30.06.2014 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Juli 2014

BGB §§ 546, 563, 564, 573 Kündigung einer Genossenschaftswohnung wegen Fehl- oder Unterbelegung

Kapitel
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LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013, 5 S 33/13

Zu der Frage, ob auch die Unter- oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB anzuerkennen ist. Jedenfalls dann, wenn die Genossenschaft nicht über Regelungen zur "richtigen" Belegung und Vergabe ihrer Wohnungen verfügt und nach diesen verfährt, ist eine Kündigung wegen Fehlbelegung nach § 573 BGB nicht möglich. Fehlt es an solchen Regelungen, so kann schon nach dem Wortsinn nicht von einer Fehlbelegung gesprochen werden. Die Vergabe der Wohnungen nach bestimmten Präferenzen, aber ohne klare, allgemein gültige und stets beachtete Vergaberichtlinien, reicht nicht aus, um bei Abweichung hiervon eine als Kündigungsgrund ausreichende Fehl- oder Unterbelegung anzunehmen.

Sachverhalt
I. Die Klägerin ist Vermieterin eines Siedlungshauses. Sie begehrt von den Beklagten dessen Räumung und Herausgabe. Der Beklagte Ziff. 1 ist der Enkel, der Beklagte Ziff. 2 ist der Sohn und Erbe der verstorbenen Mieterin. Die Klägerin ist eine Wohnungsbaugenossenschaft. Gemäß ihrer Satzung ist ihr Zweck "die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung". Die Satzung enthält unter anderem folgende weitere Bestimmungen:

§ 14 Abs. 1: Die Nutzung einer Genossenschaftswohnung steht ebenso wie die Inanspruchnahme von Dienstleistungen in erster Linie Mitgliedern der Genossenschaft zu.

§ 16 Abs. 3: Bei der Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen sind im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht die Belange der Gesamtheit der Mitglieder angemessen zu berücksichtigen.

Die Klägerin vermietete durch Dauernutzungsvertrag vom 1.8.1968 das streitgegenständliche Siedlungshaus an Hans H. Nach dessen Ableben war letztendlich Barbara H auf Mieterseite in den Mietvertrag eingetreten. Die Miete beläuft sich aktuell auf 291,40 € monatlich.

Der Beklagte Ziff. 1 wurde am 6.9.2011 mit 1 Anteil Mitglied der Klägerin. Mit Schreiben vom 18.10.2011 teilte Barbara H der Klägerin mit, dass der Beklagte Ziff. 1 bei ihr eingezogen sei, da sie an Krebs erkrankt und nicht mehr in der Lage sei, alleine ihren Haushalt zu bewältigen. Die Klägerin antwortete hierauf, dass der Beklagte Ziff. 1 nach Ableben von Frau Barbara H nicht in der Wohnung verbleiben könne, der Begründung eines gemeinsamen Haushalts werde ausdrücklich entgegengetreten. Gemäß Anmeldebestätigung der Stadt Heidelberg erfolgte eine melderechtliche Anmeldung des Beklagten Ziff. 1 im streitgegenständlichen Anwesen am 4.8.2011.

Am 15.2.2012 verstarb Barbara H. Sie wurde vom Beklagten Ziff. 2 beerbt.

Mit Schreiben vom 16.3.2012 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten Ziff. 2 in seiner Eigenschaft als Erbe die Kündigung gemäß § 564 BGB. Hierauf meldete sich durch Anwaltsschreiben vom 28.3.2012 der Beklagte Ziff. 1 und teilte mit, er habe vor dem Tod von Barbara H gemeinsam mit dieser das Siedlungshaus bewohnt und einen gemeinsamen Haushalt geführt, so dass er gemäß § 563 Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sei. Die Klägerin trat dem entgegen und verlangte nunmehr von beiden Beklagten die Herausgabe. Mit Schriftsatz vom 23.10.2012 erklärte die Klägerin gegenüber dem Beklagten Ziff. 1 die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB mit der Begründung, es liege eine Unterbelegung des Siedlungshauses vor, da dieses nach den Vergaberichtlinien der Klägerin von Familien mit Kindern bewohnt werden sollte.

Begründung
Die Klägerin hat weder nach § 546 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe noch nach § 985 BGB einen Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Siedlungshauses, und zwar weder gegenüber dem Beklagten Ziff. 1 noch gegenüber dem Beklagten Ziff. 2.

1) Ein solcher Anspruch besteht gegenüber dem Beklagten Ziff. 1 deshalb nicht, weil er wirksam gemäß § 563 Abs. 2 S. 3 BGB in das zuvor mit Barbara H bestehende Mietverhältnis eingetreten ist und dieses nicht wirksam durch Kündigung der Klägerin beendet wurde.

a) Das Mietverhältnis wurde nach dem Tod der Barbara H mit dem Beklagten Ziff. 1 gemäß § 563 Abs. 2 S. 3 BGB fortgesetzt, da er zuvor mit ihr einen gemeinsamen Haushalt geführt hat.

aa) Der Beklagte hat ab September 2011 bei Barbara H gewohnt, sich um den Garten, den Haushalt und die Einkäufe gekümmert, im zweiten Obergeschoss des Hauses gewohnt, mehrere Abende in der Woche mit der Großmutter verbracht, regelmäßig dort geschlafen und ist von dort zur Arbeit gefahren.

bb) Diese Feststellungen tragen die Anwendung des §§ 563 Abs. 2 S. 3 BGB. Die Vorschrift ist auf den „Dauernutzungsvertrag“ über eine Genossenschaftswohnung anzuwenden (BGH WuM 2010, 431). Der Beklagte Ziff. 1 gehört als Enkel zum privilegierten Personenkreis dieser Vorschrift. Es liegt auch eine gemeinsame Haushaltsführung vor. Diese fordert über den gemeinsamen Aufenthalt in der Wohnung hinaus Mitwirkung, Mit­entscheidung und Kostenbeteiligung (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 563 BGB Rn. 38). Aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse können jedoch diese Voraussetzungen nicht stets schematisch kumulativ verlangt werden; vielmehr muss sich ein Gesamtbild ergeben, nach dem jeder der Bewohner unter den genannten Gesichtspunkten zur Haushaltsführung beigetragen hat und so die Lasten des Haushalts arbeits- und anteilig auf die Bewohner verteilt waren. Mit der Erledigung von Einkäufen, der Tätigkeit im Haushalt und im Garten erbrachte der Beklagte Ziff. 1 einen derartigen Beitrag zur Haushaltsführung.

Dem steht auch nicht die Dauer des gemeinsamen Wohnens lediglich von September 2011 bis zum Versterben der Großmutter Barbara H im Februar 2012 entgegen. Insoweit ist zunächst zu beachten, dass der Wortlaut des § 563 Abs. 2 S. 3 BGB - anders als Satz 4 - das Merkmal eines „auf Dauer angelegten“ gemeinsamen Haushalts nicht fordert. Dies wird dahingehend interpretiert, dass das Gesetz bei Angehörigen, Lebenspartnern und Ehegatten schon davon ausgeht, dass deren Beziehung auf Dauer angelegt war (Schmidt-Futterer/Streyl, § 563 BGB Rn. 41).

b) Das Mietverhältnis mit dem Beklagten Ziff. 1 wurde von der Klägerin auch nicht wirksam gekündigt.

aa) Unstreitig bestand kein wichtiger Grund für eine Kündigung in der Person des Beklagten Ziff. 1; eine Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wurde von der Klägerin auch nicht ausgesprochen.

bb) Die Kündigung vom 23.10.2012 gemäß § 573 Abs. 1 BGB hat das Mietverhältnis nicht beendet, da ein wichtiger Grund in Form der Unter- oder auch Fehlbelegung der Genossenschaftswohnung nicht gegeben war.

(1) Vom Bundesgerichtshof entschieden ist, dass grundsätzlich eine Genossenschaftswohnung nach § 573 Abs. 1 BGB gekündigt werden kann, wenn der Mieter nicht (mehr) Mitglied in der Genossenschaft ist und die Wohnung für die Versorgung eines anderen Mitglieds benötigt wird (Nachw. bei Schmidt-Futterer/Blank, § 573 BGB Rn. 212). Diese Konstellation ist vorliegend indessen nicht einschlägig, da der Beklagte Ziff. 1 Mitglied ist. Die Belegung des Siedlungshauses durch ihn verstößt somit auch nicht gegen § 14 Abs. 1 der Satzung der Genossenschaft, wonach die Nutzung einer Genossenschaftswohnung in erster Linie Mitgliedern der Genossenschaft zusteht.

(2) Noch nicht höchstrichterlich entschieden und in Instanzrechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert ist die Frage, ob auch die Unter- oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB anzuerkennen ist (verneinend etwa Schmidt-Futterer/Blank, § 573 BGB Rn. 201; OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2584; grundsätzlich bejahend etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1226; differenzierend Drasdo, NZM 2012, 585, 596). Diese Frage bedarf indessen vorliegend keiner abschließenden Beantwortung. Denn das Merkmal einer Fehl- oder Unterbelegung ist vorliegend schon nicht erfüllt.
Von einer Fehlbelegung, die im Widerspruch zur satzungsgemäßen Aufgabe (vgl. OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1226) bzw. zum Satzungszweck (Drasdo, NZM 2012, 596) steht, kann nämlich von vornherein nur dann tatbestandsmäßig ausgegangen werden, wenn genossenschaftliche Regelungen zur „richtigen“ Belegung bestehen, zu denen die tatsächliche Belegung in Widerspruch steht. Fehlt es an solchen Regelungen zur Belegung und Vergabe, so kann schon nach dem Wortsinn nicht von einer Fehlbelegung gesprochen werden. Bei Fehlen einer solchen Regelung kann sich die Genossenschaft nicht auf ihre Satzung oder ihre satzungsgemäßen Zwecke als Kündigungsinteresse berufen, denn die Belegung widerspricht nicht den (tatsächlich nicht vorhandenen) Vergabe- und Belegungsgrundsätzen.

(3) Die Satzungsregelung in § 14 Abs. 1 steht nicht entgegen, denn der Beklagte Ziff. 1 ist Mitglied der Genossenschaft.
Die Klägerin trägt zwar vor, dass die Vergabe von Siedlungshäusern grundsätzlich nach folgenden Kriterien zu erfolgen hat:

- Dauer der Mitgliedschaft
- Dringlichkeit zur Versorgung mit Wohnraum
- Anzahl der im Haushalt lebenden Personen im Verhältnis zur Größe des Mietobjekts
- Einkommensverhältnisse im Verhältnis zur Miethöhe
- Förderung von Familien mit Kindern
- Ausgewogenheit/soziale Durchmischung innerhalb eines Objekts oder einer Siedlung.

Nicht vorgetragen ist indessen, in welchem Verhältnis diese Kriterien zueinander stehen und dass der Beklagte Ziff. 1 nach sämtlichen dieser Kriterien nachrangig gegenüber anderen Bewerbern wäre. …
Nach allem verfährt die Klägerin somit bei der Vergabe ihrer Wohnung zwar durchaus nach bestimmten Präferenzen, klare und vor allem allgemein gültige und stets beachtete Vergaberichtlinien, anhand derer beurteilt werden könnte, ob eine Vergabe und Belegung "richtig" oder "falsch" ist, bestehen dagegen nicht.

(4) Dass allein die aktuelle Belegung "weichen" Vergabepräferenzen der klagenden Genossenschaft nicht entspricht, die weder in der Satzung festgelegt noch sonst auf satzungsgemäße Weise fixiert wurden, kann als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB keinesfalls ausreichen. Wenn schon die Genossenschaft selbst mangels satzungsgemäßer Festlegung an derartige Präferenzen nicht rechtlich gebunden ist, kann sie die Belegung entgegen solcher Präferenzen auch dem Genossen nicht als Verstoß gegen die genossenschaftliche Treuepflicht (§ 16 Abs. 3 der Satzung) oder im Hinblick auf einen Gleichbehandlungsgrundsatz innerhalb der Genossenschaft entgegenhalten.

2) Die Klage ist gegen den Beklagten Ziff. 2 ebenfalls unbegründet.

a) Ein Anspruch gemäß § 546 BGB scheidet schon deshalb aus, weil der Beklagte Ziff. 2 trotz seiner Stellung als Erbe nicht gemäß § 564 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist; denn nach dem Gesetz ist der Eintritt eines Angehörigen nach § 563 Abs. 2 S. 3 BGB vorrangig.

b) Ein Anspruch aus § 985 BGB besteht deshalb nicht, weil der Beklagte Ziff. 2 nicht Besitzer der Mietsache ist. Zwar könnte sich aus § 857 BGB zunächst ein Erbenbesitz des Beklagten Ziff. 2 ergeben haben. Der Anwendungsbereich des § 857 BGB ist jedoch dahingehend einzuschränken, dass in den Fällen der §§ 563, 563a BGB der Besitzübergang sich nicht auf den Erben, sondern auf die einrückenden Familien- bzw. Haushaltsangehörigen vollzieht (Staudinger/Gutzeit, § 857 BGB (2012), Rn. 27).

Bedeutung für die Praxis
Vom Bundesgerichtshof entschieden ist, dass eine Genossenschaftswohnung nach § 573 Abs. 1 BGB gekündigt werden kann, wenn der Mieter nicht (mehr) Mitglied in der Genossenschaft ist und die Wohnung für die Versorgung eines anderen Mitglieds benötigt wird (BGH, Urteil vom 10.9.2003, VIII ZR 22/03). Noch nicht höchstrichterlich entschieden und in Instanzrechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert ist die Frage, ob auch die Unter- oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB anzuerkennen ist. Diese Frage bedurfte vorliegend keiner abschließenden Beantwortung. Denn das Merkmal einer Fehl- oder Unterbelegung war vorliegend schon nicht erfüllt. Von einer Fehlbelegung, die im Widerspruch zur satzungsgemäßen Aufgabe bzw. zum Satzungszweck steht, kann nämlich von vornherein nur dann tatbestandsmäßig ausgegangen werden, wenn genossenschaftliche Regelungen zur „richtigen“ Belegung bestehen, zu denen die tatsächliche Belegung in Widerspruch steht. Fehlt es an solchen Regelungen zur Belegung und Vergabe, so kann schon nach dem Wortsinn nicht von einer Fehlbelegung gesprochen werden. Bei Fehlen einer solchen Regelung kann sich die Genossenschaft nicht auf ihre Satzung oder ihre satzungsgemäßen Zwecke als Kündigungsinteresse berufen, denn die Belegung widerspricht nicht den (tatsächlich nicht vorhandenen) Vergabe- und Belegungsgrundsätzen.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaft, Wohnungswirtschaftliches Urteil

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