19.06.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Juli 2013

BGB §§ 5590, 578 Abs. 2 Schriftformerfordernis; Mieterwechsel

Kapitel
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BGH, Urteil vom 30.1.2013, XII ZR 38/12

1. Soll in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden, muss die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll.
2. Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. April 2005, XII ZR 29/02, NZM 2005, 584 und vom 12. März, XII ZR 18/00, BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158).

Sachverhalt
Die Klägerin begehrt als Vermieterin u. a. die Feststellung, dass zwischen den Parteien hinsichtlich des Objekts B.-straße , R., ein befristetes Mietverhältnis bis zum 31. Mai 2016 besteht, das bis dahin nicht ordentlich kündbar ist. Mit der Widerklage verlangt die Beklagte die Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund einer Kündigung vom 30. März 2011 zum 30. September 2011 beendet worden ist. Die Klägerin vermietete mit Vertrag vom 20. Mai 1996 an die N. GmbH ein Gewerbeobjekt zum Betrieb eines Logistikunternehmens. Nach Ziff. 2.1 des Mietvertrags war eine feste Mietdauer von 15 Jahren vereinbart. Der Mieterin wurde in Ziff. 2.3 des Mietvertrages eine Verlängerungsoption von einmal fünf Jahren eingeräumt. Nach Ablauf der Mietzeit sollte sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängern, wenn nicht der Mieter oder Vermieter binnen sechs Monaten vor Ablauf der Mietzeit schriftlich kündigt.
Am 24. August 1998 wurde die Umfirmierung der N. GmbH in J. GmbH im Handelsregister eingetragen. Mit Datum vom 26. April 2001 schloss die J. GmbH mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 einen „Kauf- und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbetriebsteil”. In Ziffer 3.1 vereinbarten die Vertragsparteien, dass die Käuferin anstelle der Verkäuferin in sämtliche Rechte und Pflichten aus den in einer dem Vertrag beigefügten Anlage 3.1 aufgeführten Verträgen und Vertragsangeboten eintrete. Dauerschuldverhältnisse wurden ausdrücklich in die Vereinbarung mit eingeschlossen. In dieser Anlage 3.1 findet sich eine mit der Bezeichnung „Raummieten 2000” überschriebene tabellarische Aufstellung von Mietobjekten, eingeteilt in Standorte, Bezeichnung der Vermieter und Angabe der zu zahlenden Mieten, die unter anderem folgende Angabe beinhaltet: „Standort: Hamburg; Vermieter: G GbR; Mietzins 22.900”.
In den Jahren 2001 und 2002 wurde die Miete von der J. GmbH, danach von der Beklagten zu 1 an die Klägerin bezahlt.
Im Termin vor dem Landgericht vom 31. März 2011 überreichte die Beklagte zu 1 der Klägerin ein auf den 30. März 2011 datiertes Schreiben, mit dem sie das Mietverhältnis zum 30. September 2011 kündigte.

Begründung
II. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 nicht im Wege einer Gesamtrechtsnachfolge Partei des Mietvertrages geworden ist. Eine Gesamtrechtsnachfolge hätte stattgefunden, wenn die J. GmbH und die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 einen Verschmelzungsvertrag i.S.v. §§ 2 Nr. 1, 30 UmwG geschlossen hätten oder die J. GmbH ihr Vermögen ganz oder teilweise auf die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 übertragen hätte (§ 174 Abs. 1 und 2 UmwG). Keine dieser beiden Möglichkeiten einer Umwandlung von Unternehmen, die zu einer Gesamtrechtsnachfolge führen, wurde festgestellt.


Soweit die Revision in diesem Zusammenhang geltend macht, die J. GmbH habe ihr Unternehmen in der Form eines sog. „share-deals” an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 veräußert, kann dem nicht gefolgt werden. Bei einem „share-deal” wird der Verkauf eines Unternehmens, das sich in der Hand von Gesellschaften befindet, durch den Erwerb von Gesellschaftsanteilen durch den Käufer verwirklicht. Ein Unternehmenskauf kann jedoch auch dergestalt erfolgen, das der Käufer die Gesamtheit der einzelnen Wirtschaftsgüter eines Unternehmens oder Betriebsteils erwirbt (sog. „asset-deal”; vgl. Palandt/Putzo, BGB, 72. Aufl., § 453 Rn. 7). Dann wird der Erwerber nicht Gesamtrechtsnachfolger des Veräußerers. Die Abwicklung des Unternehmenskaufs erfordert vielmehr für jeden einzelnen Vermögensgegenstand, der auf den Erwerber übertragen werden soll, einen gesonderten Übertragungsakt, der sich nach den maßgeblichen dinglichen Vorschriften richtet. Deshalb tritt der Erwerber bei einem „asset-deal” nicht im Wege einer Gesamtrechtsnachfolge in Vertragsverhältnisse ein, aus denen der Veräußerer berechtigt und verpflichtet ist und die von dem Unternehmenskauf erfasst werden. Vielmehr müssen diese Verträge zunächst in der erforderlichen Form auf den Erwerber übertragen werden, damit dieser Vertragspartei wird.


Es wollten die J. GmbH und die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 den Betriebsteil in Form eines „asset-deals” veräußern. Aus dem „Kauf und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbetriebsteil” vom 26. April 2001 ergibt sich, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 nicht Gesellschaftsanteile der J. GmbH erwerben wollte, sondern die einzelnen Vermögensgegenstände des Betriebs der J. GmbH Gegenstand des Kaufs werden sollten. Dass die Käuferin im Wege der Einzelrechtsnachfolge in die von der Verkäuferin geschlossenen Verträge eintreten sollte, ergibt sich zudem eindeutig aus Ziff. 3. 1 des Vertrages, in dem ausdrücklich eine Vertragsübernahme vereinbart wird.

2. Die vereinbarte Vertragsübernahme war wirksam und die Beklagte zu 1 ist anstelle der Vormieterin in den Mietvertrag eingetreten.
Nach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustimmung aller Beteiligter bedarf (vgl. BGHZ 96, 302 = NJW 1986, 918 und Senatsurteil BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158). Die Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird (Senatsurteil vom 20. April 2005 – XII ZR 29/02 – NZM 2005, 584). Wird ein Mieterwechsel – wie hier – in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann.
Die J. GmbH und die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 haben in Ziff. 3. 1 des Kauf- und Übertragungsvertrags über einen Geschäftsbetriebsteil vom 26. April 2001 vereinbart, dass die Käuferin an Stelle der Verkäuferin mit schuldbefreiender Wirkung für die Verkäuferin in sämtliche Rechte und Pflichten der in der beigefügten Anlage 3. 1 genannten Verträge eintritt. Diese Regelung zeigt, dass die Kaufvertragsparteien die Vertragsverhältnisse, an denen die Verkäuferin zu diesem Zeitpunkt beteiligt gewesen ist, in Form einer Vertragsübernahme auf die Käuferin übertragen wollten. Soweit die Vertragsübernahme den streitgegenständlichen Mietvertrag betraf und daher zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Klägerin als Vermieterin bedurfte, hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Klägerin die Vertragsübernahme konkludent durch die Entgegennahme der Mietzinszahlungen ab 2003, die Entgegennahme einer die Beklagte zu 1 als Mieterin ausweisenden Mietbürgschaft und die Adressierung von Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungsverlangen an die Beklagten zu 1 genehmigt hat.


3. Der Mietvertrag wahrt jedoch nach der Vertragsübernahme durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 nicht mehr die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der Beklagten ordentlich gekündigt werden.


a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses – aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten” Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (Senatsurteil BGHZ 142, 158 = NJW 1999, 2591, 2593). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 59 ff.). Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll (Senatsurteil BGHZ 160, 97 = NJW 2004, 2962, 2963).


Dies gilt auch für eine Vereinbarung über den Wechsel der Vertragsparteien, da die Angabe der Mietvertragsparteien zu den wesentlichen Vertragsbedingungen zählt, die von dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB erfasst werden. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2005 – XII ZR 162/01 – NZM 2005, 340, 341; vom 30. Januar 2002 – XII ZR 106/99 – NZM 2002, 291 [LS] und vom 17. September 1997 – XII ZR 296/95 – NJW 1998, 62). Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt (Senatsurteile vom 16. Februar 2005 – XII ZR 162/01 – NZM 2005, 340, 341; vom 30. Januar 2002 – XII ZR 106/99 – NZM 2002, 291 [LS] und vom 17. September 1997 – XII ZR 296/95 – NJW 1998, 62).


b) Diesen Anforderungen genügen die hier vorliegenden, über den Mieterwechsel erstellten Urkunden, nämlich der ursprüngliche Mietvertrag vom 20. Mai 1996, der Kauf- und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbetriebsteil vom 26. April 2001 sowie dessen Anlage 3.1, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzungen eines formwirksamen Mietvertrags erfüllen können, nicht. Insbesondere fehlt es an einem hinreichend deutlichen Bezug in dem Vertrag vom 26. April 2001 auf den ursprünglichen Mietvertrag. In dem Kauf- und Übertragungsvertrag selbst sind die Vertragsverhältnisse, in die die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 im Wege der Einzelrechtsnachfolge eintreten soll, nicht benannt. In Ziff. 3. 1 dieses Vertrages wird insoweit lediglich auf die Anlage 3.1 verwiesen. Die dort enthaltenen Angaben reichen indes nicht aus, um die erforderliche Bezugnahme zu dem ursprünglichen Mietvertrag herzustellen. In der Anlage 3.1 ist der Mietvertrag nicht hinreichend bezeichnet, insbesondere fehlt es an konkreten Angaben zum Mietobjekt, den ursprünglichen Mietvertragsparteien und zum Datum des Vertrags. Allein aus den Angaben in der ersten Spalte der Tabelle „Standort: Hamburg” und in der zweiten Spalte „Vermieter: G GbR” lässt sich das betroffene Mietobjekt nicht eindeutig bestimmen, zumal auch die in der dritten Spalte enthaltene Angabe zur Miete nicht dem im Mietvertrag genannten Mietzins entspricht. Wegen des unzureichenden Bezugs kann die Beklagte zu 1 mit der Nachtragsvereinbarung und der Anlage 3. 1 auch im Zusammenhang mit dem ursprünglichen Mietvertrag gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks ihre Mieterstellung nicht nachweisen. Es fehlt an dem für die Wahrung der Schriftform erforderlichen lückenlosen Zusammenhang aller Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben.


c) Es folgt nichts anderes aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats. Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass bei einem zwischen dem früheren und einem neuen Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel für die Aufrechterhaltung der Schriftform des § 550 BGB die notwendige Zustimmung des Mieters nicht der Schriftform bedarf (vgl. Senatsurteil BGHZ 154, 171 = NZM 2003, 476, 478). Auch bei einem vom Vermieter und früheren Mieter vereinbarten Mieterwechsel hat der Senat die Zustimmung des neuen Mieters formfrei für wirksam gehalten (Senatsurteil vom 20. April 2005 – XII ZR 29/02 – NZM 2005, 584, 585). Diese Entscheidungen bezogen sich jedoch nur auf die Formbedürftigkeit der erforderlichen Zustimmung des Dritten bei einer nur von zwei Beteiligten vereinbarten Vertragsübernahme. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob die Nachtragsvereinbarung über den Wechsel des Vermieters oder Mieters als solche formbedürftig ist. Auch wenn die Zustimmung des Dritten formfrei möglich ist, muss die nachträgliche Vereinbarung über einen Vermieter- oder Mieterwechsel hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nehmen, um die Schriftform aufrechtzuerhalten.

4. Es ist es den Beklagten auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Jede Partei darf sich grundsätzlich – auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages – darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem Umstand, dass die Parteien ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine Partei nachgekommen sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist (Senatsurteile vom 12. Juli 2006 – XII ZR 178/03 – NJW-RR 2006, 1385, 1386 und vom 5. November 2003 – XII ZR 134/02 – NJW 2004, 1103, 1104). Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat (Senatsurteile vom 9. April 2008 – XII ZR 89/06 – NJW 2008, 2181 Rn. 28; vom 12. Juli 2006 – XII ZR 178/03 – NJW-RR 2006, 1385, 1386; vom 6. April 2005 – XII ZR 132/03 – NJW 2005, 2225, 2227 und vom 5. November 2003 – XII ZR 134/02 – NJW 2004, 1103, 1104).

5. Durch die Kündigung der Beklagten zu 1 vom 30. März 2011 ist das Mietverhältnis zum 30. September 2011 beendet worden. Nach der Rechtsprechung des Senats ist für die Kündigung eines Mietvertrags, der mangels Schriftform als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, eine vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger als die gesetzliche Kündigungsfrist ist (Senatsurteil vom 29. März 2000 – XII ZR 316/97 – NJW-RR 2000, 1108, 1109).

Bedeutung für die Praxis
Nach allgemeiner Meinung ist die Vertragsübernahme ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustimmung aller Beteiligter bedarf. Die Vertragsübernahme kann als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird. Wird ein Mieterwechsel in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf es der Genehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann. Die Klägerin hat vorliegend eine Vertragsübernahme konkludent durch die Entgegennahme der Mietzinszahlungen, die Entgegennahme einer Mietbürgschaft und die Adressierung von Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungsverlangen genehmigt. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten” Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Es genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss. Dies gilt auch für eine Vereinbarung über den Wechsel der Vertragsparteien. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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