24.02.2015 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht März 2015

Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung und Leerstand

Kapitel
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BGB §§ 241 Abs. 2, 242, HeizkostenV §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 4, Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung und Leerstand, BGH, Urteil vom 10. 12. 2014, VIII ZR 9/14

1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen (hier: im Hinblick auf einen im Rahmen der Stadtplanung vorgesehenen Abriss eines 28-Familienhauses) hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 HeizkostenVO vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.

2. Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.

3. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er - ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten - bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.

Sachverhalt

Die Beklagte war Mieterin einer 47,46 qm großen Wohnung der Klägerin in einem 28-Familien-Haus. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 von den im Haus befindlichen Wohnungen nur noch wenige Wohnungen belegt.
Unter dem Datum 15. September 2012 erteilte die Klägerin der Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011, die einen Saldo zugunsten der Klägerin in Höhe von 1.230,91 € ausweist. Die Parteien streiten um die in der Abrechnung umgelegten Warmwasserkosten.

Für die Erwärmung des Wassers im Zuge der Entnahme von Warmwasser fielen im Jahr 2011 für das gesamte Haus, das über eine verbundene Anlage mit Wärme und Warmwasser versorgt wird, bei einem Energieverbrauch von 61.130 kWh Kosten in Höhe von 7.848,61 € an. 50 % dieser Kosten legte die Klägerin nach Wohnflächenanteilen um. Die restlichen 50 % der Kosten (3.924,31 €) berechnete sie nach Verbrauch, der im Jahr 2011 für das gesamte Haus 78,22 m³ betrug. Hiervon entfielen nach den Messungen der Einzelverbrauchszähler in der Wohnung der Beklagten 23,82 m³ auf diese. Daraus errechnete die Klägerin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 € (3.924,31 € : 78,22 m³ x 23,82 m³). Von diesem Betrag stellte die Klägerin der Beklagten "aus Kulanz" lediglich 50 % (597,53 €) in Rechnung.

Begründung

Die von der Klägerin vorgenommene Berechnung des Warmwasserverbrauchs der Beklagten auf der Grundlage von § 9 Abs. 4 HeizkostenV in Verbindung mit § 8 Abs. 1 HeizkostenV aus Rechtsgründen ist nicht zu beanstanden, da die Klägerin von der Beklagten "aus Kulanz" lediglich 50 % (= 597,53 €) des auf die Beklagte entfallenden Kostenanteils von 1.195,06 € verlangt; mit dieser freiwilligen Anspruchskürzung hat die Klägerin dem berechtigten Interesse der Beklagten an einer angemessenen Kostenverteilung in hinreichender Weise Rechnung getragen.
1. Nach §§ 6 ff. HeizkostenV ist eine bestimmte (anteilige) Verbrauchserfassung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach dem gemessenen Verbrauch gesetzlich vorgeschrieben. Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich entstandenen Kosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV aufzuteilen. Der Anteil an den Kosten der Wärmeversorgung ist sodann nach § 7 Abs. 1 HeizkostenV, der Anteil an den Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV zu verteilen, soweit die Heizkostenverordnung nichts anderes bestimmt oder zulässt (§ 9 Abs. 4 HeizkostenV). Gemäß § 8 Abs. 1 HeizkostenV sind mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen. Wie der Verteilungsschlüssel innerhalb dieses Rahmens im konkreten Einzelfall zu bemessen ist, obliegt nach § 315 BGB dem billigen Ermessen des Vermieters. Zweck dieses vom Verordnungsgeber vorgeschriebenen Verteilungsschlüssels wie auch der gesamten Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (BR-Drucks. 570/08, S. 7; vgl. auch Senatsurteil vom 19. 7. 2006, VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 14).
2. Allerdings ist das Berufungsgericht - ähnlich einer in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur vertretenen Meinung (Wall in Eisenschmid/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl., Rn. 3030 unter Hinweis auf LG Gera, WuM 2007, 511) - der Auffassung, dass der Zweck der Heizkostenverordnung dann nicht mehr zum Tragen kommen könne, wenn die von der Heizkostenverordnung vorgeschriebene Kostenverteilung zu unzumutbaren Belastungen der verbleibenden Mieter/Nutzer führe. Das Berufungsgericht führt aus, dass der in § 8 Abs. 1 HeizkostenV enthaltene Grundsatz der verbrauchsabhängigen Abrechnung dort seine Grenze finden müsse, wo die verbrauchsabhängige Umlage zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten führe, die auf leerstehende Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden könnten, weil dort kein Verbrauch stattfinde.
3. Diese Auffassung teilt der Senat nicht.
a) Auch wenn - wie der Streitfall zeigt - die allein auf den Vorschriften der Heizkostenverordnung beruhende verbrauchsbezogene Abrechnung im Einzelfall zu als unangemessen empfundenen Ergebnissen führen kann, wird dadurch der über die Einzelfallgerechtigkeit hinausreichende Zweck der Heizkostenverordnung, dem jeweiligen Nutzer den Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst zu machen und dadurch Energiespareffekte zu erzielen, nicht in Frage gestellt. Denn die Frage der Sinnhaftigkeit der Vorschriften der Heizkostenverordnung einerseits und die Frage, ob die von der Heizkostenverordnung vorgeschriebene verbrauchsbezogene Abrechnung im Einzelfall zu als billig und gerecht empfundenen Ergebnissen führt andererseits, liegen auf verschiedenen Beurteilungsebenen.
Es muss daher auch bei hohen Leerständen grundsätzlich bei der von der Heizkostenverordnung vorgegebenen verbrauchsabhängigen Abrechnung verbleiben. Insbesondere eine vom Berufungsgericht befürwortete (ähnlich auch Wall in Eisenschmid/Wall, aaO, Rn. 3030; ders., WuM 2007, 415, 418 [differenzierend und eine Lösung de lege ferenda fordernd]; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., K Rn. 189) analoge Anwendung des § 9a HeizkostenV kommt nicht in Betracht. Die analoge Anwendung einer Einzelnorm verlangt, dass der von dieser Vorschrift nicht geregelte Sachverhalt, der in den Anwendungsbereich der Norm gezogen werden soll, mit den von ihr erfassten Sachverhalten vergleichbar ist (BGH, Urteil vom 13. 7. 1988, IVa ZR 55/87, BGHZ 105, 140, 143). Daran fehlt es hier. Die unter § 9a Abs. 1 HeizkostenV zu subsumierenden Sachverhalte haben ersichtlich Fallgestaltungen zum Gegenstand, in denen aus zwingenden Gründen (namentlich eines Geräteausfalls) eine ordnungsgemäße Erfassung des Verbrauchs nicht möglich ist. Derartige Sachverhalte sind nicht mit den hier in Rede stehenden Fällen vergleichbar, die dadurch gekennzeichnet sind, dass eine Verbrauchserfassung sehr wohl möglich ist und auch erfolgt.
b) Unzuträglichkeiten in der Abrechnung aufgrund eines hohen Leerstands kann im Einzelfall in anderer Weise Rechnung getragen werden.
aa) Ist etwa im Mietvertrag ein Abrechnungsmaßstab vereinbart, der eine höhere Verbrauchsquote als 50 % bestimmt, kann der Vermieter im Einzelfall aus dem in § 241 Abs. 2 BGB verankerten Gebot der Rücksichtnahme auf die Interessen des anderen Vertragsteils verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Kosten zukünftig auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen. Eine darüber hinausgehende Absenkung des verbrauchsabhängigen Kostenanteils oder eine Berechnung der Warmwasserkosten ausschließlich auf der Grundlage des Wohnflächenanteils sieht die Heizkostenverordnung dagegen nicht vor mit der Folge, dass eine völlige Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Vermieter nach der Heizkostenverordnung nicht möglich ist.
bb) Die strikte Anwendung der Vorgaben der Heizkostenverordnung kann bei hohen Leerständen in Einzelfällen auch unter - wie hier - Zugrundelegung des nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV für den Mieter günstigsten Verteilungsmaßstabs (50 % nach Verbrauch, 50 % nach Wohnfläche) zu Ergebnissen führen, die nicht mehr als billig und gerecht empfunden werden.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dass die im Haus für die Warmwasseraufbereitung (laut Wärmezähler) aufgewendete Energiemenge von 61.130 kWh ein Vielfaches der Energiemenge beträgt, die nach der Berechnungsformel des § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV für die Erwärmung des im gesamten Haus verbrauchten Wassers (78,22 m³) zu erwarten gewesen wäre (8.800 kWh). Der tatsächliche Energieverbrauch beträgt im Streitfall etwa das Siebenfache des an sich für die Erwärmung von 78,22 m³ zu erwartenden Energieverbrauchs.
cc) Derartigen leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Nutzers kann mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden.
Das Prinzip von Treu und Glauben bildet eine allen Rechten immanente Inhaltsbegrenzung und setzt der (auch gesetzlich zulässigen) Rechtsausübung dort Schranken, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führt (vgl. BGH, Urteil vom 16. 2. 2005, IV ZR 18/04, NJW-RR 2005, 619 unter II 2 a). Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (BGH, Urteil vom 27. 4. 1977, IV ZR 143/76, BGHZ 68, 299, 304). So liegt es hier.
Eine allgemeine Aussage dazu, in welcher Fallkonstellation sich eine nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung zutreffend berechnete Forderung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben für den betroffenen Mieter als unzumutbare Belastung darstellt, so dass eine Begrenzung des Anspruchs des Vermieters der Höhe nach angezeigt ist, verbietet sich. Ob eine Anspruchskürzung geboten ist und gegebenenfalls in welchem Umfang, obliegt der Beurteilung des Tatrichters, der hierbei alle Umstände des jeweiligen Einzelfalls bei seiner Entscheidung zu berücksichtigen hat. Dabei hat der Tatrichter auch in seine Betrachtung einzubeziehen, dass eine absolute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten vom Gesetz nicht gefordert wird (Senatsurteil vom 6. 10. 2010, VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Rn. 17). Es geht vielmehr darum, die beiderseitigen Interessen in der Gesamtschau zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.
In Gebäuden mit sehr hohen Leerständen erleiden sowohl der Vermieter als auch die verbleibenden Mieter erhebliche Nachteile. Die verbleibenden Mieter können von hohen Verbrauchskostenumlagen betroffen sein, während der Vermieter, ohne Mieteinnahmen zu haben, über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil von 50 % ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat. Dies trifft zu. Deshalb erscheint es auch nicht unbillig, wenn die verbleibenden Mieter einen angemessenen Teil der leerstandsbedingten Mehrkosten zu tragen haben.
III.    1. Die Klägerin hat den auf die Beklagte entfallenden Anteil an den Warmwasserkosten in Anwendung der Vorgaben aus § 8 Abs. 1 HeizkostenV nach dem für die Beklagte günstigsten Verteilungsmaßstab (50 % nach Wohnfläche, 50 % nach Verbrauch) rechnerisch zutreffend mit 1.195,06 € ermittelt. Von diesem Betrag stellte die Klägerin der Beklagten zudem "aus Kulanz" lediglich 50 % in Rechnung. Mit dieser freiwilligen Anspruchskürzung ist sie - nimmt man insbesondere sämtliche auf die Beklagte umgelegten Kosten für Wärme und Warmwasser in den Blick - im Ergebnis den berechtigten Interessen der Beklagten an einer den hohen Leerstand angemessen berücksichtigenden Kostenverteilung unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben in jedenfalls hinreichender Weise entgegengekommen. Nach der Abrechnung vom 15. September 2012 hat die Beklagte von den Kosten für Wärme (reine Heizkosten) 738,32 € (140,27 € nach Wohnflächenanteil, 598,05 € nach Verbrauch) zu tragen. Von den Warmwasserkosten hat die Beklagte insgesamt 728,55 € (131,02 € nach Wohnflächenanteil, 597,53 € unter Berücksichtigung des Kulanzabzugs nach Verbrauch) zu tragen. Die auf die Beklagte entfallenden Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser in Höhe von 1.466,87 € pro Jahr, mithin von rund 120 € pro Monat, sind für eine knapp 50 m² große Wohnung zwar hoch, erscheinen aber unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen nicht untragbar.

Eine Übersicht aller wohnungswirtschaftlichen Urteile aus der Fachzeitschrift DW Die Wohnungswirtschaft finden Sie hier.

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