19.06.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Juli 2013

BGB §§ 133, 157, 573c Abs. 1 Satz 1 analog, 580 a Abs. 2

Kapitel
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(Unter-) Mieterkündigung bei Bürogemeinschaft, LG Hamburg, Urteil vom 28.3.2013, 307 S 105/12

Wird bei einem gewerblichen Mietvertrag über einen Kanzleiraum (eines Anwalts) keine Kündigungsfrist vereinbart und erbringt der Vermieter auch durch sein Personal Dienstleistungen (Annahme von Post und Telefonaten), ist die Kündigungsfrist im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu bestimmen; die dispositive Norm des § 580 a Abs. 2 BGB ist nicht anwendbar.

Sachverhalt
I. Die Parteien streiten über Ansprüche aufgrund eines inzwischen gekündigten Vertrages vom 15.3.2003. Umstritten ist insbesondere, ob auf diesen Vertrag die Kündigungsregelungen für Gewerbemietverhältnisse mit der Folge Anwendung finden, dass für die Beklagte eine Mietzahlungsverpflichtung für den Zeitraum 4/11 bis 6/11 in Betracht kommt, oder ein Vertragsende zu 2/11, spätestens aber zum Ende des Monats 3/11 anzunehmen ist.
Während im Vorverfahren Zahlungsansprüche des Klägers für den Zeitraum 2/11 und 3/11 streitgegenständlich waren, macht der Kläger in diesem Verfahren Mietzahlungsansprüche für den Zeitraum von 4/11 bis 6/11 unter Abzug von Kosten für einen Tiefgaragenstellplatz geltend. II. Das AG entschied: Der Kläger kann von der Beklagten keine weiteren Mietzahlungen für die Nutzung von Kanzleiräumen beanspruchen. Das am 15.3.2003 begründete Vertragsverhältnis zwischen den Parteien endete jedenfalls Ende März 2011. Die Kündigungsregelungen aus dem Gewerbemietrecht können nicht uneingeschränkt auf das Rechtsverhältnis der Parteien angewandt werden.
1. Zunächst verbleibt es dabei, dass die Parteien ein Vertragsverhältnis mit dem Schwerpunkt „Gewerbemietrecht“ geschlossen haben. Insofern wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils vom 11.11.2011, Az. 532 C 147/11, ZMR 2012, 200 verwiesen.
2. Allerdings ist auch dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Parteien nicht nur rein mietvertraglich, sondern auch durch weitere Dienstleistungselemente miteinander verbunden waren. Der Bürogemeinschaftsvertrag zwischen Rechtsanwälten lässt es angemessen erscheinen, die Kündigungsfristen des § 580 a BGB nicht anzuwenden. Bereits das LG Hamburg hat in seinem Urteil vom 19.4.2012, Az. 307 S 21/12, ZMR 2012, 868 deutlich gemacht, dass statt § 580 a BGB im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung § 573 c Abs.1 Satz 1 BGB heranzuziehen ist. Die erforderliche Regelungslücke liegt vor; denn die Parteien haben bei Abschluss der Vereinbarung vom 15.3.2012 nicht darüber gesprochen, wie bei einem „Auszug“ der Beklagten zu verfahren ist.
Das Ausfüllen der Regelungslücke analog § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht unter Berücksichtigung von Treu und Glauben dem Willen verständiger Vertragsparteien. Einerseits wird dem Umstand Rechnung getragen, dass das Mietvertragselement überwog. Andererseits wird nicht vernachlässigt, dass es sich um einen „Mischvertrag“ unter Rechtsanwälten handelt und eine langfristige Vertragsbindung auch nach tatsächlicher Beendigung der Bürogemeinschaft nicht dem Verständnis und den Erwartungen neutraler Beobachter entspricht. Vielmehr kann davon ausgegangen werden, dass die Parteien im Jahr 2003 für den Fall, dass sie Unstimmigkeiten in der Zukunft bedacht hätten, einerseits vorgesehen hätten, die Beklagte nicht für viele Monate an den Kläger mit beträchtlichen Mietzahlungen weiter zu binden. Andererseits hätten die Parteien aber auch berücksichtigt, dass der Kläger einen angemessenen Zeitraum haben muss, einen Nachfolger für die Beklagte zu finden. Diesen Erwägungen verständiger Vertragsparteien entspricht die in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehene Kündigungsfrist.
Die Berufung war nicht erfolgreich.

Begründung
II. Zu Recht hat das AG im angefochtenen Urteil die Klage auf Zahlung von Mieten für die Monate April bis Juni 2011 abgewiesen. Denn durch die Kündigung der Beklagten vom 15.12.2010 ist das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis wirksam zum 31.3.2012 beendet worden. Die Kammer verbleibt insoweit auch nach nochmaliger Überprüfung bei ihrer rechtlichen Beurteilung im Verfahren zum Az. 307 S 21/12 gemäß Urteil vom 19.4.2012 = ZMR 2012, 868, wonach vorliegend eine (dreimalige) Kündigungsfrist analog § 573 c Abs.1 Satz 1 BGB zugrundezulegen ist. Auch das Berufungsvorbringen des Klägers gibt keinen Anlass für eine abweichende rechtliche Beurteilung. Bei der Vereinbarung der Parteien vom 15.3.2003 „für die Büronutzung und die eingerichteten Telekommunikationsmittel” handelt es sich um einen gemischten Vertrag, der sich aus Elementen des Mietvertrages sowie des Dienstvertrages zusammensetzt. Bei Überlassung der Räumlichkeiten steht zweifelsfrei das mietvertragliche Element im Vordergrund.
Andererseits wies die Leistung des Klägers auch erhebliche dienstvertragliche Elemente auf. So hat die Zeugin Q. in der mündlichen Verhandlung vom 28.10.2011 im Vorverfahren ausgesagt, dass das Personal des Klägers u. a. auch Telefonanrufe und Mandanten entgegengenommen habe und, wenn erforderlich, auch Post gefertigt habe. Das Büro des Klägers war immer besetzt und sein Personal stand zur Verfügung.
Die Kammer verkennt nicht, dass auch ein gemischter Vertrag letztlich ein einheitliches Ganzes bildet und deshalb bei einer rechtlichen Beurteilung nicht in dem Sinne in seine verschiedenen Bestandteile zerlegt werden kann, dass auf den Mietvertragsanteil Mietrecht und auf den Dienstvertragsanteil Dienstvertragsrecht anzuwenden wäre. Die Rechtsprechung geht daher im Grundsatz davon aus, dass die Eigenart eines Vertrages grundsätzlich nur durch die Unterstellung unter ein einziges Vertragsrecht gerecht wird, nämlich dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrages liegt. Gleichwohl schließt eine solche rechtliche Einordnung im Einzelfall nicht aus, dass auch Bestimmungen des Vertragsrechts herangezogen werden können, bei dem der Schwerpunkt des Vertrages nicht liegt, wenn allein hierdurch die Eigenart des Vertrages richtig gewürdigt werden kann. Dies hat der BGH in zwei Entscheidungen vom 29.10.1980, Az. VIII ZR 326/79, ZMR 1981, 119 sowie vom 21.4.2005, Az. III ZR 293/04, NJW 2005, 2008 = NZM 2005, 515 entschieden. So liegen die Dinge auch hier. Die Einlassungen beider Parteien machen deutlich, dass eine Vertrauensbasis für ein Zusammenwirken im Nahverhältnis einer Bürogemeinschaft nicht mehr bestand. Die Beklagte in einem solchen Falle an der langen Kündigungsfrist des § 580 a BGB festzuhalten, wird der Eigenart des geschlossenen Vertrages nicht gerecht. Demgegenüber stellt die Zugrundelegung einer dreimonatigen Kündigungsfrist analog § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB einen für beide Seiten interessengerechten Ausgleich dar, der die Eigenart eines Bürogemeinschaftsvertrages unter Rechtsanwälten hinreichend berücksichtigt. Die Revision war nicht zuzulassen. Vorliegend handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, bei der die Kammer nicht von der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Behandlung typengemischter Verträge abweicht.

Anmerkung:
Mit „dreimaliger” Kündigungsfrist ist „dreimonatige” gemeint.

Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist in der Wortwahl unpräzise, in der Begründung mangelhaft und im Ergebnis falsch. Die Feststellung, die Parteien hätten bei Vertragsschluss an eine spätere Trennung nicht gedacht, ergibt sich nicht aus dem Tatbestand. Auch eine Bürogemeinschaft wird nicht auf Lebenszeit eingegangen, sondern längstens für das restliche Berufsleben. Wenn für derartige Verträge eine gesetzliche Kündigungsfrist existiert und diese nicht abbedungen wird, ist kein Platz für ein aufoktroyiertes Ergänzen des Mietvertrags durch ein Gericht allein nach dessen Gerechtigkeitsvorstellungen. Einen Freibrief zur Vertragsgestaltung durch Gerichte kennt das aktuelle deutsche Recht nicht. Dass die Berufungskammer auch noch die gebotene Zulassung der Revision mit der Begründung ablehnte, es läge ein Einzelfall vor und man gehe konform mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu „typengemischten Verträgen”, ist doppelt falsch. Hier wurde schlicht eine subjektiv als unangemessen eingestufte Rechtsfolge des dispositiven Rechts als „Regelungslücke” kreiert und durch eigene Vorstellungen ersetzt, statt einfach und richtig § 580 a Abs. 2 BGB anzuwenden.

RA Rüdiger Fritsch, Solingen

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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