23.04.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Mai 2013

BetrKV § 1 Satz 2 Betriebskosten

Kapitel
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Abrechnung eigener Kosten über fiktive Kosten eines Drittunternehmens, BGH, Urteil vom 14.11.2012, VIII ZR 41/12

Zur Abrechnung der mit eigenen Arbeitskräften erbrachten Gartenpflege- und Hausmeisterdienste

Sachverhalt
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Parteien streiten über die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008. Die von der Klägerin für diesen Zeitraum unter dem 12. November 2009 erteilte Abrechnung endet mit einer Nachforderung in Höhe von 175,38 €, auf die der Beklagte 100 € gezahlt hat. Die Parteien streiten über die Positionen „Gartenpflege” und „Hausmeister”; insoweit sind in der Abrechnung nicht die der Klägerin durch den Einsatz eigenen Personals tatsächlich entstandenen Kosten eingesetzt, sondern fiktive Kosten eines Drittunternehmens, nämlich die Nettopreise, die die Firma T. der Klägerin aufgrund eines Leistungsverzeichnisses über die im Abrechnungsobjekt anfallenden Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten angeboten hatte.

Begründung
Der Klägerin steht die geltend gemachte Betriebskostennachforderung zu. Es durfte die Klägerin die von ihr durch eigenes Personal erbrachten Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten gemäß § 1 Abs.1 Satz 2 BetrKV nach den fiktiven Kosten (ohne Umsatzsteuer) abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten (ein Unternehmen) entstanden wären. Diese gesetzliche Regelung dient der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Sie steht nicht nur dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt; vielmehr können auch institutionelle Eigentümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbständige Einheiten erbringen, nach den Kosten abrechnen, die bei Beauftragung eines Dritten (Unternehmen) entstanden wären (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 28). Durch diese Abrechnung nach fiktiven Kosten eines Fremdunternehmers können Streitigkeiten der Mietparteien darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind.
Die Klägerin hat die der Abrechnung zugrunde gelegten fiktiven Kosten schlüssig dargetan, indem sie ein von ihr erstelltes – detailliertes – Leistungsverzeichnis über die anfallenden Gartenpflege- und Hausmeisterarbeiten (u. a. Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie das hierzu von der Firma abgegebene Angebot vorgelegt und vorgetragen hat, es habe sich um das günstigste von mehreren erhaltenen Angeboten gehandelt. Es ist unschädlich, dass die Firma in ihrem Angebot nicht aufgeschlüsselt hat, mit welchem Zeitaufwand und welchem Stundenlohn sie ihr Angebot kalkuliert hat.
Es hat das Berufungsgericht nicht die Darlegungs- und Beweislast verkannt, sondern – zutreffend – angenommen, dass die Klägerin die fiktiven Unternehmerkosten für die im Abrechnungsobjekt anfallenden Hausmeister- und Gartenpflegekosten ausreichend dargelegt und der Beklagte sie nicht bestritten habe. Mit den fiktiven Kosten eines Dritten, die der Vermieter nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV für die mit eigenen Kräften erbrachten umlagefähigen Leistungen ansetzen darf, können aber nicht beliebige, von einem Drittunternehmer nur gefälligkeitshalber bescheinigte Kosten gemeint sein, sondern lediglich „realistische” Kosten.
Bedeutung für die Praxis
Es durfte die Klägerin die von ihr durch eigenes Personal erbrachten Hausmeisterdienste und Gartenpflegearbeiten gemäß § 1 Abs.1 Satz 2 BetrKV nach den fiktiven Kosten (ohne Umsatzsteuer) abrechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten (ein Unternehmen) entstanden wären. Diese gesetzliche Regelung dient der Vereinfachung der Abrechnung für den Vermieter. Sie steht nicht nur dem privaten Vermieter zur Verfügung, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt; vielmehr können auch institutionelle Eigentümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbständige Einheiten erbringen, nach den Kosten abrechnen, die bei Beauftragung eines Dritten (Unternehmen) entstanden wären. Durch diese Abrechnung nach fiktiven Kosten eines Fremdunternehmers können Streitigkeiten der Mietparteien darüber vermieden werden, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind.
Die Klägerin hat die der Abrechnung zugrunde gelegten fiktiven Kosten schlüssig dargetan, indem sie ein von ihr erstelltes – detailliertes – Leistungsverzeichnis über die anfallenden Gartenpflege- und Hausmeisterarbeiten (u. a. Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie das hierzu von der Firma abgegebene Angebot vorgelegt und vorgetragen hat, es habe sich um das günstigste von mehreren erhaltenen Angeboten gehandelt. Es ist unschädlich, dass die Firma in ihrem Angebot nicht aufgeschlüsselt hat, mit welchem Zeitaufwand und welchem Stundenlohn sie ihr Angebot kalkuliert hat.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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