26.05.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Juni 2014

BGB §§ 554 a.F., §557b Indexmiete und Duldung der Modernisierung

Kapitel
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BGH, Urteil vom 12.3.2014, VIII ZR 147/13

§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB verwehrt dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gibt dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF zu verweigern.

Sachverhalt
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Duldung der Modernisierung der Heizungs- und Warmwasserversorgung der Wohnung in Anspruch.

Der Beklagte ist seit 2008 Mieter einer mit einer Ofenheizung ausgestatteten Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Mietvertragsparteien haben eine unbefristete Indexmiete vereinbart.

Mit Schreiben vom 15. Februar 2010 kündigte die Klägerin zunächst den Einbau einer zentralen Heizungsanlage und die Umlage der Modernisierungskosten nach § 559 BGB (1,25 € je qm) sowie die Erhebung von Heizkostenvorauszahlungen (0,90 € je qm) an. Später nahm sie hiervon Abstand und teilte dem Beklagten mit Schreiben vom 18. August 2010, konkretisiert durch das Schreiben vom 22. Februar 2012 mit, dass sie nunmehr beabsichtige, die Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme zu ersetzen. Sie kündigte die dafür erforderlichen Umbaumaßnahmen im Einzelnen an und erbat die Zustimmung des Beklagten hierzu. Bezüglich der Kosten teilte sie mit, dass eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB nicht erfolgen werde, für die Kosten der Belieferung mit Fernwärme würden allerdings monatliche Vorschüsse in Höhe von 1,96 € je qm, für die Wohnung des Beklagten insgesamt 104,59 €, erhoben werden.

Der Beklagte stimmte der Durchführung der von der Klägerin angekündigten baulichen Maßnahmen nicht zu.
Begründung

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Duldung der Modernisierung bezüglich der Beheizung und Warmwasserversorgung der Wohnung gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF gegen den Beklagten zu. Die vorgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwendbar, weil die Ankündigung der Klägerin vom 22. Februar 2012 gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF dem Beklagten vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist. Dem Duldungsanspruch steht auch nicht der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB entgegen.

1. Es wird durch die Umstellung der Wärmeversorgung der vom Beklagten gemieteten Wohnung vom Ofenheizungsbetrieb auf den Anschluss an das Fernwärmenetz eine dauerhafte Wohnkomfortverbesserung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB aF erreicht. Die Modernisierungsankündigung der Klägerin im Schreiben vom 22. Februar 2012 war als den Anforderungen des § 554 Abs. 3 BGB aF genügend anzusehen.

2. Es steht dem Duldungsanspruch der Klägerin auch nicht entgegen, dass die Parteien eine Indexmiete vereinbart haben und der Klägerin deshalb eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verwehrt ist. Denn einen Ausschluss der Duldungspflicht sieht § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter mit einer unzumutbaren Härte verbunden ist. Anhaltspunkte dafür, dass die von der Klägerin geplanten Modernisierungsmaßnahmen mit Rücksicht darauf, dass die Klägerin die Kosten der Fernwärmelieferung anschließend anteilig auf den Beklagten umlegen will und insoweit monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 104,59 € begehrt, eine unzumutbare Härte darstellen, sind nicht festgestellt. Soweit die Revision geltend macht, der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 BGB verbiete es, die für eine zentrale Beheizung erforderlichen Investitionen durch den Lieferanten der Fernwärme vornehmen und in die dem Mieter auferlegten Kosten der Fernwärmelieferung einfließen zu lassen, so kann dies von vornherein nicht dazu führen, dass der Beklagte die Modernisierungsmaßnahmen nicht zu dulden hätte. Denn § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB verwehrt dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gibt dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF zu verweigern.

Die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Betriebskosten (der Fernwärme) auf den Beklagten umgelegt werden können, sind im Rahmen des hier allein zu entscheidenden Duldungsanspruchs nicht streitgegenständlich.

RA Heiko Ormanschick

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Wohnungswirtschaft

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