19.06.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Juli 2013

BGB §§ 535, 559, 559b, 576b

Kapitel
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Modernisierungsmieterhöhung bei Vereinbarung der Mietabgeltung durch Dienstleistungen, AG Offenbach, Urteil vom 8.2.2013, 37 C 445/12

Haben die Parteien vereinbart, dass die Miete für eine Wohnung durch Dienstleistungen – ohne dass eine Werkdienstwohnung vorliegt – abgegolten werden soll, so kann der Vermieter gleichwohl eine Zahlung nach einer Modernisierungsmieterhöhung verlangen.

Sachverhalt
Die Beklagten haben von der Voreigentümerin der Klägerin eine Wohnung gemietet. Nachdem sie die Wohnung schon einige Zeit bewohnt hatten, schlossen sie am 8.6.1986 einen schriftlichen Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin. Danach war die Wohnung bis zum Tod des Längstlebenden der beiden Beklagten vermietet. Die Mieter waren verpflichtet, den Garten des Hauses zu pflegen, solange sie dazu gesundheitlich in der Lage waren, die Abrechnung der Nebenkosten mit allen Mietparteien vorzunehmen und einzelne aufgelistete Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, zu bezahlen. Mietzins wird in dem Vertrag nicht erwähnt.
Die Klägerin hat das Haus Ende 2007 in der Zwangsversteigerung erworben und hat es im Jahr 2012 mit einem Kostenaufwand von 7.944,74 Euro wärmeisoliert. Die Gesamtwohnfläche des Hauses beträgt 452,17 m2 und die Wohnfläche der Wohnung der Beklagten 80,5 m2. Bei Umlage von 11 % der Kosten im Verhältnis der Gesamtfläche zur Wohnfläche der Beklagten ergibt sich eine jährliche Mieterhöhung von 155,37 Euro und 12,95 € pro Monat. Diese Mieterhöhung hat die Klägerin den Beklagten in einem Schreiben vom 30.8.2012 erklärt.

Begründung
Die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 259 ZPO für die überwiegend auf künftige Leistung gerichtete Klage sind erfüllt, weil die Beklagten ihre Zahlungspflicht bestreiten.
Die Klage ist in dem zuletzt verfolgten Umfang auch begründet.
Die Klägerin ist nach § 71 ZVG in den bestehenden Mietvertrag als Vermieterin eingetreten. Die Beklagten sind aus §§ 535 Abs. 2, 559 und 559b Abs. 2 BGB ab November 2012 zur Zahlung von 12,95 Euro monatlich an die Klägerin verpflichtet. ... Der Vermieter kann im Fall des § 559 BGB direkt auf Zahlung klagen und unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO auch auf künftige Leistung (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., Rdnr. 57 zu § 559b BGB).
Von den Kosten der Modernisierung des Hauses zum Zweck der Energieeinsparung können gemäß § 559 BGB jährlich 11 % nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur Wohnfläche der Wohnung der Beklagten im Wege der Modernisierungsmieterhöhung umgelegt werden. Die Klägerin hat die Mieterhöhung auch formgerecht im Schreiben vom 30.8.2012 erklärt. Die Erhöhung ist rechnerisch zutreffend ermittelt. Die Angaben der Klägerin zur Gesamtfläche das Hauses und der Fläche der Wohnung der Beklagten waren dabei als unstreitig zu behandeln. Zwar haben die Beklagten die Flächenangaben zunächst bestritten. Die Klägerin hat dann ihren Vortrag substantiiert, indem sie die Flächenangaben aus dem im Zwangsversteigerungsverfahren eingeholten Wertgutachten vorgelegt hat. Hierzu haben die Beklagten keine Stellung mehr genommen.


Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist nach dem besonderen Mietvertrag der Parteien auch nicht ausgeschlossen. Die ursprünglichen Vertragsparteien haben vereinbart, dass als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung bestimmte Dienstleistungen erbracht werden sollten, während Zahlungen nur auf Nebenkosten vorgesehen waren. Der Vertragswortlaut kann nicht so verstanden werden, dass damit jegliche Mietzinsverpflichtung ausgeschlossen ist. Insbesondere handelt es sich hier nicht um eine Werkdienstwohnung im Sinne des § 576b BGB, auf die die Vorschriften über Mieterhöhungen unanwendbar wären (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., Rdnr. 10 zu § 576b BGB und BAG WuM 1993, S. 353). Es ist nur vereinbart worden, dass die Erbringung der im Mietvertrag genannten Dienstleistungen die mieterseitige Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung in ihrem damaligen Zustand sein sollte. So wie bei Vereinbarung eines bestimmten Monatsbetrags für die Überlassung einer Wohnung nach deren Modernisierung gemäß § 559 BGB eine Mieterhöhung erfolgen kann, muss das auch möglich sein, wenn anstelle eines Mietzinses zunächst nur Dienstleistungen vereinbart waren. Bei Mietverhältnissen mit Mietzahlungspflicht ergibt sich nach Modernisierung des Wohnraums ein Ungleichgewicht zwischen der Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters und der ursprünglichen Zahlungspflicht des Mieters, welches durch Modernisierungsmieterhöhung ausgeglichen werden kann. Auch im Fall der Ersetzung des Mietzinses durch Dienstleistungen überlässt der Vermieter nach der Modernisierung den Mietern wertvolleren Wohnraum. Die Heizkosten, die die Beklagten in vorliegenden Fall zu tragen haben, werden sich infolge der von der Klägerin finanzierten Isolierung des Gebäudes reduzieren. Damit tritt auch bei dem hier gegebenen Mietvertrag ein Ungleichgewicht zwischen der Leistung der Klägerin und der Gegenleistung der Beklagten ein, dem durch Zulassung der Modernisierungsmieterhöhung Rechnung getragen werden muss.
Gemäß § 511 Abs. 4 ZPO war die Berufung unter dem Gesichtspunkt der Fortbildung des Rechts zuzulassen. Die Frage, inwieweit Mieterhöhungen nach § 559 BGB möglich sind, wenn eine Mietzinsverpflichtung im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen, aber ursprünglich nur eine Dienstleistungspflicht des Mieters vereinbart ist, ist in der Rechtsprechung – soweit ersichtlich – noch nicht entschieden worden.

Bedeutung für die Praxis
Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist nach dem besonderen Mietvertrag der Parteien nicht ausgeschlossen. Die ursprünglichen Vertragsparteien haben vereinbart, dass als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung bestimmte Dienstleistungen erbracht werden sollten, während Zahlungen nur auf Nebenkosten vorgesehen waren. Der Vertragswortlaut kann nicht so verstanden werden, dass damit jegliche Mietzinsverpflichtung ausgeschlossen ist. Insbesondere handelt es sich hier nicht um eine Werkdienstwohnung im Sinne des § 576b BGB, auf die die Vorschriften über Mieterhöhungen unanwendbar wären. Es ist nur vereinbart worden, dass die Erbringung der im Mietvertrag genannten Dienstleistungen die mieterseitige Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung in ihrem damaligen Zustand sein sollte. So wie bei Vereinbarung eines bestimmten Monatsbetrags für die Überlassung einer Wohnung nach deren Modernisierung gemäß § 559 BGB eine Mieterhöhung erfolgen kann, muss das auch möglich sein, wenn anstelle eines Mietzinses zunächst nur Dienstleistungen vereinbart waren. Bei Mietverhältnissen mit Mietzahlungspflicht ergibt sich nach Modernisierung des Wohnraums ein Ungleichgewicht zwischen der Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters und der ursprünglichen Zahlungspflicht des Mieters, welches durch Modernisierungsmieterhöhung ausgeglichen werden kann. Auch im Fall der Ersetzung des Mietzinses durch Dienstleistungen überlässt der Vermieter nach der Modernisierung den Mietern wertvolleren Wohnraum.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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