19.06.2013 | Top-Thema Wohnungswirtschaftliche Urteile: Mietrecht Juli 2013

BGB § 320 Beeinträchtigungen des Mieters aus zu duldender Baumaßnahme

Kapitel
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KG, Beschluss vom 18.10.2012, 8 U 38/12

Beeinträchtigungen aus einer zu duldenden Baumaßnahme können kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters gemäß § 320 BGB begründen.

Sachverhalt
I. Der Kläger begehrt vom Beklagten Räumung gemieteter Gewerberäume und Zahlung restlichen Mietzinses.
Der Beklagte macht geltend:
Der Kündigung stehe ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten wegen Baulärmbeeinträchtigungen durch Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten entgegen. Zumindest habe der Beklagte schuldlos über seine Zahlungspflicht für die Monate April und Mai 2011 geirrt. Nach Treu und Glauben hätte es angesichts des Streits über die Berechtigung zur Mietminderung vor der Kündigung einer Abmahnung bedurft. Die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Kläger zumutbar gewesen wäre, wie sich aus seinem Vertragsangebot vom 21.6.2011 ergebe, und weil der Beklagte dem Kläger mit E-Mail vom 3.5.2011 mitgeteilt habe, dass die Mietzinszahlung durch einen Bankfehler nicht abgebucht worden sei und der rückständige Betrag von 1.705,15 € sofort überwiesen werde. Eine Minderung sei nicht wegen Kenntnis vom Mangel ausgeschlossen, denn die Baumaßnahmen seien vor Abschluss des neuen Mietvertrages im November 2009 scheinbar abgeschlossen gewesen. Die Minderung trete unabhängig von einem subjektiven Minderungswillen kraft Gesetzes ein. Durch die unberechtigte Kündigung habe der Kläger die Pflicht zur Rücksichtnahme innerhalb eines Vertragsverhältnisses verletzt und daher den Beklagten von dessen außergerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten freizustellen. Die Frage des Zurückbehaltungsrechts im Falle zu duldender Instandsetzungsmaßnahmen habe grundsätzliche Bedeutung.

Begründung
II. Der Kläger kann gemäß § 265 ZPO Herausgabe an die neue Eigentümerin verlangen. Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung vom 5.5.2011 beendet. Der Beklagte befand sich seinerzeit wegen der ausstehenden Mieten für April und Mai 2011 in Zahlungsverzug i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB. Dabei kann die vom Landgericht angenommene Mietminderung um 20 % zu seinen Gunsten unterstellt werden und dahingestellt bleiben, ob dem Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages der Mangel der Mietsache, nämlich die in der Mietzeit zu erwartenden Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten, bekannt waren und deshalb § 536 b BGB einer Minderung entgegenstand. Der Beklagte war vorliegend nicht berechtigt, über diese Minderung hinaus Miete zurückzubehalten. Ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB kommt nur zur Durchsetzung eines Erfüllungsanspruchs auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes in Betracht (BGHZ 84, 24, Tz. 16; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rn. VIII 277). Es ist aber nicht ersichtlich, dass im April und Mai 2011 maßgebliche Beeinträchtigungen der Mieträume erfolgten, deren Unterlassung der Beklagte beanspruchen konnte. Bei den vom Beklagten insoweit vorgetragenen Baumaßnahmen (Verputzen der Fassade, Arbeiten in den Treppenhäusern, Betonierung im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss) handelte es sich offenbar im Wesentlichen um Instandsetzungsmaßnahmen, die vom Beklagten gemäß § 554 Abs. 1 BGB zu dulden waren.


Der Beklagte hat auch schuldhaft gehandelt. Laut Klagerwiderung hat er ab Januar 2011 nur eine Mietminderung um 10 % geltend gemacht. Soweit er auf die Mieten für April und Mai 2011 gleichwohl bis zur Kündigung überhaupt nichts gezahlt hat, kann er sich nicht mit dem Hinweis auf ein vermeintliches Zurückbehaltungsrecht entschuldigen. Es sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (BGH NJW 2007, 428; BGH NJW 2006, 3271; BGH NJW 2001, 3114). Hiernach hätte dem Beklagten klar werden müssen, dass er vom Kläger nicht schlechthin Unterlassen der Baumaßnahmen verlangen konnte und dass die Beeinträchtigungen es daher nicht rechtfertigen konnten, die Miete überwiegend (geschweige denn ganz) einzubehalten. Daher lag Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der genannten Mieten vor.


Auf die nach Kündigung geleisteten Mietzahlungen kommt es ebenso wenig an wie auf etwaige Überzahlungen des Beklagten in der Vergangenheit, da er eine Aufrechnung nicht unverzüglich nach der Kündigung erklärt hat (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB), sondern erst in der Klagerwiderung vom 21.10.2011. Dass der Kläger dem Beklagten nach der Kündigung erfolglos den Abschluss eines neuen Mietvertrages angeboten hat, macht das Räumungsverlangen nicht treuwidrig.

Der Beklagte hat weiterhin nicht dargetan, dass ihm ein Leistungsverweigerungsrecht zugestanden hätte, welches zusammen mit der vom Landgericht angenommenen Minderung wenigstens einen hälftigen Einbehalt der Mieten für April und Mai 2011 gerechtfertigt hätte. Vielmehr ist davon auszugehen, dass Baulärm und sonstige Beeinträchtigungen in diesem Zeitraum im Wesentlichen von Instandsetzungsarbeiten herrührten und vom Beklagten zu dulden waren. Das vom Beklagten eingereichte Protokoll verzeichnet für April und Mai 2011 ganz vorwiegend Bohren und Hämmern im Treppenhaus 1 sowie Hämmern und sonstige Arbeiten im Hof. Die Erneuerung des Treppenhauses stellt ebenso eine Instandsetzungsmaßnahme dar (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 554 Rn. 26 m.w.N.) wie das Aufreißen und Pflastern bzw. Betonieren des Hofes und die Erneuerung des Fassadenputzes. Der Beklagte durfte wegen der hiermit verbundenen Beeinträchtigungen lediglich die Miete angemessen mindern, aber nicht weitergehende Mietzahlungen zurückbehalten, weil er keinen Anspruch auf Unterlassung dieser Arbeiten hatte und weil mit dem Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB nur ein Erfüllungsanspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes durchgesetzt werden kann (BGHZ 84, 42).


Es kann dahinstehen, ob der neuerliche Einbau eines Fahrstuhls vom Beklagten zu dulden war. Gleiches gilt für die Arbeiten in der Etage unter den Mieträumen, zu denen der Beklagte nunmehr vorbringt, sie hätten in Änderung der Nutzung des Gebäudes dem Ausbau eines Hostels gedient. Zum einen sind keine derartigen Beeinträchtigungen durch diese Baumaßnahmen in den Monaten April und Mai 2011 vorgetragen, dass es trotz vollständiger Nichtzahlung am Zahlungsverzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Mieten fehlen könnte. Auch ist das Vorbringen des Beklagten insoweit widersprüchlich, als er einen Einbau des Fahrstuhls ab Januar 2011 bzw. ab Mai 2011 vorträgt. Zum anderen scheidet ein Leistungsverweigerungsrecht insoweit aus, weil der Beklagte der Durchführung dieser Arbeiten nicht widersprochen hat. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Da vom Kläger keine Unterlassung der Baumaßnahmen verlangt wurde, konnte ein Leistungsverweigerungsrecht die ihm zukommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen (s. a. BGH MDR 2011, 92).


Die Behauptung des Beklagten, der Mietzins für Mai 2011 sei zunächst durch einen Bankfehler nicht abgebucht worden, ist unsubstantiiert und ohnehin unerheblich, da ihm ein Verschulden der Bank, die hinsichtlich der Mietzahlungen sein Erfüllungsgehilfe war, gemäß § 278 BGB zuzurechnen wäre (Blank in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 543 Rn. 97, m.w.N.). Ebenso kann seine Behauptung dahinstehen, dem Kläger mit E-Mail vom 3.5.2011 unter Hinweis auf den Bankfehler die sofortige Überweisung der Miete angekündigt zu haben. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a BGB stellt der Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinander folgende Termine einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter – ohne vorherige Abmahnung, § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB – zur fristlosen Kündigung berechtigt. Auch unter Berücksichtigung von Treu und Glauben (§ 242 BGB) brauchte der Kläger eine Kündigung nicht wegen einer Zahlungsankündigung zurückzustellen, zumal der Beklagte, selbst wenn der behauptete Bankfehler für ihn erst am 3.5.2011 erkennbar geworden sein sollte, noch für eine fristgemäße Zahlung bis zum Ablauf des Folgetages – etwa durch Blitzüberweisung – hätte sorgen können.


Die Widerklage ist unbegründet. Ein Anspruch des Beklagten auf Freistellung von vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten, der eine schuldhafte materiell unberechtigte Kündigung des Klägers voraussetzen würde (vgl. BGH NJW 2011, 914, Tz. 8 mit weiteren Nachweisen), scheidet angesichts der Begründetheit der Räumungsklage von vornherein aus.

Bedeutung für die Praxis
Der Kläger kann Herausgabe an die neue Eigentümerin verlangen. Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung beendet. Der Beklagte befand sich seinerzeit in Zahlungsverzug i. S. v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB. Der Beklagte war vorliegend nicht berechtigt, über diese Minderung hinaus Miete zurückzubehalten. Ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB kommt nur zur Durchsetzung eines Erfüllungsanspruchs auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes in Betracht. Es ist aber nicht ersichtlich, dass maßgebliche Beeinträchtigungen der Mieträume erfolgten, deren Unterlassung der Beklagte beanspruchen konnte. Der Beklagte durfte deswegen lediglich die Miete angemessen mindern, aber nicht weitergehende Mietzahlungen zurückbehalten, weil er keinen Anspruch auf Unterlassung dieser Arbeiten hatte und weil mit dem Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB nur ein Erfüllungsanspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes durchgesetzt werden kann.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg

Schlagworte zum Thema:  Wohnungswirtschaftliches Urteil, Mietrecht

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