23.04.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Mai 2013

BGB § 535 Mischmietverhältnis; konkludenter Mietvertragsabschluss

Kapitel
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OLG Karlsruhe, Beschluss vom 26.7.2012, 9 U 18/12

1. Wenn die Parteien über einen langfristigen Mietvertrag keine endgültige Einigung erzielt haben, steht dies dem Zustandekommen eines konkludenten - vorläufigen - Mietvertrags, der nach den Vorstellungen der Parteien durch einen langfristigen schriftlichen Vertrag abgelöst werden sollte, nicht entgegen, wenn das Mietobjekt dem Mieter schon vorab übergeben worden ist und angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung für beide Parteien nicht davon auszugehen ist, dass die Übergabe des Mietobjekts ohne vertragliche Grundlage erfolgen sollte.


2. Für die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnräume und einem gewerblichen Mietverhältnis kommt es nicht darauf an, wie der Mieter das Anwesen tatsächlich genutzt hat. Entscheidend ist alleine die vertragliche Vereinbarung. Das heißt: Es kommt darauf an, welche Art der Nutzung die Parteien vertraglich vorgesehen hatten.

Sachverhalt
Der Kläger und die beiden Beklagten verhandelten im Laufe des Jahres 2010 über einen Miet- oder Pachtvertrag hinsichtlich des Anwesens E. in H.. Das Grundstück hat eine Fläche von etwa 6.000 m². Es ist mit einem Wohnhaus bebaut. Außerdem befinden sich auf dem Grundstück Nebengebäude (altes Sägewerk), die gewerblich genutzt werden können. Zudem gibt es größere Abstellflächen, für die eine gewerbliche Nutzung möglich ist. Die Parteien wollten einen Vertrag abschließen, welcher den Beklagten eine Nutzung des Grundstücks bis zum Jahr 2025 sichern sollte. Es waren auf dem Grundstück erhebliche Investitionen erforderlich, die im Wesentlichen von den Beklagten getätigt werden sollten. Die Parteien beabsichtigten einen schriftlichen Vertrag, in welchem unter anderem die Nutzungsdauer, die erforderlichen Investitionen und die Frage eines eventuellen Wertausgleichs zu Gunsten der Beklagten bei einem vorzeitigen Ende des Miet- bzw. Pachtvertrages geregelt werden sollten.


Die Beklagten waren im Herbst 2010 an einem zügigen Beginn des Vertragsverhältnisses interessiert. Am 15.09.2010 wurde den Beklagten das Anwesen übergeben. Sie zogen in das Wohnhaus ein. In der Folgezeit bezahlten die Beklagten regelmäßig die vorgesehene Miete bzw. Pacht in Höhe von monatlich 680,00 € einschließlich 30,00 € Nebenkosten. Außerdem bezahlten die Beklagten eine Kaution in Höhe von 2.000,00 €.
Die Parteien verhandelten in der Folgezeit weiter über den Inhalt des beabsichtigten schriftlichen Vertrages. Es kam zu drei verschiedenen Vertragsentwürfen. Keiner dieser Entwürfe wurde von den Parteien unterzeichnet.


Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 02.03.2011 forderte der Kläger die Beklagten zur Herausgabe des Anwesens E. in H. spätestens bis zum 31.03.2011 auf. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers erklärte in diesem Schreiben, er gehe davon aus, dass zwischen den Parteien ein Pachtvertrag zustande gekommen sei. Diesen kündige er außerordentlich fristlos wegen verschiedener Pflichtverletzungen der Beklagten. Hilfsweise kündige er das Pachtverhältnis ordentlich zum 15.09.2011, höchsthilfsweise zum 31.12.2011. Das Anwesen wurde von den Beklagten bisher nicht herausgegeben.


Begründung
I. Es ist für die Zeit ab dem 15.09.2010 von einem Mietverhältnis auszugehen, das nicht allein Wohnräume betraf, sondern auch eine gewerbliche Nutzung des Mietobjekts zum Gegenstand hatte, wobei dieser gewerbliche Vertragszweck im Vordergrund stand. Der Auffassung der Beklagten, man habe sich zunächst nur über eine Wohnnutzung geeinigt, während eine Vereinbarung über eine gewerbliche Nutzung desselben Objekts erst später erfolgen sollte, ist nicht beizutreten.


Es kommt nicht darauf an, ob die gewerbliche Nutzung bereits ab dem 15.09.2010 möglich war, oder ob die Nutzungsmöglichkeiten zunächst noch eingeschränkt waren, weil bestimmte Gegenstände vom Kläger noch entfernt werden mussten. Ebenso kann dahinstehen, inwieweit die Parteien mit einer Verzögerung der gewerblichen Nutzungsmöglichkeit rechneten, und daher zu einem späteren Zeitpunkt eine höhere Miete gezahlt werden sollte. Entscheidend ist allein, dass die gewerbliche Nutzung von Anfang an beabsichtigt war. Der Kläger sollte auch nicht etwa frei sein in seiner Entscheidung, ob er eine gewerbliche Nutzung zulassen würde; vielmehr gingen die Parteien von Anfang an davon aus, dass der Kläger - sofort - zur vollständigen Räumung im Hinblick auf die beabsichtigte gewerbliche Nutzung des Anwesens verpflichtet sein sollte.


Diese Betrachtungsweise - einheitlicher Mietvertrag von Anfang an - ergibt sich aus den vorliegenden Schriftstücken. Sämtliche vorliegenden Entwürfe für den beabsichtigten endgültigen Vertrag gingen von einem auf den 15.09.2010 rückdatierten einheitlichen Vertragsverhältnis aus. In den außergerichtlichen Schreiben wies der Prozessbevollmächtigte der Beklagten selbst darauf hin, dass die gewerbliche Nutzung bereits - verbindlich - vereinbart sei. Auch die vom Beklagtenvertreter erklärte Mietminderung zeigt, dass die Beklagten von Anfang an von einem einheitlichen Mietverhältnis, also auch zu gewerblichen Zwecken, ausgingen.

II. 1. - entnommen aus Hinweisbeschluss - Die Beklagten sind gesamtschuldnerisch zur Herausgabe des Anwesens E. in H. gemäß §§ 546 Abs. 1, 431 BGB verpflichtet. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigung des Klägers vom 02.03.2011 zum 30.09.2011 beendet worden.


a) Zwischen den Parteien ist ein Mietvertrag zustande gekommen. Das Mietobjekt wurde den Beklagten am 15.09.2010 zur Nutzung übergeben. Die Parteien waren sich darüber einig, dass den Beklagten eine beliebige Nutzung, insbesondere auch zu gewerblichen Zwecken, möglich sein sollte. Ab dem 15.09.2010 wurde von den Beklagten die vorgesehene Miete in Höhe von monatlich 680,00 € bezahlt. Außerdem entrichteten die Beklagten - absprachegemäß - eine Kaution in Höhe von 2.000,00 €. Damit waren sich die Parteien über die wesentlichen Punkte eines Mietvertrages einig. Ab dem Vollzug des Mietvertrages, also ab dem 15.09.2010, ist von einem konkludenten Mietvertrag auszugehen.


Der Umstand, dass die Parteien den Abschluss eines langfristigen schriftlichen Mietvertrags mit einer Vertragsdauer bis zum Jahr 2025 beabsichtigten, ändert daran nichts. Es kommt auch nicht auf die Frage an, aus welchen Gründen letztlich die Unterzeichnung eines schriftlichen Vertrages unterblieben ist. Zwar ist nach dem beiderseitigen Sachvortrag davon auszugehen, dass für den langfristigen Vertrag aus der Sicht beider Parteien eine Einigung über verschiedene Details notwendig war, zu der es letztlich nicht gekommen ist. Das betrifft insbesondere die Regelung von notwendigen Investitionen, welche die Beklagten für Instandsetzungen und Umbauten auf dem Grundstück erbringen wollten, und eventuelle Ansprüche der Beklagten wegen solcher Investitionen bei einem vorzeitigen Ende des Mietverhältnisses. Das bedeutet jedoch letztlich nur, dass die Parteien für einen langfristigen Vertrag keine endgültige Einigung erzielt haben. Dem Zustandekommen eines konkludenten - vorläufigen - Mietvertrags, der nach den Vorstellungen der Parteien durch einen langfristigen schriftlichen Vertrag abgelöst werden sollte, steht dies jedoch nicht entgegen. Denn angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung für beide Parteien ist nicht davon auszugehen, dass die Übergabe des Mietobjekts am 15.09.2010 ohne vertragliche Grundlage erfolgen sollte. Für das Zustandekommen des vorläufigen (mündlichen bzw. konkludenten) Mietvertrags reicht es aus, dass sich die Parteien zu diesem Zeitpunkt über die erforderlichen Punkte des vorläufigen Vertrags (Mietobjekt, Zweck der Gebrauchsüberlassung, Miethöhe und Kaution) einig waren (vgl. zu ähnlichen Fällen LG Freiburg, WuM 1981, 81; OLG Karlsruhe - 13. Senat -, WuM 1991, 81; OLG Hamburg, WuM 2003, 84; BGH, NJW 2009, 433; anders in einem teilweise ähnlichen Fall OLG Düsseldorf, ZMR 2010, 677).


b) Zutreffend ist von einem Mietvertrag und nicht von einem Pachtvertrag auszugehen. Die Wortwahl der Parteien, die im vorgerichtlichen Schriftwechsel teilweise von einem "Pachtverhältnis" gesprochen haben, ist ohne Bedeutung. Abzustellen ist alleine auf den Inhalt des Vertrages. Vereinbart war lediglich eine Gebrauchsüberlassung des Grundstücks an die Beklagten. Es fehlt an einer vereinbarten Fruchtziehung im Sinne von § 581 Abs. 1 Satz 1 BGB. Von dem vorgesehenen Genuss von "Früchten" ist bei der Überlassung von Räumen oder bei der Überlassung eines Grundstücks nur dann auszugehen, wenn Inventar zur Verfügung gestellt wird (wie z. B. die Einrichtung einer Gaststätte), durch welches die Nutzung zu einem bestimmten Zweck ermöglicht wird. Auf dem vom Kläger überlassenen Grundstück befand sich jedoch kein Inventar, welches einer bestimmten gewerblichen Nutzung durch die Beklagten dienen sollte. (Vgl. zur Abgrenzung von Miete und Pacht bei der Überlassung von Räumen bzw. von Grundstücken insbesondere BGH, NJW-RR 1991, 906.)


c) Der Kläger war zur Kündigung des gewerblichen Mietvertrags berechtigt gemäß § 580 a Abs. 1 Ziff. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift war die Kündigung allerdings nur zum Ende eines Kalendermonats zulässig, so dass sie mit Ablauf des 30.09.2011 wirksam geworden ist. Der Umstand, dass der Prozessbevollmächtigte des Klägers im Schreiben vom 02.03.2011 einen unzutreffenden Termin (15.09.2011) angegeben hat, ändert nichts daran, dass eine wirksame Kündigung zum 30.09.2011 vorliegt (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Auflage 2012, § 568 BGB, Rdnr. 4).


d) Bei einem gewerblichen Mietverhältnis gibt es für den Mieter keinen Kündigungsschutz. Das heißt: Der Kläger benötigte für die Wirksamkeit der Kündigung kein "berechtigtes Interesse" im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB. Die Kündigung war ohne Angabe von Gründen möglich, insbesondere kam es nicht auf eine eventuelle Pflichtverletzung der Beklagten an.


e) Es kann dahinstehen, ob und inwieweit sich die Parteien bereits am 15.09.2010 - verbindlich - über eine Vertragslaufzeit bis in das Jahr 2025 einig waren, oder ob eine Vereinbarung der Vertragslaufzeit erst im Zusammenhang mit der Klärung anderer Details im schriftlichen Vertrag erfolgen sollte. Denn eine mündliche Einigung über die Laufzeit hatte ohne zusätzliche schriftliche Fixierung (mit Unterschriften beider Parteien) gemäß §§ 578 Abs. 1, 550 Satz 1 BGB keine rechtliche Wirkung. Vielmehr ist in jedem Fall gemäß § 550 Satz 1 BGB - wegen fehlender Schriftform - ein Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit zustande gekommen, welches jederzeit vom Kläger gekündigt werden konnte. Die (bei einer eventuell mündlich vereinbarten Vertragslaufzeit) geltende Frist gemäß § 550 Satz 2 BGB (Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung) hat der Kläger eingehalten.


2. Die Beklagten können sich nicht auf den bei Wohnraum geltenden Kündigungsschutz berufen, da ein gewerbliches Mietverhältnis vorliegt.


a) Für die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnräume und einem gewerblichen Mietverhältnis kommt es nicht darauf an, wie die Beklagten das Anwesen ab dem 15.09.2010 tatsächlich genutzt haben. Entscheidend ist alleine die vertragliche Vereinbarung. Das heißt: Es kommt darauf an, welche Art der Nutzung die Parteien vertraglich vorgesehen hatten (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff a. a. O., vor § 535 BGB, Rdnr. 88; BGH, NJW-RR 1986, 877, 878).


b) Die Beklagten sollten zum einen die Möglichkeit haben, in dem Wohnhaus auf dem vermieteten Grundstück zu wohnen. Zum anderen sollte der Beklagte Ziff. 2 - unstreitig - die Möglichkeit haben, das Grundstück gewerblich zu nutzen (Vermietung von Abstellplätzen für Wohnwagen und Einrichtung einer Werkstatt). Es liegt mithin ein Mischmietverhältnis vor. Wenn ein einheitliches Grundstück zu unterschiedlichen Zwecken vermietet wird, gelten für das gesamte Grundstück einheitliche Rechtsvorschriften. Maßgeblich für die Qualifizierung des Mietverhältnisses als Vertrag über Wohnräume oder als Gebrauchsüberlassung zu gewerblichen Zwecken ist der vorherrschende Vertragszweck. Es kommt darauf an, welche Art der Nutzung nach dem Parteiwillen bei Abschluss des Vertrages überwiegen sollte. Hierbei sind alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen (vgl. BGH a. a. O.; Palandt/Weidenkaff a. a. O., vor § 535 BGB, Rdnr. 101).


c) Unter Berücksichtigung dieser Kriterien ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass der gewerbliche Vertragszweck bei Abschluss des konkludenten Vertrages im September 2010 aus der Sicht der Parteien im Vordergrund stand, während die Nutzung des Wohngebäudes durch die Beklagten als nachrangig anzusehen war. Das Grundstück besitzt eine Fläche von insgesamt 6.000 m², von der von vornherein nur ein kleiner Teil für die Wohnnutzung von Bedeutung sein konnte. Der Beklagte Ziff. 2 hatte unstreitig die Absicht, eine Werkstatt einzurichten, die seiner unternehmerischen Tätigkeit dienen sollte. Außerdem sollte ein großer Teil des Grundstücks als Abstellfläche für Wohnwagen vermietet werden. Da es bei der Einordnung des Mietvertrages auf den vorgesehenen Vertragszweck ankommt, spielt es keine Rolle, ob der Beklagte Ziff. 2 mit dieser Nutzung unmittelbar nach Übergabe des Grundstücks im September 2010 oder erst später beginnen wollte.


Die maßgeblichen Vorstellungen der Parteien ergeben sich insbesondere aus den vorliegenden Vertragsentwürfen. Die Entwürfe sind mit "gewerblicher Mietvertrag" oder "Pachtvertrag" überschrieben. Zwei der vorliegenden Entwürfe wurden von den Beklagten bzw. von einem Anwalt in deren Auftrag erstellt. Auch wenn die Bezeichnung "Pachtvertrag" letztlich im Hinblick auf die beabsichtigten Regelungen nicht zutreffend war (siehe oben), ergibt sich aus der Bezeichnung "Pachtvertrag", dass auch die Beklagten die gewerbliche Nutzung des Grundstücks im Vordergrund sahen. Denn die Bezeichnung "Pachtvertrag" machte auch aus der Sicht der Beklagten nur einen möglichen Sinn im Hinblick auf die beabsichtigte Gewinnerzielung aus einer unternehmerischen Tätigkeit.
Auch der spätere Schriftverkehr spricht dafür, dass die von den Beklagten beabsichtigte gewerbliche Nutzung im Vordergrund stand.


d) Auf die Frage, ob nur der Beklagte Ziff. 2 oder beide Beklagte auf dem Grundstück ein Gewerbe ausüben wollten, kommt es nicht an. Es handelt sich um einen einheitlichen Vertrag, der im Verhältnis zwischen den beiden Beklagten keine unterschiedliche Qualifizierung erfahren kann. Die Beklagte Ziff. 1 konnte ohne Weiteres Partnerin eines Gewerberaummietvertrages auch dann sein, wenn die gewerbliche Nutzung nicht von ihr selbst, sondern von dem Beklagten Ziff. 2 ausgeübt werden sollte.


3. Den Beklagten steht wegen der - streitigen - Verwendungen auf das Grundstück kein Zurückbehaltungsrecht zu. Beim Ablauf des Mietverhältnisses ist ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Herausgabeanspruch des Vermieters ausgeschlossen (§§ 570, 578 Abs. 1 BGB).

Bedeutung für die Praxis

Das Mietobjekt wurde den Beklagten zur Nutzung übergeben. Die Parteien waren sich darüber einig, dass diesen eine beliebige Nutzung, insbesondere auch zu gewerblichen Zwecken, möglich sein sollte. Es wurde von den Beklagten die vorgesehene Miete bezahlt. Außerdem entrichteten sie - absprachegemäß - eine Kaution. Damit waren sich die Parteien über die wesentlichen Punkte eines Mietvertrages einig. Ab dem Vollzug des Mietvertrages ist von einem konkludenten Mietvertrag auszugehen. Der Umstand, dass die Parteien den Abschluss eines langfristigen schriftlichen Mietvertrags mit einer Vertragsdauer bis zum Jahr 2025 beabsichtigten, ändert daran nichts. Denn angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung für beide Parteien ist nicht davon auszugehen, dass die Übergabe des Mietobjekts ohne vertragliche Grundlage erfolgen sollte. Für das Zustandekommen des vorläufigen (mündlichen bzw. konkludenten) Mietvertrags reicht es aus, dass sich die Parteien zu diesem Zeitpunkt über die erforderlichen Punkte des vorläufigen Vertrags (Mietobjekt, Zweck der Gebrauchsüberlassung, Miethöhe und Kaution) einig waren.
Für die Abgrenzung zwischen einem Mietverhältnis über Wohnräume und einem gewerblichen Mietverhältnis kommt es nicht darauf an, wie die Beklagten das Anwesen tatsächlich genutzt haben. Entscheidend ist alleine die vertragliche Vereinbarung. Das heißt: Es kommt darauf an, welche Art der Nutzung die Parteien vertraglich vorgesehen hatten.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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