26.05.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Juni 2014

BGB §§ 861, 869; ZPO § 940a Einstweilige Verfügung auf Räumung durch Nichtvermieter

Kapitel
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LG Arnsberg, Urteil vom 25.2.2014, 3 S 11/14

§ 940a Abs. 2 ZPO soll Fälle erfassen, in denen dem Vermieter beim Versuch der Räumung von Wohnraum ein zuvor völlig unbeteiligter Dritter gegenübersteht. Sie erfasst gerade nicht die Fälle, in denen anderweitige, eigene Rechtsbeziehungen zwischen dem Verfügungskläger und dem Dritten vorliegen bzw. streitig sind.

Sachverhalt
Der Verfügungskläger begehrt im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Räumung und Herausgabe einer Wohnung im Erdgeschoss des Hauses C.Straße in X. vom Verfügungsbeklagten.

Die Immobilie, in der sich diese Wohnung befindet, wurde mit notariellem Vertrag vom 28.6.2011 vom Verfügungskläger an den Verfügungsbeklagten verkauft. Später wurde ihm auch der Besitz eingeräumt. Zu einer Änderung des Grundbucheintrages ist es bislang jedoch nicht gekommen. Der Verfügungsbeklagte vermietete die Wohnung an Frau N. Y. Am 8.4.2013 erklärte der Verfügungskläger den Rücktritt von dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag. Über die Wirksamkeit des Rücktritts herrscht Streit. Das Landgericht Arnsberg hat durch Urteil vom 27.11.2013, das noch nicht rechtskräftig ist, eine Klage des Verfügungsbeklagten auf Feststellung der Unwirksamkeit des Rücktritts abgewiesen.
Daneben erwirkte der Verfügungskläger vor dem Amtsgericht Werl einen Räumungstitel gegen Frau N. Y.. Die Vollstreckung aus diesem Urteil am 29.10.2013 scheiterte daran, dass Frau Y. zu diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr in der Wohnung lebte, stattdessen aber der Verfügungsbeklagte.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Voraussetzungen der allein in Betracht kommenden Norm des § 940a Abs. 2 ZPO lägen nicht vor. Insbesondere sei nicht feststellbar, dass der Verfügungskläger in das Mietverhältnis zwischen dem Verfügungsbeklagten und Frau Y. eingetreten sei, da anhand des Sachvortrages des Verfügungsklägers die Wirksamkeit des Rücktritts vom Kaufvertrag nicht beurteilt werden könne. Dem Verfügungskläger stehe auch kein Anspruch gemäß § 985 BGB oder aus Besitzstörung zu. Eine Ausweitung der Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO auf Fälle der vorliegenden Art sei nicht angezeigt. Zudem sei zu beachten, dass eine Entscheidung zulasten des Verfügungsbeklagten hier einer Vorwegnahme der Hauptsache im Rechtsstreit um die Wirksamkeit des Rücktritts des Verfügungsklägers gleich käme.

Dem Verfügungskläger steht jedenfalls kein im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzbarer Räumungsanspruch gegenüber dem Verfügungsbeklagten zu.
Zunächst fehlt es bereits an der hinreichenden Glaubhaftmachung eines Verfügungsanspruchs.
Ein Herausgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 2 BGB besteht nicht. Voraussetzung dafür wäre, dass die Mieterin der Wohnung, Frau Y., Mieterin des Verfügungsklägers gewesen wäre. Ein Mietvertrag wurde aber nur zwischen Frau Y. und dem Verfügungsbeklagten abgeschlossen. In diesen Mietvertrag ist der Verfügungskläger nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten, da nie ein Eigentumswechsel stattgefunden hat. Der Eintritt in das Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ist an den dinglichen Veräußerungsakt gekoppelt. Der Verfügungsbeklagte war nie Eigentümer der Immobilie, da noch keine Eintragung im Grundbuch stattgefunden hat. Ihm war lediglich entsprechend der Regelungen im notariellen Kaufvertrag der Besitz eingeräumt worden.

Ein Anspruch gemäß § 861 Abs. 1 BGB scheitert bereits daran, dass der Verfügungskläger nicht unmittelbarer Besitzer der Wohnung war. Ein Anspruch besteht auch nicht über § 869 S. 2 BGB, da der Verfügungsbeklagte nicht infolge verbotener Eigenmacht gegenüber der unmittelbaren Besitzerin Frau Y. den Besitz an der Wohnung erlangt hat.

Die Annahme eines Herausgabeanspruchs gemäß § 985 BGB scheitert daran, dass der Verfügungskläger nicht hinreichend glaubhaft gemacht hat, dass dem Verfügungsbeklagten kein Recht zum Besitz hinsichtlich der Immobilie zusteht. Ein solches ergab sich aus dem notariellen Kaufvertrag, läge also nur dann nicht mehr vor, wenn der Verfügungskläger wirksam von dem Vertrag zurückgetreten ist. Es fehlt jedoch weiterhin jeglicher substantiierter Sachvortrag des Verfügungsklägers zur Frage der Berechtigung des Rücktritts.

Das fehlende Besitzrecht des Verfügungsbeklagten ergibt sich nicht schon allein infolge des Urteils des LG Arnsberg vom 27.11.2013 in dem Verfahren 1 O 227/13, da dieses Urteil bislang nicht rechtskräftig ist.

Unabhängig davon fehlt es aber jedenfalls an den für die Durchsetzung eines Anspruchs auf Räumung von Wohnraum im Wege der einstweiligen Verfügung erforderlichen Voraussetzungen gem. § 940a ZPO. Insbesondere liegen die hier allein in Betracht kommenden Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO nicht vor.

Zwar liegt ein vollstreckbarer Räumungstitel gegen die Mieterin Frau Y. vor, ist eine andere Person als die Mieterin, nämlich der Verfügungsbeklagte, Besitzer der Mietsache und ist der Erwerb unmittelbaren Besitzes durch den Verfügungsbeklagten erst nach Erlass des Räumungstitels gegen die Mieterin erfolgt, die Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO ist jedoch deshalb nicht anwendbar, weil der Verfügungskläger nicht Partei des Mietvertrages mit Frau Y., also nicht Vermieter der Wohnung war.

Die Einschränkung des Anwendungsbereichs des § 940a Abs. 2 ZPO auf die Fälle, in denen der ursprüngliche Vermieter als Anspruchssteller auftritt, ergibt sich nicht explizit aus dem Wortlaut der Norm. Nur so kann die Vorschrift aber verstanden werden, wenn als anspruchsbegründendes Merkmal aufgeführt wird, dass "der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat." Die Norm setzt also voraus, dass derjenige, der den Räumungsanspruch geltend macht, Vermieter des ursprünglichen Bewohners der Wohnung, gegenüber dem ein Räumungstitel besteht, war. Vermieter der Frau Y. war der Verfügungskläger nach dem oben Gesagten jedoch nicht. Da die Norm nur für einen ganz bestimmten Ausnahmefall die im Übrigen gesetzlich weitgehend ausgeschlossene Möglichkeit der Erlangung eines Räumungstitels für Wohnraum im Wege der einstweiligen Verfügung schafft und daher als Ausnahmevorschrift eng auszulegen ist (Baumbach, ZPO, § 940a, Rn. 6), kommt keine entsprechende Anwendung auf die Fälle in Betracht, in denen der Vermieter und der berechtigte Besitzer auseinanderfallen.

Weitere ungeschriebene Voraussetzung der Norm ist zudem, dass der Dritte - hier der Verfügungsbeklagte - keine Besitzberechtigung gegenüber dem Vermieter bzw. sonst Besitzberechtigten hat (Zöller, ZPO, § 940a, Rn. 5). Dies ist hier jedoch gerade streitig. Die Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO soll Fälle erfassen, in denen dem Vermieter beim Versuch der Räumung von Wohnraum ein zuvor völlig unbeteiligter Dritter gegenübersteht. Sie erfasst gerade nicht die Fälle, in denen anderweitige, eigene Rechtsbeziehungen zwischen dem Antragsteller und dem Dritten vorliegen bzw. streitig sind. In solchen Fällen besteht kein Anlass, die Möglichkeiten der Vollstreckung eines Räumungstitels zu erweitern. Vielmehr sind die Streitigkeiten in einem eigenen Verfahren zwischen den übrigen Beteiligten zu klären. Dies geschieht hier in dem Verfahren LG Arnsberg 1 O 227/13 bzw. in dem zwischenzeitlich anhängigen Berufungsverfahren. Eine Vorwegnahme der Hauptsache bzw. die Schaffung vollendeter Tatsachen vor grundsätzlicher Klärung in dem dortigen Verfahren ist nicht angezeigt. Es liegt gerade keiner der wenigen Fälle vor, in denen der Gesetzgeber eine Räumung von Wohnraum im Wege der einstweiligen Verfügung für zulässig erklärt hat.

RA Heiko Ormanschick

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungswirtschaft

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