18.02.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht März 2014

ZPO § 283 a Abs. 1 Voraussetzungen für eine Sicherungs­anordnung nach § 283 a Abs. 1 ZPO

Kapitel
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OLG Celle, Beschluss vom 17.9.2013, 2 W 205/13

Zu den Anforderungen an die Feststellung eines besonderen Nachteils für den Erlass einer Sicherungsanordnung nach § 283 a Abs. 1 ZPO auf Antrag des Vermieters von Gewerberäumen im Prozess auf Räumung und Mietzahlung.

Sachverhalt
I. Die Klägerin ist gemäß Mietvertrag vom 27./30. April 2007 Vermieterin von Räumlichkeiten nebst Inventar zum Betrieb eines Fitness und Wellness Centrums. Der monatliche Mietzins beläuft sich seit August 2009 auf insgesamt 26.386 €.
Die Klägerin hat die Klage erweitert und nunmehr auch Räumung, Zahlung des Mietzinses bis Januar 2013 (insgesamt 470.239,91 €) verlangt. Mit Schriftsatz vom 29. Mai 2013 hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verpflichten, für die nach Rechtshängigkeit fällig gewordenen Mietforderungen bzw. Nutzungsentschädigungen in Höhe von 184.702 € (26.386 € x 7 Monate) Sicherheit nach § 283 a Abs. 1 ZPO zu leisten.

Begründung
II. Der Antrag der Klägerin nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 ZPO auf Anordnung einer Sicherheitsleistung war zurückzuweisen.
Nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 ZPO ordnet das Prozessgericht, wenn eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden ist, auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist.
Diese Vorschrift wurde durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (MietRÄndG) eingeführt und ist am 1. Mai 2013 – ohne besondere Übergangsvorschriften – in Kraft getreten. Die Regelung gilt daher auch für zu diesem Zeitpunkt schon anhängige Verfahren (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 283 a Rn. 2).
Die Sicherungsanordnung nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 ZPO soll hierbei endgültige Forderungsausfälle bei langdauernden Hauptsacheverfahren verhindern, indem der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen für das während des Verfahrens weiter fällig gewordene Nutzungsentgelt Sicherheit leisten muss. Das soll den tatsächlichen Wert eines (später) in der Hauptsache ergehenden Zahlungstitels sichern und dem beklagten Mieter den Anreiz nehmen, den Prozess zur Zahlungsverzögerung zu missbrauchen (Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/10485 Seite 2, 15 und 27/28). Auch wenn Anlass des Gesetzes – auch – die Bekämpfung des sog. Mietnomadentums war (Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/10485 Seite 1/2), ist § 283 a ZPO nicht auf den betrügerisch handelnden Mieter beschränkt (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, § 283 a Rn. 3).


1. Es dürfen danach durch eine Anordnung nach § 283 a Abs. 1 ZPO nur Geldforderungen gesichert werden, die selbst Streitgegenstand der Zahlungsklage sind und die nach Eintritt der Rechtshängigkeit bis zum Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind. Die Notwendigkeit der Rechtshängigkeit bezieht sich dabei nicht nur auf die Zahlungsklage, sondern auch auf die Räumungsklage (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl § 283 a Rn. 14 m.w.N.). Die Sicherheit kann dabei nur für solche Ansprüche gefordert werden, die auch eingeklagt sind (vgl. BeckOK/Bacher, ZPO, Stand 15.07.2013, § 283 a Rn. 15 m.w.N.; Börstinghaus, jurisPR-MietR 10/2013 Anm. 1 III 2 b).
Die Rechtshängigkeit der Räumungsklage ist vorliegend gemäß § 261 Abs. 1 ZPO mit der Zustellung der Klagerweiterung gemäß Schriftsatz vom 26. Oktober 2012 am 17. November 2012 eingetreten; zugleich sind die Zahlungsansprüche für März 2012 bis Oktober 2012 sowie die ab November 2012 zukünftig fällig werdenden Nutzungsentschädigungsansprüche rechtshängig geworden. Als zu sichernde Forderungen kommen daher die Mieten bzw. Nutzungsentgelte ab Dezember 2012 bis September 2013, mithin 10 Monate, in Betracht.
2. Daneben setzt die Sicherungsanordnung nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO voraus, dass die Klage eine hohe Aussicht auf Erfolg hat, d. h. wenn dem Zahlungsanspruch nach dem bisherigen Sach- und Streitstand mit hoher Wahrscheinlichkeit keine berechtigten Einwendungen oder Einreden entgegenstehen. Das Gericht hat insoweit nach dem Vortrag der Parteien und den eventuellen Beweisergebnissen eine Prognose über den Verfahrensausgang zu treffen. Eine hohe Aussicht auf Erfolg besteht, wenn die Klage nach dieser prognostischen Würdigung ganz oder zum Teil Erfolg haben wird. (Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/10485 Seite 28, vgl. BeckOK, a.a.O., Rn. 19 ff.).
Ob und in welchem Umfang dies vorliegend der Fall ist, kann dahinstehen, da die weitere Voraussetzung des Erlasses einer Sicherungsanordnung nicht gegeben ist (dazu sogleich unter II. 3).
3. Eine Sicherungsanordnung ist nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO nur dann zu erlassen, wenn es nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Solche besonderen Nachteile für die Klägerin lassen sich vorliegend jedoch nicht feststellen.
Ein besonderer Nachteil für den Kläger als Vermieter ergibt sich nicht allein aus der zu erwartenden Dauer des Verfahrens und dem Risiko der späteren Zahlungsunfähigkeit des Beklagten. Vielmehr muss der Kläger konkret dartun, welche besonderen Nachteile er über den Ausfall der Forderung hinaus zu erwarten hat. In die Interessenabwägung sind die Höhe des Zahlungsrückstands und die wirtschaftliche Bedeutung der Forderung für den Kläger einzubeziehen. Für den Beklagen wird zu berücksichtigen sein, ob und welche Nachteile die Sicherheitsleistung für ihn bringen kann (Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/10485, Seite 28). Die Sicherungsanordnung dient dabei vor allem dem Schutz von Privatvermietern, die den ungerechtfertigten Ausfall von Mieteinnahmen wirtschaftlich nur schwer kompensieren können, denn diese trifft die während des Prozesses fortbestehende Leistungspflicht besonders hart. Der Kläger muss darlegen, dass ihm der Ausfall der im Prozessverlauf fällig gewordenen Mietforderungen bzw. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung besondere wirtschaftliche Nachteile zufügen würde, etwa weil er auf die Mieteinnahmen aus der streitgegenständlichen Wohnung zur Sicherung seiner Altersversorgung angewiesen ist. Das allgemeine Prozessrisiko eines jeden Gläubigers, die Forderung nicht realisieren zu können, reicht hingegen als Sicherungsinteresse nicht aus (vgl. Gesetzesbegründung BT-Drucksache 17/1045, Seite 46). Bei der Abwägung der Interessen soll danach berücksichtigt werden, ob der Vermieter in besonderer Weise auf den laufenden Eingang der Zahlungen angewiesen ist, etwa weil er sie zum Bestreiten seines Lebensunterhalts oder zur Tilgung eines Darlehens benötigt, oder ob ein Ausfallrisiko im Hinblick auf seine Altersvorsorge ihn in besonderer Weise belastet (vgl. Gramlich, Mietrecht, 12. Auflage, § 283 a).
Die Sicherungsanordnung sichert dabei nur die Ansprüche, die nach Rechtshängigkeit fällig geworden sind. In die Interessenabwägung sind deshalb auch nur diejenigen Ansprüche einzubeziehen, die Gegenstand (dieses Teils) der Zahlungsklage sein können, nicht aber Interessen des Klägers, die andere Ansprüche betreffen, etwa vor Rechtshängigkeit rückständig gewordene Miete oder Nutzungsentschädigung. Die berücksichtigungsfähigen besonderen Nachteile müssen sich daher auf die zu sichernden Forderungen beziehen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, § 283 a Rn. 27 und 28; Börstinghaus, a.a.O.). Bei dem gewerblichen Vermieter ist daher vor allem von Bedeutung, in welcher Relation die Höhe der zu sichernden Forderung zu Größe und Umsatz seines Unternehmens steht (vgl. BeckOK, a.a.O., Rn. 28).
Die Klägerin hat vorliegend nicht hinreichend konkret dargelegt und glaubhaft gemacht, dass ihr der Ausfall der zu sichernden Forderung in Höhe von 263.860,00 € besondere wirtschaftliche Nachteile, die über das allgemeine Zahlungsausfallrisiko bzw. Prozessrisiko hinausgehen, zufügen würde.
Auf die Höhe des gesamten behaupteten Zahlungsrückstands von 650.653,12 €, der zwei volle Jahresmieten übersteigt und daher als sehr hoch anzusehen ist, kommt es bei der Abwägung der beiderseitigen Parteiinteressen nicht maßgeblich an, da lediglich 40 % dieses gesamten Zahlungsrückstandes einer Sicherungsanordnung unterliegen würden. Die Mieteinnahmen aus dem Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten machen 4 % der gesamten Mieteinnahmen der Klägerin aus dem Mietobjekt aus, d. h. die Klägerin verfügt neben der Nettomiete von 14.400 € über weitere Mietzinseinnahmen (netto) in Höhe von 345.600 € im Monat, so dass sie auf die Mieteinnahmen aus dem Vertrag mit der Beklagten wirtschaftlich nicht existenziell angewiesen ist. Die Klägerin hat insoweit auch nicht behauptet, dass ihr durch einen Forderungsausfall von über 260.000 € Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz drohe. Insoweit ist die gewerblich tätige Klägerin, die aus der Vermietung verschiedener Räumlichkeiten der ihr gehörenden Immobilie Einnahmen erzielt und Darlehenszinsen bezahlen muss, auch nicht mit einem Vermieter zu vergleichen, der lediglich ein einziges Objekt vermietet und dafür Darlehenszinsen aufbringen muss und deshalb auf die Zahlungen seines einzigen Mieters in weit höherem Maße angewiesen ist.
Die Klägerin hat zwar behauptet, dass sie sich durch die ausbleibenden Mieteinnahmen in einem sogenannten Cash Trap befindet, weil der mit ihrem Darlehensgeber vereinbarte Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio = DSCR) die vertraglich vereinbarte Quote von 175 % nicht erreicht, da die konkret erzielten Mieteinnahmen weniger als 175 % des zu leistenden Schuldendienstes betragen, nämlich 172,63 % statt 175,31 %. Dies hat grundsätzlich zur Folge, dass der Darlehensgeber die Mieteinnahmen nach Abzug der Darlehenskosten blockieren kann.
Daraus lässt sich aber auch entnehmen, dass die Klägerin selbst bei Nichtzahlung der Beklagten immer noch über Mietzinseinnahmen verfügt, welche höher sind als die ihrerseits zu erbringende Tilgungsrate, so dass sie ihre Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihrem Gläubiger erfüllen kann. Soweit damit ein Liquiditätsengpass der Klägerin verbunden sein sollte, so ist zu berücksichtigten, dass einem Liquiditätsengpass der Klägerin wegen Ausbleibens berechtigter Forderungen durch eine Sicherungsanordnung nicht abgeholfen werden könnte, weil die Klägerin über das Geld im Falle einer Sicherungsanordnung schlicht nicht verfügen könnte. Gemäß § 283 a Abs. 3 ZPO hat der Kläger erst nach Entscheidung der Hauptsache durch einen entsprechenden Ausspruch des Gerichts das Recht, sich aus der Sicherheit zu befriedigen, soweit er obsiegt hat (Schmidt-Futterer/Streyl § 283 a Rn. 29). Insoweit fehlt es an einer konkreten Darlegung der Klägerin, aus welchen Gründen ihr Darlehensgeber eine solche Sicherheit, die sich nicht auf die Mietzinsansprüche vor Rechtshängigkeit bezieht, überhaupt als ausreichend ansieht, um diese Sicherheit, deren Realisierbarkeit dann auch noch vom Prozessausgang abhängt, in seiner Prognose bezüglich der Einhaltung der DSCR zu berücksichtigen. ...
Die Klägerin hat ferner nicht dargelegt und glaubhaft gemacht, in welcher Relation die Höhe der zu sichernden Forderung von 263.860 € zu Größe und Umsatz ihres Unternehmens steht. Insoweit fehlt es an jedem Vortrag zu der Unternehmensstruktur, dem Gewinn und Verlust der Gesellschaft oder den finanziellen Verhältnissen der Gesellschafter.
Schlussendlich hat die Klägerin auch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen und glaubhaft gemacht, dass ihr überhaupt ein Zahlungsausfallrisiko wegen zu befürchtender Zahlungsunfähigkeit der Beklagten oder wegen drohender Vollstreckungsvereitelung droht. Zwar dürfte die vollständige Zahlungseinstellung häufig als Indiz für eine Zahlungsunfähigkeit anzusehen sein, die Beklagte hat vorliegend jedoch vorgetragen, dass sie allein deshalb nicht zahle, um einen „Hebel“ zu haben, damit die Klägerin die – streitigen – Mängel beseitige, eine Verschlechterung ihrer Vermögenslage sei hingegen nicht eingetreten.
Eine solche bloße Zahlungsunwilligkeit stellt aber keinen besonderen Nachteil im Sinne des § 283 a Abs. 1 ZPO dar, da sie durch Vollstreckung aus dem späteren Urteil behoben werden kann (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, § 283 a Rn. 29).

Umsetzung für die Praxis
Nach § 283 a Abs. 1 Satz 1 ZPO ordnet das Prozessgericht, wenn eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden ist, auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Solche besonderen Nachteile lassen sich vorliegend jedoch nicht feststellen. Ein besonderer Nachteil für den Kläger als Vermieter ergibt sich nicht allein aus der zu erwartenden Dauer des Verfahrens und dem Risiko der späteren Zahlungsunfähigkeit des Beklagten. Vielmehr muss der Kläger konkret dartun, welche besonderen Nachteile er über den Ausfall der Forderung hinaus zu erwarten hat. Die Sicherungsanordnung dient dabei vor allem dem Schutz von Privatvermietern, die den ungerechtfertigten Ausfall von Mieteinnahmen wirtschaftlich nur schwer kompensieren können, denn diese trifft die während des Prozesses fortbestehende Leistungspflicht besonders hart. Bei der Abwägung der Interessen soll danach berücksichtigt werden, ob der Vermieter in besonderer Weise auf den laufenden Eingang der Zahlungen angewiesen ist, etwa weil er sie zum Bestreiten seines Lebensunterhalts oder zur Tilgung eines Darlehens benötigt, oder ob ein Ausfallrisiko im Hinblick auf seine Altersvorsorge ihn in besonderer Weise belastet.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

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