufrechnung gestellten Forderungen. Dass diese die Hauptforderung übersteigen, ist unschädlich; soweit die Kläger eine Erklärung, in welcher Reihenfolge die Aufrechnung erfolgen sollte, nicht abgegeben haben, ergibt sich die Tilgungsreihenfolge aus § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 366 Abs. 2 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 19. November 2008 - XII ZR 123/07, BGHZ 179, 1 Rn. 15).

Bedeutung für die Praxis
Werden in einer Klage mehrere Ansprüche erhoben, sind deshalb grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzugeben; insbesondere ist bei einer Teilleistungsklage, mit der mehrere selbständige Ansprüche geltend gemacht werden, genau anzugeben, wie sich der eingeklagte Betrag auf die einzelnen Ansprüche verteilen soll und in welcher Reihenfolge diese Ansprüche zur Entscheidung des Gerichts gestellt werden sollen.
Den so beschriebenen Anforderungen sind die Kläger nach Auffassung des BGH vorliegend gerecht geworden. Denn sie haben ihre Forderung damit begründet, dass ihnen für den gesamten streitigen Zeitraum eine konkret bezifferte Nutzungsentschädigung zugestanden habe und die Beklagten von dem sich daraus ergebenden Gesamtbetrag einen Betrag in Höhe der Klageforderung schuldig geblieben seien. Sie haben damit keine Teilforderung geltend gemacht, sondern die gesamte von ihnen noch beanspruchte Nutzungsentschädigung für den streitigen Zeitraum eingeklagt. Dieser einheitliche (Gesamt-)Anspruch ist hinreichend bestimmt. Diese Angaben sind nicht deshalb ungenügend, weil die Kläger nicht für jeden einzelnen Monat aufgeschlüsselt haben, welcher Betrag unter Berücksichtigung der von den Beklagten geleisteten Zahlungen jeweils noch als restliche Nutzungsentschädigung begehrt wird. Diese Angaben sind nicht erforderlich, weil sie weder für den Entscheidungsumfang des Gerichts (§ 308 ZPO) noch zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtlichen Entscheidung oder eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung sind.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg